Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от заявителя ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (ИНН: 7736213272, ОГРН: 1027739680650) - Покутний В.А. - представитель по доверенности от 29 октября 2014 года,
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Тридчикова О.В. - представитель по доверенности N 125-Д от 24 августа 2015 года,
представители третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт" в судебное заседание не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2015 года по делу N А41-60317/14, принятое судьей Гришиной Т.Ю., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными действий по исключению из Единого государственного реестра прав сведений о правах участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства, обязании восстановить в Едином государственном реестре прав сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства, с участием третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС" (далее по тексту - ООО "ГАИС"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту - управление), в котором просило:
1. Признать незаконным односторонний отказ ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2005 года N СИ-1,
2. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства.
3. Обязать восстановить право участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, полученное на основании договора от 08 декабря 2009 года N 744-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2005 года N СИ-1 и существовавшее до нарушения права, в том числе право залога.
4. Обязать Управление Росреестра по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10.
Определением Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2014 года выделено в отдельное производство требование о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору от 08 декабря 2009 года N 744-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2005 года N СИ-1.
До принятия решения по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил:
1. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из Единого государственного реестра прав сведений о правах участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
2. Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "ГАИС", Общество с ограниченной ответственностью "Инвест Партнер" (далее - ООО "Инвест Партнер"), Общество с ограниченной ответственностью "МТК-Недвижимость" (далее - ООО "МТК-Недвижимость"), Закрытое акционерное общество "Российский нефтяной эксперт" (далее - ЗАО "Российский нефтяной эксперт".
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 января 2015 года в удовлетворении заявленных требований заявителя отказано (л.д. 136 - 138 т. 3).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 7 - 14 т. 4).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" требования - удовлетворить.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт" в судебное заседание не явились. Суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт", извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 06 июля 2005 года между ООО "Инвест Партнер" (Инвестор) и ООО "ГАИС" (Застройщик) был заключен договор об участии в долевом строительстве N СИ-1, согласно которому ООО "ГАИС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или привлеченными силами построить три жилых, отдельно стоящих 16-ти этажных кирпично-монолитных здания на участках по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать ООО "Инвест Партнер" жилые помещения в согласованном сторонами количестве.
В отношении указанного имущества впоследствии были заключены следующие договоры:
- - договор участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года, заключенный между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированный в ЕГРП 13 июня 2006 года;
- - договор N Ф-2006/36 от 19 июля 2006 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком, Инвестором и ЗАО "Российский нефтяной экспорт", зарегистрированный в ЕГРП 26 октября 2006 года;
- - договор N 210907-06-01 от 21 сентября 2007 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенный между Застройщиком, ЗАО "Российский нефтяной экспорт" и ООО "МТК-Недвижимость", зарегистрированный в ЕГРП 14 декабря 2007 года.
Предъявляя настоящие требования, заявитель сослался на то, что в период действия указанного договора ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на основании договора N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года приобрело права требования получения в собственность 7 квартир (квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2) общей площадью 679,59 кв. м, общей стоимостью 29 901 960 рублей (договор зарегистрирован ЕГРП 18 января 2010 года). Указанная сумма оплачена полностью, задолженности по оплате инвестиций за указанные квартиры нет.
Получив выписки из ЕГРП N 11/041/2014-34, 11/041/2014-32, 11/041/2014-35, 11/041/2014-30, 11/041/2014-33 от 06 сентября 2014 года, заявитель узнал о том, что обременения в его пользу на земельные участки и объекты долевого строительства, построенные на них, были сняты и на дату получения Выписок из ЕГРП никакие его права на вышеуказанные квартиры и земельные участки не зарегистрированы.
Обращаясь в суд с уточненными требованиями, ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" указало, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области незаконно и необоснованно были исключены сведения из ЕГРП о правах общества, как участника долевого строительства, поскольку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в основу исключения сведений из ЕГРП был положен односторонний отказ Застройщика от договора, законность которого Управлением проверен не был. В частности, заинтересованное лицо не установило то обстоятельство, что приостановление платежей по договору со стороны истца было законным и обоснованным, ввиду нарушения Застройщиком своих обязательств. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области данные обстоятельства при правовой экспертизе документов не проверялись и не учитывались. Кроме того, орган государственной регистрации при предоставлении заявления о расторжении договора одной стороной (застройщиком) не уведомил в письменной форме об этом другую сторону (ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов") в течение рабочего дня.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).
