Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Акцизы
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: С.Н. Новиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко
при участии
от истца: Кузнецова Л.Г., представитель по доверенности от 03.03.2013 N 02; Шевелев В.Г., ген. директор (решение учредителя (акционера) от 07.11.2013); Шевелева А.В., представитель по доверенности от 20.02.2014 N 01
от ответчика: Лозовик Д.В., представитель по доверенности от 16.04.2013 б/н; Свиридова Ю.В., представитель по доверенности от 08.04.2013 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авторемзавод-2"
на решение от 30.08.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013
по делу N А73-2118/2013 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья М.Ю. Ульянова,
в суде апелляционной инстанции судьи В.Г. Дроздова, В.Ф. Карасев, И.В. Иноземцев
по иску закрытого акционерного общества "Шафран"
к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемзавод-2"
о взыскании 17 603 600 руб.
Закрытое акционерное общество "Шафран" (ОГРН 1022700923651; место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 56, 909; далее - ЗАО "Шафран") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемзавод-2" (ОГРН 1022700919823, место нахождения: 680021, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 47; далее - ООО "Авторемзавод-2") о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 17 603 600 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 30.08.2013 иск удовлетворен частично: взыскано 647 089 руб. 30 коп.; в остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 решение от 30.08.2013 изменено: с ООО "Авторемзавод-2" в пользу ЗАО "Шафран" взыскано 17 147 063 руб. 11 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Авторемзавод-2" просит отменить решение, постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске. Заявитель настаивает на отсутствии оснований для взыскания убытков. Полагает, что представленные истцом доказательства: письма ООО "ВостокНефтеГаз", ООО "Комсомольскэнергожилстрой", ООО "Нейроклиника" - свидетельствуют лишь о намерениях указанных организаций заключить договор аренды. При этом цена, указанная в письме ООО "ВостокНефтеГаз" (1 200 руб. за 1 кв. м), превышает цену (900 руб. за 1 кв. м), по которой истец намеревался заключить договор аренды и о которой имелись сведения в опубликованном объявлении. Письмо ООО "Комсомольскэнергожилстрой" направлено от несуществующей организации; ИНН, указанный в письме, принадлежит ООО "ПТК "Меркурий". Письмо ООО "Нейроклиника" не содержит сведений о дате его написания, поэтому не позволяет отнести его к спорным правоотношениям. Ссылается, что письма ООО "Комсомольскэнергожилстрой" от 05.12.2013 N 92, ООО "Нейроклиника" от 05.12.2013 б/н в нарушение статьи 268 АПК РФ представлены в суд апелляционной инстанции. Полагает, что судами необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что у истца отсутствуют договорные отношения по водоснабжению с энергоснабжающей организацией. Технические условия от 29.03.2010 N 137 на подключение к муниципальной системе водоснабжения истцом до настоящего времени не реализованы. Поэтому оснований по использованию водных ресурсов у истца не имеется. И, как следствие, отсутствие причинно-следственной связи между действиями ответчика и отсутствием воды в здании истца. Ссылается на то, что исполнение судебного акта (дело N А73-19339/2009) в виде физического подключения к системе внутреннего пожарного водопровода не повлекло для истца юридических последствий и не повлияло на его обеспечение водой: до настоящего времени необходимый договор водоснабжения не заключен, поскольку истцом не выполнены технические условия. То, что подключение не обеспечивает требуемый расход воды, следует из заключения ООО ЭКЦ "Эксперт-01". Полагает, что при разрешении спора в суде первой инстанции имелись основания для применения статьи 404 ГК РФ, поскольку истец, действуя разумно и добросовестно, должен был выполнить технические условия и обеспечить свое здание надлежащим водоснабжением. Вместе с тем истец соответствующие действия с 2010 года не предпринимает, незаконно возлагая обязанность по обеспечению его водой на ответчика.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Шафран" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.
