Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 08 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.А. Аппаковой
судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии:
от истца: Монастырев М.В. паспорт, доверенность от 10.08.2009
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Бриллиант"
апелляционное производство N 05АП-6934/2010
на решение от 14.10.2010
судьи О.А. Портновой
по делу N А59-3099/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) ООО "Бриллиант"
к ИП Ким Алле Марионовне
о взыскании 161 994,87 рублей
установил:
ООО "Бриллиант" (далее - истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Алле Марионовне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по соглашению об использовании помещений от 02.07.2009 года в сумме 161 994, 87 рублей и 74 439, 63 рубля неустойки, а также с требованием о расторжении соглашения.
Решением от 14.10.2010 арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований.
ООО "Бриллиант" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. Заявитель считает, что суд ошибочно пришел к выводу о ничтожности соглашения об использовании площадей N 76 в части предварительного договора аренды как несоответствующего статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие неявившегося лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, 12.11.2009 истцу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Торгово-развлекательный комплекс", 1 очередь: основное здание - 1,2,3,4 этажи (кроме фитнес-центра в осях 9/1-13 и У-И на отм. 0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.
На основании указанного разрешения 24.05.2010 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации за истцом права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв. м, этаж 1,2,3,4 номера на поэтажном плане 1 этаж - 1-162, 2 этаж - 1-121, 3 этаж - 1-213, 4 этаж - 1-160, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б.
02.07.2009 сторонами заключено Соглашение об использовании площадей N 76 (далее - Соглашение) в отношении помещения N 235, расположенного на 1 уровне здания по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б, ориентировочной площадью 310 кв. м (далее - помещение, площади).
Предметом Соглашения является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, их коммерческого использования до заключения договора аренды и его государственной регистрации (п. 2.1 Соглашения).
В разделах 4, 5 Соглашения сторонами согласован порядок и условия выполнения ответчиком отделочных работ в передаваемом ему помещении.
В п. 4.1 Соглашения истец обязался осуществить работы в передаваемом ответчику помещении и предоставить помещение ответчику в состоянии, пригодном для осуществления отделочных работ.
По смыслу п. 4.4.1 Соглашения проводимые ответчиком в помещении отделочные работы должны осуществляться в соответствии с утвержденными истцом строительными планами, проектами и спецификациями.
В п. 5.3.1 Соглашения установлено, что расходы, связанные с производством и согласованием работ арендатора, ложатся на арендатора (ответчика) в полном объеме и не возмещаются арендодателем (истцом).
Согласно п. 5.5.2 Соглашения завершение работ арендатора (ответчика) и приемка их арендодателем (истцом) оформляется актом приема-передачи работ.
Срок выполнения работ арендатором (ответчиком) согласован в п. 5.5.1 соглашения - 60 дней с момента передачи ответчику помещений, но не позднее, чем за 5 дней до даты официального открытия Центра, определяемой на основании п. 5.7 Соглашения.
Разделом 6 Соглашения сторонами согласованы условия использования помещения с момента официального открытия Центра до вступления в силу краткосрочного договора аренды.
При этом п. 6.1.3 Соглашения установлено, что с момента регистрации права собственности истца на помещение вступает в силу краткосрочный договор аренды.
Пунктами 6.5 и 6.7 Соглашения установлен размер платы за пользование ответчиком помещением, а также обязанность ответчика по внесению сервисного сбора.
В разделе 7 Соглашения (п. 7.1.1) стороны согласовали, что с момента регистрации права собственности истца на нежилые помещения площади объявляются и считаются переданными ответчику в аренду на условиях краткосрочного договора аренды, срок которого согласно п. 7.1.3 Соглашения установлен до регистрации договора аренды, но не может превышать 364 дня.
Условия краткосрочного договора аренды оформлены в качестве приложения N 4 к соглашению.
Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая, что ответчик не исполнил принятые на себя по Соглашению обязательства в части использования помещений до вступления в действие краткосрочного договора аренды, то есть до регистрации права собственности истца на помещения (24.05.2010).
