Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: представителя Гамецкой Ю.М. по доверенности от 18.11.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КС Ритейл"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20 октября 2014 года по делу N А53-8206/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "КС Ритейл"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Камбулову Вадиму Николаевичу
о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
первоначально общество с ограниченной ответственностью "КС Ритейл" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Камбулову Вадиму Николаевичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности в сумме 31 801 руб. 42 коп., неустойки в размере 699 руб. 98 коп., о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 03.045.2012 N 16-12, об обязании освободить встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, МКР Заводской, ул. Луначарского, 6, помещение N 1, а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины нотариусу в сумме 9000 руб.
В последующем истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменял заявленные требования, в результате чего, просил взыскать с общества 1 129 руб. 69 коп. неустойки, 11 250 руб. судебных расходов, понесенных за совершение нотариальных действий, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 03.045.2012 N 16-12, об обязании освободить встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, МКР Заводской, ул. Луначарского, 6, помещение N 1.
Исковые требования мотивированы следующим. Обществом по итогам аукциона было приобретено нежилое встроенное помещение общей площадью 250,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Каменск-Шахтинск, ул. Луначарского, 6, которое обременено договором аренды N 16-12 от 03.04.2012 в пользу ИП Камбулова В.Н. В связи со сменой собственника истец направлял в адрес ответчика дополнительные соглашения к договору об изменении размера аренды, однако последним экземпляры соглашений получены не были. Поскольку ответчиком нарушались условия договора аренды, истец направил в адрес предпринимателя письмо о расторжении договора, которое также не было получено арендатором.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2014 производство по делу в части взыскания основного долга прекращено в связи с отказом истца от данных требований; с предпринимателя в пользу общества взыскано 1 129 руб. 69 коп. неустойки, 11 250 руб. расходов, понесенных за совершение нотариальных действий. Исковое заявление в части требования о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, в частности он не предложил ответчику устранить все допущенные нарушения договора. Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по своевременному внесению арендных платежей, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению. Также ответчик признал иск в части взыскания расходов на оплату услуг нотариуса в сумме 11 250 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "КС Ритейл" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчиком не заключались договоры на предоставление коммунальных ресурсов в спорное помещение;
- - спорное помещение сдается предпринимателем в субаренду третьему лицу без согласия истца;
- - истец представил в материалы дела доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Ответчик, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанного лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "КС Ритейл" заключило с Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области договор купли-продажи муниципального имущества от 15.01.2013 N 546 (по итогам аукциона).
Обществом было приобретено нежилое встроенное помещение общей площадью 250,6 кв. м, расположенное на 1 этаже и в подвале (88,2 кв. м) по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Луначарского, дом 6. В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи N 546 встроенное помещение обременено договором аренды N 16-12 от 03 апреля 2012 года в пользу ИП Камбулова В.Н. Срок действия договора аренды с 03.04.2012 года по 02.04.2017 года.
Право собственности общества на нежилое встроенное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ N 575366 от 18.02.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В связи с переменой собственника арендованного встроенного помещения 28.02.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление о смене собственника встроенного помещения и дополнительное соглашение N 1 от 18.02.2013 о внесении изменений в действующий договор аренды, нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 N 16-12.
В тексте дополнительного соглашения истец отразил сведения как по арендодателю, так и об изменении размера арендной платы с указанием реквизитов арендодателя для перечисления платежей. Истец также просил арендатора предоставить имеющиеся у него копии договоров, заключенных с третьими лицами в отношении арендуемого помещения (субаренда), и договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Ответчику предлагалось в срок до 10 марта 2013 года подписать 3 экземпляра дополнительного соглашения и передать их истцу для осуществления регистрации в соответствии с действующим законодательством.
Документы в адрес ответчика были направлены с приложением описи заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако документы вернулись истцу с отметкой почты "по адресу не проживает". Впоследствии истец неоднократно направлял в адрес ответчика и дополнительное соглашение, и счета на оплату и акты, но документы возвращались с отметкой почты "не проживает" либо "истек срок хранения".
На момент подачи иска о расторжении договора аренды дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений так и не было подписано со стороны ответчика.
