Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договор участия в долевом строительстве не содержит условий о том, что общая проектная площадь квартиры указывается с учетом лоджий и балконов. В связи с этим считает, что из-за уменьшения площади квартиры уменьшается и ее стоимость.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рафикова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Трифонова О.М., Уханова Т.М.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т. на решение Центрального районного суда города Оренбурга от 22 октября 2014 года по гражданскому делу по иску Т. к ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о взыскании суммы.
Заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснение представителя истца Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика К., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
Т. обратился в суд с иском к ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом", указав, что (дата) между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес), общей площадью *** кв. м и передать в собственность участнику долевого строительства квартиру N, общей проектной площадью *** кв. м, стоимостью ***. (дата) года, в соответствии с п. N акта-приема передачи жилого помещения (квартиры) N, ответчик передал ему в собственность жилое помещение - *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес). На данный объект было зарегистрировано право собственности. Разница между общей проектной и фактической площадью квартиры составляет *** кв. м, которая образовалась из-за площади балкона - *** кв. м. Однако договор участия в долевом строительстве от (дата) не содержат условий о том, что общая проектная площадь квартиры указывается с учетом лоджий, балконов и т.д. В связи с этим считает, что из-за уменьшения площади квартиры, уменьшается и ее стоимость. Исходя из стоимости одного кв. м квартиры в размере *** (*** / ***), разница стоимости в сумме ***. Просил признать недействительным ч. *** п. N Договора N участия в долевом строительстве от (дата) года. Взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму по Договору N участия в долевом строительстве от (дата) в размере ***, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ***, расходы по оформлению нотариальной доверенности в сумме ***.
В последующем истец свои исковые требования уточнил, указав, что разница между общей проектной площадью квартиры *** кв. м и ее фактической площадью *** кв. м составляет ***, что является больше ***% допустимого отклонения площади на *** кв. м, что в денежном выражении составляет ***. Кроме того, условиями договора долевого участия N от (дата) не предусмотрен понижающий коэффициент для лоджии - 0,5. Согласно техническому паспорту площадь лоджии составляет *** кв. м. С учетом понижающего коэффициента, оплату за площадь лоджии следовало исчислять исходя из стоимости *** кв. м, то есть в сумме *** Просил взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму по договору N участия в долевом строительстве от (дата) в размере ***, штраф в размере ***, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ***, расходы по оформлению нотариальной доверенности в сумме ***.
Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, от него имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.
Представитель истца Ф., действующий на основании доверенности, от исковых требований в части признания недействительной части *** п. N договора участия в долевом строительстве N от (дата) отказался. В остальной части заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика К., действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражала.
Определением суда от (дата) производство по делу в части требования Т. о признания недействительной части *** п. N договора участия в долевом строительстве N от (дата) прекращено.
Решением Центрального районного суда города Оренбурга от 22 октября 2014 года исковые требования Т. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец Т. не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Т. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом", Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства (дата) объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - ***, общей проектной площадью *** кв. м, общей стоимостью ***.
Договором участия в долевом строительстве N от (дата) предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "***".
В соответствии с п. N договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора не более, чем на ***% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора более чем на ***% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы ***%.
Дополнительным соглашением от (дата) к договору участия в долевом строительстве от (дата) N, подписанным между теми же сторонами, определен новый плановый срок окончания строительства объекта - (дата), а также срок передачи объекта участникам долевого строительства - не позднее (дата).
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из *** жилых комнат, кухни, коридора, санузла и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь квартиры с учетом вспомогательных помещений - *** кв. м, общая площадь квартиры - *** кв. м, в том числе площадь лоджии - *** кв. м.
Свои обязательства по оплате цены договора участник долевого строительства выполнил в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата).
Распоряжением (дата) N многоквартирному жилому дому по (адрес) установлен адрес: (адрес).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного Закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная п. 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) ... (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную п. п. 1 - 4 ст. 18 или п. 1 ст. 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры N от (дата) следует, что Т. принял в собственность *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную (адрес).
Право собственности Т. на данную квартиру, общей площадью *** кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке.
