Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора купли-продажи истец приобрел земельный участок и дом, в котором проживают ответчики, отказывающиеся освобождать дом добровольно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Иордан Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.
судей Магденко И.Ю., Пшиготского А.И.
при секретаре П.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 11 сентября 2013 года
дело по апелляционной жалобе ответчика А.Е.А. на решение Азовского районного суда Омской области от 05 июля 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Р.Е.А. удовлетворить.
Выселить А.у Е.А., Д.а А.В., Д.а К.А., Б.С.В., А.у А.С.из жилого помещения, расположенного по ул...., дом...в с...., Азовского немецкого национального района, Омской области, без предоставления другого жилого помещения.
Вселить Р.Е.А. в жилое помещение, расположенное по ул..., дом.. в с..., Азовского немецкого национального района, Омской области.
Отказать А.ой Е.А.в исковых требованиях к Р.Е.А. и Ч.С.А. о признании договора купли-продажи от 15.08.2011 г. недействительным и применении последствий ничтожной сделки".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
Р.Е.А. обратился в суд с суд с иском к А.ой Е.А., Д.у А.В., Д.у К.А., Б.С.В., А.ой А.С. о выселении последних и вселении в жилое помещение, указав, что приобрел в собственность жилой дом по адресу: Омская область, Азовский район, с...., ул. Рабочая, д. 10, в котором в настоящее время зарегистрированы и проживают ответчики. Поскольку последние отказываются освобождать дом добровольно, просил выселить их из дома и вселить его в приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение.
А.а Е.А. обратилась со встречным иском к Ч.С.А., Р.Е.А., указав, что в мае 2011 года она оказалась в тяжелом материальном положении, в связи с чем обратилась по объявлению за предоставлением займа под залог недвижимости к Ч.С.А. Последний в августе 2011 года передал ей...рублей, а истец в качестве залога передала ему жилой дом и земельный участок по адресу: Омская область, Азовский район, с...., ул...., д...., заключив договор купли-продажи с Р.Е.А. Ответчики ввели ее в заблуждение относительно природы сделки, намерения продавать принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости у нее не имелось. При заключении сделки она не осознавала характер совершаемых ею действий по состоянию здоровья. В качестве основания признания договора недействительным указывала на притворность совершенной сделки, поскольку фактически заключен договор займа и залога. Просила признать договор купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применить последствия ничтожной сделки.
Представитель истца Р.Е.А. - И.Н.М. исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.
Ответчик А.а Е.А. и ее представитель К.В.Ф., Д.А.В., А.а А.С., иск Р.Е.А. не признали, настаивали на удовлетворении встречных требований.
Представитель Ч.С.А. - Ш.О.Ю. не признала иск А.ой Е.А.
Б.С.В. и представитель Управления Росреестра по Омской области, представитель комитета по образованию в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе А.а Е.А. просит решение суда отменить, поскольку договор купли-продажи от 15 августа 2011 года является ничтожной сделкой по основаниям, изложенным в иске, и не может служить основанием для ее выселения из жилого помещения. Договор купли-продажи фактически являлся договором залога, в котором стоимость дома и земельного участка была указана в размере.. рублей. Деньги в указанном размере ей фактически не передавались, доказательств обратного нет, после возврата займа право собственности должно было быть переоформлено на ее имя. Д.А.В. и А.а А.С. в судебном заседании подтвердили в суде наличие договора займа, оригинал которого уничтожен. Воля заявительницы не была направлена на продажу дома и земельного участка, которые необходимы для проживания ее семье. А.а Е.А. с семьей до настоящего времени зарегистрирована в доме. Р.Е.А. не доказал наличие у него денежных средств для приобретения спорного дома. Доказательств отсутствия Ч., предоставившего ей заемные денежные средства, в с. Азово в момент заключения договора купли-продажи, не имеется. Решением суда нарушены права несовершеннолетнего Д.К.А., который выселен из жилого помещения без соответствующего согласия на то органов опеки и попечительства.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор просит решение отменить.
В судебном заседании апелляционной инстанции А.а Е.А., ее представитель К.В.Ф., А.а А.С. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.
Представитель Р.Е.А. - И.Н.М., представитель Ч.С.А. - Ш.О.Ю. просили решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, заключение прокурора И.Е.В., полагавшей апелляционную жалобу необоснованной, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Нарушений, которые в силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части второй статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с частью первой статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки, при этом причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют.
Согласно части первой статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Под обманом при этом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в том числе касающиеся мотива сделки. Для квалификации сделки по статье 179 Гражданского кодекса РФ необходимо, чтобы обман касался таких существенных моментов, под влиянием которых сторона пошла на заключение сделки, которая бы никогда не состоялась, если бы лицо имело истинное представление о действительности.
