Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - администрации городского округа Химки Московской области - Обухова А.А. (представителя по доверенности от 09.07.2015),
от общества с ограниченной ответственностью "Сходня-Инжиниринг" - Варакса Ю.А. (представителя по доверенности от 05.11.2014), Воинова С.В. (представителя по доверенности от 27.05.2015),
от открытого акционерного общества "Коммерческий банк "НЕФТЯНОЙ АЛЬЯНС" - извещено, представитель не явился,
от Правительства Московской области - извещено, представитель не явился,
от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.04.2015 по делу N А41-57692/14, принятое судьей Гриневой А.В.,
установил:
администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Сходня-Инжиниринг" (далее - ООО "Сходня-Инжиниринг") со следующими требованиями:
- взыскать сумму задолженности за период с 1 квартала 2012 г. по 1 квартал 2014 г. по договору аренды от 31.03.2003 N 35002-Z в размере 114 561 115 рублей 19 копеек и неустойку в размере 14 866 604 рубля 25 копеек, всего: 129 427 719 рублей 44 копеек.
- расторгнуть договор аренды от 31.03.2003 N 35002-Z земельного участка с кадастровым номером 50:10:060113:0019, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, г. Сходня, ул. Некрасова, 2.
- обязать общество вернуть администрации данный земельный участок свободным от прав и имущества третьих лиц.
В свою очередь ООО "Сходня-Инжиниринг" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к администрации о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 495 853 рублей 55 копеек.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Нефтяной Альянс" (далее - ОАО "КБ "Нефтяной Альянс"), Правительство Московской области (далее - Правительство), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).
Решением от 29.04.2015 Арбитражный суд Московской области в удовлетворении требований администрации отказал, встречное исковое требование ООО "Сходня-Инжиниринг" удовлетворил: взыскал с администрации в пользу ООО "Сходня-Инжиниринг" 22 495 853 рубля 55 копеек неосновательного обогащения и 135 479 рублей расходов по оплате госпошлины в размере.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований к ООО "Сходня-Инжиниринг" и об отказе в удовлетворении встречного иска ООО "Сходня-Инжиниринг". Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ООО "Сходня-Инжиниринг" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба администрации рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.
Изучив апелляционную жалобу администрации, материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
На основании постановления Правительства Московской области от 11.10.2002 N 451/36 "Об организации переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельные участки на право аренды или право собственности, продажи земельных участков" министерство издало распоряжение от 13.11.2002 N 405 о предоставлении ООО "Сходня-Инжиниринг" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером 50-10-060113-0019, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу Московская область, Химкинский район, г. Сходня, ул. Некрасова, д. 2 площадью 319 100 кв. м, сроком на 49 лет.
Во исполнение этого распоряжения министерство и ООО "Сходня Инжиниринг" заключили договор аренды от 31.03.2003 N 35002-Z (далее - договор аренды), которым оформлена аренда данного участка за ООО "Сходня Инжиниринг" сроком на 49 лет - с 01.10.2002 по 30.09.2051.
Договор аренды 05.06.2003 зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой (регистрационный N 50-01/10-08/2003-177.1).
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды земельный участок считается переданным/принятым с момента подписания договора аренды без оформления акта приема-передачи.
Согласно пункту 1.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2005 N 2 разрешенный вид использования земельного участка - для эксплуатации существующих зданий и сооружений.
Согласно пункту 4.3.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода
Дополнительным соглашением от 15.09.2009 N 2 к договору аренды Министерство передало, а администрация приняла на себя права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды.
Постановлением администрации от 20.12.2011 N 1892 изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для эксплуатации существующих зданий и сооружений" на "многоэтажное жилищное строительство".
Во исполнение этого постановления между администрацией и ООО "Сходня-Инжиниринг" заключено дополнительное соглашение от 14.08.2012 N 73 к договору аренды земельного участка, указав в нем, что размер годовой арендной платы на 2012 год составил 16 889 963 рубля, соответственно, ежеквартальная плата - 4 222 490 рублей 75 копеек.
В 2013 году администрация начислила по договору аренды плату в год в размере 121 764 883 рубля 97 копеек, соответственно, ежеквартальную плату - 30 441 220 рублей 99 копеек.
