Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор найма жилого помещения. Истица указывает, что ответчик не выполнил надлежащим образом своих обязательств по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Голованов В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.
и судей Горбуновой В.А., Грицких Е.А.
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя истца *. по доверенности *. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 22 июля 2014 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований * к * о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения отказать,
установила:
*. обратилась в суд с иском к *. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 21.04.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: М*, ответчик своих обязательств по договору надлежащим образом не выполнил, допустил образование задолженности по договору, в связи с чем она с учетом уточнения иска от 28.04.2014 г. просила суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору найма жилого помещения в размере 581 271,60 руб., неустойку по договору в размере 264 160,63 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 11 882 руб. 00 коп.
Заочным решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 13.05.2014 г. исковые требования *. к *. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения были удовлетворены частично, с *. в пользу *. взыскана задолженность по договору найма жилого помещения от 21.04.2012 г. в размере 581 271 руб. 60 коп., неустойка по договору в размере 100 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 012 руб. 72 коп.
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 18 апреля 2014 года указанное заочное решение суда отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено. *. в судебное заседание не явилась, реализовала свое право на участие в судебном заседании через представителей по доверенности *, *. Представители *. по доверенности *, *. в судебное заседание явились, заявленные исковые требования с учетом уточнения иска от 28.04.2014 г. (л.д. 60) поддержали.
*, представитель *. по доверенности *. в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований *. возражали по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д. 76 - 78).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доверенности *. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителей истца по доверенности *, *, представителя ответчика по доверенности *, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, считает решение суда подлежащим отмене, а исковые требования частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в материалы дела был представлен договор найма жилого помещения от 21.04.2012 г., расположенного по адресу: М* (л.д. 7 - 10). В вводной части договора указано, что он заключен между *. и *. (л.д. 7). В разделе 8 договора найма жилого помещения в качестве стороны наймодателя указаны *. и *, в качестве стороны нанимателя указан *. (л.д. 10).
Судом установлено, что 21.04.2012 г. жилое помещение было принято ответчиком по передаточному акту, который подписан со стороны наймодателя и стороной нанимателя (л.д. 11).
21.04.2012 г. между наймодателем и нанимателем подписан акт уплаты за наем жилого помещения (л.д. 63).
В соответствии с п. 4.1 договора найма жилого помещения срок найма жилого помещения составляет 11 месяцев - с 22.04.2012 г. по 21.03.2013 г.
Согласно п. 3.1.2 договора найма жилого помещения наниматель (ответчик) обязан своевременно вносить плату за наем жилого помещения.
В силу п. 5.1 договора найма жилого помещения ежемесячная плата составляет 105000,00 руб.
Как установлено п. 5.3 договора найма жилого помещения, очередной платеж производится в течение пяти дней до даты окончания предыдущего периода.
В исковом заявлении истец указывает на то, что ответчик своевременно вносил плату за наем жилого помещения за период с 22.04.2012 г. по 30.09.2012 г., начиная с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. плата за наем жилого помещения ответчиком не вносилась, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате за наем жилого помещения. Кроме того, в соответствии с п. 5.4 договора найма жилого помещения ответчик осуществлял оплату коммунальных услуг за период с 22.04.2012 г. по 30.09.2012 г. Начиная с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. оплата коммунальных услуг ответчиком не производилась, в связи с чем образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг.
В соответствии с п. 5.2 договора найма жилого помещения ответчик оплатил страховой депозит в размере 105 000,00 руб., что подтверждается актом уплаты за наем жилого помещения и не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.
