Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Келехсаевым Д.О.,
при участии в заседании:
от заявителя ЗАО "Строительно-Финансовая Компания - Ашина О.А. - представитель по доверенности от 09 декабря 2013 года,
от заинтересованного лица Администрации городского округа Балашиха - Озерова А.А. - представитель по доверенности N 10 от 21 апреля 2014 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2014 года по делу N А41-6664/14, принятое судьей Фаньян Ю.А., по заявлению Закрытого акционерного общества "Строительно-Финансовая Компания "Реутово" к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании незаконным отказа от 26 декабря 2013 года N СП-13635-13, СП-13636-13 в продлении срока действия разрешения на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года, обязании продлить сроки действия разрешений на строительство жилых домов,
установил:
Закрытое акционерное общество "Строительно-Финансовая Компания "Реутово" (далее по тексту - ЗАО "СФК "Реутово") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха Московской области, в котором просило:
- признать незаконным отказ от 26 декабря 2013 года N СП-13635-13, СП-13636-13 в продлении срока действия разрешения на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года,
- обязать продлить сроки действия разрешений на строительство: разрешения на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года (л.д. 3 - 6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2014 года заявленные ЗАО "СФК "Реутово" требования удовлетворены (л.д. 58 - 60).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющиеся значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований ЗАО "СФК "Реутово" - отказать.
Представитель ЗАО "СФК "Реутово" возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Балашихинского района и ЗАО "СФК "Реутово" (Инвестор) были заключены инвестиционные контракты:
- - 16 апреля 2004 года инвестиционный контракт на реконструкцию незаконченного строительством здания общежития по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, корп. 22, Заказчиком являлся Военно-технический университет при Спецстрое России; предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта реконструкции здания незавершенного строительством общежития по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, корп. 22, в жилой дом. Размер общей площади жилого дома - 20 700 кв. м, в том числе общей площади квартир 19 260 кв. м, дата ввода объекта в эксплуатацию 2005 г. (16 апреля 2004 года контракт зарегистрирован в Минмособлстрое за N 30/15-04) (л.д. 7 - 16);
- - 27 ноября 2003 года инвестиционный контракт на проектирование и строительство 17 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Балашиха, мкр. 27, корп. 15, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства 17-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Балашиха, мкр. 27, корп. 15 с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 300 млн. рублей, в том числе инвестиции в муниципальное жилье (доля Администрации) 36,0 млн. рублей. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (заемных) средств, произвести новое строительство объекта по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, корп. 15, ориентировочный размер общей площади квартир 20 00 кв. м, дата ввода в эксплуатацию 2005 г. (05 октября 2004 года контракт зарегистрирован в Минмособлстрое за N 157/15-04) (л.д. 17 - 25).
16 мая 2008 года между Администрацией городского округа Балашиха (Арендодатель) и ЗАО "СФК "Реутово" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1303 земельного участка, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 1,6 га. с кадастровым номером 50:15:010206:54, расположенный по адресу: г. Балашиха, мкр. 27, входящий в состав земель населенных пунктов, для проектирования и строительства жилых домов с нежилыми первыми этажами, сроком аренды на 5 лет (л.д. 26 - 33) (12 декабря 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области произведена государственная регистрация договора аренды N 1303 от 16 мая 2008 года).
Администрация городского округа Балашиха выдала ЗАО "СФК "Реутово" разрешения на строительство жилых домов, сроком действия до 01 октября 2013 года:
- NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 36),
- NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27. Балашиха (л.д. 37),
- NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 38).
По истечении сроков действия разрешений на строительство 25 ноября 2013 года ЗАО "СФК "Реутово" обратилось в Администрацию городского округа Балашиха с заявлениями о продлении сроков действия разрешений на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 39 - 41).
