Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2010 по делу N А07-12641/2010 (судья Гареева Л.Ш.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" - до и после перерыва в судебном заседании Априамашвили Т.Р. (доверенность от 26.07.2010 N 125),
закрытого акционерного общества "Управление активами" - до и после перерыва в судебном заседании Касимов А.Ю. (доверенность от 11.01.2011),
общества с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой комплекс "Гостиный двор" - до и после перерыва в судебном заседании Ягубов Р.А. (доверенность от 26.12.2008).
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" (далее - истец, ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Управление активами" (далее - ответчик 1, ЗАО "Управление активами"), обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой комплекс "Гостиный двор" (далее - ответчик 2, ООО "ТДК "Гостиный двор"), обществу с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" (далее - ответчик 3, ООО "Открытые инвестиции") о взыскании 2 554 846 руб. 69 коп., в том числе суммы гарантийного платежа, уплаченной по предварительному договору аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф в размере 643 650 руб., суммы неосновательного обогащения в виде расходов по проведению ремонтных работ в помещении в размере 1 911 196 руб. 69 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 43-45).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (далее - ООО "Маркет") (определение от 20.09.2010, т. 3, л.д. 38).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.10.2010 (резолютивная часть объявлена 12.10.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о том, что истец отказался от исполнения предварительного договора аренды нежилого помещения от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф, поскольку, по мнению истца, предварительный договор прекратил свое действие независимо от воли сторон в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а письмо истца от 17.05.2009 являлось требованием к ответчикам о возврате всего ими полученного в ходе исполнения истцом предварительного договора. Податель жалобы также ссылается на то, что истец не уклонялся от заключения краткосрочного договора аренды. Так, ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в жалобе указало, что допуск истца в помещения для проведения подготовительных и ремонтных работ не может свидетельствовать о предоставлении в аренду помещения. Кроме того, краткосрочный договор аренды был направлен истцу за рамками установленного предварительным договором срока, и отличный от ранее согласованного сторонами проекта.
В качестве следующего довода податель жалобы указал на то, что арбитражный суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о частичном возврате истцу государственной пошлины в связи с уточнением им заявленных требований.
Также ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" представило письменные пояснения по делу, в которых указало, что поскольку между сторонами не был заключен краткосрочный договор аренды, то у ЗАО "Управление активами" отсутствуют правовые основания для удержания уплаченного истцом гарантийного платежа, и последний подлежит возврату. Податель жалобы также считает, что со стороны ЗАО "Управление активами" имела место просрочка обязательств по заключению краткосрочного договора аренды на срок более трех месяцев от сроков, предусмотренных предварительным договором, что в силу пункта 6.2 предварительного договора считается отказом от заключения краткосрочного договора аренды, а в соответствии с пунктом 3.3.5 предварительного договора является основанием для возврата гарантийного платежа и возмещения стоимости проведенных работ в помещении.
От ЗАО "Управление активами" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик 1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В обоснование своих возражений ЗАО "Управление активами" указало, что довод истца о том, что у сторон прекратились обязательства по заключению краткосрочного договора аренды, является несостоятельным, так как до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, истцу было направлено предложение о его заключении. Направленный в адрес истца для подписания краткосрочный договор аренды отличался от ранее согласованного проекта несущественно и не ущемлял права и интересы истца. Со ссылкой на пункты 3.3.4, 3.3.8, 5.3.1 предварительного договора ЗАО "Управление активами" в отзыве указало, что поскольку арендные отношения между сторонами не состоялись по причинам, зависящим от истца, то требования о взыскании гарантийного платежа и возмещении стоимости произведенного ремонта являются необоснованными и противоречат условиям заключенного предварительного договора.
От ООО "ТДК "Гостиный двор" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик 2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В своем отзыве ООО "ТДК "Гостиный двор" соглашается с возражениями, изложенными в отзыве ЗАО "Управление активами", дополнительно указало на то, что истцом не представлены доказательства увеличения стоимости имущества в результате произведенных им работ по ремонту помещения. В нарушение пункта 5.7 предварительного договора отделочные работы в помещении были прекращены истцом уже на начальной стадии, без завершения. Более того, истец демонтировал и вывез результаты работ, которые уже были произведены к тому моменту. Помещение было освобождено истцом без уведомления ответчиков, без составления соответствующего акта и в момент его осмотра представителями ответчиков ремонт в заявленном истцом объеме, на возмещение стоимости которого он претендует, в помещении отсутствовал. ООО "ТДК "Гостиный двор" в отзыве также указало на то, что неосновательное обогащение в виде стоимости улучшений недвижимого имущества возможно лишь на стороне собственника либо иного владельца соответствующего недвижимого имущества, между тем ООО "ТДК "Гостиный двор" собственником спорного помещения не является. По мнению ответчика 2, довод истца о том, что основной договор аренды должен быть заключен не позднее 01.10.2008, является несостоятельным, поскольку по смыслу пунктов 1.1, 6.2 предварительного договора сторонами согласован срок заключения основного договора до 01.01.2009. Кроме того, прекращение истцом ремонтных работ в помещении в октябре 2008 года также свидетельствует о нежелании истца заключать с ответчиками основной договор аренды.
От ООО "Открытые инвестиции" и ООО "Маркет" письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Протокольным определением от 17.01.2011 в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2011.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 24.01.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО "Открытые инвестиции" и ООО "Маркет" не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы, ЗАО "Управление активами", ООО "ТДК "Гостиный двор" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "Открытые инвестиции" и ООО "Маркет".
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.
Представитель подателя жалобы с учетом вынесенного арбитражным судом первой инстанции дополнительного решения от 30.11.2010 отказался от довода о нерассмотрении арбитражным судом первой инстанции вопроса о частичном возврате истцу государственной пошлины в связи с уточнением им заявленных требований. Также представитель подателя жалобы указал, что сумму, указанную в предварительном договоре в качестве гарантийного платежа, необходимо квалифицировать как аванс.
Представители ответчиков отметили, что указанная в предварительном договоре сумма гарантийного платежа является иным обеспечением исполнения обязательств именно по предварительному договору, не предусмотренным, но и не запрещенным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 31.07.2008 между ЗАО "Управление активами" (собственник), ООО "ТДК "Гостиный двор" (арендодатель) и ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-44-Ф (т. 1, л.д. 11-21), в соответствии с условиями которого собственник и арендатор обязались заключить в будущем в срок не позднее 01.10.2008 краткосрочный договор аренды в отношении нежилого помещения, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 (литер А, инвентарный номер 8944).
После перехода права собственности на указанное здание от ЗАО "Управление активами" к ООО "ТДК "Гостиный двор" стороны обязались внести соответствующие изменения (уточнения) в краткосрочный договор аренды и одновременно с этим подписать между ООО "ТДК "Гостиный двор" и истцом долгосрочный договор аренды в отношении вышеуказанных помещений.
В пунктах 1.1, 1.2 предварительного договора определен объект аренды - нежилое помещение общей ориентировочной площадью 613 кв. м, расположенное на 2 (втором) этаже здания, находящегося по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, для использования под розничную торговлю одеждой и сопутствующими товарами - магазин "Вещь!".