Исследовав материалы дела, оценив содержание апелляционной жалобы, выслушав пояснение истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из ничтожности Соглашения N 79 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и установления платы за пользование таким помещением до вступления в силу договора краткосрочно аренды (раздел 6 Соглашения), так как на момент его заключения у истца отсутствовало право распоряжаться спорным помещением.
Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец вправе был распорядиться спорным имуществом, в том числе передать его в пользование ответчику, только после государственной регистрации права собственности - 24.05.2010.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что на момент заключения Соглашения объект был введен в эксплуатацию и истец вправе был им распоряжаться. В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством наличия права собственности на объект недвижимости является его государственная регистрация. В связи с чем независимо от ввода объекта в эксплуатацию и наличия соответствующего разрешения право собственности и право распоряжения имуществом возникает с момента государственной регистрации.
Доводы заявителя о том, что Соглашение N 79 в части условий о передаче и порядке использования имущества на правах краткосрочной аренды относятся к предварительному договору, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.
В отличие от основного договора, направленного на достижение вполне конкретного экономического результата, по предварительному договору стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Проанализировав условия Соглашения N 79 и приложений к нему, суд первой инстанции обоснованно установил, что они не соответствуют статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное Соглашение не содержит намерения сторон о заключении основного договора, а определяет условия о фактической передаче имущества, о его использовании и внесении платы за это использование.
По этим же основаниям суд отклоняет довод заявителя о том, что стороны могли заключить Соглашение N 79, поскольку собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, которое не только имеется у него, но и может быть приобретено им в будущем.
Доводы заявителя о том, что ответчик фактически использовал помещения, осуществлял коммерческую деятельность и получал доходы от использования имущества истца, судебная коллегия отклоняет как не имеющие значения для дела, поскольку предметом иска является нарушение договорных отношений, а не требование о возмещении неосновательного обогащения.
На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14 октября 2010 года по делу N А59-3099/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.С.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.12.2010 N 05АП-6934/2010 ПО ДЕЛУ N А59-3099/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2010 г. N 05АП-6934/2010
Дело N А59-3099/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 08 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.А. Аппаковой
судей: А.С. Шевченко, Н.А. Скрипки
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии:
от истца: Монастырев М.В. паспорт, доверенность от 10.08.2009
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Бриллиант"
апелляционное производство N 05АП-6934/2010
на решение от 14.10.2010
судьи О.А. Портновой
по делу N А59-3099/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) ООО "Бриллиант"
к ИП Ким Алле Марионовне
о взыскании 161 994,87 рублей
установил:
ООО "Бриллиант" (далее - истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ким Алле Марионовне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по соглашению об использовании помещений от 02.07.2009 года в сумме 161 994, 87 рублей и 74 439, 63 рубля неустойки, а также с требованием о расторжении соглашения.
Решением от 14.10.2010 арбитражный суд Сахалинской области отказал в удовлетворении исковых требований.
ООО "Бриллиант" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. Заявитель считает, что суд ошибочно пришел к выводу о ничтожности соглашения об использовании площадей N 76 в части предварительного договора аренды как несоответствующего статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие неявившегося лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, 12.11.2009 истцу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Торгово-развлекательный комплекс", 1 очередь: основное здание - 1,2,3,4 этажи (кроме фитнес-центра в осях 9/1-13 и У-И на отм. 0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.
На основании указанного разрешения 24.05.2010 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации за истцом права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв. м, этаж 1,2,3,4 номера на поэтажном плане 1 этаж - 1-162, 2 этаж - 1-121, 3 этаж - 1-213, 4 этаж - 1-160, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б.
02.07.2009 сторонами заключено Соглашение об использовании площадей N 76 (далее - Соглашение) в отношении помещения N 235, расположенного на 1 уровне здания по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б, ориентировочной площадью 310 кв. м (далее - помещение, площади).
Предметом Соглашения является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, их коммерческого использования до заключения договора аренды и его государственной регистрации (п. 2.1 Соглашения).
В разделах 4, 5 Соглашения сторонами согласован порядок и условия выполнения ответчиком отделочных работ в передаваемом ему помещении.
В п. 4.1 Соглашения истец обязался осуществить работы в передаваемом ответчику помещении и предоставить помещение ответчику в состоянии, пригодном для осуществления отделочных работ.
