Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что договор займа является притворной сделкой, так как стороны имели намерение купить/продать квартиру в жилом доме, деньги были уплачены в день заключения договоров именно по предварительному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иоффе Н.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Зубовой Л.М.,
судей Алибердовой Н.А., Ситниковой М.И.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу С. на решение Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску С. к ИП М. о признании договора ничтожным, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, морального вреда,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения С., представителя М. - К.Е.,
установила:
С. обратился в суд с иском к ИП М., просил признать договор N ПШ/16/89-1 от <данные изъяты>, заключенный между С. и ИП М. недействительным (ничтожным), признать предварительный договор купли-продажи квартиры N ПТТТ/16/89-2 от <данные изъяты> договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с РШ М. в его пользу денежные средства в сумме 1000304 руб., неустойку за нарушение сроков передачи товара в размере 885269,04 руб., убытки, причиненные недобросовестным исполнением договора, в размере 94700 руб., в счет возмещения морального вреда 100000 руб., расходы по оплате услуг представителя.
Истец указал, что 28.08.2012 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ПШ/16/89-2. Согласно п. 1.1 данного договора между ними в будущем должен был быть заключен договор купли-продажи квартиры, основные условия которого определены в предварительном договоре. В соответствии с п. 1.4. фактическая передача приобретаемой им квартиры должна была быть произведена путем подписания сторонами акта приема-передачи квартиры в срок не позднее IV квартала 2012 года. Согласно п. 1.10 основной договор должен был быть заключен в срок до <данные изъяты>. В п. 1.6 указанного договора указано, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере 1000304 руб. Согласно п. 1.7 договора данная сумма выплачивается покупателем продавцу в день подписания сторонами основного договора. Денежные средства были им переданы продавцу в день подписания предварительного договора <данные изъяты>, о чем имеется акт приема-передачи денежных средств. Одновременно с заключением предварительного договора между сторонами был заключен договор займа N ПШ/16/89-1, в соответствии с которым С. передал М. денежную сумму в размере 1000304 руб. на срок до 30.12.2013 г. Поскольку многоквартирный дом не был достроен, в IV квартале 2012 года не был сдан в эксплуатацию, основной договор в указанный в предварительном договоре срок также не был заключен, поэтому 30.09.2013 г. между ними было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым акт приема-передачи должен был быть подписан в срок до <данные изъяты>, в этот же срок должен был быть заключен основной договор. До настоящего времени между ними не подписан акт приема-передачи, не заключен основной договор. Более того, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. <данные изъяты> истцом направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, внесенных им по договору. Однако ответа на свою претензию истец не получил. Истец считает, что договор займа является притворной сделкой, так как стороны имели намерение купить/продать квартиру в жилом доме, деньги были уплачены в день заключения договоров, именно по предварительному договору.
ИП М. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель просил отказать в удовлетворении исковых требованиях по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Утверждает, что фактически между ними имел место договор займа, во исполнение которого были переданы денежные суммы в размере 1000304 рублей. Оснований для применения положений закона о защите прав потребителя не имеется.
Решением Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично: с ИП М. в пользу С. взысканы денежная сумма в размере 1000304 руб., расходы по оплате услуг адвоката в сумме 10000 руб. В иске С. к ИП М. о признании договора ничтожным, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании неустойки в сумме 885269,04 руб., убытков в сумме 94700 руб., морального вреда в сумме 100000 руб., отказано.
В апелляционной жалобе С. просит отменить решение суда по указанным в жалобе основаниям.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 28.08.2012 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. Фактическая передача квартиры производится путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры в срок не позднее IV квартала 2012 года. Предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере 1000304 руб. Сумма, указанная в п. 1.6. договора, выплачивается Покупателем Продавцу в день подписания Сторонами Основного договора. Основной договор должен быть заключен Сторонами до <данные изъяты>.
Дополнительным соглашением к предварительному договору от 30.09.2013 г. срок заключения основного договора и подписания Акта приема-передачи квартиры определен не позднее <данные изъяты>.