Разрешая заявленные требования, проанализировав показания свидетелей *, *, *, объяснения сторон, суд первой инстанции установил, что жилое помещение ответчику показывал сын истца *, все переговоры до и после заключения договора ответчик вел с *, заключил договор ответчик также с *, от имени наймодателя договор подписал *. Поскольку нотариальных доверенностей на право сдавать в наем жилое помещение, принадлежащее *, *. не получал и не оформлял, суд пришел к выводу о том, что *. не может являться надлежащим истцом по договору найма жилого помещения от 21.04.2012 г. и не вправе требовать взыскания задолженности по договору, поскольку она стороной данного договора не является, его не подписывала и не заключала. При этом указание в вводной части договора в качестве имени наймодателя *. суд не принял во внимание, поскольку при определении сторон договора правовое значение имеет установление лица, подписавшего договор, которым в настоящем случае является *, подписавший и заключивший договор от 21.04.2012 г. в качестве наймодателя. Учитывая, что каких-либо надлежащих и достаточных доказательств того, что, подписывая указанный договор, *. действовал от имени и в интересах *, а не от своего имени, в материалы дела не представлено, документов, оформленных в установленном законом порядке, наделяющих *. действовать от имени и в интересах *, не имеется, суд отказал в удовлетворении иска.
Между тем, согласно п. п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ наймодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо.
В силу ст. 986 ГК РФ обязанности по сделке, заключенной в чужом интересе, переходят к лицу, в интересах которого она совершена, при условии одобрения им этой сделки и если другая сторона не возражает против такого перехода либо при заключении сделки знала или должна была знать о том, что сделка заключена в чужом интересе. При переходе обязанностей по такой сделке к лицу, в интересах которого она была заключена, последнему должны быть переданы и права по этой сделке.
Учитывая, что договор найма жилого помещения от 21.04.2012 года был заключен представителем истца *. - *. и получил, соответственно, одобрение со стороны истца, о чем свидетельствует предъявление ею исковых требований в суд первой инстанции, при этом ответчик не оспаривал заключение договора и фактическую оплату денежных средств по нему, был осведомлен о том, что собственником помещения является истец и не возражал против того, что договор найма подписывал сын истца - *, все обязанности и права по договору найма перешли к истцу. Таким образом, суд сделал неправильный вывод о том, что *. действовал от своего имени, не в интересах истца, выводы суда об отсутствии у *. как ненадлежащего истца права на предъявление иска и взыскание задолженности не основаны на законе, в связи с чем, решение суда подлежит отмене.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
На основании ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1.3.2. договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года, заключенного между сторонами, ответчик обязался своевременно вносить плату за наем жилого помещения.
Из п. 5.4 договора найма жилого помещения следует, что плата за пользование жилым помещением не включает в себя оплату коммунальных услуг. Оплату коммунальных платежей ответчик осуществляет согласно счетам соответствующих организаций.
Из объяснений представителей истца и искового заявления следует, что с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. плата за наем жилого помещения ответчиком не вносилась, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по оплате за наем жилого помещения. Начиная с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. оплата коммунальных услуг ответчиком также не производилась, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг.
В соответствии с п. 5.2 договора найма жилого помещения ответчик оплатил страховой депозит в размере 105 000,00 руб., что подтверждается актом уплаты за наем жилого помещения.
На основании п. 5.5 договора найма жилого помещения при наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги, телефонные переговоры и иные платные услуги связи на момент выезда ответчика из жилого помещения указанные суммы подлежат к удержанию из страхового депозита.
В соответствии с п. 6.7 договора найма жилого помещения при просрочке платежей по договору найма ответчик оплачивает истцу неустойку, исчисленную в размере 0,1% за каждый день просрочки от общей суммы задолженности, накопившейся на день ее погашения.
Истцом представлен расчет задолженности по оплате за наем жилого помещения, коммунальных услуг и неустойки по договору, в соответствии с которым (с учетом уточнения иска от 28.04.2014 г.) задолженность ответчика по договору найма жилого помещения составляет 581 271,60 руб., по оплате неустойки по договору - 264 160,63 руб. (задолженность по оплате коммунальных услуг погашена из средств страхового депозита, оставшиеся денежные средства засчитаны в счет погашения задолженности по договору найма жилого помещения).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку ответчиком обязанности по договору найма не выполнялись надлежащим образом, доказательств в подтверждение обратного не представлено, исковые требования о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, неустойки подлежат удовлетворению. При этом судебная коллегия принимает расчет истца, поскольку он подробно составлен, аргументирован, арифметически верен, полно отражает хронологию образования задолженности, порядок расчета неустойки и периоды просрочки по каждому платежу. Расчет по существу ответчиком не оспорен, доказательств несоответствия произведенного истцом расчета положениям закона и договора не представлено, как не представлено и иного расчета.
