Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ибрагимова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.
судей Полуэктовой С.К. и Нефедова О.Н.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ф.В.А. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 октября 2013 года, по которому постановлено:
Исковые требования Т. удовлетворить.
Прекратить право пользования Ф.В.А. жилым помещением, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, выселить Ф.В.А. из указанной квартиры.
Данное решение суда является основанием для снятия Ф.В.А. с регистрационного учета по адресу: <...>
Взыскать с Ф.В.А. в пользу Т. в возмещение расходов по уплате госпошлины 200 руб., по оплате юридических услуг по составлению искового заявления 500 руб.
В удовлетворении встречного иска Ф.В.А. к Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры N *** в доме N *** по ул. М*** в г. Ульяновске и возврате имущества - отказать.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения Ф.В.А. и его представителя Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Т. П., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Фомичева Д.Ю., полагавшего решение соответствующим закону, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к Ф.В.А. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении со снятием с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником однокомнатной квартиры по адресу: г. Ульяновск, ул. М*** на основании договора купли-продажи квартиры от 25.08.2010. После заключения договора купли-продажи бывший собственник Ф.В.А. попросил его о временном проживании с условием оплаты коммунальных услуг. Однако до настоящего времени ответчик проживает в квартире и не выполняет взятых на себя обязательств. Регистрация и проживание ответчика в квартире ущемляет его права собственника жилого помещения.
Просил прекратить право пользования Ф.В.А. жилым помещением, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, со снятием его с регистрационного учета по указанному адресу; выселить ответчика из указанной квартиры. Также просил взыскать с ответчика судебные издержки в размере 2000 руб. за составление искового заявления и 200 руб. уплаченной госпошлины.
Ф.В.А. обратился со встречным иском к Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Исковые требования мотивировал тем, что денежные средства в размере 900 000 руб., предусмотренные договором купли-продажи квартиры от 25.08.2010, Т. ему до настоящего времени не выплатил. Передача квартиры покупателю в соответствии с п. 8 договора также не состоялась, Т. в нее никогда не вселялся и в ней не проживал. В квартире по-прежнему проживает Ф.В.А. Фактически договор купли-продажи является фиктивным, поскольку квартира была "переписана" на Т. в связи с непогашенным ему долгом в размере 14 000 руб., но с условием, что Ф.В.А. будет проживать в квартире пожизненно при оплате коммунальных услуг Т. В дальнейшем планировалось приобрести для Ф.В.А. другое жилое помещение, однако Т. впоследствии отказался предоставить Ф.В.А. другое жилье или выплатить всю сумму по договору. Стоимость квартиры в договоре в 900 000 руб. была указана Т. с целью уменьшения налога, фактически рыночная стоимость квартиры составляет более 1 500 000 руб. В связи с нарушением покупателем Т. существенного условия договора - оплаты по договору, Ф.В.А. просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 25.08.2010, прекратить право собственности Т. на квартиру и признать за ним (Ф.В.А.) право собственности на квартиру.
К участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной миграционной службы по Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ф.В.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение. При этом указывает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; суд при разрешении спора применил закон, не подлежащий применению.
В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ после перехода права собственности на недвижимость к покупателю договор купли-продажи может быть расторгнут в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате. Суд необоснованно применил ст. ст. 549 - 558 ГК РФ, ссылаясь на отсутствие нормы, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности в связи с неуплатой им покупной цены. Суд ошибочно посчитал отсутствие оплаты по договору купли-продажи нарушением, которое не является существенным и не может повлечь расторжение договора.
В ходе судебного заседания установлено, что спорная квартира была формально переоформлена Ф.В.А. на Т. в связи с возникшими долговыми обязательствами и фактически оплата по договору в размере 900 000 руб. не производилась. Квартира покупателю не передавалась и в ней до настоящего времени проживает Ф.В.А. По факту незаконных действий Т. правоохранительными органами в настоящее время проводится проверка.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Как видно из материалов дела, Т. является собственником квартиры N *** в доме N *** по ул. М*** г. Ульяновска на основании договора купли-продажи от 25.08.2010, заключенного с Ф.В.А.
Право собственности Т.на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 27.09.2010 за N ***.
В названной квартире до настоящего времени проживает и зарегистрирован бывший собственник Ф.В.А.
Статьей 454 ГК РФ договор купли-продажи определяется, как договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 25.08.2010 и признании за ним права собственности на квартиру, Ф.В.А. сослался на то, что покупатель Т. не уплатил указанную в договоре покупную стоимость квартиры, что свидетельствует о существенном нарушении им условий договора.