Судебным разбирательством по делу установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 15 августа 2011 года, заключенным между А.ой Е.А. (продавец) и Р.Е.А. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок и размещенный на нем жилой дом, расположенные по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, с...., ул...., д...., принадлежащие продавцу на праве собственности. Цена приобретаемых покупателем по договору объектов недвижимости составила.. рублей, из которых... рублей - стоимость земельного участка;... рублей - стоимость жилого дома,.. рублей - стоимость надворных построек и сооружений.
Из материалов дела следует, что расчет по договору произведен полностью до подписания настоящего договора (пункт 6 договора), что подтверждается подписями сторон в договоре купли-продажи. Квартира передана А.ой Е.А. Р.Е.А. по акту приема-передачи от 15 августа 2011 года. Договор купли-продажи и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области 9 сентября 2011 года.
Обращаясь в суд с иском о признании названного договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от 15 августа 2011 года недействительными, А.а Е.А. указывала, что спорная сделка была ею совершена под влиянием обмана; в момент совершения сделки по состоянию здоровья она не способна была понимать значение своих действий и руководить ими; изначально ее воля не была направлена на отчуждение жилого дома, который является единственным жильем для нее и членов ее семьи - троих детей и внука; фактически денежные средства в сумме... рублей в счет оплаты стоимости продаваемых объектов недвижимости Р.Е.А. ей не передавались, последний во владение и пользование приобретенные объекты недвижимости не принимал, в спорный дом не вселялся и никогда в нем не проживал, расходы по оплате жилья не несет.
Исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, установленных статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязанность доказать наличие признаков оспоримости договора, действительное волеизъявление сторон договора и обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, не соответствующего их действительному волеизъявлению, возлагается на истца.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом всех обстоятельств дела, суд обоснованно исходил из того, что действительная общая воля сторон с учетом цели договора была направлена на передачу А.ой Е.А. в собственность Р.Е.А. спорных объектов недвижимости; указанный договор купли-продажи от 15 августа 2011 года по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к правоотношениям сторон по купле-продаже недвижимости, доказательств обратного в материалах дела не имеется; действия сторон свидетельствуют о том, что правовые последствия сделки соответствуют ее содержанию, волеизъявление сторон по договору соответствовало при заключении договора их действительной воле; договор купли-продажи квартиры от 15 августа 2011 года реально сторонами исполнен - расчет по договору произведен, претензий друг к другу стороны не имели, жилой дом и земельный участок переданы по акту продавцом покупателю, сделка и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы; каких-либо заслуживающих внимания обстоятельств и доказательств, свидетельствующих о наличии обмана со стороны Р.Е.А. при совершении спорной сделки (статья 179 Гражданского кодекса РФ), в ходе рассмотрения дела не добыто.
В части оценки доводов о признании указанной сделки недействительной по основанию части первой статьи 177 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно учел заключение судебно-психиатрической комиссии экспертов БУЗОО "..." от 21 июня 2013 года, которым подтверждается, что на период заключения спорной сделки 15 августа 2011 года А.а Е.А. по своему психическому состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими. Экспертами отмечено, что А.а Е.А. не была лишена способности к осознанию существа сделки, ее юридических особенностей, прогнозирования ее результатов и регуляции своего поведения.
Доказательств, бесспорно подтверждающих обратное, стороной истца по встречному иску не представлено.
Судом обоснованно не было установлено оснований и для квалификации спорного договора купли-продажи в качестве притворной сделки.
По смыслу статьи 170 Гражданского кодекса РФ, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Гражданский кодекс РФ в качестве одного из признаков притворности сделки называет наличие воли обеих сторон на достижение соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Одним из внешних показателей притворности сделки служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Если же стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то оснований для признания сделки притворной не имеется, даже если первоначально стороны не имели намерения сделку исполнять.
В обоснование заявленных исковых требований А.а Е.А. ссылалась на то, что фактически намерения реализовать принадлежащие ей объекты недвижимости не имела, между нею и Ч.С.А. был заключен договор займа на сумму... рублей, исполнение по которому обеспечивалось залогом спорных объектов недвижимости.
Вместе с тем, как уже было указано выше, условия договора купли-продажи сторонами договора были исполнены полностью в соответствии с требованиями закона.
В судебном заседании от 16 мая 2013 года А.а Е.А. подтвердила, что подписывала договор купли-продажи (л.д. 83 оборот).
Также в судебном заседании от 04 июня 2013 года А.а Е.А. поясняла, что документы на дом в целях оформления последующего договора купли-продажи дома и земельного участка готовились около трех месяцев, в течение которых она общалась с Ч. по поводу оформления документов; не оспаривала, что подпись в договоре купли-продажи принадлежит ей, однако пояснила, что текст договора она не читала, со слов Ч. поняла, что заем ей предоставлен Р.Е.А., который выступает покупателем по спорному договору купли-продажи. Договор займа имел место быть в действительности, был отдан ей Ч. возле ее дома уже после подписания договора купли-продажи с Р.Е.А.