Проверив законность решения, постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Шафран" является собственником объекта недвижимости - нежилого административного здания, лит. Б, площадью 429,60 кв. м, расположенного в г. Хабаровске по ул. Дикопольцева, 27.
21.08.2009 ООО "Авторемзавод-2" отключило здание истца от водоснабжения. Обстоятельства, связанные с отключением здания от водоснабжения, рассмотрены в рамках дела N А73-19339/2009. По указанному делу постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 суд обязал ООО "Авторемзавод-2" подключить административное здание, лит. Б, принадлежащее ЗАО "Шафран", к общим сетям водоснабжения в ближайшей точке подключения, расположенной в здании заводоуправления, лит. 3, принадлежащем ООО "Авторемзавод-2". Суд признал действия ответчика по отключению здания от водоснабжения самовольными, произведенными без согласия другого собственника.
ЗАО "Шафран", полагая, что отключение ответчиком здания от водопроводной сети являлось незаконным, привело к длительному отсутствию в здании водоснабжения, в связи с чем общество, не имея возможности сдавать в аренду помещения, понесло убытки в виде упущенной выгоды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При этом размер упущенной выгоды в сумме 17 603 600 руб. определен исходя из не полученной за период с 01.12.2009 по 21.02.2013 арендной платы с учетом ставки арендной платы 1 200 руб.
Установив, что у ЗАО "Шафран" имелась реальная возможность осуществить самостоятельные действия по подключению своего здания к системе водоснабжения, и учитывая возможность обеспечения здания автономной системой водоснабжения, суд первой инстанции признал, что отсутствие водоснабжения в здании не могло быть единственным препятствием для сдачи помещений в аренду. Вместе с тем суд посчитал возможным взыскать упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы в сумме 647 089,30 руб. Размер убытков определен с учетом выведенного судом коэффициента - 5,3% из разницы стоимости аренды 1 кв. м с наличием водоснабжения (950 руб.) и без такового (900 руб.) за 35 месяцев и 18 дней. По требованию о взыскании убытков за период с 01.12.2009 по 04.03.2010 суд отказал в иске ввиду пропуска исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Апелляционная инстанция, изменяя решение суда и взыскивая убытки в сумме 17 147 063,11 руб., признала их доказанными исходя из среднеарифметического расчета ставок арендной платы, установленной за 1 кв. м в спорный период по документам, принятым экспертом в заключении от 17.07.2013 N 5/13. Размер арендной платы за 9 месяцев и 27 дней 2010 исчислен из ставки 1 037 руб., за 2011 - 1 200 руб., за 2012 - 1 202,50 руб., за 1 месяц и 21 день 2013 - 1 215,72 руб.
Между тем судами при разрешении спора не учтено следующее.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
Согласно п. 11 совместного Постановления Пленума Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если бы обязательство было исполнено.
Как установлено, требования по настоящему спору связаны с невозможностью сдачи в аренду здания без его водоснабжения. При этом цена аренды определена в сумме 1 200 руб. за 1 кв. м.
В обоснование чего представлены: письмо ООО "ВостокНефтеГаз" от 21.01.2010 об отказе от заключения договора аренды ввиду отсутствия подключения здания к системе водоснабжения (холодной воды); письма ООО "Комсомольскэнергожилстрой" от 15.02.2011, ООО "Нейроклиника" без номера и без даты об отказе арендовать здание. Также представлены договор аренды здания от 03.11.2011 с предпринимателем Назаровой М.Х. под размещение ресторана китайской кухни и ее заявление от 11.05.2012 по отсутствию воды. По договору размер арендной платы установлен 900 руб. за 1 кв. м, которая, по мнению истца, является заниженной.
Кроме того, представлено письмо ООО "Компания Презент" от 03.05.2012 о том, что в газете "Презент" с 14.12.2009 в рубрике "Коммерческая недвижимость" периодически публиковались объявления о продаже, сдаче в аренду здания по ул. Дикопольцева, 47.
