Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи недвижимости стороны пришли к соглашению зарегистрировать залог в силу закона в пользу продавца, однако до настоящего времени полный расчет с продавцом не произведен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Карагодина Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ухановой Т.М.,
судей Никитиной А.И., Чердынцевой В.Г.,
при секретаре Е.,
рассмотрев 24 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге апелляционную жалобу К. на решение Гайского городского суда Оренбургской области от 04 июня 2014 года по исковому заявлению П. к К., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.Е., К.Е., о взыскании задолженности путем обращения взыскания на имущество,
установила:
П. обратилась в суд с вышеназванным иском к К., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Е., К.Е., указав в обоснование, что (дата) между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес). (дата) право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в установленном порядке. По условиям договора оплата за квартиру производится в следующем порядке: *** до государственной регистрации перехода права собственности, *** покупатели обязались оплатить в срок до (дата). В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств покупателя по оплате договора, стороны пришли к соглашению зарегистрировать залог в силу закона в пользу продавца. До настоящего времени полный расчет с продавцом не произведен, долг по договору составляет ***. На основании изложенного просила обратить взыскание задолженности на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес) кадастровым номером *** посредством возврата квартиры П.
В судебном заседании истец П. и ее представитель - М.С., уточнили исковые требования, просили взыскать задолженность в размере *** по договору купли-продажи квартиры от (дата) путем обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру расположенную по адресу: (адрес), путем ее реализации с публичных торгов, установить первоначальную цену в размере, определенном договором купли-продажи, то есть *** *** рублей.
Заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что за несовершеннолетними детьми ответчицы зарегистрировано право собственности на жилой дом в (адрес), который приобретен за счет средств материнского капитала.
Ответчик К., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.Е., К.Е. исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.
Представитель третьего лица отдела образования администрации МО г. Гай, исполняющего функции органа опеки и попечительств, М.И. не возражала против заявленных исковых требований.
Решением Гайского городского суда Оренбургской области от 04 июня 2014 года исковые требования П. удовлетворены. Суд постановил взыскать с К. в пользу П. задолженность по договору купли-продажи от (дата) в сумме *** путем обращения взыскания на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, с кадастровым номером *** путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену квартиры в размере *** *** рублей.
С указанным решением не согласна ответчик К., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В судебное заседание апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав доклад судьи Ухановой Т.М., изучив материалы дела, проверив решение суда и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствие с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), залогом.
Статьей 334 ГК РФ и ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
По правилам ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Согласно статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
На основании ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между П. и К., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних К.Е. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: (адрес).
В соответствии с п. 3 указанного договора, стоимость квартиры определена в размере *** *** руб., из них: сумму в размере *** покупатель обязался оплатить до государственной регистрации перехода права собственности, *** в срок до (дата). Стороны пришли к соглашению зарегистрировать залог в силу закона в пользу продавца.
Договор купли-продажи от (дата) в части передачи продавцом имущества был исполнен, переход права собственности на указанную выше квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке.
Доказательства исполнения со стороны ответчика обязательств по оплате стоимости квартиры в заявленном истцом размере отсутствуют, поэтому суд правомерно счел исковые требования о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи обоснованными.
В целях защиты прав истца суд обратил взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), принадлежащие в настоящее время ответчику.
Договор купли-продажи, заключенный сторонами, в части, содержащей в своем составе условия об ипотеке (залоге недвижимости) в силу закона, соответствует требованиям закона и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Поскольку материалами дела подтвержден и самим ответчиком не оспаривался факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи, обеспеченного залогом, судебная коллегия находит выводы суда об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными.
Допущенные К. нарушения условий договора являются достаточными для удовлетворения исковых требований в данной части.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество предусмотренных статьей 348 ГК РФ и статьей 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" у суда первой инстанции не имелось.
Определяя начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества для его продажи с публичных торгов, суд исходил из цены имущества, указанной в договоре купли-продажи от 26 ноября 2013 года и определенной по соглашению между залогодателем и залогодержателем, что соответствует требованиям п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не оспаривалось стороной ответчика.
Ссылки ответчика в жалобе на тяжелое материальное положение в связи с неблагоприятным стечением жизненных обстоятельств и небольшим размером дохода, а также нахождение на иждивении несовершеннолетних детей не могут повлечь отмену состоявшегося решения суда. Указанные обстоятельства в силу закона не являются основанием для освобождения ответчика от обязанности по исполнению им договорного обязательства, а также от наступления предусмотренной действующими нормами права ответственности за ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном обращении взыскания на спорную квартиру, в связи с отсутствием в собственности ответчика другого жилья, является несостоятельным.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, указанные положения закона, в их взаимосвязи, допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон в соответствии со статьями 12, 55, 56 ГПК РФ.