26 декабря 2013 года письмом N СП-13635-13, СП-13636-13 Администрация городского округа Балашиха сообщила, что ЗАО "СФК "Реутово" находится в стадии банкротства и в отношении должника введена процедура наблюдения, однако в Администрацию не представлены документы, подтверждающие финансовую состоятельность общества, в связи с чем продление разрешений на строительство жилых домов не представляется возможным. При этом Администрация указала, что вернется к рассмотрению вопроса о продлении разрешений после предоставления испрашиваемых документов (л.д. 41).
Полагая, что Администрация фактически отказала в продлении разрешений на строительство жилых домов, ЗАО "СФК "Реутово" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).
В ходе судебного разбирательства установлено, что Администрация городского округа Балашиха выдала ЗАО "СФК "Реутово" разрешения на строительство жилых домов, сроком действия до 01 октября 2013 года:
- NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 36),
- NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27. Балашиха (л.д. 37),
- NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 38).
По истечении сроков действия разрешений на строительство 25 ноября 2013 года ЗАО "СФК "Реутово" обратилось в Администрацию городского округа Балашиха с заявлениями о продлении сроков действия разрешений на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 39 - 41).
К заявлениям общество приложило разрешения на строительство жилых домов, сроки действия которых истекли 01 октября 2013 года.
Между тем, пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения сроки подачи такого заявления. В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Вышеуказанные изменения внесены в пункт 20 статьи 51 ГрК РФ Федеральными законами от 22 ноября 2010 года N 305-ФЗ, от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ и вступили в действие с 11 января 2013 года (с момента публикации в "Российской газете N 3 от 11 января 2013 года).
Как следует из материалов дела, ЗАО "СФК "Реутово" является Застройщиком жилых домов корпусов 15, 22, 22а микрорайона 27 по улице Некрасова в г. Балашиха.
По условиям инвестиционных контрактов от 16 апреля 2004 года и от 27 ноября 2003 года ЗАО "СФК "Реутово", как Инвестор, обязалось обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательства по контрактам и сдачу объектов государственной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкций) зданий в сроки, определенные контрактами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 15/039/2014-69 от 25 июня 2014 года ЗАО "СФК "Реутово" во исполнение обязательств по муниципальным контрактам привлекло к участию в строительстве денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов по договорам участия в долевом строительстве.
Данные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
28 сентября 2009 года ЗАО "СФК "Реутово", как Застройщик, заключило договор на строительство объекта (генерального подряда) с ООО "Капитал Строй" (Заказчик-Генеральный подрядчик), предметом которого является выполнение функций Заказчика-Генерального подрядчика при реализации Инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов корпуса 15, 22, 22а микрорайона 27 по улице Некрасова в г. Балашиха Московской области, в том числе: разработка и подготовка исполнительно-разрешительной документации; техническое и финансовое сопровождение проекта; технический надзор за строительно-монтажными работами; организация контроля качества и объемов выполненных работ; своевременное обеспечение проекта проектно-сметной документацией и контроль качества ее исполнения; выполнение работ по строительству объекта, собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций с утвержденной проектно-сметной документацией, сдача объекта, готового к эксплуатации, в установленном порядке.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12 ноября 2012 года по делу N А40-73044/12-160-194 "Б" в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена процедура наблюдения, временным управляющим Тарабрин Михаил Борисович.
Таким образом, ЗАО "СФК "Реутово", являясь застройщиком, в силу действующего законодательства, пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на момент обращения в Администрацию городского Балашиха с заявлениями о продлении сроков действия разрешений на строительство, обязано было представить документальные подтверждения финансовой состоятельности общества, а именно договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, при том, что общество находится в стадии банкротства.
Однако такие документы не были приложены обществом к заявлениям о продлении срока действия разрешений на строительство объектов.
В связи с этим Администрация городского округа Балашиха правомерно указала в обжалуемом ответе N СП-13635-13, СП-13636-13 от 26 декабря 2013 года на то, что в Администрацию не представлены документы, подтверждающие финансовую состоятельность общества, в связи с чем продление разрешений на строительство жилых домов не представляется возможным.
Кроме того, обществом не представлено документальных доказательств, свидетельствующих о том, что до момента истечения сроков действия разрешений на строительство жилых домов ведутся работы по строительству (реконструкции) спорных объектов.