Исходя из того, что ООО "Сходня-Инжиниринг" не вносило в полном объеме арендную плату в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 15.09.2009 N 2 и от 14.08.2012 N 73, администрация, руководствуясь пунктом 4.3.1 договора, 30.12.2013 направила ООО "Сходня-Инжиниринг" претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды, предупредив, что в случае неоплаты суммы задолженности в течение 30-ти календарных дней с момента получения претензии договор аренды будет досрочно расторгнут в судебном порядке.
В связи с невыполнением ООО "Сходня-Инжиниринг" данных требований администрация 18.09.2014 обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением к ООО "Сходня-Инжиниринг".
В свою очередь ООО "Сходня-Инжиниринг", ссылаясь на наличие переплаты по арендным платежам, обратилось в суд со встречным требованием к администрации о взыскании неосновательного обогащения.
Удовлетворяя требование общества, суд первой инстанции признал его обоснованным, в связи с чем отказал администрации в удовлетворении ее требований.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как указано в пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшему в спорный период, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), действовавшим в спорный период, установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно условиям дополнительного соглашения от 14.08.2012 N 73 размер годовой арендной платы за 2012 год составил 16 889 963 рублей исходя из следующего расчета: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Ап - арендная плата Аб - базовый размер арендной платы 52 руб. 93 коп.
При этом Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - корректирующий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, S - площадь арендуемого земельного участка 319 100 кв. м.
В соответствии с абзацем 3 пункта 3.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2005 N 2) стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участкам коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 данного Закона Московской области значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Согласно части 4 статьи 14 названного Закона Московской области корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Из искового заявления следует, что администрацией с ООО "Сходня-Инжиниринг" взыскивается задолженность по текущим платежам арендной платы за период с 1-го квартала 2012 года по 1-ой квартал 2014 года, при этом основная сумма задолженности составляет 114 561 115 рублей 19 копеек.
В 2012 году при определении размера арендной платы администрация применила базовый размер арендной платы в размере 52,93 рубля, в то же время, по мнению ООО "Сходня-Инжиниринг", должен был быть применен коэффициент в размере 24 рублей 58 копеек.
В соответствии с приложением N 1 к Закону Московской области от 21.10.2011 N 170/2011-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012 год" базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов, расположенных в границах города Химки установлен в размере 52 рублей 93 копеек. Именно исходя из этого базового размера арендной платы администрацией и была рассчитана арендная плата на 2012 год.
Однако в приложении N 1 данного Закона Московской области, устанавливается базовый размер арендной платы за земельные участки, расположенные в микрорайоне Сходня, который составляет 24 рублей 58 копеек.
Как следует из договора аренды, кадастрового паспорта на земельный участок, выписки из ЕГРП, земельный участок, предоставленный в ООО "Сходня-Инжиниринг" по договору аренды, располагается в микрорайоне Сходня г. Химки.
При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы на 2012 год, администрация обязана была применить базовый размер арендной платы в размере 24 рублей 58 копеек, а не 52 рублей 93 копеек.
Поэтому арендная плата за 2012 год должна составлять - 9 412 173 рублей 60 копеек.
Как правильно установлено судом первой инстанции и не отрицалось сторонами, ООО "Сходня-Инжиниринг" в 2012 году оплатило арендную плату в размере 10 089 000 рублей.
На 01.01.2012 за ООО "Сходня-Инжиниринг" значилась задолженность по арендной плате в размере 2 417 000 рублей, задолженность ООО "Сходня-Инжиниринг" за 2012 год составила - 1 740 173 рублей 00 копеек (9 412 173,60 + 2 417 000,00-10 089 000,00 = 1 740 173,00).
С учетом того, что ООО "Сходня-Инжиниринг" в 2013 году перечислило 34 806 509 рублей 75 копеек, арендная плата за 2012 год внесена в полном объеме.
В 2013 году администрацией по договору аренды начислена арендная плата в год в размере 121 764 883 рублей 97 копеек, соответственно ежеквартальная плата составила 30 441 220 рублей 99 копеек, исходя из следующего расчета: Ап = 27,04 x 4,2 x 2,8 x 1,2 x 319 100, где Аб - базовый размер арендной платы 27 руб. 04 коп.