Свидетель С.Г.Ю., работающая в должности директора Агентства недвижимости "Азово-риэлтор" пояснила, что в 2011 году к ним в агентство обращалась А.а Е.А. по поводу подготовки документов купли-продажи принадлежащих последней жилого дома и земельного участка. После составления оспариваемого договора купли-продажи и она, и работник агентства, которая занималась подготовкой данных документов, разъясняли А.ой Е.А. существо договора купли-продажи и его последствия, предупреждали, что последняя совершает ошибку.
Следует отметить, что договор залога в материалы дела А.ой Е.А. представлен не был, последняя поясняла, что указанный договор у нее забрал и порвал Ч. со ссылкой на то, что договор ей больше не нужен.
Однако каких-либо иных доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, бесспорно подтверждающих изложенные А.ой Е.А. обстоятельства, в материалы дела последней не представлено и в ходе судебного разбирательства не добыто.
Несогласие подателя апелляционной жалобы с решением на том основании, что свидетели Д.А.В. и А.а А.С. в судебном заседании подтвердили наличие у нее в августе 2011 года договора займа, коллегия судей находит необоснованным.
В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В силу статьи 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Согласно статье 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Кроме того, в соответствии со статьей 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Обосновывая свои исковые требования о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными, А.а Е.А. указывала, что фактически между нею и Ч.С.А. был подписан договор займа, в то время как сторонами по сделке купли-продажи согласно договору являются А.а Е.А. и Р.Е.А.
В качестве доказательств заключения договора займа с Ч.С.А. А.а Е.А. ссылалась на пояснения Д.А.В. и А.ой А.С., а также давала объяснения по обстоятельствам заключения сделки.
Вместе с тем, на основании изложенных выше норм права указанные доказательства не являются допустимыми согласно требованиям статей 339, 808 Гражданского кодекса РФ, поскольку факт заключения договора займа на сумму, превышающую 10 минимальных размеров оплаты труда, а также факт заключения договора о залоге могут доказываться только письменными доказательствами, которых суду не представлено.
А.а Е.А. в судебном заседании поясняла, что возвратила Ч.С.А. по договору займа денежные средства в сумме... рублей, однако подтверждающей данный факт расписки с него не брала. Доказательств, подтверждающих факт возврата денег по договору займа, не представлено.
Следует также отметить, что Д.А.В. и А.а А.С. приходятся А.ой Е.А. детьми, вместе с нею проживают в спорном жилом доме и, безусловно, являются заинтересованными в положительном решении по заявленным ею исковым требованиям.
В связи с изложенным, правовых оснований для квалификации спорного договора купли-продажи притворной сделкой у суда первой инстанции не имелось.
Судебная коллегия также полагает законным и обоснованным решение суда в части удовлетворения исковых требований Р.Е.А. о выселении А.ой Е.А., Д.А.В., Д.К.А., Б.С.В. и А.ой А.С.
В силу положений частей 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с частью первой статьи 30 Жилищного кодекса РФ, статьей 288 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (статья 218 Гражданского кодекса РФ).
На основании пункта 5 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
Согласно части второй статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью первой статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая по существу и удовлетворяя исковые требования Р.Е.А. о выселении из принадлежащего ему жилого помещения ответчиков, суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, и обоснованно исходил из приведенных выше положений Гражданского и Жилищного кодексов РФ о том, что за бывшим собственником и членами его семьи жилого помещения после прекращения такого права право пользования данным помещением не сохраняется.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права с 09 сентября 2011 года собственником спорного жилого дома является Р.Е.А., имеющий в силу закона право владения и пользования данным жилым помещением, фактически проживающие в спорном доме ответчики членами его семьи не являются, каких-либо иных законных оснований для проживания в данном жилом помещении не имеют, препятствуют вселению и проживанию Р.Е.А. в квартире, требования о выселении в добровольном порядке в срок до 01 февраля 2013 года не выполнили, в связи с чем исковые требования последнего о выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения подлежат удовлетворению.
Установленные судом обстоятельства дела и доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, приведены в решении в объеме, достаточном для рассмотрения заявленных сторонами исковых требований по существу, правила оценки доказательств, предусмотренные статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, не нарушены.
Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает.
Оспаривая постановленное судом решение, А.а Е.А. в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом необоснованно было принято во внимание только буквальное содержание оспариваемого договора купли-продажи, но не выяснена действительная воля сторон. Волеизъявления на продажу дома, где проживает семья заявительницы, она не имела; фактически спорные объекты недвижимости покупателю по договору не передавались, в настоящее время А.а Е.А. и члены ее семьи зарегистрированы и проживают в доме, ключи от которого Р.Е.А. не передавались, коммунальные услуги последним, как собственником, не оплачиваются.
С указанными доводами коллегия судей согласиться не может, поскольку приведенные А.ой Е.А. обстоятельства опровергаются материалами дела.
Как уже было указано выше, жилой дом и земельный участок при подписании договора купли-продажи 15 августа 2011 года были переданы от продавца покупателю, о чем свидетельствует соответствующий акт приема-передачи; спорная сделка и переход права собственности на основании данной сделки в установленном законом порядке зарегистрированы; денежные средства по договору продавцом были получены в полном объеме, на что указывает соответствующая запись в договоре, на момент подписания договора стороны каких-либо претензий друг к другу не имели.
