Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Барковской О.В., Куклина О.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой М.Е., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" Пугацевича Дмитрия Михайловича и учредителя ООО "Мандарин" Казвировой Т.Б. на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 января 2014 года по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме 3 125 000 рублей по делу N А10-1932/2013 по заявлению о признании общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" (ОГРН 1100327003919, ИНН 0320990124, адрес: 671023, Республика Бурятия, Тункинский район, село Кырен, ул. Ленина, д. 102Б) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
от ООО "Магазин N 31" представитель Емельянова Н.Г. доверенность от 25.03.2014 года,
от ООО "Мандарин" представитель Егоров Ю.С. доверенность 25.01.2014 года,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.09.2013 ликвидируемый должник - общество с ограниченной ответственностью "Мандарин" (ОГРН 1100327003919, ИНН 0320990124) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на три месяца.
Общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 3 125 000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что 28 ноября 2008 между ООО "Магазин N 31" и ООО "Адель" заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ООО "Магазин N 31" передал в аренду ООО "Адель" нежилое помещение, расположенное на первом этаже в помещении по адресу г. Шелехов, 1-й мкр-н., д. 45. 28 ноября 2008 между ООО "Адель" ООО "Магазин N 31" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения по адресу г. Шелехов, 1 -й мкр-н., д. 45, права по которому ООО "Адель" уступило ООО "Мандарин". В период с ноября 2011 года по апрель 2012 года должник не исполнял свою обязанность по оплате ежемесячной арендной платы за пользование занимаемым нежилым помещением, в результате чего задолженность по арендной плате составляет 3 125 000 руб.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 января 2014 года требование общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" в размере 3 125 000 руб. - задолженность по арендной плате включено в реестр требований кредиторов ликвидируемого должника - общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" (ОГРН 1100327003919, ИНН 0320990124) с очередностью удовлетворения в третью очередь.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ООО "Мандарин" Пугацевич Д.М. обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на отсутствие доказательств фактической передачи спорного помещения по предварительному договору аренды, основной договор не заключен; считает, что договор аренды не был заключен ООО "Мандарин" с ООО "Магазин N 31", более того прекратил свое действие, поскольку ООО "Мандарин" и ООО "Адель" стали сособственниками нового объекта; оспаривает сумму требования; указывает на нарушение процессуальных норм права, выразившееся в неознакомлении с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов.
Учредитель ООО "Мандарин" Казвирова Т.Б. указывает на процессуальное нарушение, выразившееся в непривлечении ее к участию в деле по настоящему спору; привела аналогичные доводы, изложенные конкурсным управляющим в своей жалобе.
Должник ООО "Мандарин" в отзыве отклонило доводы заявителя в представленном отзыве, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Уполномоченный орган оставил решение вопроса о возможном удовлетворении апелляционной жалобы конкурсного управляющего на усмотрение суда.
Иными лицами, участвующими в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 225 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредиторы вправе предъявить свои требования к ликвидируемому должнику в течение месяца с даты опубликовании объявления о признании ликвидируемого должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Сведения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 182 от 05.10.2013.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" согласно штемпелю суда поступило в суд 05 ноября 2013 года, то есть до истечения установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" срока.
Согласно статье 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, вязанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", исходя из положений абзаца пятого пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 5 и пункта 3 статьи 63 Закона о банкротстве в редакции Закона N 296-ФЗ текущими являются только денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после возбуждения дела о банкротстве. В связи с этим денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре.
В соответствии со статьями 2, 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении дел о банкротстве и определении размера требований кредиторов, в том числе в целях ведения реестра требований кредиторов, принимается во внимание размер денежных обязательств, т. е обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) по иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации основанию.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Как следует из материалов дела, 08 февраля 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Адель" (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" (заказчик) подписан инвестиционный договор N 1705/07 по реконструкции объекта недвижимости.
В соответствии с названным договором заказчик принимает инвестора в реконструкцию нежилого помещения здания общей площадью 753,6 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Иркутская область, г. Шелехов, 1 мкр, д. 45 и обязуется провести реконструкцию на условиях настоящего договора, а инвестор обязуется нести капитальные вложения и осуществить практические действия на условиях настоящего договора. Плановое окончание реконструкции и сдача объекта в эксплуатацию: в течение восемнадцати месяцев с момента получения в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию. Разрешение на реконструкцию получает инвестор по поручению заказчика за счет средств инвестора. Порядок инвестирования определяется согласно порядку оплаты инвестором по договорам подряда и иными договорами, связанными с реконструкцией объекта, и являющимися приложением N 1 к настоящему договору (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 1.2. договора в результате произведенной реконструкции изменяются параметры и архитектурно-градостроительное решение объекта путем надстройки второго этажа и капитальной пристройки к первому этажу, в результате чего реконструированный объект будет состоять из следующих помещений:
- 1.2.1.Надстроенные помещения на втором этаже объекта, далее по тексту "помещения 1";
- 1.2.2.Площади первого этажа, возникшие в результате капитальной пристройки (расширения), далее по тексту "помещения 2";
- 1.2.3. Площади первого этажа (за исключением площади капитальной пристройки, указанной в пункте 1.2.2. настоящего договора), далее по тексту "помещения3".
В силу пункта 1.3. договора в результате деятельности по реконструкции объекта в собственность инвестора переходит помещение 1 (надстроенные помещения на втором этаже объекта).
28 ноября 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Адель" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" (сторона 2) подписан предварительный договор N 28-11/08 о заключении договора аренды.