В день заключения предварительного договора был заключен еще один договор займа, по условиям которого истец С. передает ИП М. деньги в размере 1000304 руб., а последняя обязуется вернуть денежные средства в срок до <данные изъяты>. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору займа от 30.09.2013 г. срок возврата денежных средств определен - <данные изъяты> г.
Подтверждением передачи денежных средств является акт приема-передачи денежных средств, подписанный Сторонами.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Оценивая представленные договора, суд расценил передачу денежных средств в размере 1000304 рубля исполнением договора займа, принимая во внимание, что условиями предварительного договора оплата по договору предусмотрена в день подписания Основного договора. Указание в акте приема денежных средств на предварительный договор суд расценил технической опиской, поскольку в акте приема денежных средств стороны по договору поименованы как сторона-1 и сторона-2, т.е. также как в договоре займа, а не продавец и покупатель как в предварительном договоре.
Вместе с тем, с данным выводом суда нельзя согласиться, поскольку действительная воля истца была направлена на приобретение жилого помещения для личного пользования, а ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истцу квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Истцом была произведена оплата за приобретаемое жилье в соответствии с условиями предварительного договора. В подтверждение данного обстоятельства сторонами по договору от <данные изъяты> составлен акт приема денежных средств в размере 1 000304 рубля, который, как указано в Акте, является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи N ПШ/16/89-2 от <данные изъяты>.
Кроме того, условия договора займа предусматривают прекращение обязательств по договору займа, в том числе, вследствие отступного в виде недвижимого имущества, характеристики и стоимость которого установлены в предварительном договоре купли-продажи квартиры от <данные изъяты> г.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный договор займа является притворной сделкой и в силу положений ст. 170 ГК РФ ничтожной, не порождающей правовых последствий.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>), действие Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с <данные изъяты>, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, указанным выше договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что фактически сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца в части признания предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи не имеется.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Согласно разъяснениям, данным в 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Как видно из договора, заключенного между истцами и ответчиком, целью договора независимо от его наименования и юридической квалификации является намерение истца приобрести в будущем квартиру в строящемся ответчиком многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах на спорные правоотношения распространяются требования Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей" в части не урегулированной специальными законами.
Из материалов дела усматривается, что ответчицей нарушены обязательства по передаче в собственность С. объекта долевого строительства в установленный срок, в связи с чем, применительно к положению, предусмотренному пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истец вправе потребовать расторжения договора и возврата денежных средств, уплаченных им в счет цены договора в размере 1000304 рубля.
В соответствии с частью 2 ст. 6 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
С учетом дополнительного соглашения обязательства истца нарушены <данные изъяты> и по состоянию на <данные изъяты> просрочка исполнения обязательства составила 177 дней. Сумма неустойки составит: 1000 304 x 1/150 x 177 x 8,25 : 100 = 97379,59 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом определяя размер неустойки, судебная коллегия, оценив степень неблагоприятных последствий неисполнения обязательств, недобросовестный характер действий ответчика и период просрочки исполнения обязательства, пришел к выводу о снижении размера неустойки до пределов величины, достаточной для компенсации потерь истца, определив сумму к взысканию с ответчика в размере 50000 рублей.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При определении компенсации морального вреда, судебная коллегия учитывала степень и характер нравственных страданий, причиненных истцу в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору, определив к взысканию в размере 20000 рублей.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку в добровольном порядке требования истца удовлетворены, претензия истца о возврате денежной суммы от <данные изъяты> оставлена без внимания, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ИП М. в пользу истца штраф в размере (1000304 + 50000 + 20000 : 2) = 535152 рубля.
Отказывая в удовлетворении требований о возмещении понесенных убытков в размере 94700 рублей, суд, руководствуясь положениями ст. 15 ГК РФ обоснованно указал на то, что истцом не представлено доказательств понесенных убытков на основании двух договоров на оказание юридических услуг, поскольку договора заключены с ООО "Олиссинтер" за полгода до <данные изъяты> г., т.е. до нарушения прав истца. Кроме того, суду не представлены доказательства о фактическом исполнении договоров: отсутствуют сведения о направлении в адрес ответчика претензий, заявлений.
