Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 39
17 июля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Бабкиной Г.Н.,
судей Жуковой Н.А., Хныкиной И.В.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хныкиной И.В.
гражданское дело по иску Х.В.Б. к закрытому акционерному обществу "..." о расторжении договора аренды,
по апелляционной жалобе ЗАО "..."
на решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29 апреля 2014 года
(судья суда Касаткина Е.В.),
установила:
Х.В.Б. обратился с иском к ЗАО "..." о расторжении договора аренды N ... от 01 марта 2006 года, заключенного между Х.В.Б. и ЗАО "...".
В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.03.2006 года между ЗАО "..." (арендодатель) и ЗАО "..." (арендатор) заключен договор аренды N ..., по условиям которого арендодатель принял на себя обязанность передать во временное владение и пользование арендатору встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном и первом этажах нежилого здания в лит. А, А1, п/А1 по адресу: г. Воронеж, ул. ..., 13.
В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01 февраля 2012 года, определен до 01 марта 2016 года.
Арендодатель выполнил свои обязательства по передаче помещений надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 03.03.2006 года. В результате последовательной смены собственников нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, арендодателем стал Х.В.Б.
20.09.2013 года в соответствии п. 2.2.1 договора аренды проведена совместная проверка порядка использования арендуемого помещения. От подписания акта осмотра представители ответчика отказались.
Проверкой выявлены значительные нарушения договорных обязательств со стороны арендатора, вследствие чего истцом направлены ответчику письма с требованием устранить выявленные нарушения.
Ответчик нарушения не устранил, несмотря на предупреждение о таком последствии нарушения договорных обязательств, как расторжение договора аренды.
Истец считает, что договор аренды подлежит расторжению в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора (л.д. 4 - 7).
Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29 апреля 2014 года исковые требования Х.В.Б. удовлетворены (166, 167 - 172).
В апелляционной жалобе ЗАО "..." ставится вопрос об отмене состоявшегося решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, а также ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела (л.д. 184 - 187).
В судебном заседании представители ЗАО "..." на основании доверенностей С.Ю.В., Р.В.Е. доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержали.
Представитель истца по доверенности В.Н.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных возражениях на нее.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки судебной коллегии не сообщил.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался положениям гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения сторон.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Часть первая ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 01 марта 2006 года между ЗАО "..." и ЗАО "..." заключен договор аренды N ..., в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном и 1-ом этажах нежилого здания в лит. А, А1, п/А1 площадью 605,7 кв. м по адресу: г. Воронеж, ул. ..., 13 для организации розничной торговли (л.д. 8 - 13).
Пунктом 6.1 договора срок его действия, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01 февраля 2012 года, определен до 01 марта 2016 года (л.д. 12, 64 - 71).
Право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переходило к различным лицам в течение действия договора.
С 27 февраля 2012 года собственником спорных помещений площадью 607,2 кв. м стал Х.В.Б. на основании договора мены (л.д. 14).
Истцом было принято решение о проверке состояния помещений на основании положений п. 2.1.2 договора аренды и направлено ответчику уведомление N 2/Т от 19.09.2013 года с предложением провести 20.09.2013 года совместную проверку порядка использования арендуемого помещения (л.д. 15).
20.09.2013 года проведена совместная проверка порядка использования арендуемого помещения и составлен акт осмотра с указанием нарушений, который представитель ответчика не подписал (л.д. 16 - 27).
В связи с выявлением нарушений договорных обязательств, заключающихся в передаче помещения N 1 в субаренду без письменного согласия арендодателя, производства перепланировки и переустройства арендуемых помещений без согласия арендатора, несоблюдении правил противопожарной безопасности в арендуемых помещений арендатором, истец 08.11.2013 года направил ответчику требование об их устранении в 10-дневный срок (л.д. 44 - 45).
Срок устранения недостатков соответствует сроку рассмотрения требований, запросов, уведомлений, предусмотренному п. 8.5 договора аренды.