Требование о взыскании упущенной выгоды заявлены за период с 01.12.2009 по 21.02.2013 и обоснованы тем, что в здании отсутствовало водоснабжение по вине ответчика, а именно в связи с его неправомерными действиями по отключению здания от системы водоснабжения 21.08.2009.
Как установлено, нежилое административное здание, лит. Б, приобретено ЗАО "Шафран" у ООО "Авторемзавод-2" по договору аренды с правом выкупа от 01.08.2000. Помимо названного здания, лит. Б, расположенного по ул. Дикопольцева, 47 в г. Хабаровске, по указанному адресу за ООО "Авторемзавод-2" зарегистрировано право собственности на ряд иных объектов недвижимости: производственный цех, лит. А; два магазина, лит. В, лит. Д; заводоуправление, лит. З, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРПН.
На момент передачи объекта, лит. Б, ЗАО "Шафран" по договору аренды от 01.08.2000 все здания, расположенные по указанному адресу, обеспечивались коммунальными услугами, в частности водоснабжением, канализацией, необходимыми для их эксплуатации ООО "Авторемзавод-2", через единую водопроводную сеть, которая подключена к городскому водоводу в точке подключения, расположенной в колодце ВК-1 по ул. Кооперативной в г. Хабаровске, где проходит граница раздела балансовой принадлежности ООО "Авторемзавод-2" и МУП г. Хабаровска "Водоканал".
Отпуск воды и прием сточных вод осуществлялся по договору от 01.08.2000 N 228, заключенному между ООО "Авторемзавод-2" с МУП г. Хабаровска "Водоканал".
30.10.2001 право собственности на административное здание, лит. Б, перешло к ЗАО "Шафран" (свидетельство серии 27 ХК N 019970).
Доказательства того, что новым собственником объекта недвижимости с 30.10.2001 заключались договоры на отпуск воды и прием сточных вод с ООО "Авторемзавод-2" либо с ресурсоснабжающей организацией - МУП г. Хабаровска "Водоканал", в материалах дела отсутствуют.
Между тем в силу ст. 209 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник.
Данное судами не выяснялось, не устанавливалось, является ли ЗАО "Шафран" обязанным лицом по обеспечению здания ЗАО "Шафран" водоснабжением. Более того, в соответствии со ст. 545 ГК РФ, подлежащей применению при решении вопроса об обеспечении спорного здания водоснабжением по сетям, используемым, в том числе, другими собственниками объектов недвижимости, абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации, через присоединенную сеть другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
Доказательств того, что истцом принимались меры получить такое согласие у энергоснабжающей организации, в материалы дела не представлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что ЗАО "Шафран" МУП г. Хабаровска "Водоканал" выданы технические условия от 29.03.2010 N 137 на присоединение объекта к системе водоснабжения города, согласно которым подключение здания возможно по двум вариантам: к внутриквартальной водопроводной линии Д - 200 мм, проходящей между жилыми домами NN 49, 50 по ул. Дикопольцева (вариант 1), а также к водопроводной линии Д - 250 мм, проходящей по четной стороне ул. Дикопольцева (вариант 2). При этом письмом от 06.05.2013 N 290 МУП г. Хабаровска "Водоканал" определена ориентировочная стоимость выполнения ТУ N 137: по варианту 1-620 тыс. руб., по варианту 2-500 тыс. руб.
Данные обстоятельства с позиции установления наличия причинно-следственной связи между отключением 21.08.2009 собственником здания, лит. Б, от системы водоснабжения и представленными убытками судами не исследованы; не установлено, осуществляется ли подача воды в здание истца в связи с исполнением судебного акта по делу N А73-19339/2009.
Далее суды не выясняли наличия доказательств того, что с 21.08.2009 здание пустовало; доказательства, свидетельствующие об этом, в деле отсутствуют, истцом согласно ст. 65 АПК РФ не представлены.
