Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел у ответчиков квартиру. В силу характера, особенностей восприятия действительности, имеющихся заболеваний истец поверил утверждениям ответчиков о том, что цена квартиры не является завышенной, совершив сделку под влиянием заблуждения. После приобретения квартиры истец обнаружил, что в ней отсутствуют холодное водоснабжение и отопление.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Прилепская Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Сенотрусовой И.В., Верхотуровой И.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г. к Д.Е., Д.О. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате денежных средств и взыскании судебных расходов, по апелляционной жалобе Д.Е. на решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 20 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., объяснения представителя Д.О. - адвоката Коробкиной О.И., судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к Д.Е., Д.О. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате денежных средств и взыскании судебных расходов.
В обосновании предъявленных требований указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у супругов Д-ких он приобрел однокомнатную квартиру <адрес> за <данные изъяты>., свидетельство о государственной регистрации права выдано ДД.ММ.ГГГГ
Спорную квартиру для покупки ему предложил знакомый К., к которому он обратился с просьбой найти ему хорошую однокомнатную квартиру. До заключения договора квартиру он не осматривал, с семьей Д-ких он познакомился в день регистрации договора. Ответчики убедили его в том, что стоимость приобретаемой им квартиры соответствует рыночной стоимости, а квартира пригодна для проживания. После приобретения указанной квартиры он обнаружил, что в ней отсутствует холодное водоснабжение и отопление. Он является инвалидом и не располагал денежными средствами для оплаты работ по подключению тепло и водоснабжения в связи с чем в квартире не проживает. Спустя месяц после покупки квартиры он узнал, что рыночная стоимость проданной ему квартиры составляет <данные изъяты>. В силу своего характера, особенностей восприятия действительности, имеющихся заболеваний он поверил ответчикам, что цена квартиры не является завышенной, пригодна для проживания, совершив сделку под влиянием заблуждения.
Решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 20.08.2014 г. исковые требования удовлетворены частично.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г. и Д.Е., Д.О. признан недействительным.
Применены последствия недействительности сделки путем взыскания солидарно с Д.Е., и Д.О., в пользу Г. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.; прекращено право собственности Г. на квартиру, расположенную по <адрес>; признано право собственности Д.Е., Д.О. на квартиру, расположенную по <адрес>
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Г. на указанную квартиру и права собственности Д.Е., Д.О. на указанную квартиру.
Взыскано с Д.Е., и Д.О., в пользу Г. судебные расходы в размере <данные изъяты>, расходы на представителя в сумме <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>, по <данные изъяты> с каждого.
В апелляционной жалобе Д.Е. просит решение суда отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и недоказанности иска. Указывает, что действия и поведение истца Г. до заключения договора купли-продажи были последовательны и адекватны. Незначительные изменения психики не лишали истца осознавать характер действий и руководить ими, что подтверждено заключением комиссионной судебно-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела по иску Г. об оспаривании сделки по продаже своей квартиры ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ Истец до приобретения квартиры ответчиков приватизировал свою квартиру, присутствовал в органе государственной регистрации права во время заключения двух сделок по продаже своей квартиры и покупки квартиры ответчиков, предъявил иск об оспаривании сделки по продажи квартиры, участвовал в судебных заседаниях, что опровергает утверждения истца о том, что на момент сделки не понимал значение своих действий и не мог руководить ими. Также указывает об искажении в решении суда и в протоколе судебного заседания пояснений сторон, свидетелей в пользу позиции истца и неправильной оценки доказательств. Заявитель также не согласен с тем, что названные истцом обстоятельства - цена недвижимости и непригодность квартиры для проживания, свидетельствуют о заблуждении о предмете сделки, поскольку стоимость квартиры определена соглашением сторон, квартиру истец до покупки осматривал и желал ее приобрести, настаивают на том, что квартиры пригодна для проживания, а иск инициирован родственниками истца.
В заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения об отложении судебного заседания не просили, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит по следующим основаниям.
