Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СТОМАМЕД" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 по делу N А40-217771/14, принятое судьей Михайловой Л.В., по иску ООО "СТОМАМЕД" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Девятов П.А. (доверенность от 06.02.2015),
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "СТОМАМЕД" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 229,1 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Яблочкова, дом 16, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора, устанавливающих цену объекта 23 887 000 рублей и размер ежемесячных платежей 663 527 рублей 77 копеек (с учетом уточнения исковых требований), в редакции истца, и о возложении на Департамент обязанности заключить договор на указанных условиях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 принят отказ истца от требования обязать Департамент заключить договор купли-продажи, производство по делу в данной части прекращено; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции сослался на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что истец в тридцатидневный срок не подписал направленный ему ответчиком проект договора купли-продажи, не обратился в суд с требованием об оспаривании величины рыночной стоимости объекта, тем самым в установленный законом 30-дневный срок не реализовал свое преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с чем утратил данное преимущественное право.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы указал на то, что истец действовал в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ. Считает, что суд первой инстанции не применил при разрешении спора подлежащие применению пункт 2 статьи 445 ГК РФ и часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, занимает помещение, принадлежащее городу Москве, общей площадью 229,1 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, улица Яблочкова, дом 16, на основании договора аренды недвижимого имущества от 07.06.2010 N 03-00136/10, задолженности по арендной плате не имеет, и обладает правом преимущественного выкупа указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
28.05.2014 ответчиком принято заявление истца о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства.
Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Письмом от 08.10.2014 N 33-5-15996/14/1 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости, в пункте 3.1 которого указана цена объекта 33 192 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2014 N 743Г/3, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 12.09.2014 N 1695/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
28.10.2014 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости, в котором указал цену объекта 22 950 780 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.10.2014 N Н-960/14, выполненным ООО "Инвестиционная оценка".
Согласно письму от 17.11.2014 N 35-5-15996/14-(0)-1, представленному в материалы дела, Департамент сообщил истцу о несогласии с предложенной им ценой объекта и уведомил последнего о принятии решения об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (дата подачи иска - 25.12.2014 согласно штампу канцелярии суда).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в тридцатидневный срок истец не подписал предложенный ему ответчиком проект договора купли-продажи, требование об оспаривании стоимости выкупаемого имущества не заявил, для приостановления процедуры заключения договора купли-продажи такое требование могло быть заявлено истцом до 08.11.2014.
При этом судом не принято во внимание следующее.
Пункт 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающий условия утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендованного имущества, содержит исключение, при наличии которого тридцатидневный срок, в течение которого не подписание субъектом малого или среднего предпринимательства направленного ему проекта договора купли-продажи влечет утрату преимущественного права на выкуп, не применяется: приостановление течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 названного Закона.
Согласно части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.
Пункт 2 статьи 445 Кодекса не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, с указанием на наличие протокола разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.
Направленный истцом протокол разногласий содержит прямое указание на несогласие с условиями договора о цене, являющейся существенным условием такого договора в силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, протоколом разногласий от 28.10.2014 истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора. При этом установленный законом 30-дневный срок истцом не пропущен.
Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем, ответчик, получив протокол разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке (как это установлено Кодексом и Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ), заявил об отказе от заключения договора.
Вывод суда первой инстанции о наличии у истца права на обращение в суд только в течение 30 дней от даты получения от ответчика проекта договора (до 08.11.2014) не основан на действующем законодательстве.