Суд обоснованно взыскал понесенные истцом расходы на оказание юридических услуг в размере 10000 рублей с учетом требований ст. 100 ГПК РФ.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным в части отказа в признании договора ничтожным, взыскании неустойки, морального вреда, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, которым исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части отказа в признании договора ничтожным, взыскании неустойки, морального вреда, вынести новое решение.
Признать договор займа N ПШ/16/89-1 от <данные изъяты>, заключенный между С. и ИП М., недействительной (ничтожной) сделкой.
Взыскать с ИП М. в пользу С. денежные средства в размере 1000304 (один миллион триста четыре тысячи) рублей.
Взыскать с ИП М. в пользу С. неустойку за неисполнение обязательств за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с ИП М. в пользу С. компенсацию морального вреда в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.
Взыскать с ИП М. в пользу С. штраф в размере 535152 (пятьсот тридцать пять тысяч сто пятьдесят два) рубля.
Взыскать с ИП М. в пользу С. расходы на оказание юридических услуг в размере 10000 (десять тысяч) рублей.
Взыскать с ИП М. госпошлину в доход государства 19355 (девятнадцать тысяч триста пятьдесят пять) рублей.
В удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры N ПШ/16/89-2 договором купли-продажи недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков в размере 94700 рублей, о взыскании неустойки в части превышающей сумму 50000 рублей, морального вреда в части превышающей сумму 20000 рублей, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5111/2015
Требование: О признании договора ничтожным, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что договор займа является притворной сделкой, так как стороны имели намерение купить/продать квартиру в жилом доме, деньги были уплачены в день заключения договоров именно по предварительному договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N ***-5111/2015
Судья: Иоффе Н.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Зубовой Л.М.,
судей Алибердовой Н.А., Ситниковой М.И.,
при секретаре К.О.,
рассмотрев в судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу С. на решение Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску С. к ИП М. о признании договора ничтожным, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки, убытков, морального вреда,
заслушав доклад судьи Зубовой Л.М.,
объяснения С., представителя М. - К.Е.,
установила:
С. обратился в суд с иском к ИП М., просил признать договор N ПШ/16/89-1 от <данные изъяты>, заключенный между С. и ИП М. недействительным (ничтожным), признать предварительный договор купли-продажи квартиры N ПТТТ/16/89-2 от <данные изъяты> договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с РШ М. в его пользу денежные средства в сумме 1000304 руб., неустойку за нарушение сроков передачи товара в размере 885269,04 руб., убытки, причиненные недобросовестным исполнением договора, в размере 94700 руб., в счет возмещения морального вреда 100000 руб., расходы по оплате услуг представителя.
Истец указал, что 28.08.2012 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ПШ/16/89-2. Согласно п. 1.1 данного договора между ними в будущем должен был быть заключен договор купли-продажи квартиры, основные условия которого определены в предварительном договоре. В соответствии с п. 1.4. фактическая передача приобретаемой им квартиры должна была быть произведена путем подписания сторонами акта приема-передачи квартиры в срок не позднее IV квартала 2012 года. Согласно п. 1.10 основной договор должен был быть заключен в срок до <данные изъяты>. В п. 1.6 указанного договора указано, что предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере 1000304 руб. Согласно п. 1.7 договора данная сумма выплачивается покупателем продавцу в день подписания сторонами основного договора. Денежные средства были им переданы продавцу в день подписания предварительного договора <данные изъяты>, о чем имеется акт приема-передачи денежных средств. Одновременно с заключением предварительного договора между сторонами был заключен договор займа N ПШ/16/89-1, в соответствии с которым С. передал М. денежную сумму в размере 1000304 руб. на срок до 30.12.2013 г. Поскольку многоквартирный дом не был достроен, в IV квартале 2012 года не был сдан в эксплуатацию, основной договор в указанный в предварительном договоре срок также не был заключен, поэтому 30.09.2013 г. между ними было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым акт приема-передачи должен был быть подписан в срок до <данные изъяты>, в этот же срок должен был быть заключен основной договор. До настоящего времени между ними не подписан акт приема-передачи, не заключен основной договор. Более того, до настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию. <данные изъяты> истцом направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств, внесенных им по договору. Однако ответа на свою претензию истец не получил. Истец считает, что договор займа является притворной сделкой, так как стороны имели намерение купить/продать квартиру в жилом доме, деньги были уплачены в день заключения договоров, именно по предварительному договору.