В соответствии с действующим договором аренды (пункт 2.2) ответчик должен был вносить арендную плату ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, не позднее 10 числа следующего месяца. В направленном в адрес ответчика дополнительном соглашении N 1 от 18.02.2013 было отражено, что размер арендной платы в год составляет 381 617 руб., а размер ежемесячной арендной платы составляет 31 801 руб. 41 коп. На расчетный счет истца арендные платежи не поступали.
В марте 2013 года истец получил письмо от нотариуса в г. Каменск-Шахтинский о внесении ответчиком на депозит нотариуса суммы в размере 12 493 руб. 42 коп. для выдачи истцу в счет уплаты по договору аренды N 16-12 от 03.04.2012. Такие письма поступали в адрес истца от нотариуса в течение 2013 года и одно письмо в феврале 2014 года. Суммы вносились на депозит нотариуса, без указания за какой период уплачивается арендная плата.
20 марта 2014 года с депозита нотариуса на расчетный счет истца поступила сумма в размере 362 309 руб. 04 коп.
За услуги нотариуса по перечислению платежей ответчика с депозитного счета на расчетный счет общества последним была уплачена пошлина в общей сумме 11 250 руб., что подтверждается соответствующей справкой нотариуса, представленной в материалы дела.
Согласно позиции истца, в нарушение взятых на себя обязательств по договору аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 N 16-12 ответчик:
- - сдает арендуемое встроенное помещение третьему лицу, не получив на это согласие арендодателя - истца (подпункт "д" пункта 3.1.1);
- - не производит в установленный срок сверку расчетов с арендодателем (пункт 4.2.3);
- - не заключил договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление), которыми пользуется в арендуемом помещении (пункт 4.2.13);
- - не заключил договор с управляющей компанией и не производит оплату по оказанию услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и ремонту мест общего имущества (пункт 4.2.14), арендованное встроенное нежилое помещение находится в многоквартирном жилом доме;
- - не оплачивает арендную плату за используемый земельный участок (пункт 4.2.12).
Арендодатель согласно условиям договора аренды (пункт 3.1) имеет право досрочно расторгнуть договор без возмещения арендатору понесенных затрат и упущенной выгоды в случаях:
- - передачи арендатором объекта аренды или его части третьему лицу без письменного согласия арендодателя;
- - при отказе от подписания арендатором дополнительного соглашения.
13 января 2014 года в адрес ответчика было направлено письмо о расторжении договора аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 N 16-12 с приложением других документов.
Письмо возвращено в адрес истца без вручения ответчику с отметкой почты "истек срок хранения".
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.
Как правильно указал суд первой инстанции, в уведомлении от 13.01.2014, которое содержит указание на одностороннее расторжение договора с 10.02.2014, не содержится предложение истца ответчику устранить нарушения договора, которые могут являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. Иных доказательств обращения к предпринимателю с требованием устранить нарушения исполнения спорного договора общество не представило, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные требования в указанной части без рассмотрения.
Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для удовлетворения иска в части освобождения спорного помещения отсутствуют.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Обязанность своевременно вносить арендную плату предусмотрена условиями договора и нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).
Поскольку истец отказался от иска в части взыскания основного долга, суд первой инстанции прекратил производство по делу в названной части.
Также истец просил взыскать неустойку в сумме 1 129 руб. 69 коп.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
О снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлял.
В указанной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, сторонами не оспаривается.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик признал иск в части взыскания с него 11 250 руб. расходов истца, понесенных за совершение нотариальных действий нотариусом г. Каменск-Шахтинский (за оплату истцом услуг нотариуса по перечислению денежных средств с депозита нотариуса на расчетный счет истца). В указанной части законность и обоснованность решение суда сторонами не оспаривается.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 октября 2014 года по делу N А53-8206/2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2015 N 15АП-21702/2014 ПО ДЕЛУ N А53-8206/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2015 г. N 15АП-21702/2014
Дело N А53-8206/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: представителя Гамецкой Ю.М. по доверенности от 18.11.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КС Ритейл"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20 октября 2014 года по делу N А53-8206/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "КС Ритейл"
к ответчику индивидуальному предпринимателю Камбулову Вадиму Николаевичу
о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
первоначально общество с ограниченной ответственностью "КС Ритейл" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Камбулову Вадиму Николаевичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности в сумме 31 801 руб. 42 коп., неустойки в размере 699 руб. 98 коп., о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 03.045.2012 N 16-12, об обязании освободить встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, МКР Заводской, ул. Луначарского, 6, помещение N 1, а также о взыскании расходов по уплате государственной пошлины нотариусу в сумме 9000 руб.