Изложенное свидетельствует о неприменении судом части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежащей применению при разрешении спора, что в соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Поскольку в письме от 17.11.2014 ответчик заявил об отказе от заключения договора с истцом, заключение которого при определенных законом условиях является обязательным для ответчика, истец правомерно заявил о понуждении ответчика к заключению такого договора и об урегулировании разногласий по условиям договора. Определение в судебном порядке цены выкупаемого объекта как условия подлежащего заключению договора является одной из составляющих заявленного требования, поэтому заявление отдельного самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки было бы необоснованным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2015 N 09АП-40464/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-217771/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2015 г. N 09АП-40464/2015-ГК
Дело N А40-217771/14
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СТОМАМЕД" на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 по делу N А40-217771/14, принятое судьей Михайловой Л.В., по иску ООО "СТОМАМЕД" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Девятов П.А. (доверенность от 06.02.2015),
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "СТОМАМЕД" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 229,1 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица Яблочкова, дом 16, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора, устанавливающих цену объекта 23 887 000 рублей и размер ежемесячных платежей 663 527 рублей 77 копеек (с учетом уточнения исковых требований), в редакции истца, и о возложении на Департамент обязанности заключить договор на указанных условиях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 принят отказ истца от требования обязать Департамент заключить договор купли-продажи, производство по делу в данной части прекращено; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд первой инстанции сослался на статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что истец в тридцатидневный срок не подписал направленный ему ответчиком проект договора купли-продажи, не обратился в суд с требованием об оспаривании величины рыночной стоимости объекта, тем самым в установленный законом 30-дневный срок не реализовал свое преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с чем утратил данное преимущественное право.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы указал на то, что истец действовал в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ. Считает, что суд первой инстанции не применил при разрешении спора подлежащие применению пункт 2 статьи 445 ГК РФ и часть 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2015 подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, занимает помещение, принадлежащее городу Москве, общей площадью 229,1 кв. м, расположенное по адресу: город Москва, улица Яблочкова, дом 16, на основании договора аренды недвижимого имущества от 07.06.2010 N 03-00136/10, задолженности по арендной плате не имеет, и обладает правом преимущественного выкупа указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
28.05.2014 ответчиком принято заявление истца о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства.
Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Письмом от 08.10.2014 N 33-5-15996/14/1 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости, в пункте 3.1 которого указана цена объекта 33 192 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2014 N 743Г/3, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 12.09.2014 N 1695/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
28.10.2014 истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости, в котором указал цену объекта 22 950 780 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.10.2014 N Н-960/14, выполненным ООО "Инвестиционная оценка".
Согласно письму от 17.11.2014 N 35-5-15996/14-(0)-1, представленному в материалы дела, Департамент сообщил истцу о несогласии с предложенной им ценой объекта и уведомил последнего о принятии решения об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (дата подачи иска - 25.12.2014 согласно штампу канцелярии суда).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в тридцатидневный срок истец не подписал предложенный ему ответчиком проект договора купли-продажи, требование об оспаривании стоимости выкупаемого имущества не заявил, для приостановления процедуры заключения договора купли-продажи такое требование могло быть заявлено истцом до 08.11.2014.
При этом судом не принято во внимание следующее.
Пункт 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающий условия утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендованного имущества, содержит исключение, при наличии которого тридцатидневный срок, в течение которого не подписание субъектом малого или среднего предпринимательства направленного ему проекта договора купли-продажи влечет утрату преимущественного права на выкуп, не применяется: приостановление течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 названного Закона.
Согласно части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.
Пункт 2 статьи 445 Кодекса не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, с указанием на наличие протокола разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.
Направленный истцом протокол разногласий содержит прямое указание на несогласие с условиями договора о цене, являющейся существенным условием такого договора в силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, протоколом разногласий от 28.10.2014 истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора. При этом установленный законом 30-дневный срок истцом не пропущен.
Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем, ответчик, получив протокол разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке (как это установлено Кодексом и Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ), заявил об отказе от заключения договора.
Вывод суда первой инстанции о наличии у истца права на обращение в суд только в течение 30 дней от даты получения от ответчика проекта договора (до 08.11.2014) не основан на действующем законодательстве.
Изложенное свидетельствует о неприменении судом части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежащей применению при разрешении спора, что в соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Поскольку в письме от 17.11.2014 ответчик заявил об отказе от заключения договора с истцом, заключение которого при определенных законом условиях является обязательным для ответчика, истец правомерно заявил о понуждении ответчика к заключению такого договора и об урегулировании разногласий по условиям договора. Определение в судебном порядке цены выкупаемого объекта как условия подлежащего заключению договора является одной из составляющих заявленного требования, поэтому заявление отдельного самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки было бы необоснованным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)