В суд апелляционной инстанции ЗАО "СФК "Реутово" представило справки формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат и акты формы КС-2 о приемке выполненных работ по строительству спорных объектов.
Однако данные документы датированы 2010, 2012 годами. Документальных доказательств, подтверждающих строительство спорных объектов в 2013 году, в конце 2012 года в материалы дела не представлено, при том, что 12 ноября 2012 года в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена процедура наблюдения.
Ссылка общества на то, что указанные документы были изъяты у общества в ходе обыска 13 отделом УЭБ МВД России по г. Москве, что подтверждается протоколом обыска (выемки) от 27 августа 2012 года.
Между тем из содержания данного протокола обыска (выемки) не следует, что именно документы, подтверждающие строительство спорных объектов были изъяты у общества.
Ссылка общества на то, что аналогичные требования общества в рамках дела N А41-6667/14 были удовлетворены судом первой инстанции и решение суда оставлено без изменения суда первой инстанции, не может быть принята во внимание, поскольку не имеет преюдициального значения для настоящего спора и принят в отношении другого объекта строительства.
Кроме того, представитель Администрации в судебном заседании арбитражного апелляционного пояснил, что судебный акт по делу N А41-6667/14 администрацией был исполнен добровольно и срок действия разрешения на строительство продлен, так как на том объекте обществом ведутся работы.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных Закрытым акционерным обществом "Строительно-Финансовая компания "Реутово" требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2014 года по делу N А41-6664/14 отменить.
В удовлетворении заявленных Закрытым акционерным обществом "Строительно-Финансовая компания "Реутово" требований - отказать.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.09.2014 ПО ДЕЛУ N А41-6664/14
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2014 г. по делу N А41-6664/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Келехсаевым Д.О.,
при участии в заседании:
от заявителя ЗАО "Строительно-Финансовая Компания - Ашина О.А. - представитель по доверенности от 09 декабря 2013 года,
от заинтересованного лица Администрации городского округа Балашиха - Озерова А.А. - представитель по доверенности N 10 от 21 апреля 2014 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2014 года по делу N А41-6664/14, принятое судьей Фаньян Ю.А., по заявлению Закрытого акционерного общества "Строительно-Финансовая Компания "Реутово" к Администрации городского округа Балашиха Московской области о признании незаконным отказа от 26 декабря 2013 года N СП-13635-13, СП-13636-13 в продлении срока действия разрешения на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года, обязании продлить сроки действия разрешений на строительство жилых домов,
установил:
Закрытое акционерное общество "Строительно-Финансовая Компания "Реутово" (далее по тексту - ЗАО "СФК "Реутово") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха Московской области, в котором просило:
- признать незаконным отказ от 26 декабря 2013 года N СП-13635-13, СП-13636-13 в продлении срока действия разрешения на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года,
- обязать продлить сроки действия разрешений на строительство: разрешения на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года, разрешения на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года (л.д. 3 - 6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2014 года заявленные ЗАО "СФК "Реутово" требования удовлетворены (л.д. 58 - 60).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющиеся значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований ЗАО "СФК "Реутово" - отказать.
Представитель ЗАО "СФК "Реутово" возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Балашихинского района и ЗАО "СФК "Реутово" (Инвестор) были заключены инвестиционные контракты:
- - 16 апреля 2004 года инвестиционный контракт на реконструкцию незаконченного строительством здания общежития по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, корп. 22, Заказчиком являлся Военно-технический университет при Спецстрое России; предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта реконструкции здания незавершенного строительством общежития по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, корп. 22, в жилой дом. Размер общей площади жилого дома - 20 700 кв. м, в том числе общей площади квартир 19 260 кв. м, дата ввода объекта в эксплуатацию 2005 г. (16 апреля 2004 года контракт зарегистрирован в Минмособлстрое за N 30/15-04) (л.д. 7 - 16);
- - 27 ноября 2003 года инвестиционный контракт на проектирование и строительство 17 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Балашиха, мкр. 27, корп. 15, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства 17-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Балашиха, мкр. 27, корп. 15 с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 300 млн. рублей, в том числе инвестиции в муниципальное жилье (доля Администрации) 36,0 млн. рублей. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных (заемных) средств, произвести новое строительство объекта по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. 27, корп. 15, ориентировочный размер общей площади квартир 20 00 кв. м, дата ввода в эксплуатацию 2005 г. (05 октября 2004 года контракт зарегистрирован в Минмособлстрое за N 157/15-04) (л.д. 17 - 25).