При этом Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке 4,2 Пкд - корректирующий коэффициент 2,8 Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования 1,2 S - площадь арендуемого земельного участка 319 100 кв. м.
При расчете указанной сумму аренды за 2013 год администрация руководствовалась Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-0З "О регулировании земельных отношений в Московской области", Законом Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ, решением Совета депутатов городского округа Химки от 27.11.2009 N 48/4, соответственно в редакциях, действовавших в спорный период.
Между тем обществу указанный земельный участок предоставлен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебном практике") поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.
Ссылка администрации на изменение вида разрешенного использования земельного участка, арендуемого обществом, отклоняется, поскольку в силу императивного положения, содержащегося в пункте 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ и подлежащего применению в данном случае с учетом указаний Верховного Суда Российской Федерации в приведенном обзоре, изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060113:19 его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составляет 902 851 967 рублей, следовательно, арендная плата должна составлять 2% от 902 851 967 рублей в год, то есть 18 057 039 рублей 34 копеек в год, соответственно ежеквартальная арендная плата должна составлять 4 514 259 рублей 83 копеек.
С учетом произведенной оплаты ООО "Сходня-Инжиниринг" в 2013 году 34 806 509 рублей 75 копеек образовалась переплата в размере 16 749 470 рублей 41 копеек, также принимая во внимание, что по состоянию на 01.01.2013 за ООО "Сходня-Инжиниринг" числилась задолженность по арендной плате в размере 1 740 173 рублей 60 копеек, то переплата соответственно составляет сумму в размере 15 009 296 рублей 81 копеек (16 749 470,41-1 740 173,60 = 15 009 296,81).
Что касается арендной платы за 1 квартал 2014 г., то постановлением администрации от 25.12.2013 N 1555 признано утратившим силу постановление администрации от 20.12.2011 N 1892 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова, д. 2, площадью 319 100 кв. м, кадастровый номер 50:10:060113:0019".
Учитывая положения абзаца 3 пункта 3.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 04.03.2005), согласно которому стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области, новый расчет арендной платы, с 01.01.2014 необходимо производить расчет арендной платы с учетом измененного разрешенного вида использования земельного участка с "многоэтажное жилищное строительство" на "для эксплуатации существующих зданий и сооружений".
Следовательно, размер годовой арендной платы на 2014 год определяется, согласно Закону Московской области от 02.10.2013 за N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год", которым для микрорайона Сходня установлен базовый размер арендной платы в размере 29,74 рублей.
Решениями Совета депутатов городского округа Химки от 24.08.2011 N 72/2 и от 20.02.2013 N 02/3, согласно которым внесены изменения в Решение Совета депутатов городского округа Химки от 27.11.2009 N 48/4, размеры Пкд и Км установлены 1 и 1,2 (для микрорайона Сходня) соответственно.
Таким образом, размер годовой арендной платы за 2014 года составляет сумму в размере 12 526 844,88 рублей, соответственно ежеквартальный размер арендной платы составил 3 131 711,22 рублей, исходя из следующего расчета: Ап = 29,74 x 1,1 x 1 x 1,2 x 319 100, где Аб - базовый размер арендной платы 29 руб. 74 коп., Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке 1,1, Пкд - корректирующий коэффициент 1, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования 1,2, S - площадь арендуемого земельного участка 319 100 кв. м.
В свою очередь, ООО "Сходня-Инжиниринг" с 01.01.2014 по 22.05.2014 (дата расчета сформированная администрацией при предъявлении первоначальных исковых требований), произвело оплату в размере 10 618 267 рублей 96 копеек, таким образом, у ООО "Сходня-Инжиниринг" отсутствует задолженность по арендным платежам перед администрацией за 1 квартал 2014 года.