Суд правильно определил характер правоотношения между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.
В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора купли-продажи, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из изложенной нормы Закона следует, что заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения. Существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки, то есть таких свойств предмета, которые характеризуют его как вещь особого рода, то есть тождество применительно к положениям ст. 178 Гражданского кодекса РФ, - полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Существенное значение имеет и заблуждение стороны сделки о таких качествах предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ Д.О. и Д.Е. заключили договор о продаже принадлежащих им долей (по *** доли) квартиры <адрес>, расположенной на пятом этаже пятиэтажного дома Г. за <данные изъяты>. Согласно пункту 3 договора оплата стоимости приобретаемой квартиры была произведена покупателем путем передачи наличных денежных средств продавцам до момента подписания договора. Пунктом 6 договора определено, что квартира принята покупателем в пригодном для проживания и эксплуатации состоянии, а также стороны установили, что видимые недостатки не являются основанием для расторжения договора. При передаче квартиры неоговоренных договором недостатков покупателем не обнаружено. Указанная сделка зарегистрирована территориальным регистрационным органом ДД.ММ.ГГГГ г.
Оценив представленные сторонами доказательства в порядке, установленном ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи квартиры недействительна по основаниям, заявленным истцом.
Делая данные выводы, суд на основании заключений специалистов и акта управляющей домом организации, показаний свидетелей посчитал установленным, что спорная квартира до приобретения Г. не осматривалась, в самом доме много заброшенных квартир. В квартире отсутствует отопление, полностью отсутствует система водоснабжения (обрезаны трубы), по всей квартире имеются подтеки от протекания крыши, что опровергает доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что в квартире имелась холодная вода, для подачи воды в кухне необходимо было приобрести недорогую пластиковую соединительную трубу, соединив ее с системой водоснабжения в ванной. Согласно отчету оценщика состояние квартиры непригодное (аварийное), она является неликвидной, поскольку стоимость восстановительного ремонта превышает ее рыночную стоимость <данные изъяты>
В материалах дела представлено заключение комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ N, проведенной в отношении истца в рамках гражданского дела по иску Г. к ФИО1 о признании недействительным договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ о продаже принадлежащей истцу квартиры в <адрес> (вступившим в законную силу решением суда в удовлетворении иска отказано), согласно которому Г. каким-либо хроническим психическим расстройством, временным психическим расстройством, слабоумием, лишающим его способности осознавать характер своих действий и руководить ими не страдал и не страдает, а обнаруживает признаки органического расстройства личности с умеренно выраженными эмоционально-волевыми, интеллектуально-мнестическими нарушениями, сочетанного с психическими и поведенческими нарушениями вследствие употребления алкоголя, синдром зависимости, в настоящее время воздержание. Так же экспертизой выявлены изменения в мнестико-интеллектуальной и эмоционально-волевых сферах, в виде ограниченного кругозора, поверхностного суждения, замедленного мышления, низкого интеллекта.
Принимая во внимание, что Г. является инвалидом с детства, наблюдался у психиатра, обучался во вспомогательной школе и закончил 5 классов, а также заключение судебно-психиатрической экспертизы в совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что воля истца на совершение сделки приобретения непригодной для проживания квартиры по цене договора значительно превышающей ее рыночную стоимость сформировалась с умышленным введением его в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения оспариваемой сделки.
Оснований для признания этих выводов суда неверными судебной коллегией не установлено.
