Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тагирова Замира Канзилевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2015 по делу N А07-8984/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью "Уральский экологический научно-производственный институт" (далее - общество "УЭНПИ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тагирову Замиру Канзилевичу (далее - предприниматель Тагиров З.К., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 14-10 от 01.10.2014 в сумме 71 880 руб., задолженности по коммунальным платежам в сумме 48 784 руб. 38 коп., пени в размере 2 113 руб. 86 коп., судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб. и оплату государственной пошлины по иску в сумме 4 683 руб. 34 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2015 (резолютивная часть от 23.07.2015) исковые требования общества "УЭНПИ" удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность в сумме 120 664 руб. 38 коп. и пени в сумме 2 091 руб. 71 коп., судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 4 683 руб., а также по оплате услуг представителя в сумме 9 998 руб. 20 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился предприниматель Тагиров З.К. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит пересмотреть решение суда.
Податель апелляционной жалобы указывает, что в связи с изменением истцом первоначальных условий аренды предприниматель был вынужден покинуть данные помещения, предварительно оповестив арендодателя. С учетом этого апеллянт полагает, что представленные истцом расчеты задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и пени не соответствуют действительности. Апеллянт также ссылается на оплату за пользование им арендуемыми помещениями.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии договора аренды от 01.10.2014, акта приема-передачи к договору от 01.10.2014, расчета стоимости платы по 31.12.2014 за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. С. Вострецова, 7/1, порядка расчета суммы возмещения расходов по оказанию коммунальных услуг, квитанции к приходному кассовому ордеру N 1 от 12.11.2014, письма руководителю Роспотребнадзора по Республике Башкортостан б/н б/д, письма обществу "УЭНПИ" от 25.11.2014.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о дате судебного разбирательства по настоящему делу (л.д. 62, 66, 107, 125), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в приобщении к материалам дела копий квитанции к приходному кассовому ордеру N 1 от 12.11.2014, письма руководителю Роспотребнадзора по Республике Башкортостан б/н б/д, письма обществу "УЭНПИ" от 25.11.2014.
В принятии остальных дополнительных доказательств апелляционным судом отказано ввиду их наличия в материалах дела (л.д. 15-20).
К дате судебного заседания от общества "УЭНПИ" поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "УЭНПИ" на праве собственности принадлежит нежилое строение - адм. бытовое, столовая, общая площадь 600 кв. м, литера Д, Д2, инв. N 10134, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Сергея Вострецова, д. 7/1 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 159354 от 04.07.2005, л.д. 113).
01.10.2014 между обществом "УЭНПИ" (арендодатель) и предпринимателем Тагировым З.К. (арендатор) оформлен договор аренды N 14-10 (л.д. 15-17), согласно п. п. 1, 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. С. Вострецова, 7/1 общей площадью 119,8 кв. м. Описание передаваемых нежилых помещений: нежилое строение - административно-бытовое, литер Д2, в том числе помещения первого этажа N 7 (50,5 кв. м), N 9 (69,3 кв. м).
Срок действия договора - до 31.12.2014 включительно (п. 1.3 договора).
В силу п. 3.1 договора расчет арендной платы оформляется в виде отдельного приложения и является его неотъемлемой частью.
Арендатор выплачивает арендодателю стоимость коммунальных услуг на основании выставленных счетов, счетов-фактур, актов, которые рассчитываются пропорционально занимаемым арендатором площадям (п. 3.2 договора).
Плата за пользование земельным участком определяется как возмещение земельного налога, уплаченного арендодателем, пропорционально площади арендуемых помещений. Арендатор вносит плату за содержание помещений общего пользования пропорционально занимаемым площадям (п. п. 3.3, 3.4 договора).
Согласно п. 3.5 договора внесение арендной платы, платы за содержание помещений общего пользования, а также возмещение арендодателю расходов по коммунальным платежам осуществляются арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.
В пункте 5.1 договора стороны установили, что при несвоевременном перечислении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,02 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В приложении N 1 к договору - расчет стоимости платы по 31.12.2014 за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. С. Вострецова, 7/1, стороны определили размер арендной платы в сумме 35 940 руб. в месяц без НДС (л.д. 19), в приложении N 2 к договору - порядок расчета суммы возмещения расходов по оказанию коммунальных услуг (л.д. 20).
По акту приема-передачи от 01.10.2014 (л.д. 18) указанный в договоре объект аренды передан арендатору.