В связи с изложенным по состоянию на 01.01.2014 имеет место переплата по арендным платежам в размере 15 009 296 рублей 81 копеек, а по состоянию на 22.05.2014 (обществом произведена оплата в размере 10 618 267 рублей 96 копеек) - 25 627 564 рублей 77 копеек (15 009 296,81 + 10 618 267,96), а также учитывая начисленную арендную плату за 1 квартал 2014 года в размере 3 131 711 рублей 22 копеек, на 22.05.2014 имеет место переплата по арендным платежам в размере 22 495 853 рублей 55 копеек (25 627 564,77-3 131 711,22).
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случае, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец, обратившись в суд с таким иском, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения и соразмерного встречного предоставления, а также размер сбереженных ответчиком денежных средств за счет истца.
Как верно установлено судом первой инстанции и следует из представленных документов, в рамках заключенного между администрацией и ООО "Сходня-Инжиниринг" договора аренды у администрации образовалась переплата по арендным платежам в размере 22 495 853 рублей 55 копеек.
Суд, исследовав и правильно оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт переплаты по договору аренды, необоснованное начисление такой арендной платы со стороны администрации, проверив представленный расчет размера неосновательного обогащения, пришел к обоснованному выводу о правомерности встречного искового требования в части взыскания неосновательного обогащения и об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации, заявленных в рамках основного иска, в части взыскания суммы задолженности по арендной плате и неустойки.
Истцом по основному иску также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и обязании ООО "Сходня-Инжиниринг" освободить земельный участок и вернуть его по акту приема-передачи.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тек случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, учитывая, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также учитывая, что администрация в рамках рассмотрения дела не представила доказательств такого нарушения ООО "Сходня-Инжиниринг" по основному иску договорных обязательств, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка.
Из доводов администрации, материалов дела оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.04.2015 по делу N А41-57692/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2015 N 10АП-6061/2015 ПО ДЕЛУ N А41-57692/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2015 г. по делу N А41-57692/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,
судей Виткаловой Е.Н., Игнахиной М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,
при участии в заседании:
от заявителя по делу - администрации городского округа Химки Московской области - Обухова А.А. (представителя по доверенности от 09.07.2015),
от общества с ограниченной ответственностью "Сходня-Инжиниринг" - Варакса Ю.А. (представителя по доверенности от 05.11.2014), Воинова С.В. (представителя по доверенности от 27.05.2015),
от открытого акционерного общества "Коммерческий банк "НЕФТЯНОЙ АЛЬЯНС" - извещено, представитель не явился,
от Правительства Московской области - извещено, представитель не явился,
от Министерства имущественных отношений Московской области - извещено, представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.04.2015 по делу N А41-57692/14, принятое судьей Гриневой А.В.,
установил:
администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Сходня-Инжиниринг" (далее - ООО "Сходня-Инжиниринг") со следующими требованиями:
- взыскать сумму задолженности за период с 1 квартала 2012 г. по 1 квартал 2014 г. по договору аренды от 31.03.2003 N 35002-Z в размере 114 561 115 рублей 19 копеек и неустойку в размере 14 866 604 рубля 25 копеек, всего: 129 427 719 рублей 44 копеек.
- расторгнуть договор аренды от 31.03.2003 N 35002-Z земельного участка с кадастровым номером 50:10:060113:0019, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, г. Сходня, ул. Некрасова, 2.
- обязать общество вернуть администрации данный земельный участок свободным от прав и имущества третьих лиц.
В свою очередь ООО "Сходня-Инжиниринг" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к администрации о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 495 853 рублей 55 копеек.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют открытое акционерное общество "Коммерческий банк "Нефтяной Альянс" (далее - ОАО "КБ "Нефтяной Альянс"), Правительство Московской области (далее - Правительство), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).
Решением от 29.04.2015 Арбитражный суд Московской области в удовлетворении требований администрации отказал, встречное исковое требование ООО "Сходня-Инжиниринг" удовлетворил: взыскал с администрации в пользу ООО "Сходня-Инжиниринг" 22 495 853 рубля 55 копеек неосновательного обогащения и 135 479 рублей расходов по оплате госпошлины в размере.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение им обстоятельств по делу, неправильное применение норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований к ООО "Сходня-Инжиниринг" и об отказе в удовлетворении встречного иска ООО "Сходня-Инжиниринг". Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ООО "Сходня-Инжиниринг" в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба администрации рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц.
