Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8991/2015) общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2015 по делу N А70-1053/2015 (судья Коряковцева О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании незаконными действий от 26.12.2014 по погашению в ЕГРН регистрационных записей,
при участии в деле в качестве третьего лица - закрытого акционерного общества "Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве",
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой"- не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве" - Полозков К.А. по доверенности N 9-1286 от 27.01.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" (далее - заявитель, ООО "Компания Тюменьспецстрой", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконными действий от 26.12.2014 по погашению в ЕГРН регистрационных записей N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве" (далее - ЗАО "ТюменьПНИИИС", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2015 по делу N А70-1053/2015 в удовлетворении заявленных ООО "Компания Тюменьспецстрой" требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Компания Тюменьспецстрой" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сославшись на необходимость применения требований пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", указал на то, что односторонний отказ третьего лица от исполнения договоров участия в долевом строительства был связан с предполагаемым виновным поведением участника долевого строительства, т.е. обстоятельством, подлежащим проверке, однако Управление не приняло мер к получению согласия участника долевого строительства на расторжение спорных договоров и не убедилось в незаконности односторонней сделки. Кроме того, Управление, в нарушение пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не известило должным образом участника долевого строительства о поступлении в регистрирующий орган заявлений третьего лица о расторжении 12-ти договоров участия в долевом строительстве.
Управлением Росреестра по Тюменской области представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле, в котором регистрирующий орган не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представитель ЗАО "ТюменьПНИИИС" возразил на доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Компания Тюменьспецстрой", Управление Росреестра по Тюменской области, надлежащим образом уведомленные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя, которые суд посчитал возможным удовлетворить.
В порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав явившегося в судебное заседание представителя ЗАО "Тюмень ПНИИИС", установил следующие обстоятельства.
15.03.2006 между ЗАО "ТюменьПНИИИС" (Заказчик) и ООО "Компания Тюменьспецстрой" (Застройщик) был заключен договор подряда на капитальное строительство N 2-П/06, в соответствии с которым Заказчик обязался предоставить проектно-сметную документацию, земельный участок на период строительства, строительную площадку и разрешение на строительство, а Застройщик, в свою очередь, принял на себя обязательство выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству объекта - "Жилые блок-секции по ул. Энергостроителей в г. Тюмени".
В соответствии с пунктом 3.1 названного договора заявитель обязался вести финансирование и строительство объекта за счет собственных и привлеченных долевых средств. При этом продолжительность строительства, установленная сторонами в пункте 4.2 договора, составила 18 месяцев.
В указанный срок Застройщик обязался выполнить все строительно-монтажные работы и спецработы в соответствии с техдокументацией, в том числе 90% площади объекта с черновой отделкой и 10% площади квартир и мест общего пользования с отделкой "От строителей" и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию объекта (т. 1 л.д. 27-29).
В первом полугодии 2008 года во исполнение условий договора подряда между заявителем, как участником долевого строительства, и ЗАО "ТюменьПНИИИС" (Застройщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве N N 358-19-2006/01, 358-19-2006/02, 358-19-2006/11, 358-19-2006/13, 358-19-2006/16, 358-19-2006/19, 358-19-2006/24, 358-19-2006/25, 358-19-2006/37, 358-19-2006/39 от 08.05.2008, N N 358-19-2006/30, 358-19-2006/35, от 16.01.2008, в соответствии с которыми Застройщик обязуется передать Обществу 12 квартир в вышеозначенном объекте капитального строительства в течение 40 календарных дней с момента получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Названные договоры зарегистрированы в ЕГРН с внесением регистрационных записей от 06.12.2012 N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 28.11.2014 (т. 2 л.д. 68-74).
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве, ООО "Компания Тюменьспецстрой" обязуется уплатить за данные объекты долевого строительства денежные средства в соответствующих суммах в срок до 01.05.2009.
Пунктами 2.1 и 2.2. названных договоров предусмотрено, что оплата может быть произведена безналичным путем на расчетный счет Застройщика либо иным, не противоречащим законодательству РФ способом. Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта считаются исполненными полностью после поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет и (или) в кассу Застройщика (т. 1 л.д. 84-124 оборот). Иных способов оплаты означенные договоры не предусматривают.
Договоры участия в долевом строительстве также предусматривают право Застройщика отказаться от исполнения своих обязательств по договорам и в одностороннем порядке расторгнуть договоры в случае, если участник долевого строительства в указанный срок не произвел оплату.
Учитывая, что заявитель в установленный договором срок денежные средства за переданные ему объекты долевого строительства не уплатил, ЗАО "ТюменьПНИИИС" уведомило Общество о необходимости погашения задолженности письмом от 25.09.2013 (т. 3 л.д. 57).