С учетом возражений ответчика судами не дана надлежащая оценка в качестве наличия реального спроса на аренду спорных помещений письмам ООО "ВостокНефтеГаз" от 21.01.2010, ООО "Комсомольскэнергожилстрой" от 15.02.2011, ООО "Нейроклиника" без номера и даты, представленным в обоснование невозможности использовать здание в спорный период.
Кроме того, суд первой инстанции, указывая на отсутствие прямой причинно-следственной связи между фактом отключения здания от системы водоснабжения и наступившими неблагоприятными для истца последствиями, вместе с тем счел возможным взыскать убытки за период 35 месяцев 18 дней. Однако в силу ст. 15 ГК РФ ответственность в виде убытков подлежит применению только при наличии совокупности условий (противоправность, убытки, причинная связь).
Апелляционная инстанция, указывая на наличие причинно-следственной связи, свои выводы не мотивировала; не установила, является ли ответчик обязанным лицом по обеспечению здания истца водоснабжением и, соответственно, ответственным за отсутствие такового.
Кроме того, апелляционной инстанцией расчет убытков произведен за полные 2011, 2012 годы (24 месяца), в то время как здание по договору от 03.11.2011 использовалось предпринимателем Назировой М.Х. вплоть до 11.05.2012 (письмо об отсутствии воды, л.д. 54, т. 1; сведения о прекращении договора в деле отсутствуют); размер упущенной выгоды рассчитан без учета различных затрат, которые ЗАО "Шафран" должно было понести при осуществлении полномочий собственника и в результате хозяйственной деятельности на содержание помещений.
Поскольку условия, необходимые для применения меры ответственности к ответчику в виде возмещения упущенной выгоды, по настоящему делу в полном объеме не установлены, решение, постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду с учетом требований ст. 15 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" необходимо установить значимые по делу обстоятельства и с учетом их надлежащей оценки разрешить спор.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 30.08.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 по делу N А73-2118/2013 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Приостановление исполнения постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.01.2014 N 000059, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2014 N Ф03-136/2014 ПО ДЕЛУ N А73-2118/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Акцизы
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2014 г. N Ф03-136/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: С.Н. Новиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко
при участии
от истца: Кузнецова Л.Г., представитель по доверенности от 03.03.2013 N 02; Шевелев В.Г., ген. директор (решение учредителя (акционера) от 07.11.2013); Шевелева А.В., представитель по доверенности от 20.02.2014 N 01
от ответчика: Лозовик Д.В., представитель по доверенности от 16.04.2013 б/н; Свиридова Ю.В., представитель по доверенности от 08.04.2013 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авторемзавод-2"
на решение от 30.08.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013
по делу N А73-2118/2013 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья М.Ю. Ульянова,
в суде апелляционной инстанции судьи В.Г. Дроздова, В.Ф. Карасев, И.В. Иноземцев
по иску закрытого акционерного общества "Шафран"
к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемзавод-2"
о взыскании 17 603 600 руб.