Однако, поскольку в ходе рассмотрения дела суд не получил доказательств, что покупателем Т. не выполнено условие договора об оплате приобретенной квартиры, он обоснованно отказал в удовлетворении заявленного Ф.В.А. встречного иска и удовлетворил требование Т. о выселении Ф.В.А., поскольку условиями заключенного между сторонами договора не предусматривалось право бывшего собственника на проживание в спорной квартире.
Доводы, приведенные Ф.В.А. в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальное и процессуальное законодательство применено судом правильно.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
При этом пунктом 1 статьи 162 ГК РФ установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Судом первой инстанции дано правильное толкование приведенным нормам права в их нормативно-правовом единстве и с дела но обоснованный вывод, что факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена письменная форма, не может быть установлен судом на основании свидетельских показаний.
Как следует из текста договора купли-продажи от 25.08.2010, заключенного между Ф.В.А. и Т., квартира N *** в доме N ***по ул. М*** в г. Ульяновске продана по договоренности за 900 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 3 договора). Указанный договор подписан Ф.В.А., который свою подпись в договоре не оспаривает.
Таким образом, суду представлено письменное доказательство, подтверждающее уплату Т. Ф.В.А. денежной суммы по договору.
Письменных доказательств, подтверждающих довод Ф.В.А. о том, что Т. не уплатил ему денежные средства по заключенной сделке, он суду не представил.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поэтому судом обоснованно не были приняты во внимание показания свидетелей А.Т.А., М.Г.В., Ч.Т.В., которым со слов Ф.В.А. было известно, что деньги за квартиру Т. ему не передал.
Доказательств мнимости совершенной сделки (т.е. ее ничтожности в силу ст. 170 ГК РФ) Ф.В.А. суду также не представил.
То обстоятельство, что Т., исполняя обязанности собственника квартиры, погасил имеющуюся по ней задолженность по оплате коммунальных платежей, свидетельствует о его намерении заключением сделки создать соответствующие правовые последствия.
Поэтому сам по себе факт не проживания покупателя в спорной квартире и предоставление права пользования ею бывшему собственнику не может расцениваться, как доказательство мнимости совершенной сделки купли-продажи.
В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф.В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-94/2014(4790/2013)
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2014 г. по делу N 33-94/2014(4790/2013)
Судья Ибрагимова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.
судей Полуэктовой С.К. и Нефедова О.Н.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ф.В.А. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 октября 2013 года, по которому постановлено:
Исковые требования Т. удовлетворить.
Прекратить право пользования Ф.В.А. жилым помещением, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, выселить Ф.В.А. из указанной квартиры.
Данное решение суда является основанием для снятия Ф.В.А. с регистрационного учета по адресу: <...>
Взыскать с Ф.В.А. в пользу Т. в возмещение расходов по уплате госпошлины 200 руб., по оплате юридических услуг по составлению искового заявления 500 руб.
В удовлетворении встречного иска Ф.В.А. к Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры N *** в доме N *** по ул. М*** в г. Ульяновске и возврате имущества - отказать.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения Ф.В.А. и его представителя Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Т. П., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Фомичева Д.Ю., полагавшего решение соответствующим закону, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к Ф.В.А. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении со снятием с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований указал, что является собственником однокомнатной квартиры по адресу: г. Ульяновск, ул. М*** на основании договора купли-продажи квартиры от 25.08.2010. После заключения договора купли-продажи бывший собственник Ф.В.А. попросил его о временном проживании с условием оплаты коммунальных услуг. Однако до настоящего времени ответчик проживает в квартире и не выполняет взятых на себя обязательств. Регистрация и проживание ответчика в квартире ущемляет его права собственника жилого помещения.
Просил прекратить право пользования Ф.В.А. жилым помещением, расположенным по адресу: г. Ульяновск, ул. М***, со снятием его с регистрационного учета по указанному адресу; выселить ответчика из указанной квартиры. Также просил взыскать с ответчика судебные издержки в размере 2000 руб. за составление искового заявления и 200 руб. уплаченной госпошлины.