Возражая против исковых требований, ответчик *. в своем отзыве на исковое заявление указал, что проживал в предоставленном ему по договору найма жилом помещении с 21 апреля 2012 года по 30 сентября 2012 года, после чего вывез свои личные вещи и не пользовался домом, в одностороннем порядке расторгнув договор найма жилого помещения от 21.04.2012 года вследствие недостатков имущества, которые не были оговорены с ним при заключении договора и не были ему известны, а именно вследствие затрудненного движения от дома до работы и несвоевременных визитов *. в спорное жилое помещение.
В подтверждение своих доводов ответчиком были представлены: акт о завершении оказания комплекса возмездных услуг, подписанный с ООО Агентство недвижимости "*", договор о найме квартиры для временного проживания от 15.09.2012 года, согласно которому ответчик принял во временное пользование квартиру по адресу: *), претензия о расторжении договора найма жилого помещения на имя *. от 24.09.2012 года, путевой лист грузового автомобиля от 22.09.2012 года, а также по ходатайству представителя ответчика была допрошена свидетель *, подтвердившая факт отказа *. от получения претензии о досрочном расторжении договора (л.д. 87, 89 - 90, 99, 100, 101 - 103).
Представители истца в судебных заседаниях суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции факт выезда ответчика из занимаемого жилого помещения, а также получения претензии ответчика отрицали. В подтверждение доводов истца судом был допрошен в качестве свидетеля *, который отрицал факт предъявления ему претензии ответчиком и ознакомления с ней.
Оценивая, представленные сторонами доказательства судебная коллегия не находит оснований признания договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года досрочно расторгнутым, исходя из следующего.
В обоснование довода о досрочном расторжении договора сторона ответчика ссылается на положения ст. 620 ГК РФ, предусматривающей, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Однако положения указанной статьи не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку регулируют отношения по договору аренды (глава 34 ГК РФ) и не распространяются на правоотношения сторон по договору найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Кроме того, исходя из ее содержания досрочное расторжение возможно только при обращении в суд.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 687 ГК РФ (глава 35 ГК РФ), подлежащей применению к спорным правоотношениям, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Указанные основания для расторжения договора найма предусмотрены законом и конкретизированы в договоре найма жилого помещения от 21.04.2012 года, заключенном между сторонами.
Согласно п. 6.1. договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года, изменение условий настоящего договора и его досрочное расторжение допускается по соглашению сторон с обязательным составлением документа о расторжении настоящего договора в письменном виде.
В силу п. 6.2. договора расторжение настоящего договора в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в п. 4.1. настоящего договора, может быть произведено любой из сторон при несоблюдении другой стороной условий настоящего договора. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления, инициатором досрочного прекращения настоящего договора нарушившей стороне, письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения за тридцать календарных дней до даты расторжения. Извещение должно быть оформлено в письменном виде.
Анализ положений закона и условий договора позволяет сделать выводы о том, что досрочное расторжение договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года возможно ответчиком в следующих случаях:
- - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (в силу закона);
- - в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- - в случае нарушения наймодателем условий договора от 21.04.2012 года с обязательным составлением документа о расторжении настоящего договора в письменном виде и с уведомлением о расторжении договора посредством направления письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения за тридцать календарных дней до даты расторжения.
Между тем, ответчиком в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств в подтверждение нарушений истцом условий договора о передаче в силу п. 2.1.1. жилого помещения в состоянии пригодном для проживания, отвечающем необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
Доводы ответчика о том, что предоставленное ему в наем имущество обладало недостатками, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были ему известны, а именно затруднено движение от спорного жилого помещения до работы, имели место несвоевременные визиты *. в спорное жилое помещение, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку указанные недостатки не влекут возникновения права ответчика на досрочное расторжение договора ни в силу ст. 687 ГК РФ, ни в силу условий договора.