Закрытое акционерное общество "Шафран" (ОГРН 1022700923651; место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шеронова, 56, 909; далее - ЗАО "Шафран") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемзавод-2" (ОГРН 1022700919823, место нахождения: 680021, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, 47; далее - ООО "Авторемзавод-2") о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 17 603 600 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 30.08.2013 иск удовлетворен частично: взыскано 647 089 руб. 30 коп.; в остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 решение от 30.08.2013 изменено: с ООО "Авторемзавод-2" в пользу ЗАО "Шафран" взыскано 17 147 063 руб. 11 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационной жалобе ООО "Авторемзавод-2" просит отменить решение, постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске. Заявитель настаивает на отсутствии оснований для взыскания убытков. Полагает, что представленные истцом доказательства: письма ООО "ВостокНефтеГаз", ООО "Комсомольскэнергожилстрой", ООО "Нейроклиника" - свидетельствуют лишь о намерениях указанных организаций заключить договор аренды. При этом цена, указанная в письме ООО "ВостокНефтеГаз" (1 200 руб. за 1 кв. м), превышает цену (900 руб. за 1 кв. м), по которой истец намеревался заключить договор аренды и о которой имелись сведения в опубликованном объявлении. Письмо ООО "Комсомольскэнергожилстрой" направлено от несуществующей организации; ИНН, указанный в письме, принадлежит ООО "ПТК "Меркурий". Письмо ООО "Нейроклиника" не содержит сведений о дате его написания, поэтому не позволяет отнести его к спорным правоотношениям. Ссылается, что письма ООО "Комсомольскэнергожилстрой" от 05.12.2013 N 92, ООО "Нейроклиника" от 05.12.2013 б/н в нарушение статьи 268 АПК РФ представлены в суд апелляционной инстанции. Полагает, что судами необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что у истца отсутствуют договорные отношения по водоснабжению с энергоснабжающей организацией. Технические условия от 29.03.2010 N 137 на подключение к муниципальной системе водоснабжения истцом до настоящего времени не реализованы. Поэтому оснований по использованию водных ресурсов у истца не имеется. И, как следствие, отсутствие причинно-следственной связи между действиями ответчика и отсутствием воды в здании истца. Ссылается на то, что исполнение судебного акта (дело N А73-19339/2009) в виде физического подключения к системе внутреннего пожарного водопровода не повлекло для истца юридических последствий и не повлияло на его обеспечение водой: до настоящего времени необходимый договор водоснабжения не заключен, поскольку истцом не выполнены технические условия. То, что подключение не обеспечивает требуемый расход воды, следует из заключения ООО ЭКЦ "Эксперт-01". Полагает, что при разрешении спора в суде первой инстанции имелись основания для применения статьи 404 ГК РФ, поскольку истец, действуя разумно и добросовестно, должен был выполнить технические условия и обеспечить свое здание надлежащим водоснабжением. Вместе с тем истец соответствующие действия с 2010 года не предпринимает, незаконно возлагая обязанность по обеспечению его водой на ответчика.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Шафран" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон доводы жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.
Проверив законность решения, постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Шафран" является собственником объекта недвижимости - нежилого административного здания, лит. Б, площадью 429,60 кв. м, расположенного в г. Хабаровске по ул. Дикопольцева, 27.
21.08.2009 ООО "Авторемзавод-2" отключило здание истца от водоснабжения. Обстоятельства, связанные с отключением здания от водоснабжения, рассмотрены в рамках дела N А73-19339/2009. По указанному делу постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2011 суд обязал ООО "Авторемзавод-2" подключить административное здание, лит. Б, принадлежащее ЗАО "Шафран", к общим сетям водоснабжения в ближайшей точке подключения, расположенной в здании заводоуправления, лит. 3, принадлежащем ООО "Авторемзавод-2". Суд признал действия ответчика по отключению здания от водоснабжения самовольными, произведенными без согласия другого собственника.
ЗАО "Шафран", полагая, что отключение ответчиком здания от водопроводной сети являлось незаконным, привело к длительному отсутствию в здании водоснабжения, в связи с чем общество, не имея возможности сдавать в аренду помещения, понесло убытки в виде упущенной выгоды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При этом размер упущенной выгоды в сумме 17 603 600 руб. определен исходя из не полученной за период с 01.12.2009 по 21.02.2013 арендной платы с учетом ставки арендной платы 1 200 руб.