В связи с неустранением нарушений 19.11.2013 года истец направил ответчику проект соглашения о расторжении договора и предупреждение, что в случае отказа от подписания соглашения до 22.11.2013 года вынужден произвести его расторжение в судебном порядке.
Верно определив характер спорных материальных правоотношений, правильно применив положения п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619 ГК РФ, проверив доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства применительно к требованиям ст. 67 ГПК РФ, районный суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора и их неустранении в разумный срок.
При этом районный суд верно исходил из того, что предоставление ответчиком имущества в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя при наличии в договоре условия о запрете на это (пункт 3.2.1 договора) является существенным нарушением условий договора аренды, не устраненным ответчиком в установленный истцом 10-дневный срок.
Факт передачи в декабре 2011 года помещения N 1 в субаренду ОАО "УБРиР" для установки банкомата и терминала без согласия арендодателя ответчиком не оспаривается.
Довод жалобы о том, что данное нарушение устранено в установленный истцом срок (до 19 ноября 2013 года) судебная коллегия находит необоснованным, опровергаемым материалам дела, в том числе актом об отсутствии в помещении N 1 терминала самообслуживания/банкомата от 27.12.2013 года, составленным ответчиком и ОАО "УБРиР" с приложением фотографиями (л.д. 59).
Ссылка ответчика на наличие соглашения с ОАО "УБРиР" о демонтаже оборудования от 30.09.2013 года не подтверждает фактического демонтирования оборудования, которое, как указано в письме отдела надзорной деятельности по Железнодорожному району г. Воронежа по результатам проведения плановых мероприятий на 01.11.2013 года находилось в тамбуре эвакуационного выхода торгового зала магазина (л.д. 32 об.).
Вывод суда о нарушении ответчиком п. 3.1.2 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора соблюдать правила пожарной безопасности, судебная коллегия находит правильным, мотивированным, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами, в том числе письмом отдела надзорной деятельности по Железнодорожному району г. Воронежа Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Воронежской области от 01.11.2013 года, в котором по результатам плановой проверки в арендуемых помещениях установлены многочисленные нарушения правил пожарной безопасности, в том числе выполнение отделки стен торгового зала магазина не из трудногорючих или негорючих материалов, отсутствие второго эвакуационного выхода из торгового зала магазина, ширина эвакуационного выхода из торгового зала магазина менее метра (л.д. 32 - 34).
Ответчиком данные нарушения не устранены, директор магазина привлечен к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности.
Довод апелляционной жалобы о том, что ЗАО "..." ни в силу договора, ни в силу закона не обязан был устранять нарушения правил пожарной безопасности, поскольку на него возложена обязанность по проведению лишь текущего ремонта, является несостоятельным.
В соответствии с требованиями Федерального закона "О пожарной безопасности" от 21.12.1994 N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители предприятий, организаций.
Таким образом, можно сделать вывод, что ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то есть таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор.
В п. 3.2 договора аренды сторонами было согласовано, что обязанность по соблюдению правил противопожарной безопасности возложена на арендатора ЗАО "...".
Довод апелляционной жалобы о том, организация второго эвакуационного выхода из торгового зала магазина, расширение эвакуационного выхода из торгового зала магазина относится к капитальному ремонту и может быть осуществлена только с письменного разрешения собственника Х.В.Б., не свидетельствует о неправильности выводов суда о нарушении ответчиком условий п. 3.2 договора, поскольку достоверных доказательств обращения к Х.В.Б. за разрешением на производство данного вида работ ответчиком в материалы дела не представлено.
Нарушение арендатором правил пожарной безопасности характеризуется возможностью возникновения и развития пожара, а также воздействия на людей и имущество опасных факторов пожара (п. 20 Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), поэтому данное нарушение является существенным.
Согласно пункта 3.2.7 договора аренды арендатор имеет право производить перепланировку, переустройство объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания с письменного согласия арендодателя.