В приложениях N N 1 (т. 1, л.д. 22-33) и 2 (т. 1, л.д. 34-47) к предварительному договору согласованы формы краткосрочного и долгосрочного договоров аренды.
Приложение N 4 (т. 1, л.д. 50) к предварительному договору представляет собой план второго этажа с выделенным помещением площадью 613 кв. м, подлежащим передаче в аренду истцу.
Предварительным договором аренды, в том числе предусмотрено, что в случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1.1, 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.2.3, более чем на 3 месяца арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего предварительного договора, а также от заключения краткосрочного договора аренды и основного договора. В случае отказа арендатора от настоящего предварительного договора по основаниям, указанным в настоящем пункте, собственник и арендодатель несут солидарную ответственность в соответствии с пунктом 3.3.3 настоящего предварительного договора (пункт 1.13 предварительного договора).
Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4 предварительного договора собственник обязался в срок не позднее 01.10.2008 в установленном законом порядке обеспечить открытие здания (торгового центра) для посетителей. В срок не позднее 31.12.2009 - организовать оформление в установленном законом порядке права собственности арендодателя на здание (включая помещение), при условии представления арендодателем необходимых документов. Не позднее чем за шестьдесят дней до предполагаемой даты открытия торгового центра для посетителей обеспечить ежедневный (с 10:00 до 21:00), беспрепятственный доступ в помещение сотрудников арендатора и (или) привлеченных им подрядных организаций (о чем стороны подписывают акт предоставления доступа в помещение) в целях выполнения отделочных и подготовительных работ в помещении.
Пунктом 2.1.5 предварительного договора предусмотрено, что в срок не позднее пятнадцати дней до заключения краткосрочного договора аренды собственник передает арендатору подписанный со своей стороны краткосрочный договор аренды (в 2-х экземплярах), а также нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (включая помещение).
Согласно пункту 2.2.3 предварительного договора не позднее 31.12.2009 арендодатель обязуется выполнить все необходимые для него как для будущего собственника здания (включая помещение) действия, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, обеспечивающие заключение с арендатором краткосрочного договора аренды и подписание одновременно с ним основного договора аренды.
Пунктом 2.3.2 предварительного договора, в том числе предусмотрено, что в случае, если условия подготовленных собственником или арендодателем документов (краткосрочного договора аренды, дополнительного соглашения к краткосрочному договору аренды, основного договора) будут отличаться от условий соответствующих проектов, согласованных сторонами при подписании настоящего предварительного договора, арендатор оставляет за собой право документы не подписывать и, при наличии обоснованных замечаний, вернуть их собственнику или арендодателю на доработку. Собственник или арендодатель в свою очередь, обязуются указанные замечания устранить и в течение пяти рабочих дней повторно передать арендатору соответствующие документы на подпись.
Согласно пункту 3.3 предварительного договора в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему предварительному договору арендатор перечисляет на расчетный счет собственника денежные средства в размере 643 650 руб., включая НДС.
В пункте 3.3.2 предварительного договора стороны согласовали, что гарантийный платеж будет учтен при формировании гарантийного платежа по краткосрочному договору аренды и основному договору аренды в соответствии с их условиями. При прекращении краткосрочного договора аренды гарантийный платеж будет учтен при формировании гарантийного платежа по основному договору аренды. При прекращении основного договора аренды гарантийный платеж будет зачтен в счет базовой части арендной платы за последний месяц срока аренды по основному договору аренды.
В соответствии с условиями, предусмотренными пунктом 3.3.4 предварительного договора, в случае досрочного расторжения настоящего предварительного договора (и (или) краткосрочного договора аренды, и (или) основного договора) по инициативе или вине арендатора сумма гарантийного платежа, перечисленная арендатором в соответствии с настоящим предварительным договором, остается у собственника и возврату не подлежит.
В случае отказа собственника в нарушение условий настоящего предварительного договора от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора собственник в течение пяти банковских дней с момента выставления арендатором соответствующего требования обязан вернуть арендатору перечисленную им в соответствии с настоящим предварительным договором сумму гарантийного платежа, а также в качестве неустойки уплатить арендатору сумму, равную величине гарантийного платежа, указанной в пункте 3.3 настоящего предварительного договора. Одновременно собственник обязан возместить документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с производством в помещении отделочных и подготовительных работ, в том числе возместить стоимость неотделимых улучшений (пункт 3.3.5 предварительного договора).
В случае отказа арендодателя в нарушение условий настоящего предварительного договора от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора арендодатель в течение пяти банковских дней с момента выставления арендатором соответствующего требования обязан вернуть арендатору перечисленную им в соответствии с настоящим предварительным договором сумму гарантийного платежа, а также в качестве неустойки уплатить арендатору сумму, равную величине гарантийного платежа, указанной в пункте 3.3 настоящего предварительного договора. Одновременно арендодатель обязан возместить документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с производством в помещении отделочных и подготовительных работ, в том числе возместить стоимость неотделимых улучшений (пункт 3.3.6 предварительного договора).
В случае отказа арендатора в нарушение условий настоящего предварительного договора от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды (при отсутствии вины собственника и/или арендодателя) сумма гарантийного платежа, перечисленная арендатором в соответствии с настоящим предварительным договором, возврату не подлежит и остается у собственника (пункт 3.3.8 предварительного договора).
Пунктом 5.3.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения настоящего предварительного договора по вине арендатора, а также в случае досрочного прекращения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора по вине арендатора, либо в случае досрочного расторжения настоящего предварительного договора и (или) краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды по инициативе арендатора (при отсутствии вины собственника и (или) арендодателя) и (или) не заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды по инициативе (при отсутствии вины собственника и (или) арендодателя) или вине арендатора стоимость выполненных арендатором отделочных и подготовительных работ, включая стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, возмещению не подлежит.
Просрочка исполнения арендатором обязательств по заключению краткосрочного договора аренды и (или) основного договора на срок более чем на три месяца от сроков, предусмотренных настоящим предварительным договором, считается отказом от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды. В этом случае арендатор несет ответственность в соответствии с пунктом 3.3.8 настоящего предварительного договора (пункт 6.1 предварительного договора).
Просрочка исполнения собственником и (или) арендодателем обязательств по заключению краткосрочного договора аренды и (или) основного договора на срок более чем на три месяца от сроков, предусмотренных настоящим предварительным договором, считается отказом от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды и влечет последствия, предусмотренные пунктами 3.3.5, 3.3.6 настоящего предварительного договора соответственно (пункт 6.2 предварительного договора).
Платежным поручением от 10.09.2008 N 15990 (т. 1, л.д. 71) ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" перечислило ЗАО "Управление активами" гарантийный взнос в размере 643 650 руб.
Для создания проектной документации по ремонту помещения ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" 07.08.2008 заключило договор на проведение проектных дизайнерских работ N USP-70/0808 (т. 1, л.д. 98-101). Стоимость проектных работ по указанному договору составила 219 600 руб., включая НДС.