Ф.В.А. обратился со встречным иском к Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. Исковые требования мотивировал тем, что денежные средства в размере 900 000 руб., предусмотренные договором купли-продажи квартиры от 25.08.2010, Т. ему до настоящего времени не выплатил. Передача квартиры покупателю в соответствии с п. 8 договора также не состоялась, Т. в нее никогда не вселялся и в ней не проживал. В квартире по-прежнему проживает Ф.В.А. Фактически договор купли-продажи является фиктивным, поскольку квартира была "переписана" на Т. в связи с непогашенным ему долгом в размере 14 000 руб., но с условием, что Ф.В.А. будет проживать в квартире пожизненно при оплате коммунальных услуг Т. В дальнейшем планировалось приобрести для Ф.В.А. другое жилое помещение, однако Т. впоследствии отказался предоставить Ф.В.А. другое жилье или выплатить всю сумму по договору. Стоимость квартиры в договоре в 900 000 руб. была указана Т. с целью уменьшения налога, фактически рыночная стоимость квартиры составляет более 1 500 000 руб. В связи с нарушением покупателем Т. существенного условия договора - оплаты по договору, Ф.В.А. просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 25.08.2010, прекратить право собственности Т. на квартиру и признать за ним (Ф.В.А.) право собственности на квартиру.
К участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной миграционной службы по Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ф.В.А. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение. При этом указывает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; суд при разрешении спора применил закон, не подлежащий применению.
В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ после перехода права собственности на недвижимость к покупателю договор купли-продажи может быть расторгнут в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате. Суд необоснованно применил ст. ст. 549 - 558 ГК РФ, ссылаясь на отсутствие нормы, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности в связи с неуплатой им покупной цены. Суд ошибочно посчитал отсутствие оплаты по договору купли-продажи нарушением, которое не является существенным и не может повлечь расторжение договора.
В ходе судебного заседания установлено, что спорная квартира была формально переоформлена Ф.В.А. на Т. в связи с возникшими долговыми обязательствами и фактически оплата по договору в размере 900 000 руб. не производилась. Квартира покупателю не передавалась и в ней до настоящего времени проживает Ф.В.А. По факту незаконных действий Т. правоохранительными органами в настоящее время проводится проверка.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Как видно из материалов дела, Т. является собственником квартиры N *** в доме N *** по ул. М*** г. Ульяновска на основании договора купли-продажи от 25.08.2010, заключенного с Ф.В.А.
Право собственности Т.на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 27.09.2010 за N ***.
В названной квартире до настоящего времени проживает и зарегистрирован бывший собственник Ф.В.А.
Статьей 454 ГК РФ договор купли-продажи определяется, как договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Заявляя требование о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от 25.08.2010 и признании за ним права собственности на квартиру, Ф.В.А. сослался на то, что покупатель Т. не уплатил указанную в договоре покупную стоимость квартиры, что свидетельствует о существенном нарушении им условий договора.
Однако, поскольку в ходе рассмотрения дела суд не получил доказательств, что покупателем Т. не выполнено условие договора об оплате приобретенной квартиры, он обоснованно отказал в удовлетворении заявленного Ф.В.А. встречного иска и удовлетворил требование Т. о выселении Ф.В.А., поскольку условиями заключенного между сторонами договора не предусматривалось право бывшего собственника на проживание в спорной квартире.
Доводы, приведенные Ф.В.А. в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальное и процессуальное законодательство применено судом правильно.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
При этом пунктом 1 статьи 162 ГК РФ установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Судом первой инстанции дано правильное толкование приведенным нормам права в их нормативно-правовом единстве и с дела но обоснованный вывод, что факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена письменная форма, не может быть установлен судом на основании свидетельских показаний.
Как следует из текста договора купли-продажи от 25.08.2010, заключенного между Ф.В.А. и Т., квартира N *** в доме N ***по ул. М*** в г. Ульяновске продана по договоренности за 900 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 3 договора). Указанный договор подписан Ф.В.А., который свою подпись в договоре не оспаривает.
Таким образом, суду представлено письменное доказательство, подтверждающее уплату Т. Ф.В.А. денежной суммы по договору.
Письменных доказательств, подтверждающих довод Ф.В.А. о том, что Т. не уплатил ему денежные средства по заключенной сделке, он суду не представил.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Поэтому судом обоснованно не были приняты во внимание показания свидетелей А.Т.А., М.Г.В., Ч.Т.В., которым со слов Ф.В.А. было известно, что деньги за квартиру Т. ему не передал.
Доказательств мнимости совершенной сделки (т.е. ее ничтожности в силу ст. 170 ГК РФ) Ф.В.А. суду также не представил.
То обстоятельство, что Т., исполняя обязанности собственника квартиры, погасил имеющуюся по ней задолженность по оплате коммунальных платежей, свидетельствует о его намерении заключением сделки создать соответствующие правовые последствия.
Поэтому сам по себе факт не проживания покупателя в спорной квартире и предоставление права пользования ею бывшему собственнику не может расцениваться, как доказательство мнимости совершенной сделки купли-продажи.
В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 октября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф.В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)