Согласно пункту 1.1. договора сторона 2 обязуется заключить со стороной 1 долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже в двухэтажном нежилом здании по адресу: РФ, г. Шелехов, 1-ый мкр., д. 45, на условиях, определенных в приложении 1, площадь, подлежащая сдаче в аренду, указана в приложении 2 к названному договору.
В силу пункта 1.2. договора по основному договору сторона 1 будет выступать арендатором, сторона 2 - арендодателем помещения.
В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны заключают договор на условиях, указанных в приложении N 1.
Арендная плата по договору аренды подлежит исчислению в порядке, предусмотренном в приложении 1 (пункт 2.3. договора).
Приложением N 1 к предварительному договору аренды N 28-11/08 от 28.11.2008 стороны установили следующее:
На условиях названного договора арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) помещение, расположенное на первом этаже в нежилом двухэтажном здании по адресу: РФ, г. Шелехов, 1-ый мкр., д. 45, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункт 1.1.).
Согласно пункту 1.2. приложения N 1 основная цель использования арендуемого помещения: организация оптовой и розничной торговли продуктами питания, а также разрешена иная деятельность, предусмотренная уставом арендатора.
Помещение расположено на первом этаже и выделено на поэтажном плане, содержащемся в приложении N 1 к настоящему договору (пункт 1.4. приложения N 1).
Площадь помещения составляет 650 кв. м (пункт 1.5. приложения N 1).
Размер арендной платы составляет 487 500 руб. в месяц (пункт 3.1.1. приложения N 1).
Плата за потребленную арендатором электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение в холодной и горячей воде оплачивается арендатором ежемесячно дополнительно к сумме арендной платы на основании выставленного счета в пятидневный срок с момента получения счета на оплату. Расходы арендатора на иные коммунальные и эксплуатационные расходы, телефонную связь, интернет, охрану, уборку помещения и прилегающей территории, мест общего пользования, вывоза бытовых отходов не входят в арендную плату и производятся арендатором самостоятельно.
03 октября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1), обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" (сторона 2) подписано дополнительное соглашение к предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 о нижеследующем:
1. Изложить пункт 1.6. приложения 1 договора в следующей редакции: "площадь помещения составляет 946 кв. м, из них 729,1 кв. м - торговой площади, 216,9 кв. м - складской площади. План помещений, сданных в аренду, соответствует техническому паспорту на нежилое помещение 1 этаж Магазин N 31, инвентарный номер 25:450:001:200287460:0100:20001, реестровый номер 120908:001:200287460:0100:20001."
2. Изложить пункт 3.1.1. в приложении 1 к договору в следующей редакции: "ежемесячный размер арендной платы составляет 565 000 руб. рублей в месяц, НДС не облагается".
3. Дополнить статью 4 договора пунктом 4.2.7. следующего содержания: "4.2.7. арендатор вправе сдавать арендованное помещение в субаренду без согласия арендодателя. Не допускается переуступка прав и обязанностей по настоящему договору без предварительного письменного согласия арендодателя".
28 ноября 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" (арендодатель) обществом с ограниченной ответственностью "Адель" (арендатор) в лице генерального директора Казвировой Т.Б. подписан договор аренды нежилого помещения.
В силу пункта 1.1. договора арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение, расположенное на первом этаже в нежилом здании по адресу: РФ, г. Шелехов, 1-ый мкр., д. 45, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату. Помещение указано в плане, содержавшемся в Приложении N 1 к названному договору.
Согласно пункту 2.1. договора помещение передается арендодателем арендатору в аренду по акту приема-передачи. Срок аренды - с 28 ноября 2008 года до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, заключенному в будущем согласно предварительному договору аренды, заключенному между сторонами N 2/-11/08 от 28.11.2008 г., но сроком не более чем на одиннадцать месяцев.
Названный договор вступает в силу с момента его подписания (пункт 2.2. договора).
В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:
3.1.1.Размер аренды с 28.11.2008 по 31.12.2008 составляет 280 000 рублей в месяц (НДС не облагается).
3.1.2. Размер аренды с 01.01.2009 составляет 487 500 руб. в месяц (НДС не облагается).
3.1.3. Плата за потребленную арендатором электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение в холодной и горячей воде оплачивается арендатором ежемесячно дополнительно к сумме арендной платы на основании выставленного счета в пятидневный срок с момента получения счета на оплату. Расходы арендатора на иные коммунальные и эксплуатационные расходы, телефонную связь, интернет, охрану, уборку помещения и прилегающей территории, мест общего пользования, вывоза бытовых отходов не входят в арендную плату и производятся арендатором самостоятельно.
Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008, подписанным сторонами (л.д. 65).
1 января 2009 обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" обществом с ограниченной ответственностью "Адель" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:
1. Установить арендную плату с 01 января 2009 в размере 357 500 руб. в месяц, изменить пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008, читать пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 в следующей редакции: "размер аренды с 01.01.2009 составляет 357 500 руб. в месяц (НДС не облагается)".
1 сентября 2009 года обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" и обществом с ограниченной ответственностью "Адель" подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 года об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:
1. Установить арендную плату с 01 сентября 2009 в размере 390 000 руб. в месяц, изменить пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008, читать пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 в следующей редакции: "размер аренды с 01.01.2009 составляет 390 000 руб. в месяц (НДС не облагается)".
28 октября 2009 года ООО "Магазин-31" и обществом с ограниченной ответственностью "Адель" подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 года о продлении срока договора на нижеследующих условиях:
1. срок договора устанавливается до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, заключенному в будущем согласно предварительному договору аренды заключенному между сторонами N 28-11/08 от 28.11.2008.
