Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нужнова С.Г., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" - Панферов А.Ю. (единственный участник и генеральный директор общества),
от ответчиков: Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - неявка, извещена,
Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - неявка, извещен,
рассмотрев 19 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера"
на решение от 19 сентября 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Плотниковой Н.В.,
и постановление от 17 ноября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера"
к Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области
о признании незаконными действия (бездействие), признании преимущественного права выкупа, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" (далее - истец, ООО "Фирма "Мир Бухгалтера") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Наро-Фоминского муниципального района, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - Администрация, Комитет, соответственно) с заявлением, с учетом уточнений заявленных требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:
- - признать незаконными действия Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области и Комитета по управлению имуществом по отказу ООО Фирма "Мир бухгалтера" (письмо от 02.07.2014 N 2555/02) в выкупе арендованного муниципального имущества - нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв. м расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис - по правилам, установленным частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
- - признать за ООО "Фирма "Мир бухгалтера" право преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис;
- - обязать Администрацию и Комитет исполнить требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; Комитету - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Фирма "Мир бухгалтера" нежилого помещения А41-38047/14 с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис - в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Администрации - принять решение об условиях приватизации данного муниципального имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; Комитету - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения подготовить проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения и направить его в ООО "Фирма "Мир бухгалтера".
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что судами применена не подлежащая применению, по мнению заявителя, статья 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенная в действие с 01.07.2008, после заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 01.02.2008; судами не учтено, что, кроме общества, никакой другой хозяйствующий субъект об аренде спорного помещения не обращался, поэтому право на аренду ООО "Фирма "Мир бухгалтера" по смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации никому не противопоставлялось, Администрация и Комитет правом предложить другим лицам в аренду это помещение не воспользовались, а приняли решение заключить договор аренды с заявителем; судами не принято во внимание, что краткосрочные договоры аренды, заключавшиеся с обществом вплоть до прекращения действия исключительного условия части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, по мнению заявителя, соответствовали требованиям антимонопольного закона; судами также не учтено, что ООО "Фирма "Мир бухгалтера", по мнению заявителя, по своей принадлежности к малому бизнесу и обстоятельствам арендного пользования муниципальным помещением полностью соответствует требованиям статьи 3 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ); судом апелляционной инстанции применена не подлежащая применению, по мнению заявителя, редакция статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в части, предусматривающей соблюдение при выкупе условия о предельной площади арендуемого помещения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между Администрацией и ООО "Фирма "Мир бухгалтера" был подписан договор аренды от 01.02.2003 N 1511, в соответствии с которым, заявителю было предоставлено в аренду помещение 55,57 кв. м, расположенное по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, д. 5. Согласно пункту 1.2 указанного договора срок аренды установлен на пять лет. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
Впоследствии между сторонами заключались дополнительные соглашения от 01.02.2008, от 01.01.2009, от 01.04.2009, от 01.01.2009, от 01.12.2009, от 01.11.2010, от 01.10.2011, от 01.01.2012, от 01.09.2012, от 31.07.2013 к указанному договору с указанием в них срока аренды менее года.
ООО "Фирма "Мир бухгалтера" 23.05.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Письмом от 02.07.2014 Комитет отказал обществу в выкупе арендованного имущества, по мотиву того, что заявитель не обладает правом преимущественного выкупа арендованного имущества по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Полагая названный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылкой, в том числе, на статьи 168, 422, часть 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункты 1, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), исходил из того, что заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Ф), поскольку договор аренды нежилого помещения от 01.02.2003 N 1511 является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию, последующие дополнительные соглашения к названному договору являются новыми договорами аренды, заключенными без проведения торгов, то есть недействительными (ничтожными), как заключенные без соблюдения требования законодательства, действовавшего на момент их заключения.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции со ссылкой статью 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" дополнительно указал, что площадь арендуемого заявителем помещения превышает установленные названным Законом нормативы (1000 кв. м).
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013) установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2013 года во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества, в соответствии со статьей 609 Кодекса, подлежит государственной регистрации.
Между тем, в пункте 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: - контрагенты согласовали его существенные и иные условия; - была соблюдена форма договора; - собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; - договор исполнялся сторонами.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами обеих инстанций не установлено, было ли достигнуто сторонами соглашение о существенных условиях договора аренды от 01.02.2003 N 1511, была ли соблюдена форма договора, исполнялись ли условия договора сторонами, в связи с чем, выводы судов о незаключенности названного договора аренды нельзя признать обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем, вопросы о том, имелись ли иные претенденты, кроме ООО "Фирма "Мир бухгалтера", на заключение договора аренды в отношении спорного имущества после истечения срока действия заключенного с обществом договора аренды от 01.02.2003 N 1511, обращались ли какие-либо иные лица в Администрацию или Комитет с соответствующими обращениями, результаты таких обращений, то есть, были ли противопоставлены в настоящем случае права ООО "Фирма "Мир бухгалтера" интересам третьих лиц, судами не выяснялись, в связи с чем, ссылку судов на пункт 14 вышеупомянутого Постановления в названной части нельзя признать обоснованной.