Доказательств обратного, в том числе доказательств невнесения покупателями по договорам оплаты, материалы дела не содержат.
Суд первой инстанции обоснованно критично отнесся к пояснениям А.ой Е.А., отрицающей факт получения денежных средств от Р.Е.А. по договору купли-продажи (при наличии в договоре ее подписи в подтверждение получения оплаты), поскольку сама А.а Е.А. поясняла, что часть денежных средств ей была передана в день совершения сделки. Дочь последней также подтвердила в судебном заседании, что после совершения сделки видела в сумке у А.ой Е.А. денежные купюры номиналом 1000 и 5000 рублей в банковской упаковке.
Ссылка А.ой Е.А. на то, что после совершения сделки у нее были денежные средства в сумме...рублей, что подтвердили в судебном заседании А.а А.С. и Д.А.В., несостоятельна, поскольку из пояснений указанных лиц в судебном заседании следует, что точная сумма, которой располагала А.а Е.А. после совершения сделки купли-продажи, им не известна.
Установленные судом первой инстанции обстоятельства, по мнению судебной коллегии, с достоверностью подтверждают фактическое исполнение договора купли-продажи и действительную волю сторон, на это направленную.
Доводы об обратном являются субъективным мнением подателя апелляционной жалобы и на выводы суда, признанные судебной коллегией правильными, повлиять не могут.
Отсутствие факта вселения Р.Е.А. в спорную квартиру, а также отсутствие подтверждения несения им расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в сложившейся ситуации само по себе о недействительности договора купли-продажи не свидетельствует.
Ссылка в жалобе на то, что Р.Е.А. не осматривал дом перед подписанием договора купли-продажи, несостоятельна и опровергается пояснениями Р.Е.А. и показаниями свидетеля М.И.А. - риэлтора, оказывающего Р.Е.А. консультационные услуги по подбору недвижимости.
Сама А.а Е.А. поясняла, что после достижения с Ч.С.А. соглашения по поводу займа денежных средств, последний и Р.Е.А. приезжали в село, где проживает А.а Е.А., осматривали спорный жилой дом вместе с риэлтором.
По аналогичным основаниям не могут быть приняты во внимание и доводы А.ой Е.А. о ее дальнейшем проживании в квартире после совершения оспариваемой сделки.
Ссылка подателя жалобы на судебную практику, которой подтверждается недобросовестность Ч.С.А. и совершение им ряда сделок, в результате которых граждане лишались принадлежащего им жилья, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Указанные судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору, в связи с чем преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела не имеют. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.
Утверждение А.ой Е.А. о присутствии Ч.С.А. в момент заключения сделки 15 августа 2011 года в с. Азово опровергается письменными доказательствами: проездными билетами на имя Ч.С. и Ч.Н. по направлении Омск-Адлер 31 июля 2011 года и Сочи-Омск 19 августа 2011 года с отметкой о прохождении авиационного контроля в аэропорту г. Сочи; детализацией соединений мобильного телефона Ч.С.А. с данными адреса базовой станции в Краснодарском крае в указанное время.
Нельзя признать обоснованной и ссылку А.ой Е.А. в апелляционной жалобе на то, что оспариваемой сделкой были нарушены права несовершеннолетнего Д.К.А., также проживающего в спорном жилом доме.
Из дела видно, что несовершеннолетний ребенок - Д.К.А. 2009 года рождения и его родители не являлись собственниками спорного жилого дома, Д.К.А. не находился под опекой и попечительством, сведений о злоупотреблении родителями последнего своими правами в ущерб его интересам не имеется.
По смыслу части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний Д.К.А. не относится к лицам, за которыми сохраняется право пользования спорным жилым помещением после продажи его собственником А.ой Е.А. другому лицу.
Кроме того, по смыслу части первой статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора, то есть к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.
Отсутствие в договоре указания о сохранении за Д.К.А. права пользования спорным жилым помещением означает, что стороны договора достигли соглашения о том, что такое право за ним не сохраняется.
В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Подписывая договор купли-продажи, А.а Е.А. не могла не осознавать правовые последствия совершения данной сделки, включая утрату ею и членами ее семьи права пользования спорным жилым помещением, тем более что последствия данной сделки ей были разъяснены сотрудниками агентства недвижимости, которые занимались оформлением договора купли-продажи и соответствующих документов на спорные объекты недвижимости.
Приведенные в жалобе доводы направлены на переоценку обстоятельств по делу и не содержат фактов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку направлены на иное толкование норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Оснований для отмены решения суда, как о том ставиться вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского районного суда Омской области от 05 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5903/2013
Требование: О выселении и вселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора купли-продажи истец приобрел земельный участок и дом, в котором проживают ответчики, отказывающиеся освобождать дом добровольно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-5903/2013
Председательствующий: Иордан Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.