В последующем истец неоднократно в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменял заявленные требования, в результате чего, просил взыскать с общества 1 129 руб. 69 коп. неустойки, 11 250 руб. судебных расходов, понесенных за совершение нотариальных действий, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 03.045.2012 N 16-12, об обязании освободить встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский, МКР Заводской, ул. Луначарского, 6, помещение N 1.
Исковые требования мотивированы следующим. Обществом по итогам аукциона было приобретено нежилое встроенное помещение общей площадью 250,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Каменск-Шахтинск, ул. Луначарского, 6, которое обременено договором аренды N 16-12 от 03.04.2012 в пользу ИП Камбулова В.Н. В связи со сменой собственника истец направлял в адрес ответчика дополнительные соглашения к договору об изменении размера аренды, однако последним экземпляры соглашений получены не были. Поскольку ответчиком нарушались условия договора аренды, истец направил в адрес предпринимателя письмо о расторжении договора, которое также не было получено арендатором.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2014 производство по делу в части взыскания основного долга прекращено в связи с отказом истца от данных требований; с предпринимателя в пользу общества взыскано 1 129 руб. 69 коп. неустойки, 11 250 руб. расходов, понесенных за совершение нотариальных действий. Исковое заявление в части требования о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора, в частности он не предложил ответчику устранить все допущенные нарушения договора. Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по своевременному внесению арендных платежей, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению. Также ответчик признал иск в части взыскания расходов на оплату услуг нотариуса в сумме 11 250 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "КС Ритейл" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчиком не заключались договоры на предоставление коммунальных ресурсов в спорное помещение;
- - спорное помещение сдается предпринимателем в субаренду третьему лицу без согласия истца;
- - истец представил в материалы дела доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Ответчик, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении указанного лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "КС Ритейл" заключило с Комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области договор купли-продажи муниципального имущества от 15.01.2013 N 546 (по итогам аукциона).
Обществом было приобретено нежилое встроенное помещение общей площадью 250,6 кв. м, расположенное на 1 этаже и в подвале (88,2 кв. м) по адресу: г. Каменск-Шахтинский, ул. Луначарского, дом 6. В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи N 546 встроенное помещение обременено договором аренды N 16-12 от 03 апреля 2012 года в пользу ИП Камбулова В.Н. Срок действия договора аренды с 03.04.2012 года по 02.04.2017 года.
Право собственности общества на нежилое встроенное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЗ N 575366 от 18.02.2013, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В связи с переменой собственника арендованного встроенного помещения 28.02.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление о смене собственника встроенного помещения и дополнительное соглашение N 1 от 18.02.2013 о внесении изменений в действующий договор аренды, нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 N 16-12.
В тексте дополнительного соглашения истец отразил сведения как по арендодателю, так и об изменении размера арендной платы с указанием реквизитов арендодателя для перечисления платежей. Истец также просил арендатора предоставить имеющиеся у него копии договоров, заключенных с третьими лицами в отношении арендуемого помещения (субаренда), и договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Ответчику предлагалось в срок до 10 марта 2013 года подписать 3 экземпляра дополнительного соглашения и передать их истцу для осуществления регистрации в соответствии с действующим законодательством.
Документы в адрес ответчика были направлены с приложением описи заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако документы вернулись истцу с отметкой почты "по адресу не проживает". Впоследствии истец неоднократно направлял в адрес ответчика и дополнительное соглашение, и счета на оплату и акты, но документы возвращались с отметкой почты "не проживает" либо "истек срок хранения".
