Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2007 года.
В полном объеме постановление изготовлено 22 августа 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Серебряковой Е.А., судей Липкинд Е.Я. и Каплина С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яновой Т.С., с участием:
от истца: представитель Бородачева И.С., доверенность б/н от 02.04.2007 года,
от ответчика: представитель Михайлова С.В., доверенность б/н от 17.04.2007 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Витамин М", г. Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 июня 2007 года по делу N А 55-3643/2007 (судья Каленникова О.Н.) по иску ООО "Эдельвейс-Ко", г. Самара к ООО "Витамин М", г. Самара о расторжении договора и взыскании 402 067 руб. 12 коп.,
установил:
ООО "Эдельвейс-Ко" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с ООО "Витамин М" 402 067 рублей 12 коп. задолженности по арендной плате -202 041 рубль 12 коп., пени 8 393 руб., штраф - 191 733 рубля, в связи с нарушением договорных обязательств; расторжение договора аренды нежилого помещения от 31 мая 2005 года N 004453А и обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, пр.Металлургов, 8, общей площадью 512,2 кв. м (подвал комнаты NN 1-5, 21, 27-29, 40-44, 62; первый этаж комнаты NN 1-10, 13-30, 15, 65).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2007 года с ООО "Витамин" взыскано 199 211 рублей 12 коп., в том числе 191 733 рубля 12 коп. долг по арендной плате, 7 477,88 рублей - пени. Договор аренды нежилого помещения от 31 мая 2005 года N 004453А расторгнут. ООО "Витамин М" обязан освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 8, общей площадью 512,2 кв. м (подвал комнаты NN 1-5,21,27-29,40-44,62; первый этаж комнаты NN 1-10,13-30,15,65). В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "Витамин" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 13.06.2007 года, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Витамин М", г. Самара поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда от 13.06.2007 года, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ООО "Эдельвейс-Ко", г. Самара не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда от 13.06.2007 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает решение суда от 13.06.2007 года законным и обоснованным по следующим основаниям:
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решений только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе ООО "Витамин" ставиться вопрос об отмене решения суда в части расторжения договора аренды и освобождении занимаемых жилых помещений, в связи с чем законность принятого решения в части взыскания долга по арендной плате и штрафных санкций апелляционной инстанции не проверяется.
Из материалов дела следует, 14 ноября 2006 года общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Ко" в соответствии с договором купли-продажи объектов недвижимости N 5-кп/06, приобрело в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 8, общей площадью 512,20 кв. м (подвал - комнаты NN 1-5, 21, 27-29,40-44, 62; первый этаж - комнаты NN 1-10, 13-30, 15, 65).
12 декабря 2006 года указанная выше сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в ГУ ФРС по Самарской области, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Серии 63-АВ N 270893.
Право собственности на указанное нежилое помещение обременено договором аренды нежилого помещения N 004453А от 31 мая 2005 г., где арендатором является ООО "Витамин М".
26 декабря 2006 года в адрес ответчика (арендатора) поступило уведомление исх. N 02 о произошедшей смене собственника арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 8, что им не оспаривается.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, не важно ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком. Право требования арендной платы перешло к новому собственнику.
Согласно п. 4.3. договора аренды нежилого помещения N 004453А от 31.05.2005 г. Арендатор обязан в срок не позднее 10 числа текущего месяца перечислять на р/с Арендодателя арендную плату.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Долг по арендной плате за период с января по март 2007 года составил 191 733 руб. 12 коп. Судом установлено, что арендатор трижды не внес арендную плату по истечении установленного договором срока платежа.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на возможность оплаты только после выставления счетов и актов выполненных работ истцом не может быть принята судебной коллегией, поскольку это обстоятельство не предусмотрено договором аренды помещений, и оплата арендной платы не ставилась в зависимость от выполнения арендодателем указанных условий.
Требованием от 05.03.2007. N 1/07 истец предупредил ответчика о необходимости уплаты арендной платы до 12 марта 2007 года и заявил о досрочном расторжении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В указанный истцом срок ответчик не устранил соответствующие нарушения.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом первой инстанции принимались меры для урегулирования спора, однако и на момент рассмотрения апелляционной ООО "ВитаминМ" обязательств по арендной плате не исполнил, образовавшуюся задолженность не погасил, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь статьей 619 ГК РФ, расторг договор аренды и удовлетворил требования истца в части освобождения нежилых помещений.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобами об отсутствии правовых оснований для применения данной нормы, так как статья 617 ГК РФ предусматривает при переходе права собственности сохранение договора аренды.
Истец в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды, указал статью 451 Гражданского кодекса РФ, однако суд первой инстанции правомерно указал, что оснований для применения данной нормы при представленных доказательствах у суда первой инстанции не было.
Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя в сумме 1000 рублей, и уплачены при подаче апелляционной жалобы в сумме 2000 рубля.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению заявителю в сумме 1000 рубля.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 13 июня 2007 года по делу N А 55-3643/2007 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить ООО "Витамин М", г. Самара государственную пошлину, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы в сумме 1000 руб., перечисленную по платежному поручению N 179 от 03.07.2007 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.СЕРЕБРЯКОВА
Судьи
Е.Я.ЛИПКИНД
С.Ю.КАПЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2007 N 11АП-5313/2007 ПО ДЕЛУ N А55-3643/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2007 г. по делу N А55-3643/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2007 года.