Как разъяснено в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как усматривается из материалов дела, дополнительные соглашения к договору аренды от 01.02.2003 N 1511 от 01.02.2008, от 01.01.2009, от 01.04.2009, от 01.01.2009, от 01.12.2009, от 01.11.2010, от 01.10.2011, от 01.01.2012, от 01.09.2012, от 31.07.2013 заключены на срок менее года, в силу чего не требовали обязательной государственной регистрации.
По общему правилу, заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что следует из положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Исключение составляют предусмотренные данной статьей случаи.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Между тем, статья 17.1 Закона о защите конкуренции, на которую сослались суды первой и апелляционной инстанций, введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, то есть после заключения дополнительного соглашения от 01.02.2008 к договору аренды от 01.02.2003 N 1511.
При этом в силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, прекратившей действие с 31.07.2013, до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Учитывая вышеизложенное, выводы судов о недействительности (ничтожности) вышеупомянутых дополнительных соглашений к договору аренды со ссылкой на статьи 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 17.1 Закона о защите конкуренции нельзя признать обоснованными.
Кроме того, Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" в статью 3 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ внесены изменения, в соответствии с которыми пункт 3 названной статьи, согласно которому преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, если площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, признан утратившим силу с 1 июля 2013 года.
Принимая во внимание тот факт, что с заявлением о выкупе арендованного помещения ООО "Фирма "Мир бухгалтера" обратилось в Администрацию 23.05.2014, ссылку суда апелляционной инстанции на положения пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статью 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества также нельзя признать обоснованной.
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что ООО "Фирма "Мир бухгалтера" не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не основаны на представленных в материалы дела доказательствах.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, были ли согласованы сторонами все существенные условия договора аренды от 01.02.2003 N 1511, была ли соблюдена форма договора, исполнялся ли названный договор сторонами, то есть, является ли названный договор заключенным (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), были ли противопоставлены интересы общества интересам третьих лиц при заключении дополнительных соглашений к названному договору, отвечает ли заявитель всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции от 02.07.2013, соответствует ли в связи с этим оспариваемый отказ требованиям действующего законодательства и, нарушает ли он права и законные интересы заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по делу N А41-38047/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.Г.НУЖНОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 27.02.2015 N Ф05-16010/2014 ПО ДЕЛУ N А41-38047/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2014 г. по делу N А41-38047/14
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нужнова С.Г., Кузнецова В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" - Панферов А.Ю. (единственный участник и генеральный директор общества),
от ответчиков: Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - неявка, извещена,
Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - неявка, извещен,
рассмотрев 19 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера"
на решение от 19 сентября 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Плотниковой Н.В.,
и постановление от 17 ноября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Немчиновой М.А., Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера"
к Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области
о признании незаконными действия (бездействие), признании преимущественного права выкупа, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Мир Бухгалтера" (далее - истец, ООО "Фирма "Мир Бухгалтера") обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации Наро-Фоминского муниципального района, Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - Администрация, Комитет, соответственно) с заявлением, с учетом уточнений заявленных требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:
- - признать незаконными действия Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области и Комитета по управлению имуществом по отказу ООО Фирма "Мир бухгалтера" (письмо от 02.07.2014 N 2555/02) в выкупе арендованного муниципального имущества - нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв. м расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис - по правилам, установленным частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N от 22.07.2008 N 159-ФЗ);
- - признать за ООО "Фирма "Мир бухгалтера" право преимущественного выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис;
- - обязать Администрацию и Комитет исполнить требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; Комитету - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого ООО "Фирма "Мир бухгалтера" нежилого помещения А41-38047/14 с инвентарным номером 148:046-4451, площадью 57,1 кв. м, расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, дом 5, под магазин и офис - в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; Администрации - принять решение об условиях приватизации данного муниципального имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; Комитету - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения подготовить проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения и направить его в ООО "Фирма "Мир бухгалтера".
Решением Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает, что судами применена не подлежащая применению, по мнению заявителя, статья 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", введенная в действие с 01.07.2008, после заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 01.02.2008; судами не учтено, что, кроме общества, никакой другой хозяйствующий субъект об аренде спорного помещения не обращался, поэтому право на аренду ООО "Фирма "Мир бухгалтера" по смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации никому не противопоставлялось, Администрация и Комитет правом предложить другим лицам в аренду это помещение не воспользовались, а приняли решение заключить договор аренды с заявителем; судами не принято во внимание, что краткосрочные договоры аренды, заключавшиеся с обществом вплоть до прекращения действия исключительного условия части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, по мнению заявителя, соответствовали требованиям антимонопольного закона; судами также не учтено, что ООО "Фирма "Мир бухгалтера", по мнению заявителя, по своей принадлежности к малому бизнесу и обстоятельствам арендного пользования муниципальным помещением полностью соответствует требованиям статьи 3 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ); судом апелляционной инстанции применена не подлежащая применению, по мнению заявителя, редакция статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в части, предусматривающей соблюдение при выкупе условия о предельной площади арендуемого помещения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Остальные лица, участвующие в деле, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между Администрацией и ООО "Фирма "Мир бухгалтера" был подписан договор аренды от 01.02.2003 N 1511, в соответствии с которым, заявителю было предоставлено в аренду помещение 55,57 кв. м, расположенное по адресу: г. Наро-Фоминск, ул. Полубоярова, д. 5. Согласно пункту 1.2 указанного договора срок аренды установлен на пять лет. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
Впоследствии между сторонами заключались дополнительные соглашения от 01.02.2008, от 01.01.2009, от 01.04.2009, от 01.01.2009, от 01.12.2009, от 01.11.2010, от 01.10.2011, от 01.01.2012, от 01.09.2012, от 31.07.2013 к указанному договору с указанием в них срока аренды менее года.