При таком положении, применение судом двусторонней реституции в виде возложении на стороны обязанности возврата полученного ими по недействительной сделке на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к необходимости переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств, для которых оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств не имеется, поскольку выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 20 августа 2014 года по гражданскому делу по иску Г. к Д.Е., Д.О. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате денежных средств и взыскании судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Е. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
И.В.ВЕРХОТУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7213/2014
Требование: О признании договора купли-продажи недействительным, возврате денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел у ответчиков квартиру. В силу характера, особенностей восприятия действительности, имеющихся заболеваний истец поверил утверждениям ответчиков о том, что цена квартиры не является завышенной, совершив сделку под влиянием заблуждения. После приобретения квартиры истец обнаружил, что в ней отсутствуют холодное водоснабжение и отопление.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 ноября 2014 г. по делу N 33-7213/2014
Судья Прилепская Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Сенотрусовой И.В., Верхотуровой И.В.,
при секретаре В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г. к Д.Е., Д.О. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате денежных средств и взыскании судебных расходов, по апелляционной жалобе Д.Е. на решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 20 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., объяснения представителя Д.О. - адвоката Коробкиной О.И., судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с иском к Д.Е., Д.О. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате денежных средств и взыскании судебных расходов.
В обосновании предъявленных требований указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у супругов Д-ких он приобрел однокомнатную квартиру <адрес> за <данные изъяты>., свидетельство о государственной регистрации права выдано ДД.ММ.ГГГГ
Спорную квартиру для покупки ему предложил знакомый К., к которому он обратился с просьбой найти ему хорошую однокомнатную квартиру. До заключения договора квартиру он не осматривал, с семьей Д-ких он познакомился в день регистрации договора. Ответчики убедили его в том, что стоимость приобретаемой им квартиры соответствует рыночной стоимости, а квартира пригодна для проживания. После приобретения указанной квартиры он обнаружил, что в ней отсутствует холодное водоснабжение и отопление. Он является инвалидом и не располагал денежными средствами для оплаты работ по подключению тепло и водоснабжения в связи с чем в квартире не проживает. Спустя месяц после покупки квартиры он узнал, что рыночная стоимость проданной ему квартиры составляет <данные изъяты>. В силу своего характера, особенностей восприятия действительности, имеющихся заболеваний он поверил ответчикам, что цена квартиры не является завышенной, пригодна для проживания, совершив сделку под влиянием заблуждения.
Решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 20.08.2014 г. исковые требования удовлетворены частично.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Г. и Д.Е., Д.О. признан недействительным.
Применены последствия недействительности сделки путем взыскания солидарно с Д.Е., и Д.О., в пользу Г. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.; прекращено право собственности Г. на квартиру, расположенную по <адрес>; признано право собственности Д.Е., Д.О. на квартиру, расположенную по <адрес>
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Г. на указанную квартиру и права собственности Д.Е., Д.О. на указанную квартиру.
Взыскано с Д.Е., и Д.О., в пользу Г. судебные расходы в размере <данные изъяты>, расходы на представителя в сумме <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>, по <данные изъяты> с каждого.
В апелляционной жалобе Д.Е. просит решение суда отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и недоказанности иска. Указывает, что действия и поведение истца Г. до заключения договора купли-продажи были последовательны и адекватны. Незначительные изменения психики не лишали истца осознавать характер действий и руководить ими, что подтверждено заключением комиссионной судебно-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела по иску Г. об оспаривании сделки по продаже своей квартиры ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ Истец до приобретения квартиры ответчиков приватизировал свою квартиру, присутствовал в органе государственной регистрации права во время заключения двух сделок по продаже своей квартиры и покупки квартиры ответчиков, предъявил иск об оспаривании сделки по продажи квартиры, участвовал в судебных заседаниях, что опровергает утверждения истца о том, что на момент сделки не понимал значение своих действий и не мог руководить ими. Также указывает об искажении в решении суда и в протоколе судебного заседания пояснений сторон, свидетелей в пользу позиции истца и неправильной оценки доказательств. Заявитель также не согласен с тем, что названные истцом обстоятельства - цена недвижимости и непригодность квартиры для проживания, свидетельствуют о заблуждении о предмете сделки, поскольку стоимость квартиры определена соглашением сторон, квартиру истец до покупки осматривал и желал ее приобрести, настаивают на том, что квартиры пригодна для проживания, а иск инициирован родственниками истца.