Платежными поручениями от 13.03.2009 N 66174 на сумму 87 840 руб.; от 22.09.2008 N 16679 на сумму 65 880 руб., от 27.08.2008 N 15477 на сумму 65 880 руб. указанные проектные работы оплачены ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" (т. 1, л.д. 103-105).
Для проведения ремонтно-строительных работ ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" 09.08.2008 был заключен договор подряда N 02/08 с обществом с ограниченной ответственностью "ВИРА" (далее - ООО "ВИРА") (т. 1, л.д. 72-83), согласно которому ООО "ВИРА" приняло на себя обязательства на условиях генподряда произвести ремонтно-строительные работы в помещении магазина "Вещь!" в торговом комплексе "Фабрика", расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 (литер А, инвентарный номер 8944). Стоимость работ установлена на основании сметы и составила 4 047 823 руб. 17 коп. (пункты 1.1, 2.1 договора подряда); дополнительное соглашение от 18.12.2008 N 1 (т. 1, л.д. 84), которым уменьшена стоимость ремонтных работ до 3 288 920 руб. 65 коп.
В материалах дела имеются справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 31.10.2008 N 1 и акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) от 31.10.2008 N 1 на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 85-89).
ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в соответствии с договором подряда перечислило ООО "ВИРА" денежные средства, что подтверждается платежными поручениями: от 29.08.2008 N 15558 на сумму 1 410 500 руб.; от 09.09.2008 N 15851 на сумму 1 012 500 руб.; от 15.01.2009 N 20609 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20610 на сумму 200 000 руб.; от 29.12.2008 N 20724 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20611 на сумму 200 000 руб.; от 06.03.2009 N 20612 на сумму 100 000 руб.; от 10.03.2009 N 65912 на сумму 65 920 руб. 65 коп., всего на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 90-97).
17 октября 2008 года ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" обратилось к ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" с письмом N 689-06/08 (т. 2, л.д. 11), в котором указало, что между сторонами заключен и действует предварительный договор аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф. Между тем, в связи со сложившейся макроэкономической ситуацией в стране арендатор просит пересмотреть коммерческие условия сотрудничества и рассмотреть вопрос о возможности внесения изменений в ранее согласованные условия (в том числе в части сроков, определяющих начало ведения ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" коммерческой деятельности, зафиксировать этот срок как 01.05.2009). В случае отказа от внесения изменений в предварительный договор ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" просило рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора по письменному соглашению сторон.
В ответ письмом от 22.10.2008 N 526 (т. 1, л.д. 56, т. 2, л.д. 12) ЗАО "Управление активами" настояло на соблюдении ранее согласованных сроков и предложило заключить краткосрочный договор аренды. К указанному письму было приложено 2 экземпляра краткосрочного договора аренды, подписанных со стороны ЗАО "Управление активами" (т. 1, л.д. 57-67, т. 2, л.д. 13-23).
Истец отказался от подписания указанного краткосрочного договора аренды и письмом от 29.10.2008 N 734-12/08 (т. 1, л.д. 68, т. 2, л.д. 24), сославшись на несоответствие текста данного договора тексту ранее согласованного проекта, отправил ответчикам договор на доработку. При этом указал, что пункты 1.2, 1.3, 2.1, 3.1, 3.12 отличаются от текста ранее согласованного проекта.
24 ноября 2008 года ООО "ТДК "Гостиный двор" на письма ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" от 17.10.2008 N 689-06/08 и от 29.10.2008 N 734-12/08 ответило письмом N 498 (т. 2, л.д. 25), при этом указало, что готово рассмотреть вопрос о переносе срока начала ведения истцом коммерческой деятельности на 01.05.2009. Кроме того, предложило внести изменения в условия заключенного предварительного договора подписанием дополнительного соглашения (т. 2, л.д. 26-27).
Истец данное дополнительное соглашение также не подписал.
29 мая 2009 года ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" направило в адрес ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" письмо N 478/12/09 (т. 1, л.д. 106-107), в котором указало, что поскольку замечания к краткосрочному договору аренды, выраженные в письме от 29.10.2008 N 734-12/08, собственником не устранены, повторно краткосрочный договор аренды арендатору для подписи не передан, то арендатор в соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора вынужден трактовать бездействие собственника, выраженное в просрочке заключения краткосрочного договора аренды на срок более чем 3 месяца, как отказ от заключения договора аренды с арендатором. В связи с указанным арендатор в одностороннем порядке отказывается от предварительного договора аренды, а также от заключения краткосрочного договора аренды и основного договора аренды и просит возвратить истцу сумму гарантийного платежа в размере 643 650 руб. и сумму расходов арендатора, связанных с производством отделочных и ремонтных работ в размере 3 508 520 руб. 65 коп.
В ответ на указанное письмо ЗАО "Управление активами" 16.07.2009 в письме N 491/1 (т. 1, л.д. 110-111) указало, что уклонение от подписания краткосрочного договора и систематическое затягивание переговоров имело место со стороны арендатора, в связи с чем заявленные претензии и требования являются необоснованными.
Отказ ответчиков в удовлетворении требований истца, выраженных в письме от 29.05.2009 N 478/12/09, послужил основанием для обращения ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Из материалов дела также следует, что на основании договора об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07 (т. 1, л.д. 126-129), акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно договора об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07 от 28.04.2010 (т. 1, л.д. 130), договора уступки прав (цессия) от 16.01.2009 (т. 1, л.д. 131-133), акта приема-передачи нежилых помещений от 28.04.2010 (т. 1, л.д. 134) 04.06.2010 зарегистрировано право собственности ООО "Открытые инвестиции" на нежилое помещение, общей площадью 19 024,1 кв. м, этаж подвал, 1, 2, 3, 4, технический этаж, номера на поэтажном плане подвал - 1, 1а, 2-19, 19а; 1 этаж - 1-5, 5а, 5б, 6-69, 69а, 70-124; 2 этаж - 1-5, 5а, 6-41, 41а, 42-93; 3 этаж - 1-45, 82; 4 этаж - 1-4, 4а, 5-78, 109-114; технический этаж - 1-17, 17а, 18-20, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2010 серии 04 АВ N 593881) (т. 11, л.д. 125).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что предварительный договор от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф является заключенным. Поскольку арендатор уклонялся от подписания краткосрочного договора аренды, затем в нарушение условий предварительного договора отказался от заключения краткосрочного и основного договоров, то арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что не имеется оснований считать, что ответчики неосновательно обогатились за счет истца.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что между сторонами сложились правоотношения на основании предварительного договора аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф. Истец в исковых требованиях также ссылается на нарушение ответчиками условий указанного договора.
Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В пункте 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив предварительный договор аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф на предмет его заключенности, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласованности предмета предварительного договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
Истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для взыскания с ответчиков в пользу истца неосновательного обогащения.
Как отмечено выше, предварительным договором предусмотрен гарантийный платеж.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что гарантийный платеж не может быть определен в качестве задатка по договору.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Определение уплачиваемой контрагентом денежной суммы в качестве задатка должно быть прямо предусмотрено договором. В рассматриваемом случае предварительным договором гарантийный взнос в качестве задатка не определен.