ИП М. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель просил отказать в удовлетворении исковых требованиях по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Утверждает, что фактически между ними имел место договор займа, во исполнение которого были переданы денежные суммы в размере 1000304 рублей. Оснований для применения положений закона о защите прав потребителя не имеется.
Решением Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично: с ИП М. в пользу С. взысканы денежная сумма в размере 1000304 руб., расходы по оплате услуг адвоката в сумме 10000 руб. В иске С. к ИП М. о признании договора ничтожным, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании неустойки в сумме 885269,04 руб., убытков в сумме 94700 руб., морального вреда в сумме 100000 руб., отказано.
В апелляционной жалобе С. просит отменить решение суда по указанным в жалобе основаниям.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 28.08.2012 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. Фактическая передача квартиры производится путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры в срок не позднее IV квартала 2012 года. Предварительная стоимость квартиры составляет денежную сумму в размере 1000304 руб. Сумма, указанная в п. 1.6. договора, выплачивается Покупателем Продавцу в день подписания Сторонами Основного договора. Основной договор должен быть заключен Сторонами до <данные изъяты>.
Дополнительным соглашением к предварительному договору от 30.09.2013 г. срок заключения основного договора и подписания Акта приема-передачи квартиры определен не позднее <данные изъяты>.
В день заключения предварительного договора был заключен еще один договор займа, по условиям которого истец С. передает ИП М. деньги в размере 1000304 руб., а последняя обязуется вернуть денежные средства в срок до <данные изъяты>. Дополнительным соглашением <данные изъяты> к договору займа от 30.09.2013 г. срок возврата денежных средств определен - <данные изъяты> г.
Подтверждением передачи денежных средств является акт приема-передачи денежных средств, подписанный Сторонами.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Оценивая представленные договора, суд расценил передачу денежных средств в размере 1000304 рубля исполнением договора займа, принимая во внимание, что условиями предварительного договора оплата по договору предусмотрена в день подписания Основного договора. Указание в акте приема денежных средств на предварительный договор суд расценил технической опиской, поскольку в акте приема денежных средств стороны по договору поименованы как сторона-1 и сторона-2, т.е. также как в договоре займа, а не продавец и покупатель как в предварительном договоре.
Вместе с тем, с данным выводом суда нельзя согласиться, поскольку действительная воля истца была направлена на приобретение жилого помещения для личного пользования, а ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истцу квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Истцом была произведена оплата за приобретаемое жилье в соответствии с условиями предварительного договора. В подтверждение данного обстоятельства сторонами по договору от <данные изъяты> составлен акт приема денежных средств в размере 1 000304 рубля, который, как указано в Акте, является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи N ПШ/16/89-2 от <данные изъяты>.
Кроме того, условия договора займа предусматривают прекращение обязательств по договору займа, в том числе, вследствие отступного в виде недвижимого имущества, характеристики и стоимость которого установлены в предварительном договоре купли-продажи квартиры от <данные изъяты> г.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный договор займа является притворной сделкой и в силу положений ст. 170 ГК РФ ничтожной, не порождающей правовых последствий.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>), действие Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с <данные изъяты>, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, указанным выше договором предусмотрено строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача истцу квартиры, а также уплата истцом стоимости этой квартиры начиная с момента заключения договора, хотя бы и поименованного предварительным договором купли-продажи квартиры.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что фактически сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца в части признания предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи не имеется.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).