На момент подачи иска о расторжении договора аренды дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений так и не было подписано со стороны ответчика.
В соответствии с действующим договором аренды (пункт 2.2) ответчик должен был вносить арендную плату ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы, не позднее 10 числа следующего месяца. В направленном в адрес ответчика дополнительном соглашении N 1 от 18.02.2013 было отражено, что размер арендной платы в год составляет 381 617 руб., а размер ежемесячной арендной платы составляет 31 801 руб. 41 коп. На расчетный счет истца арендные платежи не поступали.
В марте 2013 года истец получил письмо от нотариуса в г. Каменск-Шахтинский о внесении ответчиком на депозит нотариуса суммы в размере 12 493 руб. 42 коп. для выдачи истцу в счет уплаты по договору аренды N 16-12 от 03.04.2012. Такие письма поступали в адрес истца от нотариуса в течение 2013 года и одно письмо в феврале 2014 года. Суммы вносились на депозит нотариуса, без указания за какой период уплачивается арендная плата.
20 марта 2014 года с депозита нотариуса на расчетный счет истца поступила сумма в размере 362 309 руб. 04 коп.
За услуги нотариуса по перечислению платежей ответчика с депозитного счета на расчетный счет общества последним была уплачена пошлина в общей сумме 11 250 руб., что подтверждается соответствующей справкой нотариуса, представленной в материалы дела.
Согласно позиции истца, в нарушение взятых на себя обязательств по договору аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 N 16-12 ответчик:
- - сдает арендуемое встроенное помещение третьему лицу, не получив на это согласие арендодателя - истца (подпункт "д" пункта 3.1.1);
- - не производит в установленный срок сверку расчетов с арендодателем (пункт 4.2.3);
- - не заключил договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление), которыми пользуется в арендуемом помещении (пункт 4.2.13);
- - не заключил договор с управляющей компанией и не производит оплату по оказанию услуг и выполнению работ по управлению, содержанию и ремонту мест общего имущества (пункт 4.2.14), арендованное встроенное нежилое помещение находится в многоквартирном жилом доме;
- - не оплачивает арендную плату за используемый земельный участок (пункт 4.2.12).
Арендодатель согласно условиям договора аренды (пункт 3.1) имеет право досрочно расторгнуть договор без возмещения арендатору понесенных затрат и упущенной выгоды в случаях:
- - передачи арендатором объекта аренды или его части третьему лицу без письменного согласия арендодателя;
- - при отказе от подписания арендатором дополнительного соглашения.
13 января 2014 года в адрес ответчика было направлено письмо о расторжении договора аренды нежилых помещений (зданий, строений) муниципальной собственности от 03.04.2012 N 16-12 с приложением других документов.
Письмо возвращено в адрес истца без вручения ответчику с отметкой почты "истек срок хранения".
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.
Как правильно указал суд первой инстанции, в уведомлении от 13.01.2014, которое содержит указание на одностороннее расторжение договора с 10.02.2014, не содержится предложение истца ответчику устранить нарушения договора, которые могут являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. Иных доказательств обращения к предпринимателю с требованием устранить нарушения исполнения спорного договора общество не представило, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно оставил заявленные требования в указанной части без рассмотрения.
Поскольку договор аренды не расторгнут, основания для удовлетворения иска в части освобождения спорного помещения отсутствуют.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
Обязанность своевременно вносить арендную плату предусмотрена условиями договора и нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).
Поскольку истец отказался от иска в части взыскания основного долга, суд первой инстанции прекратил производство по делу в названной части.
Также истец просил взыскать неустойку в сумме 1 129 руб. 69 коп.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.
Расчет неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
О снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявлял.
В указанной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, сторонами не оспаривается.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик признал иск в части взыскания с него 11 250 руб. расходов истца, понесенных за совершение нотариальных действий нотариусом г. Каменск-Шахтинский (за оплату истцом услуг нотариуса по перечислению денежных средств с депозита нотариуса на расчетный счет истца). В указанной части законность и обоснованность решение суда сторонами не оспаривается.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 октября 2014 года по делу N А53-8206/2014 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)