судей Магденко И.Ю., Пшиготского А.И.
при секретаре П.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 11 сентября 2013 года
дело по апелляционной жалобе ответчика А.Е.А. на решение Азовского районного суда Омской области от 05 июля 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования Р.Е.А. удовлетворить.
Выселить А.у Е.А., Д.а А.В., Д.а К.А., Б.С.В., А.у А.С.из жилого помещения, расположенного по ул...., дом...в с...., Азовского немецкого национального района, Омской области, без предоставления другого жилого помещения.
Вселить Р.Е.А. в жилое помещение, расположенное по ул..., дом.. в с..., Азовского немецкого национального района, Омской области.
Отказать А.ой Е.А.в исковых требованиях к Р.Е.А. и Ч.С.А. о признании договора купли-продажи от 15.08.2011 г. недействительным и применении последствий ничтожной сделки".
Заслушав доклад судьи Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
Р.Е.А. обратился в суд с суд с иском к А.ой Е.А., Д.у А.В., Д.у К.А., Б.С.В., А.ой А.С. о выселении последних и вселении в жилое помещение, указав, что приобрел в собственность жилой дом по адресу: Омская область, Азовский район, с...., ул. Рабочая, д. 10, в котором в настоящее время зарегистрированы и проживают ответчики. Поскольку последние отказываются освобождать дом добровольно, просил выселить их из дома и вселить его в приобретенное по договору купли-продажи жилое помещение.
А.а Е.А. обратилась со встречным иском к Ч.С.А., Р.Е.А., указав, что в мае 2011 года она оказалась в тяжелом материальном положении, в связи с чем обратилась по объявлению за предоставлением займа под залог недвижимости к Ч.С.А. Последний в августе 2011 года передал ей...рублей, а истец в качестве залога передала ему жилой дом и земельный участок по адресу: Омская область, Азовский район, с...., ул...., д...., заключив договор купли-продажи с Р.Е.А. Ответчики ввели ее в заблуждение относительно природы сделки, намерения продавать принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости у нее не имелось. При заключении сделки она не осознавала характер совершаемых ею действий по состоянию здоровья. В качестве основания признания договора недействительным указывала на притворность совершенной сделки, поскольку фактически заключен договор займа и залога. Просила признать договор купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применить последствия ничтожной сделки.
Представитель истца Р.Е.А. - И.Н.М. исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.
Ответчик А.а Е.А. и ее представитель К.В.Ф., Д.А.В., А.а А.С., иск Р.Е.А. не признали, настаивали на удовлетворении встречных требований.
Представитель Ч.С.А. - Ш.О.Ю. не признала иск А.ой Е.А.
Б.С.В. и представитель Управления Росреестра по Омской области, представитель комитета по образованию в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе А.а Е.А. просит решение суда отменить, поскольку договор купли-продажи от 15 августа 2011 года является ничтожной сделкой по основаниям, изложенным в иске, и не может служить основанием для ее выселения из жилого помещения. Договор купли-продажи фактически являлся договором залога, в котором стоимость дома и земельного участка была указана в размере.. рублей. Деньги в указанном размере ей фактически не передавались, доказательств обратного нет, после возврата займа право собственности должно было быть переоформлено на ее имя. Д.А.В. и А.а А.С. в судебном заседании подтвердили в суде наличие договора займа, оригинал которого уничтожен. Воля заявительницы не была направлена на продажу дома и земельного участка, которые необходимы для проживания ее семье. А.а Е.А. с семьей до настоящего времени зарегистрирована в доме. Р.Е.А. не доказал наличие у него денежных средств для приобретения спорного дома. Доказательств отсутствия Ч., предоставившего ей заемные денежные средства, в с. Азово в момент заключения договора купли-продажи, не имеется. Решением суда нарушены права несовершеннолетнего Д.К.А., который выселен из жилого помещения без соответствующего согласия на то органов опеки и попечительства.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор просит решение отменить.
В судебном заседании апелляционной инстанции А.а Е.А., ее представитель К.В.Ф., А.а А.С. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.
Представитель Р.Е.А. - И.Н.М., представитель Ч.С.А. - Ш.О.Ю. просили решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, заключение прокурора И.Е.В., полагавшей апелляционную жалобу необоснованной, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного судом решения.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Нарушений, которые в силу части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу части второй статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с частью первой статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки, при этом причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют.
Согласно части первой статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Под обманом при этом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в том числе касающиеся мотива сделки. Для квалификации сделки по статье 179 Гражданского кодекса РФ необходимо, чтобы обман касался таких существенных моментов, под влиянием которых сторона пошла на заключение сделки, которая бы никогда не состоялась, если бы лицо имело истинное представление о действительности.
Судебным разбирательством по делу установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 15 августа 2011 года, заключенным между А.ой Е.А. (продавец) и Р.Е.А. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок и размещенный на нем жилой дом, расположенные по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, с...., ул...., д...., принадлежащие продавцу на праве собственности. Цена приобретаемых покупателем по договору объектов недвижимости составила.. рублей, из которых... рублей - стоимость земельного участка;... рублей - стоимость жилого дома,.. рублей - стоимость надворных построек и сооружений.
