Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, ответчик обязан был оплатить истцу стоимость недвижимого имущества, однако ответчик оплату не произвел.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Федякова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Зинкиной И.В.
судей Немирова А.В., Мартышенко С.Н.
с секретарем С.А.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Х. к П. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки по апелляционной жалобе П. на решение Сальского городского суда Ростовской области от 22 октября 2014 г.
Выслушав доклад судьи Немирова А.В., судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд с иском к П. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки (третье лицо - управление Росреестра по Ростовской области).
В обоснование требований указала, что 10 декабря 2013 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 793 кв. м, кадастровый номер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 67,1 кв. м, жилой площадью 37,6 кв. м со строениями, расположенными по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. 4 заключенного договора ответчик обязан был оплатить истцу стоимость недвижимого имущества в сумме один миллион рублей. Однако ответчик указанную сумму не оплатил. По настоящий момент истец и члены ее семьи проживают в указанном доме.
В настоящий момент проведена регистрация перехода права собственности на указанные объекты в Сальском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, зарегистрировано право собственности за ответчиком.
Истец полагала указанный договор недействительным по следующим основаниям: неполучение денежных средств, обман, введение ее в заблуждение, мнимость договора, отсутствие у нее реальной цели отчуждения недвижимости, а желание в действительности получить кредит от ответчика для погашения долга сына истца перед третьими лицами.
С учетом уточнения исковых требований истец просила суд:
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком общей площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 10 декабря 2013 г. между Х. и П.
Применить последствия недействительной сделки: признать недействительным зарегистрированное право собственности П. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный у площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Восстановить право собственности Х. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный участок площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Сальского городского суда Ростовской области от 22 октября 2014 года иск удовлетворен.
Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком общей площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 10 декабря 2013 г. между Х. и П.
Суд применил последствия недействительной сделки: признал недействительным зарегистрированное право собственности П. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный у площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Восстановил право собственности Х. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный участок площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Не согласившись с постановленным решением, П. обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить и отказать в иске.
Ответчик полагал, что суд неверно применил нормы закона о недействительности сделок. Договор купли-продажи спорного домовладения оформлен в соответствии с требования закона.
Считал, что выводы суда, положенные в основу решения, противоречат фактическим обстоятельствам дела и доказательствам. Покупная цена за дом и земельный участок была им оплачена продавцу. По делу не имеется доказательств об обмане, заблуждении истца. Кроме этого, судом дана неверная оценка показаниям свидетелей, допрошенных в судебном заседании, не приняты во внимание показания свидетелей (ФИО)6, (ФИО)7.
В своих возражениях на апелляционную жалобу представитель Х., М., просил оставить жалобу без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции стороны, их представители поддержали позиции по спору.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 1, 10, 166, 167, 168, 178, 420, 424, 551, 554, 556 ГК РФ и исходил из того, что фактически основанием заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по существу являлось погашение образовавшегося долга сына истца, волеизъявление на заключение договора не соответствовало действительной воле истца; она была лишена возможности действовать в своем интересе под влиянием обмана, заблуждения, повлекших неблагоприятные последствия в виде передачи спорного имущества в собственность ответчика.
Суд указал на то, что П. нельзя признать добросовестными приобретателями, поскольку сделка была заключена в счет погашения долга сына истца.
Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Настоящее решение суда первой инстанции указанным требованиям не соответствует. Решение суда подлежит отмене в силу ст. 330 ч. 1 п. п. 1 - 4 ГПК РФ, а иск - отклонению по следующим основаниям.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из пункта 1 статьи 551 Кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Утверждения истца о мнимости договора купли-продажи и об отсутствии правовых последствий, намерения и воли на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей, противоречат фактам подписания сделки сторонами, регистрации права покупателя по сделке на жилой дом и земельный участок по совместному письменному обращению сторон договора в управление Росреестра, нотариальному согласию супруга истца от 10.12.2013 г. на отчуждение предметов сделки, а также последующему добровольному снятию продавца с регистрационного учета из дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Х. не было представлено суду доказательств введения ответчиком в существенное заблуждение истца относительно заключаемой сделки купли-продажи. Заблуждение истца относительно природы сделки, либо иных существенных обстоятельств, указанных в ст. 178 ГК РФ, не имело места. Истец указывала, что, совершая сделку, знала о долговых обязательствах ее сына. Неправильное представление стороны договора о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Ссылки истца на обман при совершении сделки соответствующими доказательствами не подтверждены. Доводы истца о том, что целью сделки в действительности являлось якобы оформление П. кредита для передачи денег истцу и последующего расчета истца с банком, также бездоказательны.