В материалы дела представлен план помещений, согласно которому возможно идентифицировать указанный объект аренды, переданный по договору аренды N 14-10 от 01.10.2014 (л.д. 109-112).
Ненадлежащее исполнение предпринимателем как арендатором нежилых помещений обязанности по внесению арендной платы за ноябрь, декабрь 2014 года, по оплате коммунальных услуг и, как следствие, наличие задолженности в сумме 120 664,38 руб., послужили поводом для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Для обеспечения представления своих интересов в арбитражном суде истцом с Миннихановым А.Ф. (исполнитель) оформлен договор на оказание юридических услуг от 12.01.2015, согласно которому истец поручает и оплачивает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по досудебному урегулированию спора и судебному сопровождению спора с предпринимателем Тагировым З.К. (л.д. 12-13).
Согласно п. 5.1 указанного договора стоимость юридических услуг составила 10 000 руб.
В дело представлены акт от 12.01.2015 о расчете по договору на оказание юридических услуг от 12.01.2015 (л.д. 14), а также расходный кассовый ордер N 15 от 12.01.2015 на сумму 10 000 руб. (л.д. 108).
Частично удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы и пени, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. При этом суд пересчитал размер подлежащих взысканию пени ввиду неправильного определения истцом момента просрочки ответчиком исполнения денежного обязательства. Суд также взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и на оплату услуг представителя пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между обществом "УЭНПИ" (арендодатель) и предпринимателем Тагировым З.К. (арендатор) оформлен договор аренды N 14-10 от 01.10.2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает на срок до 31.12.2014 за ежемесячную плату в размере 35 940 руб. без НДС во временное владение и пользование нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. С. Вострецова, 7/1 общей площадью 119,8 кв. м. Описание передаваемых нежилых помещений: нежилое строение - административно-бытовое, литер Д2, в том числе помещения первого этажа N 7 (50,5 кв. м), N 9 (69,3 кв. м) (л.д. 15-17, 19).
Действительность и заключенного данного договора аренды сторонами при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком были согласованы все существенные условия договора аренды N 14-10 от 01.10.2014, договор исполнялся ими, что свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных отношений по поводу аренды предпринимателем нежилых помещений общей площадью 119,8 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. С. Вострецова, 7/1.
Названный договор аренды был оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды N 14-10 от 01.10.2014.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу указанных правовых норм обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю и несению расходов на содержание имущества распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Пунктом 3.1 договора аренды истец и ответчик согласовали условие о том, что расчет арендной платы оформляется в виде отдельного приложения и является его неотъемлемой частью.
В приложении N 1 к договору - расчет стоимости платы по 31.12.2014 за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. С. Вострецова, 7/1, стороны определили размер арендной платы в сумме 35 940 руб. в месяц без НДС (л.д. 19).
Пунктом 3.2 договора установлена обязанность арендатора выплачивать арендодателю стоимость коммунальных услуг на основании выставленных счетов, счетов-фактур, актов, которые рассчитываются пропорционально занимаемым арендатором площадям, что не противоречит п. п. 1, 4 ст. 421, ст. 423, п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Согласно п. 3.5 договора внесение арендной платы, платы за содержание помещений общего пользования, а также возмещение арендодателю расходов по коммунальным платежам осуществляются арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку предпринимателю Тагирову З.К. по акту приема-передачи от 01.10.2014 (л.д. 18) были переданы в аренду нежилые помещения общества и приняты им без возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы и возместить истцу расходы на оплату коммунальных услуг.
В обоснование заявленных исковых требований общество "УЭНПИ" сослалось на наличие у предпринимателя Тагирова З.К. задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2014 года в сумме 71 880 руб., по потребленным коммунальным услугам за октябрь - декабрь 2014 года в сумме 48 784,38 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате и потребленным коммунальным услугам в заявленный истцом период, предпринимателем суду представлено не было.
Обстоятельства несения истцом расходов в виде платы за потребленные ответчиком коммунальные услуги ответчиком в судах первой и апелляционной инстанции не оспаривались, соответствующих доводов в апелляционной жалобы апеллянтом заявлено не было (ч. 3.1 ст. 70, ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы, возмещению стоимости коммунальных услуг и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для оплаты арендной платы и коммунальных услуг в силу освобождения арендуемых помещений ввиду неприемлемых условий аренды, отклоняются.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из материалов дела, в частности п. 2.2.5 договора аренды N 14-10 от 01.10.2014, следует, что на предпринимателя как арендатора возложена обязанность в случае расторжения договора освободить и сдать арендодателю арендуемую часть помещений, а также оборудование по акту приема-передачи, содержащим описание технического состояния помещений на день сдачи.