ООО "Фирма "Мир бухгалтера" 23.05.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Письмом от 02.07.2014 Комитет отказал обществу в выкупе арендованного имущества, по мотиву того, что заявитель не обладает правом преимущественного выкупа арендованного имущества по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Полагая названный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции со ссылкой, в том числе, на статьи 168, 422, часть 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункты 1, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), исходил из того, что заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Ф), поскольку договор аренды нежилого помещения от 01.02.2003 N 1511 является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию, последующие дополнительные соглашения к названному договору являются новыми договорами аренды, заключенными без проведения торгов, то есть недействительными (ничтожными), как заключенные без соблюдения требования законодательства, действовавшего на момент их заключения.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции со ссылкой статью 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области" дополнительно указал, что площадь арендуемого заявителем помещения превышает установленные названным Законом нормативы (1000 кв. м).
Между тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2013) установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Одним из таких условий является условие о необходимости нахождения арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2013 года во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Если иное не установлено законом, договор аренды недвижимого имущества, в соответствии со статьей 609 Кодекса, подлежит государственной регистрации.
Между тем, в пункте 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.
Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: - контрагенты согласовали его существенные и иные условия; - была соблюдена форма договора; - собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; - договор исполнялся сторонами.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами обеих инстанций не установлено, было ли достигнуто сторонами соглашение о существенных условиях договора аренды от 01.02.2003 N 1511, была ли соблюдена форма договора, исполнялись ли условия договора сторонами, в связи с чем, выводы судов о незаключенности названного договора аренды нельзя признать обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем, вопросы о том, имелись ли иные претенденты, кроме ООО "Фирма "Мир бухгалтера", на заключение договора аренды в отношении спорного имущества после истечения срока действия заключенного с обществом договора аренды от 01.02.2003 N 1511, обращались ли какие-либо иные лица в Администрацию или Комитет с соответствующими обращениями, результаты таких обращений, то есть, были ли противопоставлены в настоящем случае права ООО "Фирма "Мир бухгалтера" интересам третьих лиц, судами не выяснялись, в связи с чем, ссылку судов на пункт 14 вышеупомянутого Постановления в названной части нельзя признать обоснованной.
Как разъяснено в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как усматривается из материалов дела, дополнительные соглашения к договору аренды от 01.02.2003 N 1511 от 01.02.2008, от 01.01.2009, от 01.04.2009, от 01.01.2009, от 01.12.2009, от 01.11.2010, от 01.10.2011, от 01.01.2012, от 01.09.2012, от 31.07.2013 заключены на срок менее года, в силу чего не требовали обязательной государственной регистрации.
По общему правилу, заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что следует из положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Исключение составляют предусмотренные данной статьей случаи.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Между тем, статья 17.1 Закона о защите конкуренции, на которую сослались суды первой и апелляционной инстанций, введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, то есть после заключения дополнительного соглашения от 01.02.2008 к договору аренды от 01.02.2003 N 1511.
При этом в силу части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, прекратившей действие с 31.07.2013, до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Учитывая вышеизложенное, выводы судов о недействительности (ничтожности) вышеупомянутых дополнительных соглашений к договору аренды со ссылкой на статьи 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 17.1 Закона о защите конкуренции нельзя признать обоснованными.
Кроме того, Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" в статью 3 Федерального от 22.07.2008 N 159-ФЗ внесены изменения, в соответствии с которыми пункт 3 названной статьи, согласно которому преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, если площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, признан утратившим силу с 1 июля 2013 года.
Принимая во внимание тот факт, что с заявлением о выкупе арендованного помещения ООО "Фирма "Мир бухгалтера" обратилось в Администрацию 23.05.2014, ссылку суда апелляционной инстанции на положения пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статью 2 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества также нельзя признать обоснованной.
Учитывая изложенное, выводы судов о том, что ООО "Фирма "Мир бухгалтера" не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не основаны на представленных в материалы дела доказательствах.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, были ли согласованы сторонами все существенные условия договора аренды от 01.02.2003 N 1511, была ли соблюдена форма договора, исполнялся ли названный договор сторонами, то есть, является ли названный договор заключенным (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), были ли противопоставлены интересы общества интересам третьих лиц при заключении дополнительных соглашений к названному договору, отвечает ли заявитель всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в редакции от 02.07.2013, соответствует ли в связи с этим оспариваемый отказ требованиям действующего законодательства и, нарушает ли он права и законные интересы заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по делу N А41-38047/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.Г.НУЖНОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)