Утверждения истца о неполучении по сделке покупной цены в сумме один миллион рублей противоречат содержанию п. 4 письменного договора сторон от 10.12.2013 г. В соответствии с требованиями ст. 162 ч. 2 ГК РФ, ст. 60 ГПК РФ, допустимых доказательств своим утверждениям истец не представила. Показаниями свидетелей в силу закона не могут подтверждаться факт заключения и условия письменной сделки. Из аудиозаписи и стенограммы телефонных переговоров ответчика с гр. (ФИО)9 не следует, что ответчик не платил покупной цены за приобретенный им жилой дом и земельный участок; напротив, ответчик утверждал об исполнении им данной обязанности покупателя.
Несоответствие площади жилого дома, указанного в договоре от 10.12.2013 г., данным о регистрации права ответчика в свидетельстве о праве собственности от 17.04.2014 г., само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска, т.к. регистрационные записи из ЕГРП в данном случае могут быть предметом судебного исследования лишь при применении реституции при удовлетворении основного требования - недействительности сделки. По данному спору оснований для выводов о недействительности оспариваемого договора купли-продажи и о применении последствий недействительности этой сделки по доводам, поддержанным истцовой стороной в суде, не имеется. Х. не заявляла суду о несоответствии предметов сделки, указанных в договоре от 10.12.2013 г., реально существовавшим к указанной дате объектам недвижимости по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, как не заявляла и требований о признании договора не заключенным. Из дела следует, что Х. в силу договора от 15.11.2000 г. принадлежало право собственности на жилой дом площадью именно 67,1 кв. м (л.д. 85). Право собственности на дом этой же площадью было приобретено П. у Х. по договору от 10.12.2013 г.
Наличие на спорном земельном участке иного жилого дома площадью 60,1 кв. м и его принадлежность не имеют значения для дела по заявленным требованиям, т.к. предметом оспариваемой сделки такой дом не являлся.
Указанные обстоятельства и требования материального закона были оставлены без внимания или неверно интерпретированы судом, что привело к постановке незаконного и необоснованного решения.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сальского городского суда Ростовской области от 22 октября 2014 года отменить. Принять новое решение. Отказать Х. в удовлетворении иска к П. о признании недействительным договора от 10 декабря 2013 года купли-продажи земельного участка площадью 793 кв. м и жилого дома площадью 67,1 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и о применении последствий недействительности данной сделки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1384/2015
Требование: О признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, ответчик обязан был оплатить истцу стоимость недвижимого имущества, однако ответчик оплату не произвел.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2015 г. по делу N 33-1384/2015
Судья: Федякова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Зинкиной И.В.
судей Немирова А.В., Мартышенко С.Н.
с секретарем С.А.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Х. к П. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки по апелляционной жалобе П. на решение Сальского городского суда Ростовской области от 22 октября 2014 г.
Выслушав доклад судьи Немирова А.В., судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд с иском к П. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки (третье лицо - управление Росреестра по Ростовской области).
В обоснование требований указала, что 10 декабря 2013 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 793 кв. м, кадастровый номер ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 67,1 кв. м, жилой площадью 37,6 кв. м со строениями, расположенными по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. 4 заключенного договора ответчик обязан был оплатить истцу стоимость недвижимого имущества в сумме один миллион рублей. Однако ответчик указанную сумму не оплатил. По настоящий момент истец и члены ее семьи проживают в указанном доме.
В настоящий момент проведена регистрация перехода права собственности на указанные объекты в Сальском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, зарегистрировано право собственности за ответчиком.
Истец полагала указанный договор недействительным по следующим основаниям: неполучение денежных средств, обман, введение ее в заблуждение, мнимость договора, отсутствие у нее реальной цели отчуждения недвижимости, а желание в действительности получить кредит от ответчика для погашения долга сына истца перед третьими лицами.
С учетом уточнения исковых требований истец просила суд:
Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком общей площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 10 декабря 2013 г. между Х. и П.
Применить последствия недействительной сделки: признать недействительным зарегистрированное право собственности П. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный у площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Восстановить право собственности Х. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный участок площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Сальского городского суда Ростовской области от 22 октября 2014 года иск удовлетворен.
Суд признал недействительным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком общей площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенного 10 декабря 2013 г. между Х. и П.
Суд применил последствия недействительной сделки: признал недействительным зарегистрированное право собственности П. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный у площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Восстановил право собственности Х. на жилой дом общей площадью 81,4 кв. м, жилой дом площадь 60,1 кв. м и земельный участок площадью 793 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Не согласившись с постановленным решением, П. обратился с апелляционной жалобой, просил решение отменить и отказать в иске.
Ответчик полагал, что суд неверно применил нормы закона о недействительности сделок. Договор купли-продажи спорного домовладения оформлен в соответствии с требования закона.
