Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бутина Е.Г.
Судья-докладчик Черемных Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Черемных Н.К.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Ф. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,
по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 04 декабря 2013 года,
установила:
В обоснование заявленных требований Ф. указал, что <дата изъята> между ним и Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес изъят>. Стоимость квартиры Ф. уплатил продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской Г. Квартира была передана заявителю в день подписания договора, что подтверждается актом приема-передачи. С момента заключения договора квартира находится в его владении, он пользуется ею как собственник, оплачивает коммунальные услуги, сделал капитальный ремонт. <дата изъята> Г. умер, в связи с чем, они не успели обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности. При этом к нотариусу никто за принятием наследства Г. не обращался, наследственное дело к его имуществу не заводилось. Ангарским отделом Управления Росреестра по Иркутской области <дата изъята> ему в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказано ввиду отсутствия соответствующего заявления от второй стороны сделки. В связи с чем, Ф., полагая нарушенным свое право на государственную регистрацию права собственности на принадлежащее ему имущество, обратился в суд.
С учетом уточнения требований, заявитель просил суд: признать незаконным решение Управления Росреестра по Иркутской области от <дата изъята> об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру; обязать Управление Росреестра по Иркутской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от Г. к Ф.
В судебное заседание заявитель не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Иркутской области Н. в удовлетворении заявления просила отказать.
Обжалуемым решением заявление Ф. удовлетворено.
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Иркутской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение судом норм материального права.
В обоснование жалобы указывает, что в соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Таким образом, поскольку единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, считает, что договор купли-продажи, подписанный Г. и Ф., является незаключенным. Также просит учесть, что в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации данного договора не поступало. Кроме того, по мнению регистрирующего органа, для защиты своих прав Ф. следовало обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Тот факт, что наследственное дело к имуществу Г. не заводилось, а наследники не обращались в установленном законом порядке с заявлением о принятии наследства, не свидетельствует об отсутствии наследников. Наследником первой очереди к имуществу Г. является его супруга - А. Также заинтересованное лицо обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что судом признано незаконным решение Управления об отказе в государственной регистрации права собственности. Однако такой отказ Управлением не принимался, <дата изъята> Ф. было отказано в государственной регистрации перехода права собственности.
Представитель заявителя Я. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Черемных Н.К., выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Иркутской области по доверенности Х., поддержавшую доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы.
Судом установлено, что <дата изъята> между покупателем Ф. и продавцом Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес изъят>. Согласно договору стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., которые покупатель передал продавцу до подписания договора. Продавец передал, а Ф. принял квартиру по передаточному акту от <дата изъята>.
Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности к Ф. не были зарегистрированы в установленном законом порядке.
<дата изъята> Г. умер.
К нотариусу за принятием наследства Г. никто не обращался, наследственное дело к его имуществу не заводилось.
<дата изъята> Ангарским отделом Управления Росреестра по Иркутской области Ф. в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказано ввиду отсутствия соответствующего заявления от второй стороны сделки.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится смерть продавца.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил, что между Ф. и Г. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи; обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Ф. продавцу в полном объеме, при этом последний передал, а Ф. принял указанную квартиру по передаточному акту от <дата изъята>. Претензий друг к другу стороны не имели. Также судом установлено, что ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть продавца.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку после смерти Г., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, наследников не выявлено, то Ф. правомерно обратился в суд с настоящим заявлением. Учитывая наличие объективных обстоятельств, которым является смерть продавца спорного жилого помещения, отсутствие у него наследников, обратившихся за принятием наследства, суд правильно счел, что это не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, и удовлетворил заявление Ф.
Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, принимая во внимание, что, исходя из содержания п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Выводы суда подробно и убедительно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Довод жалобы о том, что договор купли-продажи, подписанный Г. и Ф., является незаключенным ввиду несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку законодателем предусмотрено право покупателя в судебном порядке требовать государственной регистрации перехода права собственности при условии исполнения сторонами всех условий договора.
Довод жалобы о том, что в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации данного договора не поступало, не влияет на законность принятого решения, поскольку в данном случае регистрация перехода права собственности к Ф. будет производиться непосредственно на основании судебного решения, а не на основании договора купли-продажи.
Довод жалобы о том, что в целях защиты своих прав Ф. следовало обратиться с иском к наследникам продавца, не может быть принят во внимание, так как не основан на обстоятельствах дела, поскольку судом достоверно установлено, что к нотариусу никто за принятием наследства Г. не обращался, наследственное дело к его имуществу не заводилось, доказательств фактического принятия наследства кем-либо из наследников суду не представлено.
Довод жалобы о том, что судом признано незаконным решение Управления об отказе в государственной регистрации права собственности, однако такой отказ Управлением не принимался, <дата изъята> Ф. было отказано в государственной регистрации перехода права собственности, не может повлечь отмену либо изменение решения, поскольку оно принято в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ по заявленным Ф. требованиям.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут повлечь отмену решения суда.
Судом первой инстанции принято решение с учетом правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения, при правильном их толковании. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 04 декабря 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2138/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. по делу N 33-2138/14
Судья Бутина Е.Г.