В ходе судебного разбирательства установлено, что 23 июня 2014 года ООО "ГАИС" расторгло с ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" договор участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года и этим же числом (23 июня 2014 года) ООО "ГАИС" направило в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 г. с приложением копии уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
Согласно части 4 статьи 25.1 Федерального закона N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Таким образом, не позднее 24 июня 2014 года Управление Росреестра по Московской области было обязано уведомить ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" о поступлении заявления ООО "ГАИС" о расторжении договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 г.
В материалах дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра по Московской области имеется копия уведомления о поступлении заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года и внесении записи в ЕГРП о расторжении договора долевого участия, датированная 23 сентября 2014 года (л.д. 45 т. 3). Однако никаких документальных доказательств того, что данное уведомление когда-либо было направлено в адрес ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов", материалы регистрационного дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В нарушение указанной нормы закона документы, представленные ООО "ГАИС" на государственную регистрацию одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, не содержали описание недвижимого имущества, в отношении которого ООО "ГАИС" отказалось от исполнения договора долевого участия в строительстве. Однако Управление Росреестра по Московской области исключил из ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" на 7 квартир, права на которые получены по договору уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года и инвестиции по которым полностью оплачены.
В соответствии со статьями 13, 17 Федерального закона N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязательном порядке должна проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделок.
Согласно статье 19 закона сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений выступает основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов для достоверности указанных в них сведений.
Между тем, Управлением Росреестра по Московской области не выполнена обязанность по правовой экспертизе законности сделки по одностороннему расторжению договора.
В рамках дела N А41-70504/14 общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС" (далее - ООО "ГАИС"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2015 по делу N А41-70504/14 исковые требования ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" оставлены без удовлетворения.
Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2015 года по делу N А41-70504/14 отменено, исковые требования общества удовлетворены.
Суд признал незаконным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года объекта недвижимости в отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года.
В рамках указанного дела установлено, что права ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на спорные квартиры возникли из договора уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года. Указанные права были переуступлены истцу предыдущим участником спорного договора участия в долевом строительстве - ООО "МТК-Недвижимость".
Из положений указанного договора уступки усматривается, что застройщик - ООО "ГАИС" - подтверждает, что права требования, являющие предметом договора, принадлежат ООО "МТК-Недвижимость" и оплачены в полном объеме. Оплата переданных истцу прав также оплачена цеденту - ООО "МТК-Недвижимость".
При этом, исходя из системного анализа положений указанного договора уступки, с учетом правил толкования условий договора, установленных статьей 431 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцу какие-либо долги цедента переданы не были.
Кроме того, представленными в материалы дела банковскими документами подтверждается обстоятельство исполнения ООО "Инвест Партнер", как первоначального инвестора по спорному договору долевого участия в строительстве, принятых на себя обязательств по оплате согласованных с ООО "ГАИС" в договоре инвестиций.
Договор уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года подписан всеми сторонами, в том числе со стороны ООО "ГАИС", оспорен в установленном законом порядке не был, ввиду чего арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ООО "ГАИС", согласовывая и подписывая указанный договор, выразило свое согласие с тем, что в отношении спорных квартир обязательства по перечислению денежных средств, обусловленных договором об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года, исполнены надлежащим образом и в полном объеме.
При этом, арбитражный апелляционный суд отметил, что из представленных в материалы дела N А41-70504/14 писем ООО "ГАИС" N 17-1/03 от 17 марта 2014 года, N 17/03 от 17 марта 2014 года и N 08/04 от 08 апреля 2014 года, содержащих требования оплаты денежных средств и направленные в адрес истца, положенные судом первой инстанции в обоснование обжалуемого ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" решения, усматривается, что указанные требования касаются строительства квартир, отличных от спорных.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждено обстоятельство надлежащего исполнения ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" принятых на себя по спорному договору уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года обязательств в части оплаты за спорные квартиры денежных средств, согласованных в договоре об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года, ввиду чего основания для одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года в отношении спорных квартир, предусмотренные положениями статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, отсутствовали, в силу чего такой отказ является незаконным.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, вступивший в законную силу судебный акт по делу N А41-70504/14 имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у Управления Росреестра по Московской области при проверке полученных от ООО "ГАИС" документов об одностороннем отказе от исполнения договора, не имелось никаких сведений о задолженности за спорные квартиры, сам договор N 744-М от 08 декабря 2009 года содержал информацию о полной оплате инвестиций.
При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Московской области не имелось законных оснований для регистрации одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора в отношении спорных квартир.
Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом, то есть данный закон является специальным по отношению к ГК РФ и Закону об ипотеке.
В силу статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" залогом обеспечивается в том числе и обязательство застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства. Обязанность возвратить денежные средства в случае одностороннего отказа от договора долевого участия предусмотрена статьей 9 Федерального закона - 214.