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "***" подтверждено, что в общую площадь переданной истцу квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая *** кв. м (*** кв. м x *** кв. м). Фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет *** кв. м.
В указанной площади объект принят истцом по акту приему-передачи от (дата) без замечаний.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадями построенного объекта долевого строительства составила *** кв. м, что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.
В соответствии с п. N Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N от (дата) подтверждено, что окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства.
Предметом Договора являлось строительство конкретной квартиры, площадь которой определена в соответствии с проектом, выполненным в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок; наименования помещений, их вид, назначение и площади; расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом N договора участия в долевом строительстве от (дата) N проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата), то есть была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства.
При составлении технического плана и проведении кадастрового учета квартиры истца, кадастровый инженер Оренбургского филиала ФГУП "***" в техническом плане, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения *** кв. м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. N договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей ее кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.
В соответствии с законом застройщик согласовал с Т. подробное описание объекта долевого строительства. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что проектная площадь квартиры N составляет *** с учетом площади лоджии *** кв. м.
Фактическая площадь возведенной застройщиком квартиры N составила *** кв. м с учетом площади лоджии *** кв. м.
Стороны не ссылались на то, что несовпадение фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации на *** кв. м, обусловлено несогласованными сторонами переустройством или перепланировкой объекта долевого строительства. Представленным суду разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждено, что многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с проектной документацией на данный объект.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. N), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального значения содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена судом в размере *** кв. м, отклонение в *** кв. м следует признать допустимым, учитывая п. N договора. Права истца не нарушены.
Доводы истца о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры N составляет *** и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению.
Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади.
Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.
В связи с этим, подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.
Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит. Положения Инструкции в названной сфере в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до (дата).
Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
Так как закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку аналогичны позиции истца, изложенной при рассмотрении дела, которой судом была дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся в несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Оренбурга от 22 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-423/2015(33-8436/2014)
Требование: О взыскании излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договор участия в долевом строительстве не содержит условий о том, что общая проектная площадь квартиры указывается с учетом лоджий и балконов. В связи с этим считает, что из-за уменьшения площади квартиры уменьшается и ее стоимость.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. по делу N 33-423/2015(33-8436/2014)
Судья: Рафикова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Трифонова О.М., Уханова Т.М.,
при секретаре Ц.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т. на решение Центрального районного суда города Оренбурга от 22 октября 2014 года по гражданскому делу по иску Т. к ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о взыскании суммы.
Заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснение представителя истца Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика К., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
Т. обратился в суд с иском к ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом", указав, что (дата) между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым, Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес), общей площадью *** кв. м и передать в собственность участнику долевого строительства квартиру N, общей проектной площадью *** кв. м, стоимостью ***. (дата) года, в соответствии с п. N акта-приема передачи жилого помещения (квартиры) N, ответчик передал ему в собственность жилое помещение - *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес). На данный объект было зарегистрировано право собственности. Разница между общей проектной и фактической площадью квартиры составляет *** кв. м, которая образовалась из-за площади балкона - *** кв. м. Однако договор участия в долевом строительстве от (дата) не содержат условий о том, что общая проектная площадь квартиры указывается с учетом лоджий, балконов и т.д. В связи с этим считает, что из-за уменьшения площади квартиры, уменьшается и ее стоимость. Исходя из стоимости одного кв. м квартиры в размере *** (*** / ***), разница стоимости в сумме ***. Просил признать недействительным ч. *** п. N Договора N участия в долевом строительстве от (дата) года. Взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму по Договору N участия в долевом строительстве от (дата) в размере ***, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ***, расходы по оформлению нотариальной доверенности в сумме ***.
В последующем истец свои исковые требования уточнил, указав, что разница между общей проектной площадью квартиры *** кв. м и ее фактической площадью *** кв. м составляет ***, что является больше ***% допустимого отклонения площади на *** кв. м, что в денежном выражении составляет ***. Кроме того, условиями договора долевого участия N от (дата) не предусмотрен понижающий коэффициент для лоджии - 0,5. Согласно техническому паспорту площадь лоджии составляет *** кв. м. С учетом понижающего коэффициента, оплату за площадь лоджии следовало исчислять исходя из стоимости *** кв. м, то есть в сумме *** Просил взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму по договору N участия в долевом строительстве от (дата) в размере ***, штраф в размере ***, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере ***, расходы по оформлению нотариальной доверенности в сумме ***.
Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, от него имеется заявление о рассмотрении дела без его участия.
Представитель истца Ф., действующий на основании доверенности, от исковых требований в части признания недействительной части *** п. N договора участия в долевом строительстве N от (дата) отказался. В остальной части заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика К., действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражала.
Определением суда от (дата) производство по делу в части требования Т. о признания недействительной части *** п. N договора участия в долевом строительстве N от (дата) прекращено.
Решением Центрального районного суда города Оренбурга от 22 октября 2014 года исковые требования Т. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит указанное решение отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание апелляционной инстанции истец Т. не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Т. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом", Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства (дата) объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - ***, общей проектной площадью *** кв. м, общей стоимостью ***.
Договором участия в долевом строительстве N от (дата) предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "***".
В соответствии с п. N договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора не более, чем на ***% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора более чем на ***% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы ***%.
Дополнительным соглашением от (дата) к договору участия в долевом строительстве от (дата) N, подписанным между теми же сторонами, определен новый плановый срок окончания строительства объекта - (дата), а также срок передачи объекта участникам долевого строительства - не позднее (дата).
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из *** жилых комнат, кухни, коридора, санузла и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет *** кв. м, жилая площадь квартиры с учетом вспомогательных помещений - *** кв. м, общая площадь квартиры - *** кв. м, в том числе площадь лоджии - *** кв. м.
Свои обязательства по оплате цены договора участник долевого строительства выполнил в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата).
Распоряжением (дата) N многоквартирному жилому дому по (адрес) установлен адрес: (адрес).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного Закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная п. 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам) ... (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную п. п. 1 - 4 ст. 18 или п. 1 ст. 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры N от (дата) следует, что Т. принял в собственность *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную (адрес).
Право собственности Т. на данную квартиру, общей площадью *** кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке.
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "***" подтверждено, что в общую площадь переданной истцу квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая *** кв. м (*** кв. м x *** кв. м). Фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет *** кв. м.
В указанной площади объект принят истцом по акту приему-передачи от (дата) без замечаний.
Таким образом, разница между проектной и фактической площадями построенного объекта долевого строительства составила *** кв. м, что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.
В соответствии с п. N Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N от (дата) подтверждено, что окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства.
Предметом Договора являлось строительство конкретной квартиры, площадь которой определена в соответствии с проектом, выполненным в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок; наименования помещений, их вид, назначение и площади; расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом N договора участия в долевом строительстве от (дата) N проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата), то есть была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства.
При составлении технического плана и проведении кадастрового учета квартиры истца, кадастровый инженер Оренбургского филиала ФГУП "***" в техническом плане, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения *** кв. м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. N договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей ее кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.
В соответствии с законом застройщик согласовал с Т. подробное описание объекта долевого строительства. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что проектная площадь квартиры N составляет *** с учетом площади лоджии *** кв. м.
Фактическая площадь возведенной застройщиком квартиры N составила *** кв. м с учетом площади лоджии *** кв. м.
Стороны не ссылались на то, что несовпадение фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации на *** кв. м, обусловлено несогласованными сторонами переустройством или перепланировкой объекта долевого строительства. Представленным суду разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждено, что многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с проектной документацией на данный объект.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. N), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального значения содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена судом в размере *** кв. м, отклонение в *** кв. м следует признать допустимым, учитывая п. N договора. Права истца не нарушены.
Доводы истца о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры N составляет *** и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению.
Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади.
Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.
В связи с этим, подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.
Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит. Положения Инструкции в названной сфере в силу ч. 8 ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до (дата).
Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
Так как закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку аналогичны позиции истца, изложенной при рассмотрении дела, которой судом была дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся в несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда города Оренбурга от 22 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)