Согласно п. 2.1.2 договора истец *. обязалась нести ответственность за скрытые недостатки сданного в наем жилого помещения и находящегося в нем имущества (оборудования), препятствующего пользованию им. Между тем, указанные ответчиком недостатки не относятся к недостаткам имущества, не препятствуют пользованию им, не являются скрытыми, в связи с чем не влекут ответственности нанимателя в виде досрочного расторжения договора.
Кроме того, в силу положений ст. 687 ГК РФ и условий договора, ответчик вправе был расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке посредством направления другой стороне письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения за тридцать календарных дней до даты расторжения (в случае нарушения условий договора) и за три месяца (в соответствии со ст. 687 ГК РФ). Извещение должно быть оформлено в письменном виде.
Учитывая, что доказательств надлежащего уведомления истца о расторжении договора ответчиком не представлено, письменного соглашения сторон о досрочном расторжении договора в силу п. 6.1. договора сторонами не составлялось, оснований для отказа в удовлетворении иска у судебной коллегии не имеется.
Представленные ответчиком в подтверждение своих доводов об уведомлении ответчика о досрочном расторжении договора документы: акт о завершении оказания комплекса возмездных услуг, договор о найме квартиры для временного проживания от 15.09.2012 года, согласно которому ответчик принял во временное пользование квартиру около станции метро *, претензия о расторжении договора найма жилого помещения на имя *. от 24.09.2012 года, путевой лист грузового автомобиля от 22.09.2012 года, показания свидетеля *. (л.д. 87, 89 - 90, 99, 100, 101 - 103) не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку, во-первых, не подтверждают факт уведомления истца о расторжении договора в установленном договором форме, а, во-вторых, сам по себе факт заключения договора найма иного жилого помещения не влечет автоматического расторжения предыдущего договора. При этом представленную претензию от 24.09.2012 года о расторжении договора найма жилого, показания свидетеля *. об отказе *. принять претензию судебная коллегия не принимает в качестве допустимых доказательств уведомления ответчика, поскольку ответчик не лишен был возможности направить указанную претензию истцу с уведомлением о доставке, а свидетель является заинтересованным в исходе дела лицом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик не выполнил требования закона и договора о письменном уведомлении истца о досрочном расторжении договора, в связи с чем, он не может быть признан досрочно расторгнутым.
Оценив рассчитанный истцом размер неустойки по договору, судебная коллегия полагает, что подлежащая взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств ответчика.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Принимая во внимание длительность нарушения обязательства ответчиком, сопоставив длительность нарушения, а также размер задолженности с последствиями нарушенных ответчиком обязательств, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, руководствуясь принципами соразмерности, разумности и справедливости, судебная коллегия полагает необходимым уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца за нарушение сроков исполнения своих обязательств по договору до 100 000,00 руб.
При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, ответчик своих обязательств по договору надлежащим образом не выполнил, допустил образование задолженности по договору, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования *. к *. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения подлежат частичному удовлетворению, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору найма жилого помещения от 21 апреля 2012 года в размере 581 271,60 руб., неустойка по договору в размере 100 000,00 руб.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судебная коллегия полагает, что с учетом сложности дела, категории спора, количества судебных заседаний разумным пределом взыскания с ответчика в пользу истца документально подтвержденных расходов на оплату услуг представителя будет являться сумма в размере 20 000,00 руб.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований истца, в размере 10 012,72 руб.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 22 июля 2014 г. отменить.
Взыскать с * в пользу * задолженность по договору найма жилого помещения от 21 апреля 2012 года в размере 581 271 руб. 60 коп., неустойку по договору в размере 100 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 012 руб. 72 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-26705
Требование: О взыскании задолженности по договору найма жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор найма жилого помещения. Истица указывает, что ответчик не выполнил надлежащим образом своих обязательств по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2014 г. по делу N 33-26705
Судья Голованов В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.
и судей Горбуновой В.А., Грицких Е.А.