Из изложенных выше условий предварительного договора следует, что гарантийный платеж направлен на обеспечение исполнения арендатором и арендодателем обязательств именно по предварительному договору, то есть заключению в будущем краткосрочного договора аренды.
Нормой пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, перечень возможных к применению обеспечительных мер не является закрытым.
В настоящем случае арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением представителей ответчиков, высказанным в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 17.01.2011), о том, что предусмотренный предварительным договором гарантийный платеж представляет собой иное обеспечение исполнения обязательств, не предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации.
С учетом указанного и содержания изложенных ранее пунктов 3.3.4, 3.3.5, 3.3.8, 5.3.1 предварительного договора арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является вопрос о том, по чьей вине не был заключен краткосрочный (и. соответственно, основной) договора аренды.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора отказом собственника и (или) арендодателя от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды, влекущим последствия, предусмотренные пунктами 3.3.5, 3.3.6 настоящего предварительного договора, является просрочка исполнения собственником и (или) арендодателем обязательств по заключению краткосрочного договора аренды и (или) основного договора на срок более чем на три месяца от сроков, предусмотренных настоящим предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 1.1 предварительного договора стороны определили, что краткосрочный договор аренды заключается в срок не позднее 01.10.2008.
Между тем, из толкования условий названного пункта предварительного договора в совокупности с пунктом 6.2 договора арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что фактически сторонами договора определено, что краткосрочный договор аренды должен быть заключен в срок не позднее 31.12.2008.
Оценив имеющиеся в материалах дела документы, а также пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды не был заключен между сторонами ввиду уклонения истца от его заключения.
Так, в отзывах на апелляционную жалобу ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" указали, что в октябре 2008 года истец прекратил отделочные работы в помещении и вывез материалы и оборудование.
В объяснение указанных действий ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" направило 17.10.2008 в адрес ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" письмо N 689-06/08 (т. 2, л.д. 11). Из содержания данного письма следует, что ООО "Торговая сеть "Вещь!" считает, что предварительный договор аренды между сторонами заключен и на указанную дату (17.10.2008) действует, однако, в связи со сложившейся в стране экономической обстановкой ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" вынуждено просить об изменении сроков, определяющих начало ведения коммерческой деятельности истца с 01.10.2008 на 01.05.2009, либо о досрочном расторжении договора по письменному соглашению сторон.
Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Управление активами" изначально не согласилось на предложенные истцом условия о переносе сроков и расторжении предварительного договора и 22.10.2008 направило в адрес последнего краткосрочный договор аренды для подписания (т. 1, л.д. 56-67).
С учетом изложенного выше арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о том, что краткосрочный договор аренды был направлен истцу на подписание за пределами срока действия предварительного договора.
Из дальнейшей переписки, которая имела место между сторонами, арбитражный суд апелляционной инстанции усматривает, что со стороны ЗАО "Управление активами" предпринимались все возможные попытки для подписания и заключения между сторонами краткосрочного договора аренды, тогда как со стороны ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" наблюдалось уклонение от подписания краткосрочного договора, в том числе со ссылкой на отличие предложенного для подписания краткосрочного договора аренды от согласованного проекта.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением ответчиков по делу в отношении того, что отличия в проектах договоров не затрагивали его существенные условия и являлись незначительными. В связи с чем предъявленные истцом претензии являлись формальными и направленными на затягивание переговоров по подписанию краткосрочного договора.
Кроме того, обстоятельства согласования сторонами текста краткосрочного договора аренды необходимо оценивать в совокупности с иными обстоятельства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции также отмечает, что ЗАО "Управление активами" письмом от 26.11.2008 N 498 пошло на уступку ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в части переноса сроков начала ведения коммерческой деятельности и направило в адрес истца дополнительное соглашение. Между тем, данное соглашение также не было подписано ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО".
Оценив в совокупности обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на то, что ответчики приняли все возможные меры для заключения договора аренды, тогда как истец уклонялся от его заключения.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что краткосрочный договор не был заключен по вине арендатора, что в силу пунктов 3.3.8 и 5.3.1 предварительного договора исключает возможность возврата суммы гарантийного платежа и стоимости выполненных арендатором отделочных и подготовительных работ.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В обоснование несения расходов по проведению ремонтных работ в помещении истец представил следующие документы: договор на проведение проектных дизайнерских работ от 07.08.2008 N USP-70/0808 (т. 1, л.д. 98-101); платежные поручения: от 13.03.2009 N 66174 на сумму 87 840 руб.; от 22.09.2008 N 16679 на сумму 65 880 руб., от 27.08.2008 N 15477 на сумму 65 880 руб. (т. 1, л.д. 103-105); договор подряда от 09.08.2008 N 02/08 (т. 1, л.д. 72-83); дополнительное соглашение от 18.12.2008 N 1 (т. 1, л.д. 84); справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 31.10.2008 N 1 и акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) от 31.10.2008 N 1 на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 85-89); платежные поручения: от 29.08.2008 N 15558 на сумму 1 410 500 руб.; от 09.09.2008 N 15851 на сумму 1 012 500 руб.; от 15.01.2009 N 20609 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20610 на сумму 200 000 руб.; от 29.12.2008 N 20724 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20611 на сумму 200 000 руб.; от 06.03.2009 N 20612 на сумму 100 000 руб.; от 10.03.2009 N 65912 на сумму 65 920 руб. 65 коп., всего на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 90-97).
Вместе с тем по смыслу действующих правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. Стоимость ремонтных работ может быть взыскана в качестве неосновательного обогащения в том случае, если истец докажет, что произведенные улучшения отвечают требованиям необходимости и разумности. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае истцом не представлены доказательства того, что проведенными ремонтными работами имущество собственника было улучшено, а произведенные улучшения отвечают требованиям необходимости и разумности.
Так, при рассмотрении настоящего дела ответчики ссылались на то, что ремонтные работы в помещении были прекращены истцом в октябре 2008 года в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране. Помещение было освобождено истцом без уведомления ответчиков, без составления соответствующего акта. Иное истцом не доказано.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что после освобождения помещения истцом ООО "Маркет" - субарендатор произвело в том же помещении, которое ранее было передано истцу для проведения подготовительных работ, ремонтные работы.
В связи с указанным выше возможность определения являлись ли произведенные истцом ремонтные работы необходимыми и разумными отсутствует.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" о взыскании 2 554 846 руб. 69 коп., в том числе суммы гарантийного платежа, уплаченной по предварительному договору аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф, в размере 643 650 руб., суммы неосновательного обогащения в виде расходов по проведению ремонтных работ в помещении в размере 1 911 196 руб. 69 коп. не подлежат удовлетворению ввиду недоказанности обстоятельств, на которые ссылался истец в обоснование своих требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2010 по делу N А07-12641/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2011 N 18АП-12711/2010 ПО ДЕЛУ N А07-12641/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2011 г. N 18АП-12711/2010
Дело N А07-12641/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2010 по делу N А07-12641/2010 (судья Гареева Л.Ш.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" - до и после перерыва в судебном заседании Априамашвили Т.Р. (доверенность от 26.07.2010 N 125),
закрытого акционерного общества "Управление активами" - до и после перерыва в судебном заседании Касимов А.Ю. (доверенность от 11.01.2011),
общества с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой комплекс "Гостиный двор" - до и после перерыва в судебном заседании Ягубов Р.А. (доверенность от 26.12.2008).