Считал, что выводы суда, положенные в основу решения, противоречат фактическим обстоятельствам дела и доказательствам. Покупная цена за дом и земельный участок была им оплачена продавцу. По делу не имеется доказательств об обмане, заблуждении истца. Кроме этого, судом дана неверная оценка показаниям свидетелей, допрошенных в судебном заседании, не приняты во внимание показания свидетелей (ФИО)6, (ФИО)7.
В своих возражениях на апелляционную жалобу представитель Х., М., просил оставить жалобу без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции стороны, их представители поддержали позиции по спору.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 1, 10, 166, 167, 168, 178, 420, 424, 551, 554, 556 ГК РФ и исходил из того, что фактически основанием заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком по существу являлось погашение образовавшегося долга сына истца, волеизъявление на заключение договора не соответствовало действительной воле истца; она была лишена возможности действовать в своем интересе под влиянием обмана, заблуждения, повлекших неблагоприятные последствия в виде передачи спорного имущества в собственность ответчика.
Суд указал на то, что П. нельзя признать добросовестными приобретателями, поскольку сделка была заключена в счет погашения долга сына истца.
Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Настоящее решение суда первой инстанции указанным требованиям не соответствует. Решение суда подлежит отмене в силу ст. 330 ч. 1 п. п. 1 - 4 ГПК РФ, а иск - отклонению по следующим основаниям.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из пункта 1 статьи 551 Кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Утверждения истца о мнимости договора купли-продажи и об отсутствии правовых последствий, намерения и воли на возникновение, прекращение гражданских прав и обязанностей, противоречат фактам подписания сделки сторонами, регистрации права покупателя по сделке на жилой дом и земельный участок по совместному письменному обращению сторон договора в управление Росреестра, нотариальному согласию супруга истца от 10.12.2013 г. на отчуждение предметов сделки, а также последующему добровольному снятию продавца с регистрационного учета из дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Х. не было представлено суду доказательств введения ответчиком в существенное заблуждение истца относительно заключаемой сделки купли-продажи. Заблуждение истца относительно природы сделки, либо иных существенных обстоятельств, указанных в ст. 178 ГК РФ, не имело места. Истец указывала, что, совершая сделку, знала о долговых обязательствах ее сына. Неправильное представление стороны договора о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Ссылки истца на обман при совершении сделки соответствующими доказательствами не подтверждены. Доводы истца о том, что целью сделки в действительности являлось якобы оформление П. кредита для передачи денег истцу и последующего расчета истца с банком, также бездоказательны.
Утверждения истца о неполучении по сделке покупной цены в сумме один миллион рублей противоречат содержанию п. 4 письменного договора сторон от 10.12.2013 г. В соответствии с требованиями ст. 162 ч. 2 ГК РФ, ст. 60 ГПК РФ, допустимых доказательств своим утверждениям истец не представила. Показаниями свидетелей в силу закона не могут подтверждаться факт заключения и условия письменной сделки. Из аудиозаписи и стенограммы телефонных переговоров ответчика с гр. (ФИО)9 не следует, что ответчик не платил покупной цены за приобретенный им жилой дом и земельный участок; напротив, ответчик утверждал об исполнении им данной обязанности покупателя.
Несоответствие площади жилого дома, указанного в договоре от 10.12.2013 г., данным о регистрации права ответчика в свидетельстве о праве собственности от 17.04.2014 г., само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска, т.к. регистрационные записи из ЕГРП в данном случае могут быть предметом судебного исследования лишь при применении реституции при удовлетворении основного требования - недействительности сделки. По данному спору оснований для выводов о недействительности оспариваемого договора купли-продажи и о применении последствий недействительности этой сделки по доводам, поддержанным истцовой стороной в суде, не имеется. Х. не заявляла суду о несоответствии предметов сделки, указанных в договоре от 10.12.2013 г., реально существовавшим к указанной дате объектам недвижимости по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, как не заявляла и требований о признании договора не заключенным. Из дела следует, что Х. в силу договора от 15.11.2000 г. принадлежало право собственности на жилой дом площадью именно 67,1 кв. м (л.д. 85). Право собственности на дом этой же площадью было приобретено П. у Х. по договору от 10.12.2013 г.
Наличие на спорном земельном участке иного жилого дома площадью 60,1 кв. м и его принадлежность не имеют значения для дела по заявленным требованиям, т.к. предметом оспариваемой сделки такой дом не являлся.
Указанные обстоятельства и требования материального закона были оставлены без внимания или неверно интерпретированы судом, что привело к постановке незаконного и необоснованного решения.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сальского городского суда Ростовской области от 22 октября 2014 года отменить. Принять новое решение. Отказать Х. в удовлетворении иска к П. о признании недействительным договора от 10 декабря 2013 года купли-продажи земельного участка площадью 793 кв. м и жилого дома площадью 67,1 кв. м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и о применении последствий недействительности данной сделки.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)