Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель Гладких В.А. (по доверенности от 08.04.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4866/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2013 по делу N А56-38640/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "АНТАРЕС-Стройинвест"
о взыскании, расторжении договора, обязании,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АНТАРЕС-Стройинвест" (191025, Россия, Санкт-Петербург, ул. Восстания д. 6а, ОГРН: 1037835008056) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании пеней за просрочку перечисления арендной платы за период с 19.11.2012 по 20.05.2013 в размере 1 704 785 руб. 33 коп., расторжении договора аренды N 19/ЗКС-01328 от 09.02.2010 и обязании Общества освободить земельный участок общей площадью 43 785 кв. м, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной улицей), путем сноса возведенных на нем строений.
Решением арбитражного суда от 26.12.2013 в удовлетворении иска отказано, в том числе в связи с погашением задолженности по пеням.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт в части отказа в расторжении договора аренды и выселении Общества отменить, в указанной части иск удовлетворить. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что требования Комитета о расторжении договора аренды соответствуют положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 10.2. договора аренды. Поскольку Обществом допущена просрочка во внесении арендной платы, Комитет считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку последнее является правом Комитета вне зависимости от последующего внесения платежей.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Общества, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N 19/ЗКС-01328 от 09.02.2010 (далее - договор аренды), заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером N 78:38:22406:9 общей площадью 43 785 кв. м, расположенного по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.), и предоставленного в аренду для осуществления инвестиционного проекта.
Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 N 1518 "О проектировании и строительстве многофункционального медицинского и оздоровительного центра по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.)", которое предусматривало следующие сроки реализации инвестиционного проекта: первый этап (разработка, согласование, утверждение проектной документации) - до 19.12.2010, второй этап (строительство и ввод объекта в эксплуатацию) - до 18.11.2012.
Указанные сроки этапов реализации инвестиционного проекта также отражены в пункте 5.2.2. договора аренды.
Согласно пункту 6.2.6 договора аренды Общество обязано в месячный срок с момента истечения срока реализации второго этапа инвестиционного проекта, установленного п. 5.2.2. договора аренды, представить арендодателю разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.
Ссылаясь на невыполнение Ответчиком своих обязательств в виде непредставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в сроки, предусмотренные п. 6.2.6 договора, а также несвоевременное внесение арендной платы в период с 19.11.2012 по 30.06.2013, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим требованием о взыскании неустойки, расторжении договора аренды и выселении.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Ответственность Общества за ненадлежащее исполнение обязательств из договора аренды предусмотрена сторонами, в том числе в пункте 10.2.2 договора аренды в виде расторжения договора в случае нарушения условий, предусмотренных пунктами 5.2.1., 5.2.2., 6.2.1., 6.2.19 договора аренды.
Однако, нарушение Обществом пунктов 5.2.1, 5.2.2 договора аренды (необходимость получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок, предусмотренный разделом 5 договора) не нашло своего подтверждения при разрешении спора, поскольку в рамках рассмотрения дела N А56-20184/2013 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области было установлено, что одной из причин невозможности реализации проекта в установленные сроки явилось, в том числе нарушение сроков рассмотрения заявлений Общества Комитетом по благоустройству Санкт-Петербурга и Северо-Западным управлением Федерального агентства по рыболовству. При этом решением арбитражного суда от 07.06.2013 по названному выше делу признано незаконным бездействие Комитета по строительству Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения о продлении Обществу срока строительства многофункционального медицинского и оздоровительного центра на земельном участке, расположенном по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.), и обязании Комитета по строительству Санкт-Петербурга принять решение о продлении Обществу на 15 месяцев срока строительства многофункционального медицинского и оздоровительного центра на земельном участке, расположенном по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.).
С учетом изложенного следует признать, что основания для расторжения договора по пункту 10.2.2. договора аренды Комитетом не доказаны.
Вместе с тем, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды (пункт 10.2.1 договора аренды).
Однако, исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как следует из содержания искового заявления, 21.05.2013 (то есть в досудебном порядке) Общество в полном объеме погасило задолженность по арендной плате за период с 19.11.2013 по 30.06.2013 в размере 18 299 818 руб. 85 коп.
Платежным поручением от 15.08.2013 N 503 Общество уплатило начисленные на сумму задолженности пени в размере 1 704 785 руб. 33 коп.