Согласно разъяснениям, данным в 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Как видно из договора, заключенного между истцами и ответчиком, целью договора независимо от его наименования и юридической квалификации является намерение истца приобрести в будущем квартиру в строящемся ответчиком многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах на спорные правоотношения распространяются требования Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей" в части не урегулированной специальными законами.
Из материалов дела усматривается, что ответчицей нарушены обязательства по передаче в собственность С. объекта долевого строительства в установленный срок, в связи с чем, применительно к положению, предусмотренному пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истец вправе потребовать расторжения договора и возврата денежных средств, уплаченных им в счет цены договора в размере 1000304 рубля.
В соответствии с частью 2 ст. 6 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
С учетом дополнительного соглашения обязательства истца нарушены <данные изъяты> и по состоянию на <данные изъяты> просрочка исполнения обязательства составила 177 дней. Сумма неустойки составит: 1000 304 x 1/150 x 177 x 8,25 : 100 = 97379,59 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом определяя размер неустойки, судебная коллегия, оценив степень неблагоприятных последствий неисполнения обязательств, недобросовестный характер действий ответчика и период просрочки исполнения обязательства, пришел к выводу о снижении размера неустойки до пределов величины, достаточной для компенсации потерь истца, определив сумму к взысканию с ответчика в размере 50000 рублей.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При определении компенсации морального вреда, судебная коллегия учитывала степень и характер нравственных страданий, причиненных истцу в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору, определив к взысканию в размере 20000 рублей.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку в добровольном порядке требования истца удовлетворены, претензия истца о возврате денежной суммы от <данные изъяты> оставлена без внимания, судебная коллегия полагает возможным взыскать с ИП М. в пользу истца штраф в размере (1000304 + 50000 + 20000 : 2) = 535152 рубля.
Отказывая в удовлетворении требований о возмещении понесенных убытков в размере 94700 рублей, суд, руководствуясь положениями ст. 15 ГК РФ обоснованно указал на то, что истцом не представлено доказательств понесенных убытков на основании двух договоров на оказание юридических услуг, поскольку договора заключены с ООО "Олиссинтер" за полгода до <данные изъяты> г., т.е. до нарушения прав истца. Кроме того, суду не представлены доказательства о фактическом исполнении договоров: отсутствуют сведения о направлении в адрес ответчика претензий, заявлений.
Суд обоснованно взыскал понесенные истцом расходы на оказание юридических услуг в размере 10000 рублей с учетом требований ст. 100 ГПК РФ.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным в части отказа в признании договора ничтожным, взыскании неустойки, морального вреда, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, которым исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Клинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части отказа в признании договора ничтожным, взыскании неустойки, морального вреда, вынести новое решение.
Признать договор займа N ПШ/16/89-1 от <данные изъяты>, заключенный между С. и ИП М., недействительной (ничтожной) сделкой.
Взыскать с ИП М. в пользу С. денежные средства в размере 1000304 (один миллион триста четыре тысячи) рублей.
Взыскать с ИП М. в пользу С. неустойку за неисполнение обязательств за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с ИП М. в пользу С. компенсацию морального вреда в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.
Взыскать с ИП М. в пользу С. штраф в размере 535152 (пятьсот тридцать пять тысяч сто пятьдесят два) рубля.
Взыскать с ИП М. в пользу С. расходы на оказание юридических услуг в размере 10000 (десять тысяч) рублей.
Взыскать с ИП М. госпошлину в доход государства 19355 (девятнадцать тысяч триста пятьдесят пять) рублей.
В удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры N ПШ/16/89-2 договором купли-продажи недвижимой вещи, расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков в размере 94700 рублей, о взыскании неустойки в части превышающей сумму 50000 рублей, морального вреда в части превышающей сумму 20000 рублей, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)