Установив на основе оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе ответа БТИ Железнодорожного района г. Воронежа от 06.11.2013 года, выполненного по результатам обследования арендованных помещений, материалов инвентарного дела, факт осуществления ответчиком без письменного согласия арендодателя в период с 23.03.2011 года по 23.09.2013 года перепланировки и переустройства арендуемых помещений: помещения 8 и 9 по плану БТИ - в одно помещение, в бывшем помещении N 9 заложен дверной проем; помещение N 11 по плану БТИ - в два самостоятельных помещения, при этом одно из них переустроено в санитарную точку - помещение моечной; помещение 16, 17 по плану БТИ переустроены из санитарных помещений в помещения архива, районный суд пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды, предусмотренных п. 3.2.7, не устраненных по требованию арендодателя.
Достаточных и достоверных доказательств согласования с арендодателем перепланировки и переустройства, соответствия их требованиям действующего законодательства ответчиком суду не представлено.
Ссылка в жалобе на необоснованный отказ районного суда в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы и проведении выездного судебного заседания в целях подтверждения отсутствия перепланировки после 2011 года является надуманной, поскольку такие ходатайства ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись, что и было подтверждено в судебном заседании апелляционной инстанции представителем ответчика Р.В.Е.
Инвентарное дело N ... на многоквартирный дом N 13 по ул. ... г. Воронежа обозревалось в судебном заседании с согласия лиц, участвующих в деле, что отражено в протоколе судебного заседания от 29.04.2014 года (л.д. 164). Доводы жалобы в указанной части являются несостоятельными.
Поскольку установлено использование ответчиком имущества с существенным нарушением условий договора аренды, доказательств устранения нарушений в разумный срок не представлено, суд первой инстанции правомерно признал, что требование арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Доводы жалобы о том, что все нарушения являются незначительными, не повлекли причинение ущерба и не могут служить основанием для расторжения договора аренды, судебная коллегия находит необоснованными, направленным на переоценку доказательств и субъективное толкование норм материального права.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, в том числе тех, на которые указано в жалобе, судебная коллегия не усматривает.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "..." - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.07.2014 N 33-3742
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. N 33-3742
Строка N 39
17 июля 2014 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Бабкиной Г.Н.,
судей Жуковой Н.А., Хныкиной И.В.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хныкиной И.В.
гражданское дело по иску Х.В.Б. к закрытому акционерному обществу "..." о расторжении договора аренды,
по апелляционной жалобе ЗАО "..."
на решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29 апреля 2014 года
(судья суда Касаткина Е.В.),
установила:
Х.В.Б. обратился с иском к ЗАО "..." о расторжении договора аренды N ... от 01 марта 2006 года, заключенного между Х.В.Б. и ЗАО "...".
В обоснование заявленных требований истец указал, что 01.03.2006 года между ЗАО "..." (арендодатель) и ЗАО "..." (арендатор) заключен договор аренды N ..., по условиям которого арендодатель принял на себя обязанность передать во временное владение и пользование арендатору встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном и первом этажах нежилого здания в лит. А, А1, п/А1 по адресу: г. Воронеж, ул. ..., 13.
В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01 февраля 2012 года, определен до 01 марта 2016 года.
Арендодатель выполнил свои обязательства по передаче помещений надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 03.03.2006 года. В результате последовательной смены собственников нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, арендодателем стал Х.В.Б.
20.09.2013 года в соответствии п. 2.2.1 договора аренды проведена совместная проверка порядка использования арендуемого помещения. От подписания акта осмотра представители ответчика отказались.
Проверкой выявлены значительные нарушения договорных обязательств со стороны арендатора, вследствие чего истцом направлены ответчику письма с требованием устранить выявленные нарушения.
Ответчик нарушения не устранил, несмотря на предупреждение о таком последствии нарушения договорных обязательств, как расторжение договора аренды.
Истец считает, что договор аренды подлежит расторжению в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора (л.д. 4 - 7).
Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29 апреля 2014 года исковые требования Х.В.Б. удовлетворены (166, 167 - 172).
В апелляционной жалобе ЗАО "..." ставится вопрос об отмене состоявшегося решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, а также ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела (л.д. 184 - 187).
В судебном заседании представители ЗАО "..." на основании доверенностей С.Ю.В., Р.В.Е. доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержали.