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" (далее - истец, ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Управление активами" (далее - ответчик 1, ЗАО "Управление активами"), обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-деловой комплекс "Гостиный двор" (далее - ответчик 2, ООО "ТДК "Гостиный двор"), обществу с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" (далее - ответчик 3, ООО "Открытые инвестиции") о взыскании 2 554 846 руб. 69 коп., в том числе суммы гарантийного платежа, уплаченной по предварительному договору аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф в размере 643 650 руб., суммы неосновательного обогащения в виде расходов по проведению ремонтных работ в помещении в размере 1 911 196 руб. 69 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 43-45).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (далее - ООО "Маркет") (определение от 20.09.2010, т. 3, л.д. 38).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.10.2010 (резолютивная часть объявлена 12.10.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о том, что истец отказался от исполнения предварительного договора аренды нежилого помещения от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф, поскольку, по мнению истца, предварительный договор прекратил свое действие независимо от воли сторон в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а письмо истца от 17.05.2009 являлось требованием к ответчикам о возврате всего ими полученного в ходе исполнения истцом предварительного договора. Податель жалобы также ссылается на то, что истец не уклонялся от заключения краткосрочного договора аренды. Так, ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в жалобе указало, что допуск истца в помещения для проведения подготовительных и ремонтных работ не может свидетельствовать о предоставлении в аренду помещения. Кроме того, краткосрочный договор аренды был направлен истцу за рамками установленного предварительным договором срока, и отличный от ранее согласованного сторонами проекта.
В качестве следующего довода податель жалобы указал на то, что арбитражный суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о частичном возврате истцу государственной пошлины в связи с уточнением им заявленных требований.
Также ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" представило письменные пояснения по делу, в которых указало, что поскольку между сторонами не был заключен краткосрочный договор аренды, то у ЗАО "Управление активами" отсутствуют правовые основания для удержания уплаченного истцом гарантийного платежа, и последний подлежит возврату. Податель жалобы также считает, что со стороны ЗАО "Управление активами" имела место просрочка обязательств по заключению краткосрочного договора аренды на срок более трех месяцев от сроков, предусмотренных предварительным договором, что в силу пункта 6.2 предварительного договора считается отказом от заключения краткосрочного договора аренды, а в соответствии с пунктом 3.3.5 предварительного договора является основанием для возврата гарантийного платежа и возмещения стоимости проведенных работ в помещении.
От ЗАО "Управление активами" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик 1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В обоснование своих возражений ЗАО "Управление активами" указало, что довод истца о том, что у сторон прекратились обязательства по заключению краткосрочного договора аренды, является несостоятельным, так как до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, истцу было направлено предложение о его заключении. Направленный в адрес истца для подписания краткосрочный договор аренды отличался от ранее согласованного проекта несущественно и не ущемлял права и интересы истца. Со ссылкой на пункты 3.3.4, 3.3.8, 5.3.1 предварительного договора ЗАО "Управление активами" в отзыве указало, что поскольку арендные отношения между сторонами не состоялись по причинам, зависящим от истца, то требования о взыскании гарантийного платежа и возмещении стоимости произведенного ремонта являются необоснованными и противоречат условиям заключенного предварительного договора.
От ООО "ТДК "Гостиный двор" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик 2 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В своем отзыве ООО "ТДК "Гостиный двор" соглашается с возражениями, изложенными в отзыве ЗАО "Управление активами", дополнительно указало на то, что истцом не представлены доказательства увеличения стоимости имущества в результате произведенных им работ по ремонту помещения. В нарушение пункта 5.7 предварительного договора отделочные работы в помещении были прекращены истцом уже на начальной стадии, без завершения. Более того, истец демонтировал и вывез результаты работ, которые уже были произведены к тому моменту. Помещение было освобождено истцом без уведомления ответчиков, без составления соответствующего акта и в момент его осмотра представителями ответчиков ремонт в заявленном истцом объеме, на возмещение стоимости которого он претендует, в помещении отсутствовал. ООО "ТДК "Гостиный двор" в отзыве также указало на то, что неосновательное обогащение в виде стоимости улучшений недвижимого имущества возможно лишь на стороне собственника либо иного владельца соответствующего недвижимого имущества, между тем ООО "ТДК "Гостиный двор" собственником спорного помещения не является. По мнению ответчика 2, довод истца о том, что основной договор аренды должен быть заключен не позднее 01.10.2008, является несостоятельным, поскольку по смыслу пунктов 1.1, 6.2 предварительного договора сторонами согласован срок заключения основного договора до 01.01.2009. Кроме того, прекращение истцом ремонтных работ в помещении в октябре 2008 года также свидетельствует о нежелании истца заключать с ответчиками основной договор аренды.
От ООО "Открытые инвестиции" и ООО "Маркет" письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Протокольным определением от 17.01.2011 в судебном заседании был объявлен перерыв до 24.01.2011.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 24.01.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО "Открытые инвестиции" и ООО "Маркет" не явились.
С учетом мнения представителей подателя жалобы, ЗАО "Управление активами", ООО "ТДК "Гостиный двор" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "Открытые инвестиции" и ООО "Маркет".
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее.
Представитель подателя жалобы с учетом вынесенного арбитражным судом первой инстанции дополнительного решения от 30.11.2010 отказался от довода о нерассмотрении арбитражным судом первой инстанции вопроса о частичном возврате истцу государственной пошлины в связи с уточнением им заявленных требований. Также представитель подателя жалобы указал, что сумму, указанную в предварительном договоре в качестве гарантийного платежа, необходимо квалифицировать как аванс.
Представители ответчиков отметили, что указанная в предварительном договоре сумма гарантийного платежа является иным обеспечением исполнения обязательств именно по предварительному договору, не предусмотренным, но и не запрещенным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что 31.07.2008 между ЗАО "Управление активами" (собственник), ООО "ТДК "Гостиный двор" (арендодатель) и ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-44-Ф (т. 1, л.д. 11-21), в соответствии с условиями которого собственник и арендатор обязались заключить в будущем в срок не позднее 01.10.2008 краткосрочный договор аренды в отношении нежилого помещения, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 (литер А, инвентарный номер 8944).
После перехода права собственности на указанное здание от ЗАО "Управление активами" к ООО "ТДК "Гостиный двор" стороны обязались внести соответствующие изменения (уточнения) в краткосрочный договор аренды и одновременно с этим подписать между ООО "ТДК "Гостиный двор" и истцом долгосрочный договор аренды в отношении вышеуказанных помещений.
В пунктах 1.1, 1.2 предварительного договора определен объект аренды - нежилое помещение общей ориентировочной площадью 613 кв. м, расположенное на 2 (втором) этаже здания, находящегося по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, для использования под розничную торговлю одеждой и сопутствующими товарами - магазин "Вещь!".
В приложениях N N 1 (т. 1, л.д. 22-33) и 2 (т. 1, л.д. 34-47) к предварительному договору согласованы формы краткосрочного и долгосрочного договоров аренды.