В заседание судебной коллегии лица, участвующие в деле не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения об отложении судебного заседания не просили, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит по следующим основаниям.
Суд правильно определил характер правоотношения между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу.
В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора купли-продажи, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из изложенной нормы Закона следует, что заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения. Существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки, то есть таких свойств предмета, которые характеризуют его как вещь особого рода, то есть тождество применительно к положениям ст. 178 Гражданского кодекса РФ, - полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Существенное значение имеет и заблуждение стороны сделки о таких качествах предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела ДД.ММ.ГГГГ Д.О. и Д.Е. заключили договор о продаже принадлежащих им долей (по *** доли) квартиры <адрес>, расположенной на пятом этаже пятиэтажного дома Г. за <данные изъяты>. Согласно пункту 3 договора оплата стоимости приобретаемой квартиры была произведена покупателем путем передачи наличных денежных средств продавцам до момента подписания договора. Пунктом 6 договора определено, что квартира принята покупателем в пригодном для проживания и эксплуатации состоянии, а также стороны установили, что видимые недостатки не являются основанием для расторжения договора. При передаче квартиры неоговоренных договором недостатков покупателем не обнаружено. Указанная сделка зарегистрирована территориальным регистрационным органом ДД.ММ.ГГГГ г.
Оценив представленные сторонами доказательства в порядке, установленном ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи квартиры недействительна по основаниям, заявленным истцом.
Делая данные выводы, суд на основании заключений специалистов и акта управляющей домом организации, показаний свидетелей посчитал установленным, что спорная квартира до приобретения Г. не осматривалась, в самом доме много заброшенных квартир. В квартире отсутствует отопление, полностью отсутствует система водоснабжения (обрезаны трубы), по всей квартире имеются подтеки от протекания крыши, что опровергает доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что в квартире имелась холодная вода, для подачи воды в кухне необходимо было приобрести недорогую пластиковую соединительную трубу, соединив ее с системой водоснабжения в ванной. Согласно отчету оценщика состояние квартиры непригодное (аварийное), она является неликвидной, поскольку стоимость восстановительного ремонта превышает ее рыночную стоимость <данные изъяты>
В материалах дела представлено заключение комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ N, проведенной в отношении истца в рамках гражданского дела по иску Г. к ФИО1 о признании недействительным договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ о продаже принадлежащей истцу квартиры в <адрес> (вступившим в законную силу решением суда в удовлетворении иска отказано), согласно которому Г. каким-либо хроническим психическим расстройством, временным психическим расстройством, слабоумием, лишающим его способности осознавать характер своих действий и руководить ими не страдал и не страдает, а обнаруживает признаки органического расстройства личности с умеренно выраженными эмоционально-волевыми, интеллектуально-мнестическими нарушениями, сочетанного с психическими и поведенческими нарушениями вследствие употребления алкоголя, синдром зависимости, в настоящее время воздержание. Так же экспертизой выявлены изменения в мнестико-интеллектуальной и эмоционально-волевых сферах, в виде ограниченного кругозора, поверхностного суждения, замедленного мышления, низкого интеллекта.
Принимая во внимание, что Г. является инвалидом с детства, наблюдался у психиатра, обучался во вспомогательной школе и закончил 5 классов, а также заключение судебно-психиатрической экспертизы в совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что воля истца на совершение сделки приобретения непригодной для проживания квартиры по цене договора значительно превышающей ее рыночную стоимость сформировалась с умышленным введением его в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения оспариваемой сделки.
Оснований для признания этих выводов суда неверными судебной коллегией не установлено.
При таком положении, применение судом двусторонней реституции в виде возложении на стороны обязанности возврата полученного ими по недействительной сделке на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к необходимости переоценки исследованных судом первой инстанции доказательств, для которых оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств не имеется, поскольку выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 20 августа 2014 года по гражданскому делу по иску Г. к Д.Е., Д.О. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате денежных средств и взыскании судебных расходов оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.Е. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
И.В.ВЕРХОТУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)