Установив, что у ЗАО "Шафран" имелась реальная возможность осуществить самостоятельные действия по подключению своего здания к системе водоснабжения, и учитывая возможность обеспечения здания автономной системой водоснабжения, суд первой инстанции признал, что отсутствие водоснабжения в здании не могло быть единственным препятствием для сдачи помещений в аренду. Вместе с тем суд посчитал возможным взыскать упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы в сумме 647 089,30 руб. Размер убытков определен с учетом выведенного судом коэффициента - 5,3% из разницы стоимости аренды 1 кв. м с наличием водоснабжения (950 руб.) и без такового (900 руб.) за 35 месяцев и 18 дней. По требованию о взыскании убытков за период с 01.12.2009 по 04.03.2010 суд отказал в иске ввиду пропуска исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Апелляционная инстанция, изменяя решение суда и взыскивая убытки в сумме 17 147 063,11 руб., признала их доказанными исходя из среднеарифметического расчета ставок арендной платы, установленной за 1 кв. м в спорный период по документам, принятым экспертом в заключении от 17.07.2013 N 5/13. Размер арендной платы за 9 месяцев и 27 дней 2010 исчислен из ставки 1 037 руб., за 2011 - 1 200 руб., за 2012 - 1 202,50 руб., за 1 месяц и 21 день 2013 - 1 215,72 руб.
Между тем судами при разрешении спора не учтено следующее.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков.
Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением.
Согласно п. 11 совместного Постановления Пленума Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если бы обязательство было исполнено.
Как установлено, требования по настоящему спору связаны с невозможностью сдачи в аренду здания без его водоснабжения. При этом цена аренды определена в сумме 1 200 руб. за 1 кв. м.
В обоснование чего представлены: письмо ООО "ВостокНефтеГаз" от 21.01.2010 об отказе от заключения договора аренды ввиду отсутствия подключения здания к системе водоснабжения (холодной воды); письма ООО "Комсомольскэнергожилстрой" от 15.02.2011, ООО "Нейроклиника" без номера и без даты об отказе арендовать здание. Также представлены договор аренды здания от 03.11.2011 с предпринимателем Назаровой М.Х. под размещение ресторана китайской кухни и ее заявление от 11.05.2012 по отсутствию воды. По договору размер арендной платы установлен 900 руб. за 1 кв. м, которая, по мнению истца, является заниженной.
Кроме того, представлено письмо ООО "Компания Презент" от 03.05.2012 о том, что в газете "Презент" с 14.12.2009 в рубрике "Коммерческая недвижимость" периодически публиковались объявления о продаже, сдаче в аренду здания по ул. Дикопольцева, 47.
Требование о взыскании упущенной выгоды заявлены за период с 01.12.2009 по 21.02.2013 и обоснованы тем, что в здании отсутствовало водоснабжение по вине ответчика, а именно в связи с его неправомерными действиями по отключению здания от системы водоснабжения 21.08.2009.
Как установлено, нежилое административное здание, лит. Б, приобретено ЗАО "Шафран" у ООО "Авторемзавод-2" по договору аренды с правом выкупа от 01.08.2000. Помимо названного здания, лит. Б, расположенного по ул. Дикопольцева, 47 в г. Хабаровске, по указанному адресу за ООО "Авторемзавод-2" зарегистрировано право собственности на ряд иных объектов недвижимости: производственный цех, лит. А; два магазина, лит. В, лит. Д; заводоуправление, лит. З, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРПН.
На момент передачи объекта, лит. Б, ЗАО "Шафран" по договору аренды от 01.08.2000 все здания, расположенные по указанному адресу, обеспечивались коммунальными услугами, в частности водоснабжением, канализацией, необходимыми для их эксплуатации ООО "Авторемзавод-2", через единую водопроводную сеть, которая подключена к городскому водоводу в точке подключения, расположенной в колодце ВК-1 по ул. Кооперативной в г. Хабаровске, где проходит граница раздела балансовой принадлежности ООО "Авторемзавод-2" и МУП г. Хабаровска "Водоканал".
Отпуск воды и прием сточных вод осуществлялся по договору от 01.08.2000 N 228, заключенному между ООО "Авторемзавод-2" с МУП г. Хабаровска "Водоканал".
30.10.2001 право собственности на административное здание, лит. Б, перешло к ЗАО "Шафран" (свидетельство серии 27 ХК N 019970).
Доказательства того, что новым собственником объекта недвижимости с 30.10.2001 заключались договоры на отпуск воды и прием сточных вод с ООО "Авторемзавод-2" либо с ресурсоснабжающей организацией - МУП г. Хабаровска "Водоканал", в материалах дела отсутствуют.