Приложение N 4 (т. 1, л.д. 50) к предварительному договору представляет собой план второго этажа с выделенным помещением площадью 613 кв. м, подлежащим передаче в аренду истцу.
Предварительным договором аренды, в том числе предусмотрено, что в случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1.1, 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.2.3, более чем на 3 месяца арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего предварительного договора, а также от заключения краткосрочного договора аренды и основного договора. В случае отказа арендатора от настоящего предварительного договора по основаниям, указанным в настоящем пункте, собственник и арендодатель несут солидарную ответственность в соответствии с пунктом 3.3.3 настоящего предварительного договора (пункт 1.13 предварительного договора).
Согласно пунктам 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4 предварительного договора собственник обязался в срок не позднее 01.10.2008 в установленном законом порядке обеспечить открытие здания (торгового центра) для посетителей. В срок не позднее 31.12.2009 - организовать оформление в установленном законом порядке права собственности арендодателя на здание (включая помещение), при условии представления арендодателем необходимых документов. Не позднее чем за шестьдесят дней до предполагаемой даты открытия торгового центра для посетителей обеспечить ежедневный (с 10:00 до 21:00), беспрепятственный доступ в помещение сотрудников арендатора и (или) привлеченных им подрядных организаций (о чем стороны подписывают акт предоставления доступа в помещение) в целях выполнения отделочных и подготовительных работ в помещении.
Пунктом 2.1.5 предварительного договора предусмотрено, что в срок не позднее пятнадцати дней до заключения краткосрочного договора аренды собственник передает арендатору подписанный со своей стороны краткосрочный договор аренды (в 2-х экземплярах), а также нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (включая помещение).
Согласно пункту 2.2.3 предварительного договора не позднее 31.12.2009 арендодатель обязуется выполнить все необходимые для него как для будущего собственника здания (включая помещение) действия, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации, обеспечивающие заключение с арендатором краткосрочного договора аренды и подписание одновременно с ним основного договора аренды.
Пунктом 2.3.2 предварительного договора, в том числе предусмотрено, что в случае, если условия подготовленных собственником или арендодателем документов (краткосрочного договора аренды, дополнительного соглашения к краткосрочному договору аренды, основного договора) будут отличаться от условий соответствующих проектов, согласованных сторонами при подписании настоящего предварительного договора, арендатор оставляет за собой право документы не подписывать и, при наличии обоснованных замечаний, вернуть их собственнику или арендодателю на доработку. Собственник или арендодатель в свою очередь, обязуются указанные замечания устранить и в течение пяти рабочих дней повторно передать арендатору соответствующие документы на подпись.
Согласно пункту 3.3 предварительного договора в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему предварительному договору арендатор перечисляет на расчетный счет собственника денежные средства в размере 643 650 руб., включая НДС.
В пункте 3.3.2 предварительного договора стороны согласовали, что гарантийный платеж будет учтен при формировании гарантийного платежа по краткосрочному договору аренды и основному договору аренды в соответствии с их условиями. При прекращении краткосрочного договора аренды гарантийный платеж будет учтен при формировании гарантийного платежа по основному договору аренды. При прекращении основного договора аренды гарантийный платеж будет зачтен в счет базовой части арендной платы за последний месяц срока аренды по основному договору аренды.
В соответствии с условиями, предусмотренными пунктом 3.3.4 предварительного договора, в случае досрочного расторжения настоящего предварительного договора (и (или) краткосрочного договора аренды, и (или) основного договора) по инициативе или вине арендатора сумма гарантийного платежа, перечисленная арендатором в соответствии с настоящим предварительным договором, остается у собственника и возврату не подлежит.
В случае отказа собственника в нарушение условий настоящего предварительного договора от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора собственник в течение пяти банковских дней с момента выставления арендатором соответствующего требования обязан вернуть арендатору перечисленную им в соответствии с настоящим предварительным договором сумму гарантийного платежа, а также в качестве неустойки уплатить арендатору сумму, равную величине гарантийного платежа, указанной в пункте 3.3 настоящего предварительного договора. Одновременно собственник обязан возместить документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с производством в помещении отделочных и подготовительных работ, в том числе возместить стоимость неотделимых улучшений (пункт 3.3.5 предварительного договора).
В случае отказа арендодателя в нарушение условий настоящего предварительного договора от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора арендодатель в течение пяти банковских дней с момента выставления арендатором соответствующего требования обязан вернуть арендатору перечисленную им в соответствии с настоящим предварительным договором сумму гарантийного платежа, а также в качестве неустойки уплатить арендатору сумму, равную величине гарантийного платежа, указанной в пункте 3.3 настоящего предварительного договора. Одновременно арендодатель обязан возместить документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с производством в помещении отделочных и подготовительных работ, в том числе возместить стоимость неотделимых улучшений (пункт 3.3.6 предварительного договора).
В случае отказа арендатора в нарушение условий настоящего предварительного договора от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды (при отсутствии вины собственника и/или арендодателя) сумма гарантийного платежа, перечисленная арендатором в соответствии с настоящим предварительным договором, возврату не подлежит и остается у собственника (пункт 3.3.8 предварительного договора).
Пунктом 5.3.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения настоящего предварительного договора по вине арендатора, а также в случае досрочного прекращения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора по вине арендатора, либо в случае досрочного расторжения настоящего предварительного договора и (или) краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды по инициативе арендатора (при отсутствии вины собственника и (или) арендодателя) и (или) не заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды по инициативе (при отсутствии вины собственника и (или) арендодателя) или вине арендатора стоимость выполненных арендатором отделочных и подготовительных работ, включая стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, возмещению не подлежит.
Просрочка исполнения арендатором обязательств по заключению краткосрочного договора аренды и (или) основного договора на срок более чем на три месяца от сроков, предусмотренных настоящим предварительным договором, считается отказом от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды. В этом случае арендатор несет ответственность в соответствии с пунктом 3.3.8 настоящего предварительного договора (пункт 6.1 предварительного договора).
Просрочка исполнения собственником и (или) арендодателем обязательств по заключению краткосрочного договора аренды и (или) основного договора на срок более чем на три месяца от сроков, предусмотренных настоящим предварительным договором, считается отказом от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды и влечет последствия, предусмотренные пунктами 3.3.5, 3.3.6 настоящего предварительного договора соответственно (пункт 6.2 предварительного договора).
Платежным поручением от 10.09.2008 N 15990 (т. 1, л.д. 71) ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" перечислило ЗАО "Управление активами" гарантийный взнос в размере 643 650 руб.
Для создания проектной документации по ремонту помещения ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" 07.08.2008 заключило договор на проведение проектных дизайнерских работ N USP-70/0808 (т. 1, л.д. 98-101). Стоимость проектных работ по указанному договору составила 219 600 руб., включая НДС.
Платежными поручениями от 13.03.2009 N 66174 на сумму 87 840 руб.; от 22.09.2008 N 16679 на сумму 65 880 руб., от 27.08.2008 N 15477 на сумму 65 880 руб. указанные проектные работы оплачены ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" (т. 1, л.д. 103-105).