По смыслу п. 4.4.1 Соглашения проводимые ответчиком в помещении отделочные работы должны осуществляться в соответствии с утвержденными истцом строительными планами, проектами и спецификациями.
В п. 5.3.1 Соглашения установлено, что расходы, связанные с производством и согласованием работ арендатора, ложатся на арендатора (ответчика) в полном объеме и не возмещаются арендодателем (истцом).
Согласно п. 5.5.2 Соглашения завершение работ арендатора (ответчика) и приемка их арендодателем (истцом) оформляется актом приема-передачи работ.
Срок выполнения работ арендатором (ответчиком) согласован в п. 5.5.1 соглашения - 60 дней с момента передачи ответчику помещений, но не позднее, чем за 5 дней до даты официального открытия Центра, определяемой на основании п. 5.7 Соглашения.
Разделом 6 Соглашения сторонами согласованы условия использования помещения с момента официального открытия Центра до вступления в силу краткосрочного договора аренды.
При этом п. 6.1.3 Соглашения установлено, что с момента регистрации права собственности истца на помещение вступает в силу краткосрочный договор аренды.
Пунктами 6.5 и 6.7 Соглашения установлен размер платы за пользование ответчиком помещением, а также обязанность ответчика по внесению сервисного сбора.
В разделе 7 Соглашения (п. 7.1.1) стороны согласовали, что с момента регистрации права собственности истца на нежилые помещения площади объявляются и считаются переданными ответчику в аренду на условиях краткосрочного договора аренды, срок которого согласно п. 7.1.3 Соглашения установлен до регистрации договора аренды, но не может превышать 364 дня.
Условия краткосрочного договора аренды оформлены в качестве приложения N 4 к соглашению.
Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая, что ответчик не исполнил принятые на себя по Соглашению обязательства в части использования помещений до вступления в действие краткосрочного договора аренды, то есть до регистрации права собственности истца на помещения (24.05.2010).
Исследовав материалы дела, оценив содержание апелляционной жалобы, выслушав пояснение истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из ничтожности Соглашения N 79 в части установления в нем условий о передаче ответчику в пользование помещения и установления платы за пользование таким помещением до вступления в силу договора краткосрочно аренды (раздел 6 Соглашения), так как на момент его заключения у истца отсутствовало право распоряжаться спорным помещением.
Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец вправе был распорядиться спорным имуществом, в том числе передать его в пользование ответчику, только после государственной регистрации права собственности - 24.05.2010.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что на момент заключения Соглашения объект был введен в эксплуатацию и истец вправе был им распоряжаться. В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством наличия права собственности на объект недвижимости является его государственная регистрация. В связи с чем независимо от ввода объекта в эксплуатацию и наличия соответствующего разрешения право собственности и право распоряжения имуществом возникает с момента государственной регистрации.
Доводы заявителя о том, что Соглашение N 79 в части условий о передаче и порядке использования имущества на правах краткосрочной аренды относятся к предварительному договору, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм права.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.
В отличие от основного договора, направленного на достижение вполне конкретного экономического результата, по предварительному договору стороны обязуются заключить впоследствии любое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на обусловленных предварительным договором условиях. При этом из числа существенных условий основного договора предварительный договор должен, во всяком случае, содержать условия о предмете и сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор. При отсутствии указания на срок основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Проанализировав условия Соглашения N 79 и приложений к нему, суд первой инстанции обоснованно установил, что они не соответствуют статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данное Соглашение не содержит намерения сторон о заключении основного договора, а определяет условия о фактической передаче имущества, о его использовании и внесении платы за это использование.
По этим же основаниям суд отклоняет довод заявителя о том, что стороны могли заключить Соглашение N 79, поскольку собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, которое не только имеется у него, но и может быть приобретено им в будущем.
Доводы заявителя о том, что ответчик фактически использовал помещения, осуществлял коммерческую деятельность и получал доходы от использования имущества истца, судебная коллегия отклоняет как не имеющие значения для дела, поскольку предметом иска является нарушение договорных отношений, а не требование о возмещении неосновательного обогащения.
На основании вышеизложенного доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 14 октября 2010 года по делу N А59-3099/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
А.С.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)