Каких-либо документов, свидетельствующих о возврате Застройщиком денежных средств истцу вследствие расторжения договора в органы государственной регистрации не представлялось, в связи с чем у Управления Росреестра по Московской области не имелось каких-либо оснований для исключения записей об ипотеке в пользу истцу из сведений из ЕГРП.
Согласно пункту 12 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09 июня 2005 года N 82 ипотека в силу закона регистрируется без предоставления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Согласно пункту 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества сведения о залоге в силу закона в данном случае вносятся в разделе III-4 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Федеральный закона N 214 "Об участии в долевом строительстве" не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Между тем, такие основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке в пользу истца не возникли. В этом случае прекращение записи об ипотеке участника долевого строительства должно осуществляться на основании пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, то есть по решению суда или на основании совместного заявления сторон.
Таким образом, Управление Росреестра по Московской области лишило истца права залога при отсутствии на это законных оснований и в нарушение порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" требования - удовлетворению.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и за подачу апелляционной жалобы в размере 5 000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2015 года по делу N А41-60317/14 отменить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из Единого государственного реестра прав сведений о правах участника долевого строительства ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре прав сведения о правах ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
Взыскать с Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и за подачу апелляционной жалобы в размере 5 000 рублей.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2015 N 10АП-1638/2015 ПО ДЕЛУ N А41-60317/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2015 г. по делу N А41-60317/14
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Виткаловой Е.Н., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Леоновой И.В.,
при участии в заседании:
от заявителя ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (ИНН: 7736213272, ОГРН: 1027739680650) - Покутний В.А. - представитель по доверенности от 29 октября 2014 года,
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Тридчикова О.В. - представитель по доверенности N 125-Д от 24 августа 2015 года,
представители третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт" в судебное заседание не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2015 года по делу N А41-60317/14, принятое судьей Гришиной Т.Ю., по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными действий по исключению из Единого государственного реестра прав сведений о правах участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства, обязании восстановить в Едином государственном реестре прав сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства, с участием третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт",
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС" (далее по тексту - ООО "ГАИС"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту - управление), в котором просило:
1. Признать незаконным односторонний отказ ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2005 года N СИ-1,
2. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства.
3. Обязать восстановить право участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, полученное на основании договора от 08 декабря 2009 года N 744-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2005 года N СИ-1 и существовавшее до нарушения права, в том числе право залога.
4. Обязать Управление Росреестра по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10.
Определением Арбитражного суда Московской области от 06 ноября 2014 года выделено в отдельное производство требование о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору от 08 декабря 2009 года N 744-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2005 года N СИ-1.
До принятия решения по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил:
1. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из Единого государственного реестра прав сведений о правах участника долевого строительства ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
2. Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "ГАИС", Общество с ограниченной ответственностью "Инвест Партнер" (далее - ООО "Инвест Партнер"), Общество с ограниченной ответственностью "МТК-Недвижимость" (далее - ООО "МТК-Недвижимость"), Закрытое акционерное общество "Российский нефтяной эксперт" (далее - ЗАО "Российский нефтяной эксперт".
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 января 2015 года в удовлетворении заявленных требований заявителя отказано (л.д. 136 - 138 т. 3).
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 7 - 14 т. 4).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленные ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" требования - удовлетворить.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области возражал по доводам апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт" в судебное заседание не явились. Суд располагает доказательствами их надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц ООО "ГАИС", ООО "Инвест Партнер", ООО "МТК-Недвижимость", ЗАО "Российский нефтяной эксперт", извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 06 июля 2005 года между ООО "Инвест Партнер" (Инвестор) и ООО "ГАИС" (Застройщик) был заключен договор об участии в долевом строительстве N СИ-1, согласно которому ООО "ГАИС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или привлеченными силами построить три жилых, отдельно стоящих 16-ти этажных кирпично-монолитных здания на участках по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать ООО "Инвест Партнер" жилые помещения в согласованном сторонами количестве.
В отношении указанного имущества впоследствии были заключены следующие договоры:
- - договор участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года, заключенный между Застройщиком и Инвестором, зарегистрированный в ЕГРП 13 июня 2006 года;
- - договор N Ф-2006/36 от 19 июля 2006 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенного между Застройщиком, Инвестором и ЗАО "Российский нефтяной экспорт", зарегистрированный в ЕГРП 26 октября 2006 года;
- - договор N 210907-06-01 от 21 сентября 2007 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенный между Застройщиком, ЗАО "Российский нефтяной экспорт" и ООО "МТК-Недвижимость", зарегистрированный в ЕГРП 14 декабря 2007 года.