Изучив апелляционную жалобу администрации, материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.
На основании постановления Правительства Московской области от 11.10.2002 N 451/36 "Об организации переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения на земельные участки на право аренды или право собственности, продажи земельных участков" министерство издало распоряжение от 13.11.2002 N 405 о предоставлении ООО "Сходня-Инжиниринг" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка с кадастровым номером 50-10-060113-0019, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу Московская область, Химкинский район, г. Сходня, ул. Некрасова, д. 2 площадью 319 100 кв. м, сроком на 49 лет.
Во исполнение этого распоряжения министерство и ООО "Сходня Инжиниринг" заключили договор аренды от 31.03.2003 N 35002-Z (далее - договор аренды), которым оформлена аренда данного участка за ООО "Сходня Инжиниринг" сроком на 49 лет - с 01.10.2002 по 30.09.2051.
Договор аренды 05.06.2003 зарегистрирован Московской областной регистрационной палатой (регистрационный N 50-01/10-08/2003-177.1).
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды земельный участок считается переданным/принятым с момента подписания договора аренды без оформления акта приема-передачи.
Согласно пункту 1.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2005 N 2 разрешенный вид использования земельного участка - для эксплуатации существующих зданий и сооружений.
Согласно пункту 4.3.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода
Дополнительным соглашением от 15.09.2009 N 2 к договору аренды Министерство передало, а администрация приняла на себя права и обязанности арендодателя в полном объеме по договору аренды.
Постановлением администрации от 20.12.2011 N 1892 изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для эксплуатации существующих зданий и сооружений" на "многоэтажное жилищное строительство".
Во исполнение этого постановления между администрацией и ООО "Сходня-Инжиниринг" заключено дополнительное соглашение от 14.08.2012 N 73 к договору аренды земельного участка, указав в нем, что размер годовой арендной платы на 2012 год составил 16 889 963 рубля, соответственно, ежеквартальная плата - 4 222 490 рублей 75 копеек.
В 2013 году администрация начислила по договору аренды плату в год в размере 121 764 883 рубля 97 копеек, соответственно, ежеквартальную плату - 30 441 220 рублей 99 копеек.
Исходя из того, что ООО "Сходня-Инжиниринг" не вносило в полном объеме арендную плату в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 15.09.2009 N 2 и от 14.08.2012 N 73, администрация, руководствуясь пунктом 4.3.1 договора, 30.12.2013 направила ООО "Сходня-Инжиниринг" претензию с требованием уплатить сумму задолженности по договору аренды, предупредив, что в случае неоплаты суммы задолженности в течение 30-ти календарных дней с момента получения претензии договор аренды будет досрочно расторгнут в судебном порядке.
В связи с невыполнением ООО "Сходня-Инжиниринг" данных требований администрация 18.09.2014 обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением к ООО "Сходня-Инжиниринг".
В свою очередь ООО "Сходня-Инжиниринг", ссылаясь на наличие переплаты по арендным платежам, обратилось в суд со встречным требованием к администрации о взыскании неосновательного обогащения.
Удовлетворяя требование общества, суд первой инстанции признал его обоснованным, в связи с чем отказал администрации в удовлетворении ее требований.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба администрации не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как указано в пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшему в спорный период, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), действовавшим в спорный период, установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Как правильно установлено судом первой инстанции, согласно условиям дополнительного соглашения от 14.08.2012 N 73 размер годовой арендной платы за 2012 год составил 16 889 963 рублей исходя из следующего расчета: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Ап - арендная плата Аб - базовый размер арендной платы 52 руб. 93 коп.
При этом Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, Пкд - корректирующий коэффициент, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, S - площадь арендуемого земельного участка 319 100 кв. м.
В соответствии с абзацем 3 пункта 3.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 04.03.2005 N 2) стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участкам коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 данного Закона Московской области значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Согласно части 4 статьи 14 названного Закона Московской области корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Из искового заявления следует, что администрацией с ООО "Сходня-Инжиниринг" взыскивается задолженность по текущим платежам арендной платы за период с 1-го квартала 2012 года по 1-ой квартал 2014 года, при этом основная сумма задолженности составляет 114 561 115 рублей 19 копеек.