Представитель истца по доверенности В.Н.В. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных возражениях на нее.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки судебной коллегии не сообщил.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался положениям гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения сторон.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Часть первая ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 01 марта 2006 года между ЗАО "..." и ЗАО "..." заключен договор аренды N ..., в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном и 1-ом этажах нежилого здания в лит. А, А1, п/А1 площадью 605,7 кв. м по адресу: г. Воронеж, ул. ..., 13 для организации розничной торговли (л.д. 8 - 13).
Пунктом 6.1 договора срок его действия, с учетом дополнительного соглашения N 1 от 01 февраля 2012 года, определен до 01 марта 2016 года (л.д. 12, 64 - 71).
Право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переходило к различным лицам в течение действия договора.
С 27 февраля 2012 года собственником спорных помещений площадью 607,2 кв. м стал Х.В.Б. на основании договора мены (л.д. 14).
Истцом было принято решение о проверке состояния помещений на основании положений п. 2.1.2 договора аренды и направлено ответчику уведомление N 2/Т от 19.09.2013 года с предложением провести 20.09.2013 года совместную проверку порядка использования арендуемого помещения (л.д. 15).
20.09.2013 года проведена совместная проверка порядка использования арендуемого помещения и составлен акт осмотра с указанием нарушений, который представитель ответчика не подписал (л.д. 16 - 27).
В связи с выявлением нарушений договорных обязательств, заключающихся в передаче помещения N 1 в субаренду без письменного согласия арендодателя, производства перепланировки и переустройства арендуемых помещений без согласия арендатора, несоблюдении правил противопожарной безопасности в арендуемых помещений арендатором, истец 08.11.2013 года направил ответчику требование об их устранении в 10-дневный срок (л.д. 44 - 45).
Срок устранения недостатков соответствует сроку рассмотрения требований, запросов, уведомлений, предусмотренному п. 8.5 договора аренды.
В связи с неустранением нарушений 19.11.2013 года истец направил ответчику проект соглашения о расторжении договора и предупреждение, что в случае отказа от подписания соглашения до 22.11.2013 года вынужден произвести его расторжение в судебном порядке.
Верно определив характер спорных материальных правоотношений, правильно применив положения п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619 ГК РФ, проверив доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства применительно к требованиям ст. 67 ГПК РФ, районный суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора и их неустранении в разумный срок.
При этом районный суд верно исходил из того, что предоставление ответчиком имущества в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя при наличии в договоре условия о запрете на это (пункт 3.2.1 договора) является существенным нарушением условий договора аренды, не устраненным ответчиком в установленный истцом 10-дневный срок.
Факт передачи в декабре 2011 года помещения N 1 в субаренду ОАО "УБРиР" для установки банкомата и терминала без согласия арендодателя ответчиком не оспаривается.
Довод жалобы о том, что данное нарушение устранено в установленный истцом срок (до 19 ноября 2013 года) судебная коллегия находит необоснованным, опровергаемым материалам дела, в том числе актом об отсутствии в помещении N 1 терминала самообслуживания/банкомата от 27.12.2013 года, составленным ответчиком и ОАО "УБРиР" с приложением фотографиями (л.д. 59).
Ссылка ответчика на наличие соглашения с ОАО "УБРиР" о демонтаже оборудования от 30.09.2013 года не подтверждает фактического демонтирования оборудования, которое, как указано в письме отдела надзорной деятельности по Железнодорожному району г. Воронежа по результатам проведения плановых мероприятий на 01.11.2013 года находилось в тамбуре эвакуационного выхода торгового зала магазина (л.д. 32 об.).
Вывод суда о нарушении ответчиком п. 3.1.2 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора соблюдать правила пожарной безопасности, судебная коллегия находит правильным, мотивированным, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами, в том числе письмом отдела надзорной деятельности по Железнодорожному району г. Воронежа Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Воронежской области от 01.11.2013 года, в котором по результатам плановой проверки в арендуемых помещениях установлены многочисленные нарушения правил пожарной безопасности, в том числе выполнение отделки стен торгового зала магазина не из трудногорючих или негорючих материалов, отсутствие второго эвакуационного выхода из торгового зала магазина, ширина эвакуационного выхода из торгового зала магазина менее метра (л.д. 32 - 34).