16 мая 2008 года между Администрацией городского округа Балашиха (Арендодатель) и ЗАО "СФК "Реутово" (Арендатор) был заключен договор аренды N 1303 земельного участка, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 1,6 га. с кадастровым номером 50:15:010206:54, расположенный по адресу: г. Балашиха, мкр. 27, входящий в состав земель населенных пунктов, для проектирования и строительства жилых домов с нежилыми первыми этажами, сроком аренды на 5 лет (л.д. 26 - 33) (12 декабря 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области произведена государственная регистрация договора аренды N 1303 от 16 мая 2008 года).
Администрация городского округа Балашиха выдала ЗАО "СФК "Реутово" разрешения на строительство жилых домов, сроком действия до 01 октября 2013 года:
- NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 36),
- NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27. Балашиха (л.д. 37),
- NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 38).
По истечении сроков действия разрешений на строительство 25 ноября 2013 года ЗАО "СФК "Реутово" обратилось в Администрацию городского округа Балашиха с заявлениями о продлении сроков действия разрешений на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 39 - 41).
26 декабря 2013 года письмом N СП-13635-13, СП-13636-13 Администрация городского округа Балашиха сообщила, что ЗАО "СФК "Реутово" находится в стадии банкротства и в отношении должника введена процедура наблюдения, однако в Администрацию не представлены документы, подтверждающие финансовую состоятельность общества, в связи с чем продление разрешений на строительство жилых домов не представляется возможным. При этом Администрация указала, что вернется к рассмотрению вопроса о продлении разрешений после предоставления испрашиваемых документов (л.д. 41).
Полагая, что Администрация фактически отказала в продлении разрешений на строительство жилых домов, ЗАО "СФК "Реутово" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).
В ходе судебного разбирательства установлено, что Администрация городского округа Балашиха выдала ЗАО "СФК "Реутово" разрешения на строительство жилых домов, сроком действия до 01 октября 2013 года:
- NRU50315000-136 от 19 августа 2011 года на строительство жилого дома корп. 15 мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 36),
- NRU50315000-62 от 18 мая 2011 года на строительство жилого дома корп. 22 мкр. 27. Балашиха (л.д. 37),
- NRU50315000-115 от 01 июля 2011 года на строительство жилого дома корп. 22а мкр. 27 г. Балашиха (л.д. 38).
По истечении сроков действия разрешений на строительство 25 ноября 2013 года ЗАО "СФК "Реутово" обратилось в Администрацию городского округа Балашиха с заявлениями о продлении сроков действия разрешений на строительство в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 39 - 41).
К заявлениям общество приложило разрешения на строительство жилых домов, сроки действия которых истекли 01 октября 2013 года.
Между тем, пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения сроки подачи такого заявления. В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Вышеуказанные изменения внесены в пункт 20 статьи 51 ГрК РФ Федеральными законами от 22 ноября 2010 года N 305-ФЗ, от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ и вступили в действие с 11 января 2013 года (с момента публикации в "Российской газете N 3 от 11 января 2013 года).
Как следует из материалов дела, ЗАО "СФК "Реутово" является Застройщиком жилых домов корпусов 15, 22, 22а микрорайона 27 по улице Некрасова в г. Балашиха.
По условиям инвестиционных контрактов от 16 апреля 2004 года и от 27 ноября 2003 года ЗАО "СФК "Реутово", как Инвестор, обязалось обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательства по контрактам и сдачу объектов государственной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкций) зданий в сроки, определенные контрактами.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 15/039/2014-69 от 25 июня 2014 года ЗАО "СФК "Реутово" во исполнение обязательств по муниципальным контрактам привлекло к участию в строительстве денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов по договорам участия в долевом строительстве.