при секретаре М.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. дело по апелляционной жалобе представителя истца *. по доверенности *. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 22 июля 2014 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований * к * о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения отказать,
установила:
*. обратилась в суд с иском к *. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 21.04.2012 г. между ней и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: М*, ответчик своих обязательств по договору надлежащим образом не выполнил, допустил образование задолженности по договору, в связи с чем она с учетом уточнения иска от 28.04.2014 г. просила суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору найма жилого помещения в размере 581 271,60 руб., неустойку по договору в размере 264 160,63 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 11 882 руб. 00 коп.
Заочным решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 13.05.2014 г. исковые требования *. к *. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения были удовлетворены частично, с *. в пользу *. взыскана задолженность по договору найма жилого помещения от 21.04.2012 г. в размере 581 271 руб. 60 коп., неустойка по договору в размере 100 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 012 руб. 72 коп.
Определением Лефортовского районного суда г. Москвы от 18 апреля 2014 года указанное заочное решение суда отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено. *. в судебное заседание не явилась, реализовала свое право на участие в судебном заседании через представителей по доверенности *, *. Представители *. по доверенности *, *. в судебное заседание явились, заявленные исковые требования с учетом уточнения иска от 28.04.2014 г. (л.д. 60) поддержали.
*, представитель *. по доверенности *. в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований *. возражали по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д. 76 - 78).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца по доверенности *. по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав объяснения представителей истца по доверенности *, *, представителя ответчика по доверенности *, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, считает решение суда подлежащим отмене, а исковые требования частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в материалы дела был представлен договор найма жилого помещения от 21.04.2012 г., расположенного по адресу: М* (л.д. 7 - 10). В вводной части договора указано, что он заключен между *. и *. (л.д. 7). В разделе 8 договора найма жилого помещения в качестве стороны наймодателя указаны *. и *, в качестве стороны нанимателя указан *. (л.д. 10).
Судом установлено, что 21.04.2012 г. жилое помещение было принято ответчиком по передаточному акту, который подписан со стороны наймодателя и стороной нанимателя (л.д. 11).
21.04.2012 г. между наймодателем и нанимателем подписан акт уплаты за наем жилого помещения (л.д. 63).
В соответствии с п. 4.1 договора найма жилого помещения срок найма жилого помещения составляет 11 месяцев - с 22.04.2012 г. по 21.03.2013 г.
Согласно п. 3.1.2 договора найма жилого помещения наниматель (ответчик) обязан своевременно вносить плату за наем жилого помещения.
В силу п. 5.1 договора найма жилого помещения ежемесячная плата составляет 105000,00 руб.
Как установлено п. 5.3 договора найма жилого помещения, очередной платеж производится в течение пяти дней до даты окончания предыдущего периода.
В исковом заявлении истец указывает на то, что ответчик своевременно вносил плату за наем жилого помещения за период с 22.04.2012 г. по 30.09.2012 г., начиная с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. плата за наем жилого помещения ответчиком не вносилась, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате за наем жилого помещения. Кроме того, в соответствии с п. 5.4 договора найма жилого помещения ответчик осуществлял оплату коммунальных услуг за период с 22.04.2012 г. по 30.09.2012 г. Начиная с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. оплата коммунальных услуг ответчиком не производилась, в связи с чем образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг.
В соответствии с п. 5.2 договора найма жилого помещения ответчик оплатил страховой депозит в размере 105 000,00 руб., что подтверждается актом уплаты за наем жилого помещения и не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.