В названном письме было также указано на то, что в случае непогашения задолженности по уплате цены договора до 10.10.2013 ЗАО "ТюменьПНИИИС" будет вынуждено отказаться в одностороннем порядке от исполнения вышеуказанных договоров.
Письмо было получено 15.10.2013 представителем Общества по доверенности Осколковой Н.Ю. (т. 1 л.д. 58).
В связи с тем, что Общество задолженность в установленный срок не оплатило, ЗАО "ТюменьПНИИИС" письмом от 11.11.2013 уведомило заявителя о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (т. 3 л.д. 65).
Названное письмо было получено 27.11.2013 представителем Общества по доверенности Осколковой М.Ю., что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением (т. 3 л.д. 66).
25.11.2013 в адрес заявителя было направлено повторное уведомление о необходимости погашения задолженности, и 04.12.2013 направлено повторное уведомление о расторжении договора.
В связи с изложенными обстоятельствами ЗАО "ТюменьПНИИИС" 19.12.2014 обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлениями по погашению в ЕГРН регистрационных записей договоров участия в долевом строительстве, о чем был уведомлен заявитель письмами от 23.12.2014 (т. 2 л.д. 7-15).
26.12.2014 Управлением Росреестра по Тюменской Области были совершены оспариваемые действия по погашению в ЕГРН регистрационных записей N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161.
Полагая, что действия Управления Росреестра по Тюменской Области по погашению в ЕГРН регистрационных записей являются незаконными, ООО "Компания Тюменьспецстрой" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
29.06.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Частью 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии со статьей 13 и частью 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Пунктом 4 статьи 25.1 Закона о регистрации предусмотрено, что заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Пунктами 3, 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ определено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как следует из материалов дела, ЗАО "ТюменьПНИИИС" неоднократно уведомляло заявителя о необходимости погашения задолженности, что подтверждается письмами от 25.09.2013 N 9-1060 и от 25.11.2013 г. N 9-1082 (т. 3 л.д. 57, 68).
При этом в названных письмах было указано о том, что в случае непогашения задолженности по уплате цены договора ЗАО "ТюменьПНИИИС" будет вынуждено в отказаться в одностороннем порядке от исполнения вышеуказанных договоров.
Уведомления направлялись ценными письмами с описью вложения. Письмо от 25.09.2013 г. было получено 15.10.2013 представителем Общества по доверенности Осколковой Н.Ю. (т. 3 л.д. 58), за получением письма от 25.11.2013 Общество не явилось (т. 3 л.д. 70).
Также Общество было уведомлено об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, что подтверждается письмом ЗАО "ТюменьПНИИИС" от 11.11.2013 N 9-1079 (т. 3 л.д. 65), которое было получено Обществом 27.11.2013 (т. 3 л.д. 66).
Таким образом, довод заявителя о том, что в его адрес не поступали уведомления о расторжении договоров противоречит материалам дела.
При обращении в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве ЗАО "ТюменьПНИИИС" вместе с иными документами были представлены уведомления о необходимости погашения задолженности по договорам участия в долевом строительстве, уведомления об одностороннем отказе от исполнения названных договоров, опись вложения в ценное письмо, содержащее отметку об отправке уведомлений в адрес заявителя (т. 3 л.д. 79-80/т. 3).
При таких обстоятельствах Управление Росреестра по Тюменской области обоснованно зарегистрировало расторжение договоров участия в долевом строительстве.
Направление в адрес Общества письма о поступлении ответчику заявления о расторжении договоров не на следующий рабочий день - 22.12.2014, а 23.12.2014 г. не свидетельствует о нарушении его прав, поскольку заявитель узнал об отказе от исполнения договора еще 27.11.2013 Таким образом, действия Управления Росреестра по Тюменской области от 26.12.2014 по погашению в ЕГРН регистрационных записей N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161 соответствуют приведенным выше нормам законодательства и не нарушают прав и законных интересов заявителя.