Для проведения ремонтно-строительных работ ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" 09.08.2008 был заключен договор подряда N 02/08 с обществом с ограниченной ответственностью "ВИРА" (далее - ООО "ВИРА") (т. 1, л.д. 72-83), согласно которому ООО "ВИРА" приняло на себя обязательства на условиях генподряда произвести ремонтно-строительные работы в помещении магазина "Вещь!" в торговом комплексе "Фабрика", расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 (литер А, инвентарный номер 8944). Стоимость работ установлена на основании сметы и составила 4 047 823 руб. 17 коп. (пункты 1.1, 2.1 договора подряда); дополнительное соглашение от 18.12.2008 N 1 (т. 1, л.д. 84), которым уменьшена стоимость ремонтных работ до 3 288 920 руб. 65 коп.
В материалах дела имеются справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 31.10.2008 N 1 и акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) от 31.10.2008 N 1 на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 85-89).
ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в соответствии с договором подряда перечислило ООО "ВИРА" денежные средства, что подтверждается платежными поручениями: от 29.08.2008 N 15558 на сумму 1 410 500 руб.; от 09.09.2008 N 15851 на сумму 1 012 500 руб.; от 15.01.2009 N 20609 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20610 на сумму 200 000 руб.; от 29.12.2008 N 20724 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20611 на сумму 200 000 руб.; от 06.03.2009 N 20612 на сумму 100 000 руб.; от 10.03.2009 N 65912 на сумму 65 920 руб. 65 коп., всего на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 90-97).
17 октября 2008 года ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" обратилось к ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" с письмом N 689-06/08 (т. 2, л.д. 11), в котором указало, что между сторонами заключен и действует предварительный договор аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф. Между тем, в связи со сложившейся макроэкономической ситуацией в стране арендатор просит пересмотреть коммерческие условия сотрудничества и рассмотреть вопрос о возможности внесения изменений в ранее согласованные условия (в том числе в части сроков, определяющих начало ведения ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" коммерческой деятельности, зафиксировать этот срок как 01.05.2009). В случае отказа от внесения изменений в предварительный договор ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" просило рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора по письменному соглашению сторон.
В ответ письмом от 22.10.2008 N 526 (т. 1, л.д. 56, т. 2, л.д. 12) ЗАО "Управление активами" настояло на соблюдении ранее согласованных сроков и предложило заключить краткосрочный договор аренды. К указанному письму было приложено 2 экземпляра краткосрочного договора аренды, подписанных со стороны ЗАО "Управление активами" (т. 1, л.д. 57-67, т. 2, л.д. 13-23).
Истец отказался от подписания указанного краткосрочного договора аренды и письмом от 29.10.2008 N 734-12/08 (т. 1, л.д. 68, т. 2, л.д. 24), сославшись на несоответствие текста данного договора тексту ранее согласованного проекта, отправил ответчикам договор на доработку. При этом указал, что пункты 1.2, 1.3, 2.1, 3.1, 3.12 отличаются от текста ранее согласованного проекта.
24 ноября 2008 года ООО "ТДК "Гостиный двор" на письма ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" от 17.10.2008 N 689-06/08 и от 29.10.2008 N 734-12/08 ответило письмом N 498 (т. 2, л.д. 25), при этом указало, что готово рассмотреть вопрос о переносе срока начала ведения истцом коммерческой деятельности на 01.05.2009. Кроме того, предложило внести изменения в условия заключенного предварительного договора подписанием дополнительного соглашения (т. 2, л.д. 26-27).
Истец данное дополнительное соглашение также не подписал.
29 мая 2009 года ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" направило в адрес ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" письмо N 478/12/09 (т. 1, л.д. 106-107), в котором указало, что поскольку замечания к краткосрочному договору аренды, выраженные в письме от 29.10.2008 N 734-12/08, собственником не устранены, повторно краткосрочный договор аренды арендатору для подписи не передан, то арендатор в соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора вынужден трактовать бездействие собственника, выраженное в просрочке заключения краткосрочного договора аренды на срок более чем 3 месяца, как отказ от заключения договора аренды с арендатором. В связи с указанным арендатор в одностороннем порядке отказывается от предварительного договора аренды, а также от заключения краткосрочного договора аренды и основного договора аренды и просит возвратить истцу сумму гарантийного платежа в размере 643 650 руб. и сумму расходов арендатора, связанных с производством отделочных и ремонтных работ в размере 3 508 520 руб. 65 коп.
В ответ на указанное письмо ЗАО "Управление активами" 16.07.2009 в письме N 491/1 (т. 1, л.д. 110-111) указало, что уклонение от подписания краткосрочного договора и систематическое затягивание переговоров имело место со стороны арендатора, в связи с чем заявленные претензии и требования являются необоснованными.
Отказ ответчиков в удовлетворении требований истца, выраженных в письме от 29.05.2009 N 478/12/09, послужил основанием для обращения ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Из материалов дела также следует, что на основании договора об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07 (т. 1, л.д. 126-129), акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно договора об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07 от 28.04.2010 (т. 1, л.д. 130), договора уступки прав (цессия) от 16.01.2009 (т. 1, л.д. 131-133), акта приема-передачи нежилых помещений от 28.04.2010 (т. 1, л.д. 134) 04.06.2010 зарегистрировано право собственности ООО "Открытые инвестиции" на нежилое помещение, общей площадью 19 024,1 кв. м, этаж подвал, 1, 2, 3, 4, технический этаж, номера на поэтажном плане подвал - 1, 1а, 2-19, 19а; 1 этаж - 1-5, 5а, 5б, 6-69, 69а, 70-124; 2 этаж - 1-5, 5а, 6-41, 41а, 42-93; 3 этаж - 1-45, 82; 4 этаж - 1-4, 4а, 5-78, 109-114; технический этаж - 1-17, 17а, 18-20, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 (свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2010 серии 04 АВ N 593881) (т. 11, л.д. 125).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что предварительный договор от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф является заключенным. Поскольку арендатор уклонялся от подписания краткосрочного договора аренды, затем в нарушение условий предварительного договора отказался от заключения краткосрочного и основного договоров, то арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что не имеется оснований считать, что ответчики неосновательно обогатились за счет истца.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что между сторонами сложились правоотношения на основании предварительного договора аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф. Истец в исковых требованиях также ссылается на нарушение ответчиками условий указанного договора.
Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В пункте 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив предварительный договор аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф на предмет его заключенности, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласованности предмета предварительного договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
Истцом заявлены исковые требования о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в настоящем случае отсутствуют основания для взыскания с ответчиков в пользу истца неосновательного обогащения.
Как отмечено выше, предварительным договором предусмотрен гарантийный платеж.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что гарантийный платеж не может быть определен в качестве задатка по договору.
Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Определение уплачиваемой контрагентом денежной суммы в качестве задатка должно быть прямо предусмотрено договором. В рассматриваемом случае предварительным договором гарантийный взнос в качестве задатка не определен.
Из изложенных выше условий предварительного договора следует, что гарантийный платеж направлен на обеспечение исполнения арендатором и арендодателем обязательств именно по предварительному договору, то есть заключению в будущем краткосрочного договора аренды.