Разрешая заявленные требования, проанализировав показания свидетелей *, *, *, объяснения сторон, суд первой инстанции установил, что жилое помещение ответчику показывал сын истца *, все переговоры до и после заключения договора ответчик вел с *, заключил договор ответчик также с *, от имени наймодателя договор подписал *. Поскольку нотариальных доверенностей на право сдавать в наем жилое помещение, принадлежащее *, *. не получал и не оформлял, суд пришел к выводу о том, что *. не может являться надлежащим истцом по договору найма жилого помещения от 21.04.2012 г. и не вправе требовать взыскания задолженности по договору, поскольку она стороной данного договора не является, его не подписывала и не заключала. При этом указание в вводной части договора в качестве имени наймодателя *. суд не принял во внимание, поскольку при определении сторон договора правовое значение имеет установление лица, подписавшего договор, которым в настоящем случае является *, подписавший и заключивший договор от 21.04.2012 г. в качестве наймодателя. Учитывая, что каких-либо надлежащих и достаточных доказательств того, что, подписывая указанный договор, *. действовал от имени и в интересах *, а не от своего имени, в материалы дела не представлено, документов, оформленных в установленном законом порядке, наделяющих *. действовать от имени и в интересах *, не имеется, суд отказал в удовлетворении иска.
Между тем, согласно п. п. 1, 2 ст. 183 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ наймодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо.
В силу ст. 986 ГК РФ обязанности по сделке, заключенной в чужом интересе, переходят к лицу, в интересах которого она совершена, при условии одобрения им этой сделки и если другая сторона не возражает против такого перехода либо при заключении сделки знала или должна была знать о том, что сделка заключена в чужом интересе. При переходе обязанностей по такой сделке к лицу, в интересах которого она была заключена, последнему должны быть переданы и права по этой сделке.
Учитывая, что договор найма жилого помещения от 21.04.2012 года был заключен представителем истца *. - *. и получил, соответственно, одобрение со стороны истца, о чем свидетельствует предъявление ею исковых требований в суд первой инстанции, при этом ответчик не оспаривал заключение договора и фактическую оплату денежных средств по нему, был осведомлен о том, что собственником помещения является истец и не возражал против того, что договор найма подписывал сын истца - *, все обязанности и права по договору найма перешли к истцу. Таким образом, суд сделал неправильный вывод о том, что *. действовал от своего имени, не в интересах истца, выводы суда об отсутствии у *. как ненадлежащего истца права на предъявление иска и взыскание задолженности не основаны на законе, в связи с чем, решение суда подлежит отмене.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
На основании ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п. 1.3.2. договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года, заключенного между сторонами, ответчик обязался своевременно вносить плату за наем жилого помещения.
Из п. 5.4 договора найма жилого помещения следует, что плата за пользование жилым помещением не включает в себя оплату коммунальных услуг. Оплату коммунальных платежей ответчик осуществляет согласно счетам соответствующих организаций.
Из объяснений представителей истца и искового заявления следует, что с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. плата за наем жилого помещения ответчиком не вносилась, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по оплате за наем жилого помещения. Начиная с 01.10.2012 г. по 21.03.2013 г. оплата коммунальных услуг ответчиком также не производилась, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг.
В соответствии с п. 5.2 договора найма жилого помещения ответчик оплатил страховой депозит в размере 105 000,00 руб., что подтверждается актом уплаты за наем жилого помещения.
На основании п. 5.5 договора найма жилого помещения при наличии неоплаченных счетов за коммунальные услуги, телефонные переговоры и иные платные услуги связи на момент выезда ответчика из жилого помещения указанные суммы подлежат к удержанию из страхового депозита.
В соответствии с п. 6.7 договора найма жилого помещения при просрочке платежей по договору найма ответчик оплачивает истцу неустойку, исчисленную в размере 0,1% за каждый день просрочки от общей суммы задолженности, накопившейся на день ее погашения.
Истцом представлен расчет задолженности по оплате за наем жилого помещения, коммунальных услуг и неустойки по договору, в соответствии с которым (с учетом уточнения иска от 28.04.2014 г.) задолженность ответчика по договору найма жилого помещения составляет 581 271,60 руб., по оплате неустойки по договору - 264 160,63 руб. (задолженность по оплате коммунальных услуг погашена из средств страхового депозита, оставшиеся денежные средства засчитаны в счет погашения задолженности по договору найма жилого помещения).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку ответчиком обязанности по договору найма не выполнялись надлежащим образом, доказательств в подтверждение обратного не представлено, исковые требования о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, неустойки подлежат удовлетворению. При этом судебная коллегия принимает расчет истца, поскольку он подробно составлен, аргументирован, арифметически верен, полно отражает хронологию образования задолженности, порядок расчета неустойки и периоды просрочки по каждому платежу. Расчет по существу ответчиком не оспорен, доказательств несоответствия произведенного истцом расчета положениям закона и договора не представлено, как не представлено и иного расчета.