16 ноября 2011 года обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" и обществом с ограниченной ответственностью "Адель" подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:
1. Установить арендную плату за октябрь 2011 года (с 01.10.2011 по 01.11.2011) в размере 440 000 руб. в месяц, НДС не облагается - за 729,1 кв. м, указанных в приложении 1 к настоящему дополнительному соглашению.
2. С 01 ноября 2011 года стороны определили, что предметом договора является нежилое помещение на 1 этаже здания по адресу: г. Шелехов, 1 микрорайон, д. 45, площадью 946 кв. м (приложение N 2 к настоящему дополнительному соглашению), ежемесячный размер арендной платы составляет 565 000 руб. в месяц, НДС не облагается.
19 сентября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Адель" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1), обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" в лице генерального директора Дерягиной Е.В. (сторона 2) и обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (фирма) подписано соглашение об уступке прав и переводе прав и обязанностей по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 о нижеследующем:
- 1. Сторона 1 с согласия стороны 2 уступает все свои права и переводит все свои обязанности по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008, расположенного на первом этаже в нежилом здании по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 с дополнительным соглашением от 15.08.2011 Фирме;
- 2. Все права и обязанности по настоящему соглашению передаются стороной 1 Фирме в полном объеме, существующем на момент заключения настоящего соглашения.
3. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
4. Стороны не вправе отказываться в одностороннем порядке от выполнения своих обязательств по настоящему соглашению.
- октября 2011 года между ООО "Магазин N 31" (сторона 1) и ООО "Адель" (сторона 2) подписано соглашение о разделе имущества в натуре.
Пунктом 3 данного соглашения стороны предусмотрели следующее: во исполнение инвестиционного договора N 17-05/07 от 08.02.2008 в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях прекращения общей долевой собственности сторон на здание Магазина N 31, стороны пришли к соглашению о разделе здания Магазина N 31 и выделе из него в натуре долей стороны 1 и стороны 2.
В силу пункта 4 соглашения во исполнение намерения разделить здание Магазина N 31 в натуре, сторонами были заказаны и получены технические паспорта на два нежилых помещения:
4.1. "нежилое помещение 1 этаж Магазин N 31", общей площадью 1085, 5 кв. м, кад. N 38:27:000132:0014:25:450:001:200287460:0100:20001, далее по тексту помещение 1.
4.2. "нежилое помещение 2 этаж Магазин N 31", общей площадью 1085, 5 кв. м, кад. N 38:27:000132:0014:25:450:001:200287460:0100:20002, далее по тексту помещение 2.
В соответствии с пунктом 5 соглашения в результате раздела в натуре здания магазина N 31, в собственность Стороны 1 переходит помещение 1, в собственность Стороны 2 переходит помещение 2.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.06.2000 нежилое 1 этажное здание магазина N 31 общей площадью 661,3 кв. м находится в собственности общества с ограниченной ответственностью "магазин N 31" на основании договора купли-продажи имущества приватизированных предприятий и объектов на конкурсе от 21.01.1993.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 38АГ 705699 от 22.02.2008 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания - магазина, общая площадь 0,1310 га, адрес объекта: Иркутская область, г. Шелехов, 1 микрорайон, N 45 находится в собственности общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31".
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 38АГ 973492 от 14.07.2009 магазин N 31, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 2 063,6 кв. м, находится в общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31", доля в праве 526/1000.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 38АД 643318 от 11.04.2012 нежилое помещение 1 этаж магазин N 31, назначение нежилое, общая площадь 1 085,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Иркутская область, г. Шелехов, 1 микрорайон, д. N 45, находится в собственности общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31 ".
Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации)
В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из содержания заявления и пояснений представителя заявителя в судебном заседании требования ООО "Магазин N 31" основаны на фактическом использовании должником имущества заявителя в период с 1 ноября 2011 года по 30 апреля 2012 года.
В подтверждение факта использования должником нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 представлены двусторонние акты об оказании услуг по договору аренды за октябрь и ноябрь 2011 года, подписанные руководителем должника; акты оказанных услуг за потребление электроэнергии в феврале, марте, апреле 2012 года, подписанные представителями ООО "Мандарин"; платежные поручения N 238 от 22.03.2011, N 304 от 15.04.2011, N 323 от 25.04.2011, N 338 от 27.04.2011, N 343 от 28.04.2011, N 345 от 29.04.2011N 351 от 04.05.2011, N 434 от 31.05.2011, N 458 от 09.06.2011, N 433 от 30.06.2011, N 509 от 30.06.2011, N 564 от 19.0-7.2011, N 594 от 28.07.2011, N 588 от 28.07.2011, N 589 от 28.07.2011, N 595 от 28.07.2011, N 680 от 29.08.2011, N 685 от 31.08.2011, N 742 от 20.09.2011, N 756 от 26.09.2011, N 759 от 29.09.2011, согласно которым обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" производилась оплата за электроэнергию за ООО "Магазин N 31" в период с января по сентябрь 2011 года; банковская выписка из лицевого счета ООО "Магазин N 31", согласно которой ООО "Мандарин" производило оплату аренды в 10.10.2011 и 25.11.2011; заявление должника в администрацию Шелеховского муниципального района от 07.06.2011 о выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции за подписью генерального директора Казвировой Т.Б., согласно которому площадь помещения, занимаемого ООО "Мандарин" по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 составляет 650 кв. м.