В 2012 году при определении размера арендной платы администрация применила базовый размер арендной платы в размере 52,93 рубля, в то же время, по мнению ООО "Сходня-Инжиниринг", должен был быть применен коэффициент в размере 24 рублей 58 копеек.
В соответствии с приложением N 1 к Закону Московской области от 21.10.2011 N 170/2011-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2012 год" базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов, расположенных в границах города Химки установлен в размере 52 рублей 93 копеек. Именно исходя из этого базового размера арендной платы администрацией и была рассчитана арендная плата на 2012 год.
Однако в приложении N 1 данного Закона Московской области, устанавливается базовый размер арендной платы за земельные участки, расположенные в микрорайоне Сходня, который составляет 24 рублей 58 копеек.
Как следует из договора аренды, кадастрового паспорта на земельный участок, выписки из ЕГРП, земельный участок, предоставленный в ООО "Сходня-Инжиниринг" по договору аренды, располагается в микрорайоне Сходня г. Химки.
При таких обстоятельствах при определении размера арендной платы на 2012 год, администрация обязана была применить базовый размер арендной платы в размере 24 рублей 58 копеек, а не 52 рублей 93 копеек.
Поэтому арендная плата за 2012 год должна составлять - 9 412 173 рублей 60 копеек.
Как правильно установлено судом первой инстанции и не отрицалось сторонами, ООО "Сходня-Инжиниринг" в 2012 году оплатило арендную плату в размере 10 089 000 рублей.
На 01.01.2012 за ООО "Сходня-Инжиниринг" значилась задолженность по арендной плате в размере 2 417 000 рублей, задолженность ООО "Сходня-Инжиниринг" за 2012 год составила - 1 740 173 рублей 00 копеек (9 412 173,60 + 2 417 000,00-10 089 000,00 = 1 740 173,00).
С учетом того, что ООО "Сходня-Инжиниринг" в 2013 году перечислило 34 806 509 рублей 75 копеек, арендная плата за 2012 год внесена в полном объеме.
В 2013 году администрацией по договору аренды начислена арендная плата в год в размере 121 764 883 рублей 97 копеек, соответственно ежеквартальная плата составила 30 441 220 рублей 99 копеек, исходя из следующего расчета: Ап = 27,04 x 4,2 x 2,8 x 1,2 x 319 100, где Аб - базовый размер арендной платы 27 руб. 04 коп.
При этом Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке 4,2 Пкд - корректирующий коэффициент 2,8 Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования 1,2 S - площадь арендуемого земельного участка 319 100 кв. м.
При расчете указанной сумму аренды за 2013 год администрация руководствовалась Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-0З "О регулировании земельных отношений в Московской области", Законом Московской области от 26.12.2012 N 203/2012-ОЗ, решением Совета депутатов городского округа Химки от 27.11.2009 N 48/4, соответственно в редакциях, действовавших в спорный период.
Между тем обществу указанный земельный участок предоставлен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебном практике") поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.
Ссылка администрации на изменение вида разрешенного использования земельного участка, арендуемого обществом, отклоняется, поскольку в силу императивного положения, содержащегося в пункте 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ и подлежащего применению в данном случае с учетом указаний Верховного Суда Российской Федерации в приведенном обзоре, изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060113:19 его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составляет 902 851 967 рублей, следовательно, арендная плата должна составлять 2% от 902 851 967 рублей в год, то есть 18 057 039 рублей 34 копеек в год, соответственно ежеквартальная арендная плата должна составлять 4 514 259 рублей 83 копеек.
С учетом произведенной оплаты ООО "Сходня-Инжиниринг" в 2013 году 34 806 509 рублей 75 копеек образовалась переплата в размере 16 749 470 рублей 41 копеек, также принимая во внимание, что по состоянию на 01.01.2013 за ООО "Сходня-Инжиниринг" числилась задолженность по арендной плате в размере 1 740 173 рублей 60 копеек, то переплата соответственно составляет сумму в размере 15 009 296 рублей 81 копеек (16 749 470,41-1 740 173,60 = 15 009 296,81).