Возражая против исковых требований, ответчик *. в своем отзыве на исковое заявление указал, что проживал в предоставленном ему по договору найма жилом помещении с 21 апреля 2012 года по 30 сентября 2012 года, после чего вывез свои личные вещи и не пользовался домом, в одностороннем порядке расторгнув договор найма жилого помещения от 21.04.2012 года вследствие недостатков имущества, которые не были оговорены с ним при заключении договора и не были ему известны, а именно вследствие затрудненного движения от дома до работы и несвоевременных визитов *. в спорное жилое помещение.
В подтверждение своих доводов ответчиком были представлены: акт о завершении оказания комплекса возмездных услуг, подписанный с ООО Агентство недвижимости "*", договор о найме квартиры для временного проживания от 15.09.2012 года, согласно которому ответчик принял во временное пользование квартиру по адресу: *), претензия о расторжении договора найма жилого помещения на имя *. от 24.09.2012 года, путевой лист грузового автомобиля от 22.09.2012 года, а также по ходатайству представителя ответчика была допрошена свидетель *, подтвердившая факт отказа *. от получения претензии о досрочном расторжении договора (л.д. 87, 89 - 90, 99, 100, 101 - 103).
Представители истца в судебных заседаниях суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции факт выезда ответчика из занимаемого жилого помещения, а также получения претензии ответчика отрицали. В подтверждение доводов истца судом был допрошен в качестве свидетеля *, который отрицал факт предъявления ему претензии ответчиком и ознакомления с ней.
Оценивая, представленные сторонами доказательства судебная коллегия не находит оснований признания договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года досрочно расторгнутым, исходя из следующего.
В обоснование довода о досрочном расторжении договора сторона ответчика ссылается на положения ст. 620 ГК РФ, предусматривающей, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Однако положения указанной статьи не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку регулируют отношения по договору аренды (глава 34 ГК РФ) и не распространяются на правоотношения сторон по договору найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Кроме того, исходя из ее содержания досрочное расторжение возможно только при обращении в суд.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 687 ГК РФ (глава 35 ГК РФ), подлежащей применению к спорным правоотношениям, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Указанные основания для расторжения договора найма предусмотрены законом и конкретизированы в договоре найма жилого помещения от 21.04.2012 года, заключенном между сторонами.
Согласно п. 6.1. договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года, изменение условий настоящего договора и его досрочное расторжение допускается по соглашению сторон с обязательным составлением документа о расторжении настоящего договора в письменном виде.
В силу п. 6.2. договора расторжение настоящего договора в одностороннем порядке до истечения срока, указанного в п. 4.1. настоящего договора, может быть произведено любой из сторон при несоблюдении другой стороной условий настоящего договора. Расторжение в одностороннем порядке производится посредством направления, инициатором досрочного прекращения настоящего договора нарушившей стороне, письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения за тридцать календарных дней до даты расторжения. Извещение должно быть оформлено в письменном виде.
Анализ положений закона и условий договора позволяет сделать выводы о том, что досрочное расторжение договора найма жилого помещения от 21.04.2012 года возможно ответчиком в следующих случаях:
- - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (в силу закона);
- - в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- - в случае нарушения наймодателем условий договора от 21.04.2012 года с обязательным составлением документа о расторжении настоящего договора в письменном виде и с уведомлением о расторжении договора посредством направления письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения за тридцать календарных дней до даты расторжения.
Между тем, ответчиком в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств в подтверждение нарушений истцом условий договора о передаче в силу п. 2.1.1. жилого помещения в состоянии пригодном для проживания, отвечающем необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.
