Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2013 года.
Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2013 года.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего судьи Скачковой Ю.А. единолично
при ведении протокола секретарем Судиловской Р.А.
рассмотрел дело
по иску Департамент имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410)
к Управление Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо: ООО "ИмиджМаркет"
о признании отказа N 11/089/2012-410 от 26.12.2012 г. незаконным
в заседании приняли участие:
от заявителя: Каменева А.А., доверенность N 33-Д-106/13 от 16.04.13 г.
от заинтересованного лица: Плющенко Е.О., дов. N 7510/2013 от 13.05.13 г.
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенного в письме от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6.
Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении со ссылкой на незаконность и необоснованность оспариваемого отказа ответчика в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6, нарушающего права и законные интересы Департамента имущества города Москвы, поскольку, как указывает заявитель, на регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды представлены все необходимые документы.
Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения требований заявителя по основаниям, изложенным в отзыве и оспариваемом отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, со ссылкой на законность и обоснованность оспариваемого отказа, оформленного сообщением от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410, не нарушающего каких-либо прав и законных интересов заявителя.
Третье лицо - ООО "ИмиджМаркет" - представило письменные пояснения, в которых поддержало доводы заявителя.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Срок подачи заявления об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного сообщением от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6, заявителем не пропущен.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Как следует из материалов дела, 27.11.2007 г. между Департаментом имущества города Москвы и ООО "ИмиджМаркет" заключен договор аренды N 1-1138/07 на нежилое помещение общей площадью 52,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6, сроком действия с 01.07.2007 г. до 09.07.2012 г.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 05.03.2008 г. N 77-77-11/013/2008-354.
05.10.2012 г. между Департаментом имущества города Москвы и ООО "ИмиджМаркет" подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды в части изменения срока договора N 1-1138/07 до 30.06.2015 г.
Дополнительное соглашение от 05.10.2012 г. к договору аренды N 1-1138/07 от 27.11.2007 г. было представлено в регистрирующий орган.
Управление Росреестра по Москве сообщением от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410 отказало Департаменту имущества города Москвы (далее - Департамент) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра по Москве указало, что Департаментом имущества города Москвы не представлены документы, необходимые для проведения регистрационных действий. В представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 05.10.2012 г. к договору аренды N 1-1138/07 от 27.11.2007 г. не указаны данные, позволяющие определенно установить предмет данного соглашения, также Департамент не представил документы, подтверждающие исполнение требований, установленных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Департамент имущества города Москвы обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Согласно п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом п. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из материалов дела суд установил, что на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) заявителю было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 по следующим причинам.
В соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Из буквального содержания ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой именно на дату заключения договора аренды на новый срок, а не на иную дату.
Смысл ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключается в том, что при заключении договора аренды на новый срок оценка рыночной стоимости объекта должна быть новой.
Заключение об оценке, на которое ссылается заявитель, составлено 18.08.2006 г. (л.д. 74 - 75), тогда как дополнительное соглашение подписано 05.10.2012 г. и доказательств выполнения требований ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в части проведения рыночной оценки при заключении дополнительного соглашения на новый срок заявитель суду не представил.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что заявитель обратился за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. после истечения срока аренды, указанного в п. 2.1 договора аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07, а именно: после 09.07.2012 г.
Таким образом, порядок заключения договоров аренды на новый срок, установленный действующим законодательством, соблюден не был.
Данную позицию так же подтверждают разъяснения Федеральной антимонопольной службы по применению статьи 17.1 Федерального закона от 16.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" от 05.06.2012 г.
Так, согласно п. 1 3 указанных разъяснений, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Положения п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на установление объективной арендной платы в процессе заключения договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения) посредством проведения новой оценки стоимости объекта.
В противном случае, ввиду постоянного повышения рыночной стоимости объектов недвижимости, бюджет города Москвы может понести убытки, особенно в случае, когда предыдущий договор аренды являлся долгосрочным, тогда как рыночная стоимость объектов недвижимости могла существенно измениться с момента заключения такого договора и проведения последней оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вместе с тем, из заявления и письменных пояснений ООО "ИмиджМаркет" следует, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, не проводилась.