Что касается арендной платы за 1 квартал 2014 г., то постановлением администрации от 25.12.2013 N 1555 признано утратившим силу постановление администрации от 20.12.2011 N 1892 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Некрасова, д. 2, площадью 319 100 кв. м, кадастровый номер 50:10:060113:0019".
Учитывая положения абзаца 3 пункта 3.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 04.03.2005), согласно которому стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, разрешенного вида использования земельного участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области, новый расчет арендной платы, с 01.01.2014 необходимо производить расчет арендной платы с учетом измененного разрешенного вида использования земельного участка с "многоэтажное жилищное строительство" на "для эксплуатации существующих зданий и сооружений".
Следовательно, размер годовой арендной платы на 2014 год определяется, согласно Закону Московской области от 02.10.2013 за N 116/2013-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2014 год", которым для микрорайона Сходня установлен базовый размер арендной платы в размере 29,74 рублей.
Решениями Совета депутатов городского округа Химки от 24.08.2011 N 72/2 и от 20.02.2013 N 02/3, согласно которым внесены изменения в Решение Совета депутатов городского округа Химки от 27.11.2009 N 48/4, размеры Пкд и Км установлены 1 и 1,2 (для микрорайона Сходня) соответственно.
Таким образом, размер годовой арендной платы за 2014 года составляет сумму в размере 12 526 844,88 рублей, соответственно ежеквартальный размер арендной платы составил 3 131 711,22 рублей, исходя из следующего расчета: Ап = 29,74 x 1,1 x 1 x 1,2 x 319 100, где Аб - базовый размер арендной платы 29 руб. 74 коп., Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке 1,1, Пкд - корректирующий коэффициент 1, Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования 1,2, S - площадь арендуемого земельного участка 319 100 кв. м.
В свою очередь, ООО "Сходня-Инжиниринг" с 01.01.2014 по 22.05.2014 (дата расчета сформированная администрацией при предъявлении первоначальных исковых требований), произвело оплату в размере 10 618 267 рублей 96 копеек, таким образом, у ООО "Сходня-Инжиниринг" отсутствует задолженность по арендным платежам перед администрацией за 1 квартал 2014 года.
В связи с изложенным по состоянию на 01.01.2014 имеет место переплата по арендным платежам в размере 15 009 296 рублей 81 копеек, а по состоянию на 22.05.2014 (обществом произведена оплата в размере 10 618 267 рублей 96 копеек) - 25 627 564 рублей 77 копеек (15 009 296,81 + 10 618 267,96), а также учитывая начисленную арендную плату за 1 квартал 2014 года в размере 3 131 711 рублей 22 копеек, на 22.05.2014 имеет место переплата по арендным платежам в размере 22 495 853 рублей 55 копеек (25 627 564,77-3 131 711,22).
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случае, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец, обратившись в суд с таким иском, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения и соразмерного встречного предоставления, а также размер сбереженных ответчиком денежных средств за счет истца.
Как верно установлено судом первой инстанции и следует из представленных документов, в рамках заключенного между администрацией и ООО "Сходня-Инжиниринг" договора аренды у администрации образовалась переплата по арендным платежам в размере 22 495 853 рублей 55 копеек.
Суд, исследовав и правильно оценив представленные в материалы дела доказательства, установив факт переплаты по договору аренды, необоснованное начисление такой арендной платы со стороны администрации, проверив представленный расчет размера неосновательного обогащения, пришел к обоснованному выводу о правомерности встречного искового требования в части взыскания неосновательного обогащения и об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации, заявленных в рамках основного иска, в части взыскания суммы задолженности по арендной плате и неустойки.
Истцом по основному иску также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и обязании ООО "Сходня-Инжиниринг" освободить земельный участок и вернуть его по акту приема-передачи.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тек случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, учитывая, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также учитывая, что администрация в рамках рассмотрения дела не представила доказательств такого нарушения ООО "Сходня-Инжиниринг" по основному иску договорных обязательств, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка.
Из доводов администрации, материалов дела оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции не усматривается.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.04.2015 по делу N А41-57692/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
М.В.ИГНАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)