Данные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
28 сентября 2009 года ЗАО "СФК "Реутово", как Застройщик, заключило договор на строительство объекта (генерального подряда) с ООО "Капитал Строй" (Заказчик-Генеральный подрядчик), предметом которого является выполнение функций Заказчика-Генерального подрядчика при реализации Инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилых домов корпуса 15, 22, 22а микрорайона 27 по улице Некрасова в г. Балашиха Московской области, в том числе: разработка и подготовка исполнительно-разрешительной документации; техническое и финансовое сопровождение проекта; технический надзор за строительно-монтажными работами; организация контроля качества и объемов выполненных работ; своевременное обеспечение проекта проектно-сметной документацией и контроль качества ее исполнения; выполнение работ по строительству объекта, собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций с утвержденной проектно-сметной документацией, сдача объекта, готового к эксплуатации, в установленном порядке.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12 ноября 2012 года по делу N А40-73044/12-160-194 "Б" в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена процедура наблюдения, временным управляющим Тарабрин Михаил Борисович.
Таким образом, ЗАО "СФК "Реутово", являясь застройщиком, в силу действующего законодательства, пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на момент обращения в Администрацию городского Балашиха с заявлениями о продлении сроков действия разрешений на строительство, обязано было представить документальные подтверждения финансовой состоятельности общества, а именно договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, при том, что общество находится в стадии банкротства.
Однако такие документы не были приложены обществом к заявлениям о продлении срока действия разрешений на строительство объектов.
В связи с этим Администрация городского округа Балашиха правомерно указала в обжалуемом ответе N СП-13635-13, СП-13636-13 от 26 декабря 2013 года на то, что в Администрацию не представлены документы, подтверждающие финансовую состоятельность общества, в связи с чем продление разрешений на строительство жилых домов не представляется возможным.
Кроме того, обществом не представлено документальных доказательств, свидетельствующих о том, что до момента истечения сроков действия разрешений на строительство жилых домов ведутся работы по строительству (реконструкции) спорных объектов.
В суд апелляционной инстанции ЗАО "СФК "Реутово" представило справки формы КС-3 о стоимости выполненных работ и затрат и акты формы КС-2 о приемке выполненных работ по строительству спорных объектов.
Однако данные документы датированы 2010, 2012 годами. Документальных доказательств, подтверждающих строительство спорных объектов в 2013 году, в конце 2012 года в материалы дела не представлено, при том, что 12 ноября 2012 года в отношении ЗАО "СФК "Реутово" введена процедура наблюдения.
Ссылка общества на то, что указанные документы были изъяты у общества в ходе обыска 13 отделом УЭБ МВД России по г. Москве, что подтверждается протоколом обыска (выемки) от 27 августа 2012 года.
Между тем из содержания данного протокола обыска (выемки) не следует, что именно документы, подтверждающие строительство спорных объектов были изъяты у общества.
Ссылка общества на то, что аналогичные требования общества в рамках дела N А41-6667/14 были удовлетворены судом первой инстанции и решение суда оставлено без изменения суда первой инстанции, не может быть принята во внимание, поскольку не имеет преюдициального значения для настоящего спора и принят в отношении другого объекта строительства.
Кроме того, представитель Администрации в судебном заседании арбитражного апелляционного пояснил, что судебный акт по делу N А41-6667/14 администрацией был исполнен добровольно и срок действия разрешения на строительство продлен, так как на том объекте обществом ведутся работы.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных Закрытым акционерным обществом "Строительно-Финансовая компания "Реутово" требований следует отказать.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 апреля 2014 года по делу N А41-6664/14 отменить.
В удовлетворении заявленных Закрытым акционерным обществом "Строительно-Финансовая компания "Реутово" требований - отказать.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.А.МИЩЕНКО
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)