Нормой пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, перечень возможных к применению обеспечительных мер не является закрытым.
В настоящем случае арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением представителей ответчиков, высказанным в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 17.01.2011), о том, что предусмотренный предварительным договором гарантийный платеж представляет собой иное обеспечение исполнения обязательств, не предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации.
С учетом указанного и содержания изложенных ранее пунктов 3.3.4, 3.3.5, 3.3.8, 5.3.1 предварительного договора арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является вопрос о том, по чьей вине не был заключен краткосрочный (и. соответственно, основной) договора аренды.
Кроме того, в соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора отказом собственника и (или) арендодателя от заключения краткосрочного договора аренды и (или) основного договора аренды, влекущим последствия, предусмотренные пунктами 3.3.5, 3.3.6 настоящего предварительного договора, является просрочка исполнения собственником и (или) арендодателем обязательств по заключению краткосрочного договора аренды и (или) основного договора на срок более чем на три месяца от сроков, предусмотренных настоящим предварительным договором.
Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 1.1 предварительного договора стороны определили, что краткосрочный договор аренды заключается в срок не позднее 01.10.2008.
Между тем, из толкования условий названного пункта предварительного договора в совокупности с пунктом 6.2 договора арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что фактически сторонами договора определено, что краткосрочный договор аренды должен быть заключен в срок не позднее 31.12.2008.
Оценив имеющиеся в материалах дела документы, а также пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды не был заключен между сторонами ввиду уклонения истца от его заключения.
Так, в отзывах на апелляционную жалобу ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" указали, что в октябре 2008 года истец прекратил отделочные работы в помещении и вывез материалы и оборудование.
В объяснение указанных действий ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" направило 17.10.2008 в адрес ЗАО "Управление активами" и ООО "ТДК "Гостиный двор" письмо N 689-06/08 (т. 2, л.д. 11). Из содержания данного письма следует, что ООО "Торговая сеть "Вещь!" считает, что предварительный договор аренды между сторонами заключен и на указанную дату (17.10.2008) действует, однако, в связи со сложившейся в стране экономической обстановкой ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" вынуждено просить об изменении сроков, определяющих начало ведения коммерческой деятельности истца с 01.10.2008 на 01.05.2009, либо о досрочном расторжении договора по письменному соглашению сторон.
Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Управление активами" изначально не согласилось на предложенные истцом условия о переносе сроков и расторжении предварительного договора и 22.10.2008 направило в адрес последнего краткосрочный договор аренды для подписания (т. 1, л.д. 56-67).
С учетом изложенного выше арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о том, что краткосрочный договор аренды был направлен истцу на подписание за пределами срока действия предварительного договора.
Из дальнейшей переписки, которая имела место между сторонами, арбитражный суд апелляционной инстанции усматривает, что со стороны ЗАО "Управление активами" предпринимались все возможные попытки для подписания и заключения между сторонами краткосрочного договора аренды, тогда как со стороны ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" наблюдалось уклонение от подписания краткосрочного договора, в том числе со ссылкой на отличие предложенного для подписания краткосрочного договора аренды от согласованного проекта.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением ответчиков по делу в отношении того, что отличия в проектах договоров не затрагивали его существенные условия и являлись незначительными. В связи с чем предъявленные истцом претензии являлись формальными и направленными на затягивание переговоров по подписанию краткосрочного договора.
Кроме того, обстоятельства согласования сторонами текста краткосрочного договора аренды необходимо оценивать в совокупности с иными обстоятельства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции также отмечает, что ЗАО "Управление активами" письмом от 26.11.2008 N 498 пошло на уступку ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" в части переноса сроков начала ведения коммерческой деятельности и направило в адрес истца дополнительное соглашение. Между тем, данное соглашение также не было подписано ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО".
Оценив в совокупности обстоятельства дела, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на то, что ответчики приняли все возможные меры для заключения договора аренды, тогда как истец уклонялся от его заключения.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что краткосрочный договор не был заключен по вине арендатора, что в силу пунктов 3.3.8 и 5.3.1 предварительного договора исключает возможность возврата суммы гарантийного платежа и стоимости выполненных арендатором отделочных и подготовительных работ.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В обоснование несения расходов по проведению ремонтных работ в помещении истец представил следующие документы: договор на проведение проектных дизайнерских работ от 07.08.2008 N USP-70/0808 (т. 1, л.д. 98-101); платежные поручения: от 13.03.2009 N 66174 на сумму 87 840 руб.; от 22.09.2008 N 16679 на сумму 65 880 руб., от 27.08.2008 N 15477 на сумму 65 880 руб. (т. 1, л.д. 103-105); договор подряда от 09.08.2008 N 02/08 (т. 1, л.д. 72-83); дополнительное соглашение от 18.12.2008 N 1 (т. 1, л.д. 84); справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3) от 31.10.2008 N 1 и акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) от 31.10.2008 N 1 на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 85-89); платежные поручения: от 29.08.2008 N 15558 на сумму 1 410 500 руб.; от 09.09.2008 N 15851 на сумму 1 012 500 руб.; от 15.01.2009 N 20609 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20610 на сумму 200 000 руб.; от 29.12.2008 N 20724 на сумму 150 000 руб.; от 03.02.2009 N 20611 на сумму 200 000 руб.; от 06.03.2009 N 20612 на сумму 100 000 руб.; от 10.03.2009 N 65912 на сумму 65 920 руб. 65 коп., всего на сумму 3 288 920 руб. 65 коп. (т. 1, л.д. 90-97).
Вместе с тем по смыслу действующих правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. Стоимость ремонтных работ может быть взыскана в качестве неосновательного обогащения в том случае, если истец докажет, что произведенные улучшения отвечают требованиям необходимости и разумности. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае истцом не представлены доказательства того, что проведенными ремонтными работами имущество собственника было улучшено, а произведенные улучшения отвечают требованиям необходимости и разумности.
Так, при рассмотрении настоящего дела ответчики ссылались на то, что ремонтные работы в помещении были прекращены истцом в октябре 2008 года в связи со сложившейся экономической ситуацией в стране. Помещение было освобождено истцом без уведомления ответчиков, без составления соответствующего акта. Иное истцом не доказано.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что после освобождения помещения истцом ООО "Маркет" - субарендатор произвело в том же помещении, которое ранее было передано истцу для проведения подготовительных работ, ремонтные работы.
В связи с указанным выше возможность определения являлись ли произведенные истцом ремонтные работы необходимыми и разумными отсутствует.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО" о взыскании 2 554 846 руб. 69 коп., в том числе суммы гарантийного платежа, уплаченной по предварительному договору аренды от 31.07.2008 N ПДА-44-Ф, в размере 643 650 руб., суммы неосновательного обогащения в виде расходов по проведению ремонтных работ в помещении в размере 1 911 196 руб. 69 коп. не подлежат удовлетворению ввиду недоказанности обстоятельств, на которые ссылался истец в обоснование своих требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Торговая сеть "Вещь!" МО".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.10.2010 по делу N А07-12641/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть "Вещь!" МО" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)