Доводы ответчика о том, что предоставленное ему в наем имущество обладало недостатками, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были ему известны, а именно затруднено движение от спорного жилого помещения до работы, имели место несвоевременные визиты *. в спорное жилое помещение, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку указанные недостатки не влекут возникновения права ответчика на досрочное расторжение договора ни в силу ст. 687 ГК РФ, ни в силу условий договора.
Согласно п. 2.1.2 договора истец *. обязалась нести ответственность за скрытые недостатки сданного в наем жилого помещения и находящегося в нем имущества (оборудования), препятствующего пользованию им. Между тем, указанные ответчиком недостатки не относятся к недостаткам имущества, не препятствуют пользованию им, не являются скрытыми, в связи с чем не влекут ответственности нанимателя в виде досрочного расторжения договора.
Кроме того, в силу положений ст. 687 ГК РФ и условий договора, ответчик вправе был расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке посредством направления другой стороне письменного уведомления с указанием причины и даты расторжения за тридцать календарных дней до даты расторжения (в случае нарушения условий договора) и за три месяца (в соответствии со ст. 687 ГК РФ). Извещение должно быть оформлено в письменном виде.
Учитывая, что доказательств надлежащего уведомления истца о расторжении договора ответчиком не представлено, письменного соглашения сторон о досрочном расторжении договора в силу п. 6.1. договора сторонами не составлялось, оснований для отказа в удовлетворении иска у судебной коллегии не имеется.
Представленные ответчиком в подтверждение своих доводов об уведомлении ответчика о досрочном расторжении договора документы: акт о завершении оказания комплекса возмездных услуг, договор о найме квартиры для временного проживания от 15.09.2012 года, согласно которому ответчик принял во временное пользование квартиру около станции метро *, претензия о расторжении договора найма жилого помещения на имя *. от 24.09.2012 года, путевой лист грузового автомобиля от 22.09.2012 года, показания свидетеля *. (л.д. 87, 89 - 90, 99, 100, 101 - 103) не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку, во-первых, не подтверждают факт уведомления истца о расторжении договора в установленном договором форме, а, во-вторых, сам по себе факт заключения договора найма иного жилого помещения не влечет автоматического расторжения предыдущего договора. При этом представленную претензию от 24.09.2012 года о расторжении договора найма жилого, показания свидетеля *. об отказе *. принять претензию судебная коллегия не принимает в качестве допустимых доказательств уведомления ответчика, поскольку ответчик не лишен был возможности направить указанную претензию истцу с уведомлением о доставке, а свидетель является заинтересованным в исходе дела лицом.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик не выполнил требования закона и договора о письменном уведомлении истца о досрочном расторжении договора, в связи с чем, он не может быть признан досрочно расторгнутым.
Оценив рассчитанный истцом размер неустойки по договору, судебная коллегия полагает, что подлежащая взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств ответчика.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Принимая во внимание длительность нарушения обязательства ответчиком, сопоставив длительность нарушения, а также размер задолженности с последствиями нарушенных ответчиком обязательств, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, руководствуясь принципами соразмерности, разумности и справедливости, судебная коллегия полагает необходимым уменьшить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца за нарушение сроков исполнения своих обязательств по договору до 100 000,00 руб.
При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что между истцом и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, ответчик своих обязательств по договору надлежащим образом не выполнил, допустил образование задолженности по договору, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования *. к *. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения подлежат частичному удовлетворению, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору найма жилого помещения от 21 апреля 2012 года в размере 581 271,60 руб., неустойка по договору в размере 100 000,00 руб.
В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Судебная коллегия полагает, что с учетом сложности дела, категории спора, количества судебных заседаний разумным пределом взыскания с ответчика в пользу истца документально подтвержденных расходов на оплату услуг представителя будет являться сумма в размере 20 000,00 руб.
На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом расходы на оплату государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований истца, в размере 10 012,72 руб.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 22 июля 2014 г. отменить.
Взыскать с * в пользу * задолженность по договору найма жилого помещения от 21 апреля 2012 года в размере 581 271 руб. 60 коп., неустойку по договору в размере 100 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп., судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 10 012 руб. 72 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)