Судья-докладчик Черемных Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Воеводиной О.В.,
судей Каракич Л.Л. и Черемных Н.К.,
при секретаре И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Ф. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества,
по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 04 декабря 2013 года,
установила:
В обоснование заявленных требований Ф. указал, что <дата изъята> между ним и Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес изъят>. Стоимость квартиры Ф. уплатил продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской Г. Квартира была передана заявителю в день подписания договора, что подтверждается актом приема-передачи. С момента заключения договора квартира находится в его владении, он пользуется ею как собственник, оплачивает коммунальные услуги, сделал капитальный ремонт. <дата изъята> Г. умер, в связи с чем, они не успели обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации сделки и перехода права собственности. При этом к нотариусу никто за принятием наследства Г. не обращался, наследственное дело к его имуществу не заводилось. Ангарским отделом Управления Росреестра по Иркутской области <дата изъята> ему в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказано ввиду отсутствия соответствующего заявления от второй стороны сделки. В связи с чем, Ф., полагая нарушенным свое право на государственную регистрацию права собственности на принадлежащее ему имущество, обратился в суд.
С учетом уточнения требований, заявитель просил суд: признать незаконным решение Управления Росреестра по Иркутской области от <дата изъята> об отказе в государственной регистрации права собственности на квартиру; обязать Управление Росреестра по Иркутской области совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от Г. к Ф.
В судебное заседание заявитель не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Иркутской области Н. в удовлетворении заявления просила отказать.
Обжалуемым решением заявление Ф. удовлетворено.
Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра по Иркутской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение судом норм материального права.
В обоснование жалобы указывает, что в соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Таким образом, поскольку единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация, считает, что договор купли-продажи, подписанный Г. и Ф., является незаключенным. Также просит учесть, что в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации данного договора не поступало. Кроме того, по мнению регистрирующего органа, для защиты своих прав Ф. следовало обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Тот факт, что наследственное дело к имуществу Г. не заводилось, а наследники не обращались в установленном законом порядке с заявлением о принятии наследства, не свидетельствует об отсутствии наследников. Наследником первой очереди к имуществу Г. является его супруга - А. Также заинтересованное лицо обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что судом признано незаконным решение Управления об отказе в государственной регистрации права собственности. Однако такой отказ Управлением не принимался, <дата изъята> Ф. было отказано в государственной регистрации перехода права собственности.
Представитель заявителя Я. в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, оставить решение суда без изменения.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Черемных Н.К., выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по Иркутской области по доверенности Х., поддержавшую доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы.
Судом установлено, что <дата изъята> между покупателем Ф. и продавцом Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес изъят>. Согласно договору стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., которые покупатель передал продавцу до подписания договора. Продавец передал, а Ф. принял квартиру по передаточному акту от <дата изъята>.
Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности к Ф. не были зарегистрированы в установленном законом порядке.
<дата изъята> Г. умер.
К нотариусу за принятием наследства Г. никто не обращался, наследственное дело к его имуществу не заводилось.
<дата изъята> Ангарским отделом Управления Росреестра по Иркутской области Ф. в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказано ввиду отсутствия соответствующего заявления от второй стороны сделки.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится смерть продавца.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции установил, что между Ф. и Г. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи; обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Ф. продавцу в полном объеме, при этом последний передал, а Ф. принял указанную квартиру по передаточному акту от <дата изъята>. Претензий друг к другу стороны не имели. Также судом установлено, что ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась, препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть продавца.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку после смерти Г., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, наследников не выявлено, то Ф. правомерно обратился в суд с настоящим заявлением. Учитывая наличие объективных обстоятельств, которым является смерть продавца спорного жилого помещения, отсутствие у него наследников, обратившихся за принятием наследства, суд правильно счел, что это не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, и удовлетворил заявление Ф.
Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается, принимая во внимание, что, исходя из содержания п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Выводы суда подробно и убедительно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Довод жалобы о том, что договор купли-продажи, подписанный Г. и Ф., является незаключенным ввиду несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку законодателем предусмотрено право покупателя в судебном порядке требовать государственной регистрации перехода права собственности при условии исполнения сторонами всех условий договора.
Довод жалобы о том, что в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации данного договора не поступало, не влияет на законность принятого решения, поскольку в данном случае регистрация перехода права собственности к Ф. будет производиться непосредственно на основании судебного решения, а не на основании договора купли-продажи.
Довод жалобы о том, что в целях защиты своих прав Ф. следовало обратиться с иском к наследникам продавца, не может быть принят во внимание, так как не основан на обстоятельствах дела, поскольку судом достоверно установлено, что к нотариусу никто за принятием наследства Г. не обращался, наследственное дело к его имуществу не заводилось, доказательств фактического принятия наследства кем-либо из наследников суду не представлено.
Довод жалобы о том, что судом признано незаконным решение Управления об отказе в государственной регистрации права собственности, однако такой отказ Управлением не принимался, <дата изъята> Ф. было отказано в государственной регистрации перехода права собственности, не может повлечь отмену либо изменение решения, поскольку оно принято в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ по заявленным Ф. требованиям.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут повлечь отмену решения суда.
Судом первой инстанции принято решение с учетом правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения, при правильном их толковании. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
решение Ангарского городского суда Иркутской области от 04 декабря 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.ВОЕВОДИНА
Судьи
Л.Л.КАРАКИЧ
Н.К.ЧЕРЕМНЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)