Судом исследован также оригинал одностороннего акта сверки взаимных расчетов между должником и заявителем по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 с учетом соглашения об уступке и переводе прав и обязанностей по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008, представленного заявителем в судебном заседании, согласно которому арендные платежи производились обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" заявителю в период с 20.10.2008 по 02.12.2011. Как следует из сопроводительного письма к указанному документу, данный акт сверки направлен заявителю за подписью руководителя должника Казвировой Т.Б. 13.01.2012.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также учитывая, что 01.05.2012 между ООО "Магазин N 31" и ООО "Мандарин" был заключен договор аренды спорного помещения на срок 15 лет, прошедший государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что помещение общей площадью 946 кв. м, расположенное на первом этаже дома 45 по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1-й микрорайон и принадлежащее заявителю на праве собственности, использовалось должником в период с 01 ноября 2011 года по 30 апреля 2012 года в целях ведения предпринимательской деятельности, при этом фактически стороны руководствовались положениями договора аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, являющегося приложением к предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Принимая во внимание, что договор аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, являющегося приложением к предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 сторонами фактически исполнялся, что подтверждается представленными в материалы дела документами и доказательствами, вывод суда первой инстанции о том, что пользование имуществом должно оплачиваться ООО "Мандарин" в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, правильный.
Ссылка конкурного управляющего на незаключенность договора аренды с ООО "Магазин N 31" не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку требование заявителя основано на фактическом пользовании спорным помещением, при этом права ООО "Адель" бывшего сособственника помещения не затронуты, в связи с чем оснований для его привлечения к участию в деле не имелось.
Указание на наличие судебной практики, которое, по мнению, апеллянта, имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора, не принимается судом апелляционной инстанцией в силу положений ч. 7 ст. 268 АПК РФ, поскольку данные доводы не приводились в суде первой инстанции, следовательно, не оценивались судом первой инстанции.
Согласно расчету, представленному заявителем в материалы дела, задолженность должника по указанным арендным отношениям образовалась в период с ноября 2011 г. по апрель 2012 г. и с учетом частичной оплаты составляет 3 125 000 руб.
Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, и признан верным (т. 1 л.д. 18).
Доводы, приведенные конкурсным управляющим в апелляционной жалобе о несогласии с ценой квадратного метра спорной площади, не могут быть приняты во внимание, поскольку оспариваемая конкурсным управляющим цена согласована сторонами из расчета 565 000 руб., что следует из дополнительного соглашения к предварительному договору аренды от 03.10.2011, счета за аренду за ноябрь 2011 года и акта N 51 от 30.11.2011 (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Доказательств исполнения должником обязанности по погашению указанной задолженности суду также не представлено.
Из материалов дела следует, что денежные обязательства должника в сумме 3 125 000 руб. перед заявителем возникли до даты подачи заявления о признании должника банкротом, следовательно, заявленные требования в указанной сумме не являются текущими.
При таких обстоятельствах требования заявителя в размере 3 125 000 руб. не являются текущими, подтверждены материалами дела, в связи с чем правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника с очередностью удовлетворения в третью очередь.
Довод конкурсного управляющего о том, что он не был ознакомлен с заявлением ООО "Магазин N 31" о включении в реестр требований кредиторов несостоятелен. В дело представлен отзыв конкурсного управляющего ООО "Мандарин" Пугацевич Д.М. (т. 2 л.д. 2), из содержания которого следует, что ему известно содержание требования.
При таких обстоятельствах, следует признать, что арбитражный управляющий был надлежащим образом уведомлен о начавшемся процессе по заявлению ООО "Мандарин" и мог реализовать свои права предусмотренные частью 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Между тем арбитражный управляющий, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не воспользовался предоставленными ему нормами АПК РФ правами в суде первой инстанции.
В силу п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Доводы апелляционной жалобы учредителя ООО "Мандарин" Казвировой Т.Б. аналогичны доводам конкурсного управляющего и с учетом вышеизложенного не подлежат удовлетворению.
Довод заявителя о непривлечении ее к участию в рассматриваемом деле не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу части 1 статьи 257 АПК РФ правом обжалования в апелляционном порядке решений и определений арбитражного суда первой инстанции наделены лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ.
В статье 34 Закона о банкротстве приведен перечень лиц, участвующих в деле о банкротстве, в который не входят учредители (участники) должника. Стало быть, у суда отсутствовали основания для привлечения к участию в деле учредителя общества Казвирову Т.Б.
Из содержания обжалуемого судебного акта не усматривается, что судом принято решение о каких-либо правах учредителя общества, либо на него возложены какие-либо обязанности.
Таким образом, Казвирова Т.Б., действующая в качестве только учредителя должника, не являясь лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО "Мандарин", а также лицом, о правах и об обязанностях которого принят обжалуемый судебный акт, не имеет права на его обжалование в порядке апелляционного производства, в связи с чем производство по его апелляционной жалобе подлежит прекращению по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150, статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Производство по апелляционной жалобе учредителя общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" Казвировой Татьяны Борисовны прекратить.
Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 января 2014 по делу N А10-1932/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" Пугацевича Дмитрия Михайловича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.ОШИРОВА
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
О.А.КУКЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.04.2014 ПО ДЕЛУ N А10-1932/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2014 г. по делу N А10-1932/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Барковской О.В., Куклина О.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой М.Е., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" Пугацевича Дмитрия Михайловича и учредителя ООО "Мандарин" Казвировой Т.Б. на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 января 2014 года по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме 3 125 000 рублей по делу N А10-1932/2013 по заявлению о признании общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" (ОГРН 1100327003919, ИНН 0320990124, адрес: 671023, Республика Бурятия, Тункинский район, село Кырен, ул. Ленина, д. 102Б) несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:
от ООО "Магазин N 31" представитель Емельянова Н.Г. доверенность от 25.03.2014 года,
от ООО "Мандарин" представитель Егоров Ю.С. доверенность 25.01.2014 года,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.09.2013 ликвидируемый должник - общество с ограниченной ответственностью "Мандарин" (ОГРН 1100327003919, ИНН 0320990124) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на три месяца.
Общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 3 125 000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что 28 ноября 2008 между ООО "Магазин N 31" и ООО "Адель" заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ООО "Магазин N 31" передал в аренду ООО "Адель" нежилое помещение, расположенное на первом этаже в помещении по адресу г. Шелехов, 1-й мкр-н., д. 45. 28 ноября 2008 между ООО "Адель" ООО "Магазин N 31" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения по адресу г. Шелехов, 1 -й мкр-н., д. 45, права по которому ООО "Адель" уступило ООО "Мандарин". В период с ноября 2011 года по апрель 2012 года должник не исполнял свою обязанность по оплате ежемесячной арендной платы за пользование занимаемым нежилым помещением, в результате чего задолженность по арендной плате составляет 3 125 000 руб.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 января 2014 года требование общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" в размере 3 125 000 руб. - задолженность по арендной плате включено в реестр требований кредиторов ликвидируемого должника - общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" (ОГРН 1100327003919, ИНН 0320990124) с очередностью удовлетворения в третью очередь.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ООО "Мандарин" Пугацевич Д.М. обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на отсутствие доказательств фактической передачи спорного помещения по предварительному договору аренды, основной договор не заключен; считает, что договор аренды не был заключен ООО "Мандарин" с ООО "Магазин N 31", более того прекратил свое действие, поскольку ООО "Мандарин" и ООО "Адель" стали сособственниками нового объекта; оспаривает сумму требования; указывает на нарушение процессуальных норм права, выразившееся в неознакомлении с заявлением о включении требования в реестр требований кредиторов.
Учредитель ООО "Мандарин" Казвирова Т.Б. указывает на процессуальное нарушение, выразившееся в непривлечении ее к участию в деле по настоящему спору; привела аналогичные доводы, изложенные конкурсным управляющим в своей жалобе.
Должник ООО "Мандарин" в отзыве отклонило доводы заявителя в представленном отзыве, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.
Уполномоченный орган оставил решение вопроса о возможном удовлетворении апелляционной жалобы конкурсного управляющего на усмотрение суда.
Иными лицами, участвующими в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 225 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредиторы вправе предъявить свои требования к ликвидируемому должнику в течение месяца с даты опубликовании объявления о признании ликвидируемого должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Сведения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 182 от 05.10.2013.
Заявление общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" согласно штемпелю суда поступило в суд 05 ноября 2013 года, то есть до истечения установленного Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" срока.
Согласно статье 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур банкротства не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.
Как указано в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, вязанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", исходя из положений абзаца пятого пункта 1 статьи 4, пункта 1 статьи 5 и пункта 3 статьи 63 Закона о банкротстве в редакции Закона N 296-ФЗ текущими являются только денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после возбуждения дела о банкротстве. В связи с этим денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре.
В соответствии со статьями 2, 4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при рассмотрении дел о банкротстве и определении размера требований кредиторов, в том числе в целях ведения реестра требований кредиторов, принимается во внимание размер денежных обязательств, т. е обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) по иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации основанию.
Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Как следует из материалов дела, 08 февраля 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Адель" (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" (заказчик) подписан инвестиционный договор N 1705/07 по реконструкции объекта недвижимости.
В соответствии с названным договором заказчик принимает инвестора в реконструкцию нежилого помещения здания общей площадью 753,6 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Иркутская область, г. Шелехов, 1 мкр, д. 45 и обязуется провести реконструкцию на условиях настоящего договора, а инвестор обязуется нести капитальные вложения и осуществить практические действия на условиях настоящего договора. Плановое окончание реконструкции и сдача объекта в эксплуатацию: в течение восемнадцати месяцев с момента получения в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию. Разрешение на реконструкцию получает инвестор по поручению заказчика за счет средств инвестора. Порядок инвестирования определяется согласно порядку оплаты инвестором по договорам подряда и иными договорами, связанными с реконструкцией объекта, и являющимися приложением N 1 к настоящему договору (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 1.2. договора в результате произведенной реконструкции изменяются параметры и архитектурно-градостроительное решение объекта путем надстройки второго этажа и капитальной пристройки к первому этажу, в результате чего реконструированный объект будет состоять из следующих помещений:
- 1.2.1.Надстроенные помещения на втором этаже объекта, далее по тексту "помещения 1";
- 1.2.2.Площади первого этажа, возникшие в результате капитальной пристройки (расширения), далее по тексту "помещения 2";
- 1.2.3. Площади первого этажа (за исключением площади капитальной пристройки, указанной в пункте 1.2.2. настоящего договора), далее по тексту "помещения3".
В силу пункта 1.3. договора в результате деятельности по реконструкции объекта в собственность инвестора переходит помещение 1 (надстроенные помещения на втором этаже объекта).
28 ноября 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Адель" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" (сторона 2) подписан предварительный договор N 28-11/08 о заключении договора аренды.
Согласно пункту 1.1. договора сторона 2 обязуется заключить со стороной 1 долгосрочный договор аренды нежилого помещения, расположенного на первом этаже в двухэтажном нежилом здании по адресу: РФ, г. Шелехов, 1-ый мкр., д. 45, на условиях, определенных в приложении 1, площадь, подлежащая сдаче в аренду, указана в приложении 2 к названному договору.