Таким образом, в целях заключения договора аренды (дополнительного соглашения) на новый срок, заявителю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в аренду, непосредственно перед заключением нового договора аренды (дополнительного соглашения) и представить на государственную регистрацию документы, подтверждающие соблюдение п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Кроме того, по мнению регистрирующего органа, в представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 не указаны данные, позволяющие определенно установить предмет данного соглашения.
Суд считает ссылку Управления Росреестра на отсутствие в дополнительном соглашении данных, позволяющих определенно установить предмет данного соглашения, не состоятельной, т.к. по смыслу рекомендаций ВАС РФ, дополнительное соглашение на новый срок имеет правовые последствия заключения нового договора, однако специальных требований к форме дополнительного соглашения, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, ни законодательство, ни рекомендации Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. не содержат.
Таким образом, в части отсутствия идентификации объекта доводы регистрирующего органа не состоятельны.
Вместе с тем, поскольку при заключении дополнительного соглашения к договору аренды оценка рыночной стоимости объекта не проводилась, суд приходит к выводу, что регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6, на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
В силу п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Следовательно, в данном случае, отсутствуют основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта ответчика недействительным.
В соответствии ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Судом установлено, что юридическое лицо - Департамент городского имущества города Москвы - является правопреемником Департамента имущества города Москвы в результате присоединения последнего, в связи с чем, суд производит замену Департамента имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410) на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 29, 65, 75, 110, 167 - 170, 176, 181, 200 - 201 АПК РФ, суд
решил:
Произвести замену Департамент имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410) на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423).
В удовлетворении требований Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного письмом от 26.12.2012 N 11/089/2012-410, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6 - отказать.
Проверено на соответствие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Ю.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 16.09.2013 ПО ДЕЛУ N А40-44826/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 сентября 2013 г. по делу N А40-44826/13
Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2013 года.
Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2013 года.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
Председательствующего судьи Скачковой Ю.А. единолично
при ведении протокола секретарем Судиловской Р.А.
рассмотрел дело
по иску Департамент имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410)
к Управление Росреестра по Москве (ОГРН 1097746680822)
третье лицо: ООО "ИмиджМаркет"
о признании отказа N 11/089/2012-410 от 26.12.2012 г. незаконным
в заседании приняли участие:
от заявителя: Каменева А.А., доверенность N 33-Д-106/13 от 16.04.13 г.
от заинтересованного лица: Плющенко Е.О., дов. N 7510/2013 от 13.05.13 г.
от третьего лица: не явился, извещен
установил:
Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенного в письме от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6.
Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении со ссылкой на незаконность и необоснованность оспариваемого отказа ответчика в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6, нарушающего права и законные интересы Департамента имущества города Москвы, поскольку, как указывает заявитель, на регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды представлены все необходимые документы.
Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения требований заявителя по основаниям, изложенным в отзыве и оспариваемом отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, со ссылкой на законность и обоснованность оспариваемого отказа, оформленного сообщением от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410, не нарушающего каких-либо прав и законных интересов заявителя.
Третье лицо - ООО "ИмиджМаркет" - представило письменные пояснения, в которых поддержало доводы заявителя.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Срок подачи заявления об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного сообщением от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6, заявителем не пропущен.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Как следует из материалов дела, 27.11.2007 г. между Департаментом имущества города Москвы и ООО "ИмиджМаркет" заключен договор аренды N 1-1138/07 на нежилое помещение общей площадью 52,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6, сроком действия с 01.07.2007 г. до 09.07.2012 г.
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 05.03.2008 г. N 77-77-11/013/2008-354.
05.10.2012 г. между Департаментом имущества города Москвы и ООО "ИмиджМаркет" подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды в части изменения срока договора N 1-1138/07 до 30.06.2015 г.
Дополнительное соглашение от 05.10.2012 г. к договору аренды N 1-1138/07 от 27.11.2007 г. было представлено в регистрирующий орган.