Из материалов дела следует, что расчет по договору произведен полностью до подписания настоящего договора (пункт 6 договора), что подтверждается подписями сторон в договоре купли-продажи. Квартира передана А.ой Е.А. Р.Е.А. по акту приема-передачи от 15 августа 2011 года. Договор купли-продажи и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области 9 сентября 2011 года.
Обращаясь в суд с иском о признании названного договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от 15 августа 2011 года недействительными, А.а Е.А. указывала, что спорная сделка была ею совершена под влиянием обмана; в момент совершения сделки по состоянию здоровья она не способна была понимать значение своих действий и руководить ими; изначально ее воля не была направлена на отчуждение жилого дома, который является единственным жильем для нее и членов ее семьи - троих детей и внука; фактически денежные средства в сумме... рублей в счет оплаты стоимости продаваемых объектов недвижимости Р.Е.А. ей не передавались, последний во владение и пользование приобретенные объекты недвижимости не принимал, в спорный дом не вселялся и никогда в нем не проживал, расходы по оплате жилья не несет.
Исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, установленных статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, обязанность доказать наличие признаков оспоримости договора, действительное волеизъявление сторон договора и обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, не соответствующего их действительному волеизъявлению, возлагается на истца.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом всех обстоятельств дела, суд обоснованно исходил из того, что действительная общая воля сторон с учетом цели договора была направлена на передачу А.ой Е.А. в собственность Р.Е.А. спорных объектов недвижимости; указанный договор купли-продажи от 15 августа 2011 года по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к правоотношениям сторон по купле-продаже недвижимости, доказательств обратного в материалах дела не имеется; действия сторон свидетельствуют о том, что правовые последствия сделки соответствуют ее содержанию, волеизъявление сторон по договору соответствовало при заключении договора их действительной воле; договор купли-продажи квартиры от 15 августа 2011 года реально сторонами исполнен - расчет по договору произведен, претензий друг к другу стороны не имели, жилой дом и земельный участок переданы по акту продавцом покупателю, сделка и переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрированы; каких-либо заслуживающих внимания обстоятельств и доказательств, свидетельствующих о наличии обмана со стороны Р.Е.А. при совершении спорной сделки (статья 179 Гражданского кодекса РФ), в ходе рассмотрения дела не добыто.
В части оценки доводов о признании указанной сделки недействительной по основанию части первой статьи 177 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно учел заключение судебно-психиатрической комиссии экспертов БУЗОО "..." от 21 июня 2013 года, которым подтверждается, что на период заключения спорной сделки 15 августа 2011 года А.а Е.А. по своему психическому состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими. Экспертами отмечено, что А.а Е.А. не была лишена способности к осознанию существа сделки, ее юридических особенностей, прогнозирования ее результатов и регуляции своего поведения.
Доказательств, бесспорно подтверждающих обратное, стороной истца по встречному иску не представлено.
Судом обоснованно не было установлено оснований и для квалификации спорного договора купли-продажи в качестве притворной сделки.
По смыслу статьи 170 Гражданского кодекса РФ, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Гражданский кодекс РФ в качестве одного из признаков притворности сделки называет наличие воли обеих сторон на достижение соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Одним из внешних показателей притворности сделки служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Если же стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то оснований для признания сделки притворной не имеется, даже если первоначально стороны не имели намерения сделку исполнять.
В обоснование заявленных исковых требований А.а Е.А. ссылалась на то, что фактически намерения реализовать принадлежащие ей объекты недвижимости не имела, между нею и Ч.С.А. был заключен договор займа на сумму... рублей, исполнение по которому обеспечивалось залогом спорных объектов недвижимости.
Вместе с тем, как уже было указано выше, условия договора купли-продажи сторонами договора были исполнены полностью в соответствии с требованиями закона.
В судебном заседании от 16 мая 2013 года А.а Е.А. подтвердила, что подписывала договор купли-продажи (л.д. 83 оборот).
Также в судебном заседании от 04 июня 2013 года А.а Е.А. поясняла, что документы на дом в целях оформления последующего договора купли-продажи дома и земельного участка готовились около трех месяцев, в течение которых она общалась с Ч. по поводу оформления документов; не оспаривала, что подпись в договоре купли-продажи принадлежит ей, однако пояснила, что текст договора она не читала, со слов Ч. поняла, что заем ей предоставлен Р.Е.А., который выступает покупателем по спорному договору купли-продажи. Договор займа имел место быть в действительности, был отдан ей Ч. возле ее дома уже после подписания договора купли-продажи с Р.Е.А.