Вместе с тем, ответчиком доказательств исполнения предусмотренной п. 2.2.5 договора аренды N 14-10 от 01.10.2014 обязанности арендатора, в частности доказательств возврата арендуемых помещений по акту приема-передачи либо иных достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о возвращении арендодателю занимаемых арендатором помещений по истечении срока действия договора, суду не представлено.
В приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных апеллянтом к поданной им апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ отказано, ввиду чего они не могут быть предметом судебной оценки (ст. ст. 10, 71 АПК РФ).
При таких обстоятельствах доводы апеллянта о досрочном освобождении ответчиком арендуемых нежилых помещений отклоняются апелляционной коллегией за недоказанностью.
По тем же основаниям апелляционный суд находит необоснованными доводы апеллянта об оплате предпринимателем пользования арендуемыми помещениями в спорный период, так как достоверных и достаточных доказательств этого материалы дела не содержат.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.1 договора стороны установили, что при несвоевременном перечислении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,02 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая ст. 331 ГК РФ, истцом и ответчиком была соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
С учетом установленных судом обстоятельств ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды N 14-10 от 01.10.2014 по оплате арендной платы и наличия просроченной задолженности по договору требования общества о взыскании предусмотренной договорной неустойки удовлетворены правомерно.
Дополнительных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания неустойки, в апелляционной жалобе не приведено.
Решение суда является законным и обоснованным, принято на основании надлежащей и правильной оценки представленных сторонами в дело доказательств.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определение арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 апеллянтом не исполнено, и суду не представлены доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в полном объеме, недостающая государственная пошлина в сумме 2 800 рублей подлежит взысканию с предпринимателя Тагирова З.К. в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2015 по делу N А07-8984/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тагирова Замира Канзилевича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тагирова Замира Канзилевича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 800 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2015 N 18АП-10946/2015 ПО ДЕЛУ N А07-8984/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2015 г. N 18АП-10946/2015
Дело N А07-8984/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тагирова Замира Канзилевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2015 по делу N А07-8984/2015 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Общество с ограниченной ответственностью "Уральский экологический научно-производственный институт" (далее - общество "УЭНПИ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тагирову Замиру Канзилевичу (далее - предприниматель Тагиров З.К., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 14-10 от 01.10.2014 в сумме 71 880 руб., задолженности по коммунальным платежам в сумме 48 784 руб. 38 коп., пени в размере 2 113 руб. 86 коп., судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб. и оплату государственной пошлины по иску в сумме 4 683 руб. 34 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2015 (резолютивная часть от 23.07.2015) исковые требования общества "УЭНПИ" удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность в сумме 120 664 руб. 38 коп. и пени в сумме 2 091 руб. 71 коп., судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 4 683 руб., а также по оплате услуг представителя в сумме 9 998 руб. 20 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился предприниматель Тагиров З.К. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит пересмотреть решение суда.
Податель апелляционной жалобы указывает, что в связи с изменением истцом первоначальных условий аренды предприниматель был вынужден покинуть данные помещения, предварительно оповестив арендодателя. С учетом этого апеллянт полагает, что представленные истцом расчеты задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и пени не соответствуют действительности. Апеллянт также ссылается на оплату за пользование им арендуемыми помещениями.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлены копии договора аренды от 01.10.2014, акта приема-передачи к договору от 01.10.2014, расчета стоимости платы по 31.12.2014 за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. С. Вострецова, 7/1, порядка расчета суммы возмещения расходов по оказанию коммунальных услуг, квитанции к приходному кассовому ордеру N 1 от 12.11.2014, письма руководителю Роспотребнадзора по Республике Башкортостан б/н б/д, письма обществу "УЭНПИ" от 25.11.2014.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о дате судебного разбирательства по настоящему делу (л.д. 62, 66, 107, 125), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в приобщении к материалам дела копий квитанции к приходному кассовому ордеру N 1 от 12.11.2014, письма руководителю Роспотребнадзора по Республике Башкортостан б/н б/д, письма обществу "УЭНПИ" от 25.11.2014.
В принятии остальных дополнительных доказательств апелляционным судом отказано ввиду их наличия в материалах дела (л.д. 15-20).