Ответчиком данные нарушения не устранены, директор магазина привлечен к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности.
Довод апелляционной жалобы о том, что ЗАО "..." ни в силу договора, ни в силу закона не обязан был устранять нарушения правил пожарной безопасности, поскольку на него возложена обязанность по проведению лишь текущего ремонта, является несостоятельным.
В соответствии с требованиями Федерального закона "О пожарной безопасности" от 21.12.1994 N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители предприятий, организаций.
Таким образом, можно сделать вывод, что ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, то есть таким лицом может быть как арендодатель, так и арендатор.
В п. 3.2 договора аренды сторонами было согласовано, что обязанность по соблюдению правил противопожарной безопасности возложена на арендатора ЗАО "...".
Довод апелляционной жалобы о том, организация второго эвакуационного выхода из торгового зала магазина, расширение эвакуационного выхода из торгового зала магазина относится к капитальному ремонту и может быть осуществлена только с письменного разрешения собственника Х.В.Б., не свидетельствует о неправильности выводов суда о нарушении ответчиком условий п. 3.2 договора, поскольку достоверных доказательств обращения к Х.В.Б. за разрешением на производство данного вида работ ответчиком в материалы дела не представлено.
Нарушение арендатором правил пожарной безопасности характеризуется возможностью возникновения и развития пожара, а также воздействия на людей и имущество опасных факторов пожара (п. 20 Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), поэтому данное нарушение является существенным.
Согласно пункта 3.2.7 договора аренды арендатор имеет право производить перепланировку, переустройство объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания с письменного согласия арендодателя.
Установив на основе оценки представленных в материалы дела доказательств, в том числе ответа БТИ Железнодорожного района г. Воронежа от 06.11.2013 года, выполненного по результатам обследования арендованных помещений, материалов инвентарного дела, факт осуществления ответчиком без письменного согласия арендодателя в период с 23.03.2011 года по 23.09.2013 года перепланировки и переустройства арендуемых помещений: помещения 8 и 9 по плану БТИ - в одно помещение, в бывшем помещении N 9 заложен дверной проем; помещение N 11 по плану БТИ - в два самостоятельных помещения, при этом одно из них переустроено в санитарную точку - помещение моечной; помещение 16, 17 по плану БТИ переустроены из санитарных помещений в помещения архива, районный суд пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком условий договора аренды, предусмотренных п. 3.2.7, не устраненных по требованию арендодателя.
Достаточных и достоверных доказательств согласования с арендодателем перепланировки и переустройства, соответствия их требованиям действующего законодательства ответчиком суду не представлено.
Ссылка в жалобе на необоснованный отказ районного суда в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы и проведении выездного судебного заседания в целях подтверждения отсутствия перепланировки после 2011 года является надуманной, поскольку такие ходатайства ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись, что и было подтверждено в судебном заседании апелляционной инстанции представителем ответчика Р.В.Е.
Инвентарное дело N ... на многоквартирный дом N 13 по ул. ... г. Воронежа обозревалось в судебном заседании с согласия лиц, участвующих в деле, что отражено в протоколе судебного заседания от 29.04.2014 года (л.д. 164). Доводы жалобы в указанной части являются несостоятельными.
Поскольку установлено использование ответчиком имущества с существенным нарушением условий договора аренды, доказательств устранения нарушений в разумный срок не представлено, суд первой инстанции правомерно признал, что требование арендодателя о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Доводы жалобы о том, что все нарушения являются незначительными, не повлекли причинение ущерба и не могут служить основанием для расторжения договора аренды, судебная коллегия находит необоснованными, направленным на переоценку доказательств и субъективное толкование норм материального права.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, в том числе тех, на которые указано в жалобе, судебная коллегия не усматривает.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 29 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "..." - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)