Свидетель С.Г.Ю., работающая в должности директора Агентства недвижимости "Азово-риэлтор" пояснила, что в 2011 году к ним в агентство обращалась А.а Е.А. по поводу подготовки документов купли-продажи принадлежащих последней жилого дома и земельного участка. После составления оспариваемого договора купли-продажи и она, и работник агентства, которая занималась подготовкой данных документов, разъясняли А.ой Е.А. существо договора купли-продажи и его последствия, предупреждали, что последняя совершает ошибку.
Следует отметить, что договор залога в материалы дела А.ой Е.А. представлен не был, последняя поясняла, что указанный договор у нее забрал и порвал Ч. со ссылкой на то, что договор ей больше не нужен.
Однако каких-либо иных доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, бесспорно подтверждающих изложенные А.ой Е.А. обстоятельства, в материалы дела последней не представлено и в ходе судебного разбирательства не добыто.
Несогласие подателя апелляционной жалобы с решением на том основании, что свидетели Д.А.В. и А.а А.С. в судебном заседании подтвердили наличие у нее в августе 2011 года договора займа, коллегия судей находит необоснованным.
В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В силу статьи 808 Гражданского кодекса РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Согласно статье 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Кроме того, в соответствии со статьей 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Обосновывая свои исковые требования о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными, А.а Е.А. указывала, что фактически между нею и Ч.С.А. был подписан договор займа, в то время как сторонами по сделке купли-продажи согласно договору являются А.а Е.А. и Р.Е.А.
В качестве доказательств заключения договора займа с Ч.С.А. А.а Е.А. ссылалась на пояснения Д.А.В. и А.ой А.С., а также давала объяснения по обстоятельствам заключения сделки.
Вместе с тем, на основании изложенных выше норм права указанные доказательства не являются допустимыми согласно требованиям статей 339, 808 Гражданского кодекса РФ, поскольку факт заключения договора займа на сумму, превышающую 10 минимальных размеров оплаты труда, а также факт заключения договора о залоге могут доказываться только письменными доказательствами, которых суду не представлено.
А.а Е.А. в судебном заседании поясняла, что возвратила Ч.С.А. по договору займа денежные средства в сумме... рублей, однако подтверждающей данный факт расписки с него не брала. Доказательств, подтверждающих факт возврата денег по договору займа, не представлено.
Следует также отметить, что Д.А.В. и А.а А.С. приходятся А.ой Е.А. детьми, вместе с нею проживают в спорном жилом доме и, безусловно, являются заинтересованными в положительном решении по заявленным ею исковым требованиям.
В связи с изложенным, правовых оснований для квалификации спорного договора купли-продажи притворной сделкой у суда первой инстанции не имелось.
Судебная коллегия также полагает законным и обоснованным решение суда в части удовлетворения исковых требований Р.Е.А. о выселении А.ой Е.А., Д.А.В., Д.К.А., Б.С.В. и А.ой А.С.
В силу положений частей 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с частью первой статьи 30 Жилищного кодекса РФ, статьей 288 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (статья 218 Гражданского кодекса РФ).
На основании пункта 5 части 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
Согласно части второй статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью первой статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая по существу и удовлетворяя исковые требования Р.Е.А. о выселении из принадлежащего ему жилого помещения ответчиков, суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, и обоснованно исходил из приведенных выше положений Гражданского и Жилищного кодексов РФ о том, что за бывшим собственником и членами его семьи жилого помещения после прекращения такого права право пользования данным помещением не сохраняется.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права с 09 сентября 2011 года собственником спорного жилого дома является Р.Е.А., имеющий в силу закона право владения и пользования данным жилым помещением, фактически проживающие в спорном доме ответчики членами его семьи не являются, каких-либо иных законных оснований для проживания в данном жилом помещении не имеют, препятствуют вселению и проживанию Р.Е.А. в квартире, требования о выселении в добровольном порядке в срок до 01 февраля 2013 года не выполнили, в связи с чем исковые требования последнего о выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения подлежат удовлетворению.
Установленные судом обстоятельства дела и доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, приведены в решении в объеме, достаточном для рассмотрения заявленных сторонами исковых требований по существу, правила оценки доказательств, предусмотренные статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, не нарушены.
Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает.
Оспаривая постановленное судом решение, А.а Е.А. в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом необоснованно было принято во внимание только буквальное содержание оспариваемого договора купли-продажи, но не выяснена действительная воля сторон. Волеизъявления на продажу дома, где проживает семья заявительницы, она не имела; фактически спорные объекты недвижимости покупателю по договору не передавались, в настоящее время А.а Е.А. и члены ее семьи зарегистрированы и проживают в доме, ключи от которого Р.Е.А. не передавались, коммунальные услуги последним, как собственником, не оплачиваются.
С указанными доводами коллегия судей согласиться не может, поскольку приведенные А.ой Е.А. обстоятельства опровергаются материалами дела.
Как уже было указано выше, жилой дом и земельный участок при подписании договора купли-продажи 15 августа 2011 года были переданы от продавца покупателю, о чем свидетельствует соответствующий акт приема-передачи; спорная сделка и переход права собственности на основании данной сделки в установленном законом порядке зарегистрированы; денежные средства по договору продавцом были получены в полном объеме, на что указывает соответствующая запись в договоре, на момент подписания договора стороны каких-либо претензий друг к другу не имели.