Между тем в силу ст. 209 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник.
Данное судами не выяснялось, не устанавливалось, является ли ЗАО "Шафран" обязанным лицом по обеспечению здания ЗАО "Шафран" водоснабжением. Более того, в соответствии со ст. 545 ГК РФ, подлежащей применению при решении вопроса об обеспечении спорного здания водоснабжением по сетям, используемым, в том числе, другими собственниками объектов недвижимости, абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации, через присоединенную сеть другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
Доказательств того, что истцом принимались меры получить такое согласие у энергоснабжающей организации, в материалы дела не представлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что ЗАО "Шафран" МУП г. Хабаровска "Водоканал" выданы технические условия от 29.03.2010 N 137 на присоединение объекта к системе водоснабжения города, согласно которым подключение здания возможно по двум вариантам: к внутриквартальной водопроводной линии Д - 200 мм, проходящей между жилыми домами NN 49, 50 по ул. Дикопольцева (вариант 1), а также к водопроводной линии Д - 250 мм, проходящей по четной стороне ул. Дикопольцева (вариант 2). При этом письмом от 06.05.2013 N 290 МУП г. Хабаровска "Водоканал" определена ориентировочная стоимость выполнения ТУ N 137: по варианту 1-620 тыс. руб., по варианту 2-500 тыс. руб.
Данные обстоятельства с позиции установления наличия причинно-следственной связи между отключением 21.08.2009 собственником здания, лит. Б, от системы водоснабжения и представленными убытками судами не исследованы; не установлено, осуществляется ли подача воды в здание истца в связи с исполнением судебного акта по делу N А73-19339/2009.
Далее суды не выясняли наличия доказательств того, что с 21.08.2009 здание пустовало; доказательства, свидетельствующие об этом, в деле отсутствуют, истцом согласно ст. 65 АПК РФ не представлены.
С учетом возражений ответчика судами не дана надлежащая оценка в качестве наличия реального спроса на аренду спорных помещений письмам ООО "ВостокНефтеГаз" от 21.01.2010, ООО "Комсомольскэнергожилстрой" от 15.02.2011, ООО "Нейроклиника" без номера и даты, представленным в обоснование невозможности использовать здание в спорный период.
Кроме того, суд первой инстанции, указывая на отсутствие прямой причинно-следственной связи между фактом отключения здания от системы водоснабжения и наступившими неблагоприятными для истца последствиями, вместе с тем счел возможным взыскать убытки за период 35 месяцев 18 дней. Однако в силу ст. 15 ГК РФ ответственность в виде убытков подлежит применению только при наличии совокупности условий (противоправность, убытки, причинная связь).
Апелляционная инстанция, указывая на наличие причинно-следственной связи, свои выводы не мотивировала; не установила, является ли ответчик обязанным лицом по обеспечению здания истца водоснабжением и, соответственно, ответственным за отсутствие такового.
Кроме того, апелляционной инстанцией расчет убытков произведен за полные 2011, 2012 годы (24 месяца), в то время как здание по договору от 03.11.2011 использовалось предпринимателем Назировой М.Х. вплоть до 11.05.2012 (письмо об отсутствии воды, л.д. 54, т. 1; сведения о прекращении договора в деле отсутствуют); размер упущенной выгоды рассчитан без учета различных затрат, которые ЗАО "Шафран" должно было понести при осуществлении полномочий собственника и в результате хозяйственной деятельности на содержание помещений.
Поскольку условия, необходимые для применения меры ответственности к ответчику в виде возмещения упущенной выгоды, по настоящему делу в полном объеме не установлены, решение, постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду с учетом требований ст. 15 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" необходимо установить значимые по делу обстоятельства и с учетом их надлежащей оценки разрешить спор.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 30.08.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 по делу N А73-2118/2013 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Приостановление исполнения постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.01.2014 N 000059, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)