В полном объеме постановление изготовлено 22 августа 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Серебряковой Е.А., судей Липкинд Е.Я. и Каплина С.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Яновой Т.С., с участием:
от истца: представитель Бородачева И.С., доверенность б/н от 02.04.2007 года,
от ответчика: представитель Михайлова С.В., доверенность б/н от 17.04.2007 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 2 апелляционную жалобу ООО "Витамин М", г. Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 июня 2007 года по делу N А 55-3643/2007 (судья Каленникова О.Н.) по иску ООО "Эдельвейс-Ко", г. Самара к ООО "Витамин М", г. Самара о расторжении договора и взыскании 402 067 руб. 12 коп.,
установил:
ООО "Эдельвейс-Ко" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с ООО "Витамин М" 402 067 рублей 12 коп. задолженности по арендной плате -202 041 рубль 12 коп., пени 8 393 руб., штраф - 191 733 рубля, в связи с нарушением договорных обязательств; расторжение договора аренды нежилого помещения от 31 мая 2005 года N 004453А и обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, пр.Металлургов, 8, общей площадью 512,2 кв. м (подвал комнаты NN 1-5, 21, 27-29, 40-44, 62; первый этаж комнаты NN 1-10, 13-30, 15, 65).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2007 года с ООО "Витамин" взыскано 199 211 рублей 12 коп., в том числе 191 733 рубля 12 коп. долг по арендной плате, 7 477,88 рублей - пени. Договор аренды нежилого помещения от 31 мая 2005 года N 004453А расторгнут. ООО "Витамин М" обязан освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 8, общей площадью 512,2 кв. м (подвал комнаты NN 1-5,21,27-29,40-44,62; первый этаж комнаты NN 1-10,13-30,15,65). В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, ООО "Витамин" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 13.06.2007 года, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Витамин М", г. Самара поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда от 13.06.2007 года, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ООО "Эдельвейс-Ко", г. Самара не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда от 13.06.2007 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает решение суда от 13.06.2007 года законным и обоснованным по следующим основаниям:
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решений только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В апелляционной жалобе ООО "Витамин" ставиться вопрос об отмене решения суда в части расторжения договора аренды и освобождении занимаемых жилых помещений, в связи с чем законность принятого решения в части взыскания долга по арендной плате и штрафных санкций апелляционной инстанции не проверяется.
Из материалов дела следует, 14 ноября 2006 года общество с ограниченной ответственностью "Эдельвейс-Ко" в соответствии с договором купли-продажи объектов недвижимости N 5-кп/06, приобрело в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 8, общей площадью 512,20 кв. м (подвал - комнаты NN 1-5, 21, 27-29,40-44, 62; первый этаж - комнаты NN 1-10, 13-30, 15, 65).
12 декабря 2006 года указанная выше сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в ГУ ФРС по Самарской области, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Серии 63-АВ N 270893.
Право собственности на указанное нежилое помещение обременено договором аренды нежилого помещения N 004453А от 31 мая 2005 г., где арендатором является ООО "Витамин М".
26 декабря 2006 года в адрес ответчика (арендатора) поступило уведомление исх. N 02 о произошедшей смене собственника арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов, 8, что им не оспаривается.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, не важно ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком. Право требования арендной платы перешло к новому собственнику.
Согласно п. 4.3. договора аренды нежилого помещения N 004453А от 31.05.2005 г. Арендатор обязан в срок не позднее 10 числа текущего месяца перечислять на р/с Арендодателя арендную плату.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Долг по арендной плате за период с января по март 2007 года составил 191 733 руб. 12 коп. Судом установлено, что арендатор трижды не внес арендную плату по истечении установленного договором срока платежа.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на возможность оплаты только после выставления счетов и актов выполненных работ истцом не может быть принята судебной коллегией, поскольку это обстоятельство не предусмотрено договором аренды помещений, и оплата арендной платы не ставилась в зависимость от выполнения арендодателем указанных условий.
Требованием от 05.03.2007. N 1/07 истец предупредил ответчика о необходимости уплаты арендной платы до 12 марта 2007 года и заявил о досрочном расторжении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В указанный истцом срок ответчик не устранил соответствующие нарушения.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом первой инстанции принимались меры для урегулирования спора, однако и на момент рассмотрения апелляционной ООО "ВитаминМ" обязательств по арендной плате не исполнил, образовавшуюся задолженность не погасил, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь статьей 619 ГК РФ, расторг договор аренды и удовлетворил требования истца в части освобождения нежилых помещений.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобами об отсутствии правовых оснований для применения данной нормы, так как статья 617 ГК РФ предусматривает при переходе права собственности сохранение договора аренды.
Истец в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды, указал статью 451 Гражданского кодекса РФ, однако суд первой инстанции правомерно указал, что оснований для применения данной нормы при представленных доказательствах у суда первой инстанции не было.
Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.
Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя в сумме 1000 рублей, и уплачены при подаче апелляционной жалобы в сумме 2000 рубля.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению заявителю в сумме 1000 рубля.
Руководствуясь статьями 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 13 июня 2007 года по делу N А 55-3643/2007 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить ООО "Витамин М", г. Самара государственную пошлину, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы в сумме 1000 руб., перечисленную по платежному поручению N 179 от 03.07.2007 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.СЕРЕБРЯКОВА
Судьи
Е.Я.ЛИПКИНД
С.Ю.КАПЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)