Доказательств обратного, в том числе доказательств невнесения покупателями по договорам оплаты, материалы дела не содержат.
Суд первой инстанции обоснованно критично отнесся к пояснениям А.ой Е.А., отрицающей факт получения денежных средств от Р.Е.А. по договору купли-продажи (при наличии в договоре ее подписи в подтверждение получения оплаты), поскольку сама А.а Е.А. поясняла, что часть денежных средств ей была передана в день совершения сделки. Дочь последней также подтвердила в судебном заседании, что после совершения сделки видела в сумке у А.ой Е.А. денежные купюры номиналом 1000 и 5000 рублей в банковской упаковке.
Ссылка А.ой Е.А. на то, что после совершения сделки у нее были денежные средства в сумме...рублей, что подтвердили в судебном заседании А.а А.С. и Д.А.В., несостоятельна, поскольку из пояснений указанных лиц в судебном заседании следует, что точная сумма, которой располагала А.а Е.А. после совершения сделки купли-продажи, им не известна.
Установленные судом первой инстанции обстоятельства, по мнению судебной коллегии, с достоверностью подтверждают фактическое исполнение договора купли-продажи и действительную волю сторон, на это направленную.
Доводы об обратном являются субъективным мнением подателя апелляционной жалобы и на выводы суда, признанные судебной коллегией правильными, повлиять не могут.
Отсутствие факта вселения Р.Е.А. в спорную квартиру, а также отсутствие подтверждения несения им расходов по оплате жилья и коммунальных услуг в сложившейся ситуации само по себе о недействительности договора купли-продажи не свидетельствует.
Ссылка в жалобе на то, что Р.Е.А. не осматривал дом перед подписанием договора купли-продажи, несостоятельна и опровергается пояснениями Р.Е.А. и показаниями свидетеля М.И.А. - риэлтора, оказывающего Р.Е.А. консультационные услуги по подбору недвижимости.
Сама А.а Е.А. поясняла, что после достижения с Ч.С.А. соглашения по поводу займа денежных средств, последний и Р.Е.А. приезжали в село, где проживает А.а Е.А., осматривали спорный жилой дом вместе с риэлтором.
По аналогичным основаниям не могут быть приняты во внимание и доводы А.ой Е.А. о ее дальнейшем проживании в квартире после совершения оспариваемой сделки.
Ссылка подателя жалобы на судебную практику, которой подтверждается недобросовестность Ч.С.А. и совершение им ряда сделок, в результате которых граждане лишались принадлежащего им жилья, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.
Указанные судебные акты приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему спору, в связи с чем преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела не имеют. Судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.
Утверждение А.ой Е.А. о присутствии Ч.С.А. в момент заключения сделки 15 августа 2011 года в с. Азово опровергается письменными доказательствами: проездными билетами на имя Ч.С. и Ч.Н. по направлении Омск-Адлер 31 июля 2011 года и Сочи-Омск 19 августа 2011 года с отметкой о прохождении авиационного контроля в аэропорту г. Сочи; детализацией соединений мобильного телефона Ч.С.А. с данными адреса базовой станции в Краснодарском крае в указанное время.
Нельзя признать обоснованной и ссылку А.ой Е.А. в апелляционной жалобе на то, что оспариваемой сделкой были нарушены права несовершеннолетнего Д.К.А., также проживающего в спорном жилом доме.
Из дела видно, что несовершеннолетний ребенок - Д.К.А. 2009 года рождения и его родители не являлись собственниками спорного жилого дома, Д.К.А. не находился под опекой и попечительством, сведений о злоупотреблении родителями последнего своими правами в ущерб его интересам не имеется.
По смыслу части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний Д.К.А. не относится к лицам, за которыми сохраняется право пользования спорным жилым помещением после продажи его собственником А.ой Е.А. другому лицу.
Кроме того, по смыслу части первой статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора, то есть к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.
Отсутствие в договоре указания о сохранении за Д.К.А. права пользования спорным жилым помещением означает, что стороны договора достигли соглашения о том, что такое право за ним не сохраняется.
В соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Подписывая договор купли-продажи, А.а Е.А. не могла не осознавать правовые последствия совершения данной сделки, включая утрату ею и членами ее семьи права пользования спорным жилым помещением, тем более что последствия данной сделки ей были разъяснены сотрудниками агентства недвижимости, которые занимались оформлением договора купли-продажи и соответствующих документов на спорные объекты недвижимости.
Приведенные в жалобе доводы направлены на переоценку обстоятельств по делу и не содержат фактов, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке, поскольку направлены на иное толкование норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
Материалы дела исследованы полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.
Оснований для отмены решения суда, как о том ставиться вопрос в апелляционной жалобе, не усматривается.
Руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского районного суда Омской области от 05 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)