В силу пункта 1.2. договора по основному договору сторона 1 будет выступать арендатором, сторона 2 - арендодателем помещения.
В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны заключают договор на условиях, указанных в приложении N 1.
Арендная плата по договору аренды подлежит исчислению в порядке, предусмотренном в приложении 1 (пункт 2.3. договора).
Приложением N 1 к предварительному договору аренды N 28-11/08 от 28.11.2008 стороны установили следующее:
На условиях названного договора арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) помещение, расположенное на первом этаже в нежилом двухэтажном здании по адресу: РФ, г. Шелехов, 1-ый мкр., д. 45, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункт 1.1.).
Согласно пункту 1.2. приложения N 1 основная цель использования арендуемого помещения: организация оптовой и розничной торговли продуктами питания, а также разрешена иная деятельность, предусмотренная уставом арендатора.
Помещение расположено на первом этаже и выделено на поэтажном плане, содержащемся в приложении N 1 к настоящему договору (пункт 1.4. приложения N 1).
Площадь помещения составляет 650 кв. м (пункт 1.5. приложения N 1).
Размер арендной платы составляет 487 500 руб. в месяц (пункт 3.1.1. приложения N 1).
Плата за потребленную арендатором электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение в холодной и горячей воде оплачивается арендатором ежемесячно дополнительно к сумме арендной платы на основании выставленного счета в пятидневный срок с момента получения счета на оплату. Расходы арендатора на иные коммунальные и эксплуатационные расходы, телефонную связь, интернет, охрану, уборку помещения и прилегающей территории, мест общего пользования, вывоза бытовых отходов не входят в арендную плату и производятся арендатором самостоятельно.
03 октября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1), обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" (сторона 2) подписано дополнительное соглашение к предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 о нижеследующем:
1. Изложить пункт 1.6. приложения 1 договора в следующей редакции: "площадь помещения составляет 946 кв. м, из них 729,1 кв. м - торговой площади, 216,9 кв. м - складской площади. План помещений, сданных в аренду, соответствует техническому паспорту на нежилое помещение 1 этаж Магазин N 31, инвентарный номер 25:450:001:200287460:0100:20001, реестровый номер 120908:001:200287460:0100:20001."
2. Изложить пункт 3.1.1. в приложении 1 к договору в следующей редакции: "ежемесячный размер арендной платы составляет 565 000 руб. рублей в месяц, НДС не облагается".
3. Дополнить статью 4 договора пунктом 4.2.7. следующего содержания: "4.2.7. арендатор вправе сдавать арендованное помещение в субаренду без согласия арендодателя. Не допускается переуступка прав и обязанностей по настоящему договору без предварительного письменного согласия арендодателя".
28 ноября 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" (арендодатель) обществом с ограниченной ответственностью "Адель" (арендатор) в лице генерального директора Казвировой Т.Б. подписан договор аренды нежилого помещения.
В силу пункта 1.1. договора арендодатель передает арендатору в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение, расположенное на первом этаже в нежилом здании по адресу: РФ, г. Шелехов, 1-ый мкр., д. 45, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату. Помещение указано в плане, содержавшемся в Приложении N 1 к названному договору.
Согласно пункту 2.1. договора помещение передается арендодателем арендатору в аренду по акту приема-передачи. Срок аренды - с 28 ноября 2008 года до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, заключенному в будущем согласно предварительному договору аренды, заключенному между сторонами N 2/-11/08 от 28.11.2008 г., но сроком не более чем на одиннадцать месяцев.
Названный договор вступает в силу с момента его подписания (пункт 2.2. договора).
В соответствии с пунктом 3.1. договора размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:
3.1.1.Размер аренды с 28.11.2008 по 31.12.2008 составляет 280 000 рублей в месяц (НДС не облагается).
3.1.2. Размер аренды с 01.01.2009 составляет 487 500 руб. в месяц (НДС не облагается).
3.1.3. Плата за потребленную арендатором электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение в холодной и горячей воде оплачивается арендатором ежемесячно дополнительно к сумме арендной платы на основании выставленного счета в пятидневный срок с момента получения счета на оплату. Расходы арендатора на иные коммунальные и эксплуатационные расходы, телефонную связь, интернет, охрану, уборку помещения и прилегающей территории, мест общего пользования, вывоза бытовых отходов не входят в арендную плату и производятся арендатором самостоятельно.
Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008, подписанным сторонами (л.д. 65).
1 января 2009 обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" обществом с ограниченной ответственностью "Адель" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:
1. Установить арендную плату с 01 января 2009 в размере 357 500 руб. в месяц, изменить пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008, читать пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 в следующей редакции: "размер аренды с 01.01.2009 составляет 357 500 руб. в месяц (НДС не облагается)".
1 сентября 2009 года обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" и обществом с ограниченной ответственностью "Адель" подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 года об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:
1. Установить арендную плату с 01 сентября 2009 в размере 390 000 руб. в месяц, изменить пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008, читать пункт 3.1.2. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 в следующей редакции: "размер аренды с 01.01.2009 составляет 390 000 руб. в месяц (НДС не облагается)".
28 октября 2009 года ООО "Магазин-31" и обществом с ограниченной ответственностью "Адель" подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 года о продлении срока договора на нижеследующих условиях:
1. срок договора устанавливается до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, заключенному в будущем согласно предварительному договору аренды заключенному между сторонами N 28-11/08 от 28.11.2008.