Управление Росреестра по Москве сообщением от 26.12.2012 г. N 11/089/2012-410 отказало Департаменту имущества города Москвы (далее - Департамент) в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В качестве оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды Управление Росреестра по Москве указало, что Департаментом имущества города Москвы не представлены документы, необходимые для проведения регистрационных действий. В представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 05.10.2012 г. к договору аренды N 1-1138/07 от 27.11.2007 г. не указаны данные, позволяющие определенно установить предмет данного соглашения, также Департамент не представил документы, подтверждающие исполнение требований, установленных ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Не согласившись с указанным решением регистрирующего органа, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Департамент имущества города Москвы обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Согласно п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом п. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Из материалов дела суд установил, что на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) заявителю было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 по следующим причинам.
В соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Из буквального содержания ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой именно на дату заключения договора аренды на новый срок, а не на иную дату.
Смысл ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключается в том, что при заключении договора аренды на новый срок оценка рыночной стоимости объекта должна быть новой.
Заключение об оценке, на которое ссылается заявитель, составлено 18.08.2006 г. (л.д. 74 - 75), тогда как дополнительное соглашение подписано 05.10.2012 г. и доказательств выполнения требований ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в части проведения рыночной оценки при заключении дополнительного соглашения на новый срок заявитель суду не представил.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что заявитель обратился за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. после истечения срока аренды, указанного в п. 2.1 договора аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07, а именно: после 09.07.2012 г.
Таким образом, порядок заключения договоров аренды на новый срок, установленный действующим законодательством, соблюден не был.
Данную позицию так же подтверждают разъяснения Федеральной антимонопольной службы по применению статьи 17.1 Федерального закона от 16.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" от 05.06.2012 г.
Так, согласно п. 1 3 указанных разъяснений, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.
Положения п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции направлены на установление объективной арендной платы в процессе заключения договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения) посредством проведения новой оценки стоимости объекта.
В противном случае, ввиду постоянного повышения рыночной стоимости объектов недвижимости, бюджет города Москвы может понести убытки, особенно в случае, когда предыдущий договор аренды являлся долгосрочным, тогда как рыночная стоимость объектов недвижимости могла существенно измениться с момента заключения такого договора и проведения последней оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вместе с тем, из заявления и письменных пояснений ООО "ИмиджМаркет" следует, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, не проводилась.
Таким образом, в целях заключения договора аренды (дополнительного соглашения) на новый срок, заявителю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в аренду, непосредственно перед заключением нового договора аренды (дополнительного соглашения) и представить на государственную регистрацию документы, подтверждающие соблюдение п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Кроме того, по мнению регистрирующего органа, в представленном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-я, д. 6 не указаны данные, позволяющие определенно установить предмет данного соглашения.
Суд считает ссылку Управления Росреестра на отсутствие в дополнительном соглашении данных, позволяющих определенно установить предмет данного соглашения, не состоятельной, т.к. по смыслу рекомендаций ВАС РФ, дополнительное соглашение на новый срок имеет правовые последствия заключения нового договора, однако специальных требований к форме дополнительного соглашения, за исключением необходимости его оформления в письменной форме, ни законодательство, ни рекомендации Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. не содержат.
Таким образом, в части отсутствия идентификации объекта доводы регистрирующего органа не состоятельны.
Вместе с тем, поскольку при заключении дополнительного соглашения к договору аренды оценка рыночной стоимости объекта не проводилась, суд приходит к выводу, что регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6, на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
В силу п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
Следовательно, в данном случае, отсутствуют основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта ответчика недействительным.
В соответствии ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Судом установлено, что юридическое лицо - Департамент городского имущества города Москвы - является правопреемником Департамента имущества города Москвы в результате присоединения последнего, в связи с чем, суд производит замену Департамента имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410) на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 29, 65, 75, 110, 167 - 170, 176, 181, 200 - 201 АПК РФ, суд
решил:
Произвести замену Департамент имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410) на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423).
В удовлетворении требований Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленного письмом от 26.12.2012 N 11/089/2012-410, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 05.10.2012 г. к договору аренды от 27.11.2007 г. N 01-01138/07 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская 2-ая, д. 6 - отказать.
Проверено на соответствие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Ю.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)