Таким образом, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции задолженность перед Комитетом у Общества отсутствовала.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2010 года, задолженность Общества по основному долгу и пеням на момент рассмотрения спора судом первой инстанции погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах основания для выселения Общества отсутствуют.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2014 ПО ДЕЛУ N А56-38640/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. по делу N А56-38640/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представитель не явился, уведомлен,
от ответчика: представитель Гладких В.А. (по доверенности от 08.04.2014)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4866/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2013 по делу N А56-38640/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
к ООО "АНТАРЕС-Стройинвест"
о взыскании, расторжении договора, обязании,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АНТАРЕС-Стройинвест" (191025, Россия, Санкт-Петербург, ул. Восстания д. 6а, ОГРН: 1037835008056) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании пеней за просрочку перечисления арендной платы за период с 19.11.2012 по 20.05.2013 в размере 1 704 785 руб. 33 коп., расторжении договора аренды N 19/ЗКС-01328 от 09.02.2010 и обязании Общества освободить земельный участок общей площадью 43 785 кв. м, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной улицей), путем сноса возведенных на нем строений.
Решением арбитражного суда от 26.12.2013 в удовлетворении иска отказано, в том числе в связи с погашением задолженности по пеням.
Не согласившись с названным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт в части отказа в расторжении договора аренды и выселении Общества отменить, в указанной части иск удовлетворить. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что требования Комитета о расторжении договора аренды соответствуют положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 10.2. договора аренды. Поскольку Обществом допущена просрочка во внесении арендной платы, Комитет считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку последнее является правом Комитета вне зависимости от последующего внесения платежей.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Общества, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды N 19/ЗКС-01328 от 09.02.2010 (далее - договор аренды), заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером N 78:38:22406:9 общей площадью 43 785 кв. м, расположенного по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.), и предоставленного в аренду для осуществления инвестиционного проекта.
Как следует из материалов дела, договор аренды был заключен во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 N 1518 "О проектировании и строительстве многофункционального медицинского и оздоровительного центра по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.)", которое предусматривало следующие сроки реализации инвестиционного проекта: первый этап (разработка, согласование, утверждение проектной документации) - до 19.12.2010, второй этап (строительство и ввод объекта в эксплуатацию) - до 18.11.2012.
Указанные сроки этапов реализации инвестиционного проекта также отражены в пункте 5.2.2. договора аренды.
Согласно пункту 6.2.6 договора аренды Общество обязано в месячный срок с момента истечения срока реализации второго этапа инвестиционного проекта, установленного п. 5.2.2. договора аренды, представить арендодателю разрешение на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.
Ссылаясь на невыполнение Ответчиком своих обязательств в виде непредставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в сроки, предусмотренные п. 6.2.6 договора, а также несвоевременное внесение арендной платы в период с 19.11.2012 по 30.06.2013, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим требованием о взыскании неустойки, расторжении договора аренды и выселении.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Ответственность Общества за ненадлежащее исполнение обязательств из договора аренды предусмотрена сторонами, в том числе в пункте 10.2.2 договора аренды в виде расторжения договора в случае нарушения условий, предусмотренных пунктами 5.2.1., 5.2.2., 6.2.1., 6.2.19 договора аренды.
Однако, нарушение Обществом пунктов 5.2.1, 5.2.2 договора аренды (необходимость получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок, предусмотренный разделом 5 договора) не нашло своего подтверждения при разрешении спора, поскольку в рамках рассмотрения дела N А56-20184/2013 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области было установлено, что одной из причин невозможности реализации проекта в установленные сроки явилось, в том числе нарушение сроков рассмотрения заявлений Общества Комитетом по благоустройству Санкт-Петербурга и Северо-Западным управлением Федерального агентства по рыболовству. При этом решением арбитражного суда от 07.06.2013 по названному выше делу признано незаконным бездействие Комитета по строительству Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения о продлении Обществу срока строительства многофункционального медицинского и оздоровительного центра на земельном участке, расположенном по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.), и обязании Комитета по строительству Санкт-Петербурга принять решение о продлении Обществу на 15 месяцев срока строительства многофункционального медицинского и оздоровительного центра на земельном участке, расположенном по адресу: Курортный район, г. Зеленогорск, Приморское шоссе, участок 2 (юго-западнее пересечения со Спортивной ул.).
С учетом изложенного следует признать, что основания для расторжения договора по пункту 10.2.2. договора аренды Комитетом не доказаны.
Вместе с тем, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды (пункт 10.2.1 договора аренды).
Однако, исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как следует из содержания искового заявления, 21.05.2013 (то есть в досудебном порядке) Общество в полном объеме погасило задолженность по арендной плате за период с 19.11.2013 по 30.06.2013 в размере 18 299 818 руб. 85 коп.
Платежным поручением от 15.08.2013 N 503 Общество уплатило начисленные на сумму задолженности пени в размере 1 704 785 руб. 33 коп.
Таким образом, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции задолженность перед Комитетом у Общества отсутствовала.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
С учетом того, что арендные отношения сторон длятся с 2010 года, задолженность Общества по основному долгу и пеням на момент рассмотрения спора судом первой инстанции погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах основания для выселения Общества отсутствуют.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.
Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)