Поскольку в рассматриваемом случае совокупность условий, необходимых для признания оспариваемых действий незаконными, отсутствует, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований заявителя.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Компания Тюменьспецстрой".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2015 по делу N А70-1053/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 456 от 09.07.2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2015 N 08АП-8991/2015 ПО ДЕЛУ N А70-1053/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2015 г. N 08АП-8991/2015
Дело N А70-1053/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Киричек Ю.Н.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8991/2015) общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2015 по делу N А70-1053/2015 (судья Коряковцева О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области о признании незаконными действий от 26.12.2014 по погашению в ЕГРН регистрационных записей,
при участии в деле в качестве третьего лица - закрытого акционерного общества "Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве",
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой"- не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от закрытого акционерного общества "Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве" - Полозков К.А. по доверенности N 9-1286 от 27.01.2015 сроком действия 1 год, личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" (далее - заявитель, ООО "Компания Тюменьспецстрой", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Тюменской области, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконными действий от 26.12.2014 по погашению в ЕГРН регистрационных записей N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Тюменский производственный научно-исследовательский институт по инженерным изысканиям в строительстве" (далее - ЗАО "ТюменьПНИИИС", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2015 по делу N А70-1053/2015 в удовлетворении заявленных ООО "Компания Тюменьспецстрой" требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Компания Тюменьспецстрой" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сославшись на необходимость применения требований пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", указал на то, что односторонний отказ третьего лица от исполнения договоров участия в долевом строительства был связан с предполагаемым виновным поведением участника долевого строительства, т.е. обстоятельством, подлежащим проверке, однако Управление не приняло мер к получению согласия участника долевого строительства на расторжение спорных договоров и не убедилось в незаконности односторонней сделки. Кроме того, Управление, в нарушение пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не известило должным образом участника долевого строительства о поступлении в регистрирующий орган заявлений третьего лица о расторжении 12-ти договоров участия в долевом строительстве.
Управлением Росреестра по Тюменской области представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес лиц, участвующих в деле, в котором регистрирующий орган не согласился с доводами подателя апелляционной жалобы. Отзыв приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.
В судебном заседании представитель ЗАО "ТюменьПНИИИС" возразил на доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ООО "Компания Тюменьспецстрой", Управление Росреестра по Тюменской области, надлежащим образом уведомленные о месте и времени рассмотрения дела в порядке апелляционного производства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя, которые суд посчитал возможным удовлетворить.
В порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав явившегося в судебное заседание представителя ЗАО "Тюмень ПНИИИС", установил следующие обстоятельства.
15.03.2006 между ЗАО "ТюменьПНИИИС" (Заказчик) и ООО "Компания Тюменьспецстрой" (Застройщик) был заключен договор подряда на капитальное строительство N 2-П/06, в соответствии с которым Заказчик обязался предоставить проектно-сметную документацию, земельный участок на период строительства, строительную площадку и разрешение на строительство, а Застройщик, в свою очередь, принял на себя обязательство выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству объекта - "Жилые блок-секции по ул. Энергостроителей в г. Тюмени".
В соответствии с пунктом 3.1 названного договора заявитель обязался вести финансирование и строительство объекта за счет собственных и привлеченных долевых средств. При этом продолжительность строительства, установленная сторонами в пункте 4.2 договора, составила 18 месяцев.
В указанный срок Застройщик обязался выполнить все строительно-монтажные работы и спецработы в соответствии с техдокументацией, в том числе 90% площади объекта с черновой отделкой и 10% площади квартир и мест общего пользования с отделкой "От строителей" и сдать работы Заказчику в состоянии, позволяющем нормальную эксплуатацию объекта (т. 1 л.д. 27-29).
В первом полугодии 2008 года во исполнение условий договора подряда между заявителем, как участником долевого строительства, и ЗАО "ТюменьПНИИИС" (Застройщик) были заключены договоры участия в долевом строительстве N N 358-19-2006/01, 358-19-2006/02, 358-19-2006/11, 358-19-2006/13, 358-19-2006/16, 358-19-2006/19, 358-19-2006/24, 358-19-2006/25, 358-19-2006/37, 358-19-2006/39 от 08.05.2008, N N 358-19-2006/30, 358-19-2006/35, от 16.01.2008, в соответствии с которыми Застройщик обязуется передать Обществу 12 квартир в вышеозначенном объекте капитального строительства в течение 40 календарных дней с момента получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Названные договоры зарегистрированы в ЕГРН с внесением регистрационных записей от 06.12.2012 N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 28.11.2014 (т. 2 л.д. 68-74).
В соответствии с договорами участия в долевом строительстве, ООО "Компания Тюменьспецстрой" обязуется уплатить за данные объекты долевого строительства денежные средства в соответствующих суммах в срок до 01.05.2009.
Пунктами 2.1 и 2.2. названных договоров предусмотрено, что оплата может быть произведена безналичным путем на расчетный счет Застройщика либо иным, не противоречащим законодательству РФ способом. Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта считаются исполненными полностью после поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет и (или) в кассу Застройщика (т. 1 л.д. 84-124 оборот). Иных способов оплаты означенные договоры не предусматривают.
Договоры участия в долевом строительстве также предусматривают право Застройщика отказаться от исполнения своих обязательств по договорам и в одностороннем порядке расторгнуть договоры в случае, если участник долевого строительства в указанный срок не произвел оплату.
Учитывая, что заявитель в установленный договором срок денежные средства за переданные ему объекты долевого строительства не уплатил, ЗАО "ТюменьПНИИИС" уведомило Общество о необходимости погашения задолженности письмом от 25.09.2013 (т. 3 л.д. 57).