16 ноября 2011 года обществом с ограниченной ответственностью "Магазин-31" и обществом с ограниченной ответственностью "Адель" подписано дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 28.11.2008 об изменении арендной платы и порядка оплаты арендной платы, стороны пришли к согласию:
1. Установить арендную плату за октябрь 2011 года (с 01.10.2011 по 01.11.2011) в размере 440 000 руб. в месяц, НДС не облагается - за 729,1 кв. м, указанных в приложении 1 к настоящему дополнительному соглашению.
2. С 01 ноября 2011 года стороны определили, что предметом договора является нежилое помещение на 1 этаже здания по адресу: г. Шелехов, 1 микрорайон, д. 45, площадью 946 кв. м (приложение N 2 к настоящему дополнительному соглашению), ежемесячный размер арендной платы составляет 565 000 руб. в месяц, НДС не облагается.
19 сентября 2011 года между обществом с ограниченной ответственностью "Адель" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (сторона 1), обществом с ограниченной ответственностью "Магазин N 31" в лице генерального директора Дерягиной Е.В. (сторона 2) и обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" в лице генерального директора Казвировой Т.Б. (фирма) подписано соглашение об уступке прав и переводе прав и обязанностей по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 о нижеследующем:
- 1. Сторона 1 с согласия стороны 2 уступает все свои права и переводит все свои обязанности по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008, расположенного на первом этаже в нежилом здании по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 с дополнительным соглашением от 15.08.2011 Фирме;
- 2. Все права и обязанности по настоящему соглашению передаются стороной 1 Фирме в полном объеме, существующем на момент заключения настоящего соглашения.
3. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
4. Стороны не вправе отказываться в одностороннем порядке от выполнения своих обязательств по настоящему соглашению.
- октября 2011 года между ООО "Магазин N 31" (сторона 1) и ООО "Адель" (сторона 2) подписано соглашение о разделе имущества в натуре.
Пунктом 3 данного соглашения стороны предусмотрели следующее: во исполнение инвестиционного договора N 17-05/07 от 08.02.2008 в соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях прекращения общей долевой собственности сторон на здание Магазина N 31, стороны пришли к соглашению о разделе здания Магазина N 31 и выделе из него в натуре долей стороны 1 и стороны 2.
В силу пункта 4 соглашения во исполнение намерения разделить здание Магазина N 31 в натуре, сторонами были заказаны и получены технические паспорта на два нежилых помещения:
4.1. "нежилое помещение 1 этаж Магазин N 31", общей площадью 1085, 5 кв. м, кад. N 38:27:000132:0014:25:450:001:200287460:0100:20001, далее по тексту помещение 1.
4.2. "нежилое помещение 2 этаж Магазин N 31", общей площадью 1085, 5 кв. м, кад. N 38:27:000132:0014:25:450:001:200287460:0100:20002, далее по тексту помещение 2.
В соответствии с пунктом 5 соглашения в результате раздела в натуре здания магазина N 31, в собственность Стороны 1 переходит помещение 1, в собственность Стороны 2 переходит помещение 2.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.06.2000 нежилое 1 этажное здание магазина N 31 общей площадью 661,3 кв. м находится в собственности общества с ограниченной ответственностью "магазин N 31" на основании договора купли-продажи имущества приватизированных предприятий и объектов на конкурсе от 21.01.1993.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 38АГ 705699 от 22.02.2008 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания - магазина, общая площадь 0,1310 га, адрес объекта: Иркутская область, г. Шелехов, 1 микрорайон, N 45 находится в собственности общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31".
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 38АГ 973492 от 14.07.2009 магазин N 31, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 2 063,6 кв. м, находится в общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31", доля в праве 526/1000.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 38АД 643318 от 11.04.2012 нежилое помещение 1 этаж магазин N 31, назначение нежилое, общая площадь 1 085,5 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Иркутская область, г. Шелехов, 1 микрорайон, д. N 45, находится в собственности общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 31 ".
Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации)
В соответствии с абзацем 1 части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из содержания заявления и пояснений представителя заявителя в судебном заседании требования ООО "Магазин N 31" основаны на фактическом использовании должником имущества заявителя в период с 1 ноября 2011 года по 30 апреля 2012 года.
В подтверждение факта использования должником нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 представлены двусторонние акты об оказании услуг по договору аренды за октябрь и ноябрь 2011 года, подписанные руководителем должника; акты оказанных услуг за потребление электроэнергии в феврале, марте, апреле 2012 года, подписанные представителями ООО "Мандарин"; платежные поручения N 238 от 22.03.2011, N 304 от 15.04.2011, N 323 от 25.04.2011, N 338 от 27.04.2011, N 343 от 28.04.2011, N 345 от 29.04.2011N 351 от 04.05.2011, N 434 от 31.05.2011, N 458 от 09.06.2011, N 433 от 30.06.2011, N 509 от 30.06.2011, N 564 от 19.0-7.2011, N 594 от 28.07.2011, N 588 от 28.07.2011, N 589 от 28.07.2011, N 595 от 28.07.2011, N 680 от 29.08.2011, N 685 от 31.08.2011, N 742 от 20.09.2011, N 756 от 26.09.2011, N 759 от 29.09.2011, согласно которым обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" производилась оплата за электроэнергию за ООО "Магазин N 31" в период с января по сентябрь 2011 года; банковская выписка из лицевого счета ООО "Магазин N 31", согласно которой ООО "Мандарин" производило оплату аренды в 10.10.2011 и 25.11.2011; заявление должника в администрацию Шелеховского муниципального района от 07.06.2011 о выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции за подписью генерального директора Казвировой Т.Б., согласно которому площадь помещения, занимаемого ООО "Мандарин" по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1 микрорайон, дом 45 составляет 650 кв. м.