К дате судебного заседания от общества "УЭНПИ" поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществу "УЭНПИ" на праве собственности принадлежит нежилое строение - адм. бытовое, столовая, общая площадь 600 кв. м, литера Д, Д2, инв. N 10134, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Сергея Вострецова, д. 7/1 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 159354 от 04.07.2005, л.д. 113).
01.10.2014 между обществом "УЭНПИ" (арендодатель) и предпринимателем Тагировым З.К. (арендатор) оформлен договор аренды N 14-10 (л.д. 15-17), согласно п. п. 1, 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. С. Вострецова, 7/1 общей площадью 119,8 кв. м. Описание передаваемых нежилых помещений: нежилое строение - административно-бытовое, литер Д2, в том числе помещения первого этажа N 7 (50,5 кв. м), N 9 (69,3 кв. м).
Срок действия договора - до 31.12.2014 включительно (п. 1.3 договора).
В силу п. 3.1 договора расчет арендной платы оформляется в виде отдельного приложения и является его неотъемлемой частью.
Арендатор выплачивает арендодателю стоимость коммунальных услуг на основании выставленных счетов, счетов-фактур, актов, которые рассчитываются пропорционально занимаемым арендатором площадям (п. 3.2 договора).
Плата за пользование земельным участком определяется как возмещение земельного налога, уплаченного арендодателем, пропорционально площади арендуемых помещений. Арендатор вносит плату за содержание помещений общего пользования пропорционально занимаемым площадям (п. п. 3.3, 3.4 договора).
Согласно п. 3.5 договора внесение арендной платы, платы за содержание помещений общего пользования, а также возмещение арендодателю расходов по коммунальным платежам осуществляются арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.
В пункте 5.1 договора стороны установили, что при несвоевременном перечислении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,02 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В приложении N 1 к договору - расчет стоимости платы по 31.12.2014 за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. С. Вострецова, 7/1, стороны определили размер арендной платы в сумме 35 940 руб. в месяц без НДС (л.д. 19), в приложении N 2 к договору - порядок расчета суммы возмещения расходов по оказанию коммунальных услуг (л.д. 20).
По акту приема-передачи от 01.10.2014 (л.д. 18) указанный в договоре объект аренды передан арендатору.
В материалы дела представлен план помещений, согласно которому возможно идентифицировать указанный объект аренды, переданный по договору аренды N 14-10 от 01.10.2014 (л.д. 109-112).
Ненадлежащее исполнение предпринимателем как арендатором нежилых помещений обязанности по внесению арендной платы за ноябрь, декабрь 2014 года, по оплате коммунальных услуг и, как следствие, наличие задолженности в сумме 120 664,38 руб., послужили поводом для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Для обеспечения представления своих интересов в арбитражном суде истцом с Миннихановым А.Ф. (исполнитель) оформлен договор на оказание юридических услуг от 12.01.2015, согласно которому истец поручает и оплачивает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по досудебному урегулированию спора и судебному сопровождению спора с предпринимателем Тагировым З.К. (л.д. 12-13).
Согласно п. 5.1 указанного договора стоимость юридических услуг составила 10 000 руб.
В дело представлены акт от 12.01.2015 о расчете по договору на оказание юридических услуг от 12.01.2015 (л.д. 14), а также расходный кассовый ордер N 15 от 12.01.2015 на сумму 10 000 руб. (л.д. 108).
Частично удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы и пени, суд пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. При этом суд пересчитал размер подлежащих взысканию пени ввиду неправильного определения истцом момента просрочки ответчиком исполнения денежного обязательства. Суд также взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и на оплату услуг представителя пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между обществом "УЭНПИ" (арендодатель) и предпринимателем Тагировым З.К. (арендатор) оформлен договор аренды N 14-10 от 01.10.2014, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает на срок до 31.12.2014 за ежемесячную плату в размере 35 940 руб. без НДС во временное владение и пользование нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. С. Вострецова, 7/1 общей площадью 119,8 кв. м. Описание передаваемых нежилых помещений: нежилое строение - административно-бытовое, литер Д2, в том числе помещения первого этажа N 7 (50,5 кв. м), N 9 (69,3 кв. м) (л.д. 15-17, 19).
Действительность и заключенного данного договора аренды сторонами при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
На основании изложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истцом и ответчиком были согласованы все существенные условия договора аренды N 14-10 от 01.10.2014, договор исполнялся ими, что свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных отношений по поводу аренды предпринимателем нежилых помещений общей площадью 119,8 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. С. Вострецова, 7/1.