В названном письме было также указано на то, что в случае непогашения задолженности по уплате цены договора до 10.10.2013 ЗАО "ТюменьПНИИИС" будет вынуждено отказаться в одностороннем порядке от исполнения вышеуказанных договоров.
Письмо было получено 15.10.2013 представителем Общества по доверенности Осколковой Н.Ю. (т. 1 л.д. 58).
В связи с тем, что Общество задолженность в установленный срок не оплатило, ЗАО "ТюменьПНИИИС" письмом от 11.11.2013 уведомило заявителя о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (т. 3 л.д. 65).
Названное письмо было получено 27.11.2013 представителем Общества по доверенности Осколковой М.Ю., что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением (т. 3 л.д. 66).
25.11.2013 в адрес заявителя было направлено повторное уведомление о необходимости погашения задолженности, и 04.12.2013 направлено повторное уведомление о расторжении договора.
В связи с изложенными обстоятельствами ЗАО "ТюменьПНИИИС" 19.12.2014 обратилось в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлениями по погашению в ЕГРН регистрационных записей договоров участия в долевом строительстве, о чем был уведомлен заявитель письмами от 23.12.2014 (т. 2 л.д. 7-15).
26.12.2014 Управлением Росреестра по Тюменской Области были совершены оспариваемые действия по погашению в ЕГРН регистрационных записей N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161.
Полагая, что действия Управления Росреестра по Тюменской Области по погашению в ЕГРН регистрационных записей являются незаконными, ООО "Компания Тюменьспецстрой" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
29.06.2015 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно положениям части 1 статьи 65, части 3 статьи 189 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом обязанность по доказыванию наличия нарушенного права вследствие принятия оспариваемых решений, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на заявителя.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Частью 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии со статьей 13 и частью 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Пунктом 4 статьи 25.1 Закона о регистрации предусмотрено, что заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Пунктами 3, 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ определено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Как следует из материалов дела, ЗАО "ТюменьПНИИИС" неоднократно уведомляло заявителя о необходимости погашения задолженности, что подтверждается письмами от 25.09.2013 N 9-1060 и от 25.11.2013 г. N 9-1082 (т. 3 л.д. 57, 68).
При этом в названных письмах было указано о том, что в случае непогашения задолженности по уплате цены договора ЗАО "ТюменьПНИИИС" будет вынуждено в отказаться в одностороннем порядке от исполнения вышеуказанных договоров.
Уведомления направлялись ценными письмами с описью вложения. Письмо от 25.09.2013 г. было получено 15.10.2013 представителем Общества по доверенности Осколковой Н.Ю. (т. 3 л.д. 58), за получением письма от 25.11.2013 Общество не явилось (т. 3 л.д. 70).
Также Общество было уведомлено об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, что подтверждается письмом ЗАО "ТюменьПНИИИС" от 11.11.2013 N 9-1079 (т. 3 л.д. 65), которое было получено Обществом 27.11.2013 (т. 3 л.д. 66).
Таким образом, довод заявителя о том, что в его адрес не поступали уведомления о расторжении договоров противоречит материалам дела.
При обращении в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве ЗАО "ТюменьПНИИИС" вместе с иными документами были представлены уведомления о необходимости погашения задолженности по договорам участия в долевом строительстве, уведомления об одностороннем отказе от исполнения названных договоров, опись вложения в ценное письмо, содержащее отметку об отправке уведомлений в адрес заявителя (т. 3 л.д. 79-80/т. 3).
При таких обстоятельствах Управление Росреестра по Тюменской области обоснованно зарегистрировало расторжение договоров участия в долевом строительстве.
Направление в адрес Общества письма о поступлении ответчику заявления о расторжении договоров не на следующий рабочий день - 22.12.2014, а 23.12.2014 г. не свидетельствует о нарушении его прав, поскольку заявитель узнал об отказе от исполнения договора еще 27.11.2013 Таким образом, действия Управления Росреестра по Тюменской области от 26.12.2014 по погашению в ЕГРН регистрационных записей N N 72-72-01/146/2008-067, 72-72-01/146/2008-068, 72-72-01/146/2008-074, 72-72-01/146/2008-076, 72-72-01/146/2008-092, 72-72-01/146/2008-095, 72-72-01/146/2008-132, 72-72-01/146/2008-140, 72-72-01/146/2008-163, 72-72-01/146/2008-160, 72-72-01/146/2008-137, 72-72-01/146/2008-161 соответствуют приведенным выше нормам законодательства и не нарушают прав и законных интересов заявителя.
Поскольку в рассматриваемом случае совокупность условий, необходимых для признания оспариваемых действий незаконными, отсутствует, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований заявителя.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Компания Тюменьспецстрой".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.06.2015 по делу N А70-1053/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Компания Тюменьспецстрой" из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 456 от 09.07.2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.Н.КИРИЧЕК
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)