Судом исследован также оригинал одностороннего акта сверки взаимных расчетов между должником и заявителем по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 с учетом соглашения об уступке и переводе прав и обязанностей по предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008, представленного заявителем в судебном заседании, согласно которому арендные платежи производились обществом с ограниченной ответственностью "Мандарин" заявителю в период с 20.10.2008 по 02.12.2011. Как следует из сопроводительного письма к указанному документу, данный акт сверки направлен заявителю за подписью руководителя должника Казвировой Т.Б. 13.01.2012.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также учитывая, что 01.05.2012 между ООО "Магазин N 31" и ООО "Мандарин" был заключен договор аренды спорного помещения на срок 15 лет, прошедший государственную регистрацию, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что помещение общей площадью 946 кв. м, расположенное на первом этаже дома 45 по адресу Иркутская область, город Шелехов, 1-й микрорайон и принадлежащее заявителю на праве собственности, использовалось должником в период с 01 ноября 2011 года по 30 апреля 2012 года в целях ведения предпринимательской деятельности, при этом фактически стороны руководствовались положениями договора аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, являющегося приложением к предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Принимая во внимание, что договор аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, являющегося приложением к предварительному договору N 28-11/08 о заключении договора аренды от 28.11.2008 сторонами фактически исполнялся, что подтверждается представленными в материалы дела документами и доказательствами, вывод суда первой инстанции о том, что пользование имуществом должно оплачиваться ООО "Мандарин" в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, правильный.
Ссылка конкурного управляющего на незаключенность договора аренды с ООО "Магазин N 31" не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку требование заявителя основано на фактическом пользовании спорным помещением, при этом права ООО "Адель" бывшего сособственника помещения не затронуты, в связи с чем оснований для его привлечения к участию в деле не имелось.
Указание на наличие судебной практики, которое, по мнению, апеллянта, имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора, не принимается судом апелляционной инстанцией в силу положений ч. 7 ст. 268 АПК РФ, поскольку данные доводы не приводились в суде первой инстанции, следовательно, не оценивались судом первой инстанции.
Согласно расчету, представленному заявителем в материалы дела, задолженность должника по указанным арендным отношениям образовалась в период с ноября 2011 г. по апрель 2012 г. и с учетом частичной оплаты составляет 3 125 000 руб.
Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, и признан верным (т. 1 л.д. 18).
Доводы, приведенные конкурсным управляющим в апелляционной жалобе о несогласии с ценой квадратного метра спорной площади, не могут быть приняты во внимание, поскольку оспариваемая конкурсным управляющим цена согласована сторонами из расчета 565 000 руб., что следует из дополнительного соглашения к предварительному договору аренды от 03.10.2011, счета за аренду за ноябрь 2011 года и акта N 51 от 30.11.2011 (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Доказательств исполнения должником обязанности по погашению указанной задолженности суду также не представлено.
Из материалов дела следует, что денежные обязательства должника в сумме 3 125 000 руб. перед заявителем возникли до даты подачи заявления о признании должника банкротом, следовательно, заявленные требования в указанной сумме не являются текущими.
При таких обстоятельствах требования заявителя в размере 3 125 000 руб. не являются текущими, подтверждены материалами дела, в связи с чем правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника с очередностью удовлетворения в третью очередь.
Довод конкурсного управляющего о том, что он не был ознакомлен с заявлением ООО "Магазин N 31" о включении в реестр требований кредиторов несостоятелен. В дело представлен отзыв конкурсного управляющего ООО "Мандарин" Пугацевич Д.М. (т. 2 л.д. 2), из содержания которого следует, что ему известно содержание требования.
При таких обстоятельствах, следует признать, что арбитражный управляющий был надлежащим образом уведомлен о начавшемся процессе по заявлению ООО "Мандарин" и мог реализовать свои права предусмотренные частью 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Между тем арбитражный управляющий, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не воспользовался предоставленными ему нормами АПК РФ правами в суде первой инстанции.
В силу п. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Апелляционная жалоба не содержит фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Доводы апелляционной жалобы учредителя ООО "Мандарин" Казвировой Т.Б. аналогичны доводам конкурсного управляющего и с учетом вышеизложенного не подлежат удовлетворению.
Довод заявителя о непривлечении ее к участию в рассматриваемом деле не могут быть приняты во внимание в силу следующего.
В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В силу части 1 статьи 257 АПК РФ правом обжалования в апелляционном порядке решений и определений арбитражного суда первой инстанции наделены лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ.
В статье 34 Закона о банкротстве приведен перечень лиц, участвующих в деле о банкротстве, в который не входят учредители (участники) должника. Стало быть, у суда отсутствовали основания для привлечения к участию в деле учредителя общества Казвирову Т.Б.
Из содержания обжалуемого судебного акта не усматривается, что судом принято решение о каких-либо правах учредителя общества, либо на него возложены какие-либо обязанности.
Таким образом, Казвирова Т.Б., действующая в качестве только учредителя должника, не являясь лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО "Мандарин", а также лицом, о правах и об обязанностях которого принят обжалуемый судебный акт, не имеет права на его обжалование в порядке апелляционного производства, в связи с чем производство по его апелляционной жалобе подлежит прекращению по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150, статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Производство по апелляционной жалобе учредителя общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" Казвировой Татьяны Борисовны прекратить.
Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 января 2014 по делу N А10-1932/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Мандарин" Пугацевича Дмитрия Михайловича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.ОШИРОВА
Судьи
О.В.БАРКОВСКАЯ
О.А.КУКЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)