Названный договор аренды был оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о заключенности договора аренды N 14-10 от 01.10.2014.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По смыслу указанных правовых норм обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю и несению расходов на содержание имущества распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Пунктом 3.1 договора аренды истец и ответчик согласовали условие о том, что расчет арендной платы оформляется в виде отдельного приложения и является его неотъемлемой частью.
В приложении N 1 к договору - расчет стоимости платы по 31.12.2014 за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. С. Вострецова, 7/1, стороны определили размер арендной платы в сумме 35 940 руб. в месяц без НДС (л.д. 19).
Пунктом 3.2 договора установлена обязанность арендатора выплачивать арендодателю стоимость коммунальных услуг на основании выставленных счетов, счетов-фактур, актов, которые рассчитываются пропорционально занимаемым арендатором площадям, что не противоречит п. п. 1, 4 ст. 421, ст. 423, п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Согласно п. 3.5 договора внесение арендной платы, платы за содержание помещений общего пользования, а также возмещение арендодателю расходов по коммунальным платежам осуществляются арендатором ежемесячно до 5-го числа текущего месяца.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку предпринимателю Тагирову З.К. по акту приема-передачи от 01.10.2014 (л.д. 18) были переданы в аренду нежилые помещения общества и приняты им без возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы и возместить истцу расходы на оплату коммунальных услуг.
В обоснование заявленных исковых требований общество "УЭНПИ" сослалось на наличие у предпринимателя Тагирова З.К. задолженности по арендной плате за ноябрь, декабрь 2014 года в сумме 71 880 руб., по потребленным коммунальным услугам за октябрь - декабрь 2014 года в сумме 48 784,38 руб.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате и потребленным коммунальным услугам в заявленный истцом период, предпринимателем суду представлено не было.
Обстоятельства несения истцом расходов в виде платы за потребленные ответчиком коммунальные услуги ответчиком в судах первой и апелляционной инстанции не оспаривались, соответствующих доводов в апелляционной жалобы апеллянтом заявлено не было (ч. 3.1 ст. 70, ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы, возмещению стоимости коммунальных услуг и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для оплаты арендной платы и коммунальных услуг в силу освобождения арендуемых помещений ввиду неприемлемых условий аренды, отклоняются.
В соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю и принято им по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из материалов дела, в частности п. 2.2.5 договора аренды N 14-10 от 01.10.2014, следует, что на предпринимателя как арендатора возложена обязанность в случае расторжения договора освободить и сдать арендодателю арендуемую часть помещений, а также оборудование по акту приема-передачи, содержащим описание технического состояния помещений на день сдачи.
Вместе с тем, ответчиком доказательств исполнения предусмотренной п. 2.2.5 договора аренды N 14-10 от 01.10.2014 обязанности арендатора, в частности доказательств возврата арендуемых помещений по акту приема-передачи либо иных достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о возвращении арендодателю занимаемых арендатором помещений по истечении срока действия договора, суду не представлено.
В приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных апеллянтом к поданной им апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ отказано, ввиду чего они не могут быть предметом судебной оценки (ст. ст. 10, 71 АПК РФ).
При таких обстоятельствах доводы апеллянта о досрочном освобождении ответчиком арендуемых нежилых помещений отклоняются апелляционной коллегией за недоказанностью.
По тем же основаниям апелляционный суд находит необоснованными доводы апеллянта об оплате предпринимателем пользования арендуемыми помещениями в спорный период, так как достоверных и достаточных доказательств этого материалы дела не содержат.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.1 договора стороны установили, что при несвоевременном перечислении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,02 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке, требуемая ст. 331 ГК РФ, истцом и ответчиком была соблюдена.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
С учетом установленных судом обстоятельств ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды N 14-10 от 01.10.2014 по оплате арендной платы и наличия просроченной задолженности по договору требования общества о взыскании предусмотренной договорной неустойки удовлетворены правомерно.
Дополнительных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания неустойки, в апелляционной жалобе не приведено.
Решение суда является законным и обоснованным, принято на основании надлежащей и правильной оценки представленных сторонами в дело доказательств.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Поскольку определение арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 апеллянтом не исполнено, и суду не представлены доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в полном объеме, недостающая государственная пошлина в сумме 2 800 рублей подлежит взысканию с предпринимателя Тагирова З.К. в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2015 по делу N А07-8984/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тагирова Замира Канзилевича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Тагирова Замира Канзилевича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 800 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)