Выводы суда первой инстанции являются законными и обоснованными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства при его правильном толковании, нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Гайского городского суда Оренбургской области от 04 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5645/2014
Требование: О взыскании задолженности путем обращения взыскания на имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи недвижимости стороны пришли к соглашению зарегистрировать залог в силу закона в пользу продавца, однако до настоящего времени полный расчет с продавцом не произведен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2014 г. по делу N 33-5645/2014
Судья: Карагодина Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ухановой Т.М.,
судей Никитиной А.И., Чердынцевой В.Г.,
при секретаре Е.,
рассмотрев 24 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в городе Оренбурге апелляционную жалобу К. на решение Гайского городского суда Оренбургской области от 04 июня 2014 года по исковому заявлению П. к К., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.Е., К.Е., о взыскании задолженности путем обращения взыскания на имущество,
установила:
П. обратилась в суд с вышеназванным иском к К., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей К.Е., К.Е., указав в обоснование, что (дата) между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес). (дата) право собственности ответчика на квартиру зарегистрировано в установленном порядке. По условиям договора оплата за квартиру производится в следующем порядке: *** до государственной регистрации перехода права собственности, *** покупатели обязались оплатить в срок до (дата). В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств покупателя по оплате договора, стороны пришли к соглашению зарегистрировать залог в силу закона в пользу продавца. До настоящего времени полный расчет с продавцом не произведен, долг по договору составляет ***. На основании изложенного просила обратить взыскание задолженности на заложенное имущество - двухкомнатную квартиру общей площадью *** кв. м, расположенную по адресу: (адрес) кадастровым номером *** посредством возврата квартиры П.
В судебном заседании истец П. и ее представитель - М.С., уточнили исковые требования, просили взыскать задолженность в размере *** по договору купли-продажи квартиры от (дата) путем обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру расположенную по адресу: (адрес), путем ее реализации с публичных торгов, установить первоначальную цену в размере, определенном договором купли-продажи, то есть *** *** рублей.
Заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что за несовершеннолетними детьми ответчицы зарегистрировано право собственности на жилой дом в (адрес), который приобретен за счет средств материнского капитала.
Ответчик К., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей К.Е., К.Е. исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.
Представитель третьего лица отдела образования администрации МО г. Гай, исполняющего функции органа опеки и попечительств, М.И. не возражала против заявленных исковых требований.
Решением Гайского городского суда Оренбургской области от 04 июня 2014 года исковые требования П. удовлетворены. Суд постановил взыскать с К. в пользу П. задолженность по договору купли-продажи от (дата) в сумме *** путем обращения взыскания на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью *** кв. м, с кадастровым номером *** путем реализации на публичных торгах, установив начальную продажную цену квартиры в размере *** *** рублей.
С указанным решением не согласна ответчик К., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.
В судебное заседание апелляционной инстанции участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав доклад судьи Ухановой Т.М., изучив материалы дела, проверив решение суда и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствие с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), залогом.
Статьей 334 ГК РФ и ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
По правилам ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Согласно статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
На основании ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между П. и К., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних К.Е. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: (адрес).
В соответствии с п. 3 указанного договора, стоимость квартиры определена в размере *** *** руб., из них: сумму в размере *** покупатель обязался оплатить до государственной регистрации перехода права собственности, *** в срок до (дата). Стороны пришли к соглашению зарегистрировать залог в силу закона в пользу продавца.
Договор купли-продажи от (дата) в части передачи продавцом имущества был исполнен, переход права собственности на указанную выше квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке.
Доказательства исполнения со стороны ответчика обязательств по оплате стоимости квартиры в заявленном истцом размере отсутствуют, поэтому суд правомерно счел исковые требования о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи обоснованными.
В целях защиты прав истца суд обратил взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: (адрес), принадлежащие в настоящее время ответчику.
Договор купли-продажи, заключенный сторонами, в части, содержащей в своем составе условия об ипотеке (залоге недвижимости) в силу закона, соответствует требованиям закона и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Поскольку материалами дела подтвержден и самим ответчиком не оспаривался факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи, обеспеченного залогом, судебная коллегия находит выводы суда об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными.
Допущенные К. нарушения условий договора являются достаточными для удовлетворения исковых требований в данной части.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество предусмотренных статьей 348 ГК РФ и статьей 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" у суда первой инстанции не имелось.
Определяя начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества для его продажи с публичных торгов, суд исходил из цены имущества, указанной в договоре купли-продажи от 26 ноября 2013 года и определенной по соглашению между залогодателем и залогодержателем, что соответствует требованиям п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не оспаривалось стороной ответчика.
Ссылки ответчика в жалобе на тяжелое материальное положение в связи с неблагоприятным стечением жизненных обстоятельств и небольшим размером дохода, а также нахождение на иждивении несовершеннолетних детей не могут повлечь отмену состоявшегося решения суда. Указанные обстоятельства в силу закона не являются основанием для освобождения ответчика от обязанности по исполнению им договорного обязательства, а также от наступления предусмотренной действующими нормами права ответственности за ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства.
Довод апелляционной жалобы о неправомерном обращении взыскания на спорную квартиру, в связи с отсутствием в собственности ответчика другого жилья, является несостоятельным.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина - должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, указанные положения закона, в их взаимосвязи, допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон в соответствии со статьями 12, 55, 56 ГПК РФ.
Выводы суда первой инстанции являются законными и обоснованными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства при его правильном толковании, нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, оснований для отмены либо изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Гайского городского суда Оренбургской области от 04 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)