Предъявляя настоящие требования, заявитель сослался на то, что в период действия указанного договора ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" на основании договора N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года приобрело права требования получения в собственность 7 квартир (квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2) общей площадью 679,59 кв. м, общей стоимостью 29 901 960 рублей (договор зарегистрирован ЕГРП 18 января 2010 года). Указанная сумма оплачена полностью, задолженности по оплате инвестиций за указанные квартиры нет.
Получив выписки из ЕГРП N 11/041/2014-34, 11/041/2014-32, 11/041/2014-35, 11/041/2014-30, 11/041/2014-33 от 06 сентября 2014 года, заявитель узнал о том, что обременения в его пользу на земельные участки и объекты долевого строительства, построенные на них, были сняты и на дату получения Выписок из ЕГРП никакие его права на вышеуказанные квартиры и земельные участки не зарегистрированы.
Обращаясь в суд с уточненными требованиями, ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" указало, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области незаконно и необоснованно были исключены сведения из ЕГРП о правах общества, как участника долевого строительства, поскольку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в основу исключения сведений из ЕГРП был положен односторонний отказ Застройщика от договора, законность которого Управлением проверен не был. В частности, заинтересованное лицо не установило то обстоятельство, что приостановление платежей по договору со стороны истца было законным и обоснованным, ввиду нарушения Застройщиком своих обязательств. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области данные обстоятельства при правовой экспертизе документов не проверялись и не учитывались. Кроме того, орган государственной регистрации при предоставлении заявления о расторжении договора одной стороной (застройщиком) не уведомил в письменной форме об этом другую сторону (ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов") в течение рабочего дня.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган, принявший акт, решение или совершивший действия (бездействие).
В ходе судебного разбирательства установлено, что 23 июня 2014 года ООО "ГАИС" расторгло с ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" договор участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года и этим же числом (23 июня 2014 года) ООО "ГАИС" направило в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 г. с приложением копии уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
Согласно части 4 статьи 25.1 Федерального закона N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Таким образом, не позднее 24 июня 2014 года Управление Росреестра по Московской области было обязано уведомить ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" о поступлении заявления ООО "ГАИС" о расторжении договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 г.
В материалах дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра по Московской области имеется копия уведомления о поступлении заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года и внесении записи в ЕГРП о расторжении договора долевого участия, датированная 23 сентября 2014 года (л.д. 45 т. 3). Однако никаких документальных доказательств того, что данное уведомление когда-либо было направлено в адрес ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов", материалы регистрационного дела не содержат.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В нарушение указанной нормы закона документы, представленные ООО "ГАИС" на государственную регистрацию одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, не содержали описание недвижимого имущества, в отношении которого ООО "ГАИС" отказалось от исполнения договора долевого участия в строительстве. Однако Управление Росреестра по Московской области исключил из ЕГРП сведения о правах ООО "Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" на 7 квартир, права на которые получены по договору уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года и инвестиции по которым полностью оплачены.
В соответствии со статьями 13, 17 Федерального закона N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в обязательном порядке должна проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделок.
Согласно статье 19 закона сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений выступает основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов для достоверности указанных в них сведений.
Между тем, Управлением Росреестра по Московской области не выполнена обязанность по правовой экспертизе законности сделки по одностороннему расторжению договора.
В рамках дела N А41-70504/14 общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС" (далее - ООО "ГАИС"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.02.2015 по делу N А41-70504/14 исковые требования ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" оставлены без удовлетворения.
Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2015 года решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2015 года по делу N А41-70504/14 отменено, исковые требования общества удовлетворены.
Суд признал незаконным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года объекта недвижимости в отношении квартир N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 744-М от 08 декабря 2009 года уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года.
В рамках указанного дела установлено, что права ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на спорные квартиры возникли из договора уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года. Указанные права были переуступлены истцу предыдущим участником спорного договора участия в долевом строительстве - ООО "МТК-Недвижимость".
Из положений указанного договора уступки усматривается, что застройщик - ООО "ГАИС" - подтверждает, что права требования, являющие предметом договора, принадлежат ООО "МТК-Недвижимость" и оплачены в полном объеме. Оплата переданных истцу прав также оплачена цеденту - ООО "МТК-Недвижимость".
При этом, исходя из системного анализа положений указанного договора уступки, с учетом правил толкования условий договора, установленных статьей 431 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцу какие-либо долги цедента переданы не были.
Кроме того, представленными в материалы дела банковскими документами подтверждается обстоятельство исполнения ООО "Инвест Партнер", как первоначального инвестора по спорному договору долевого участия в строительстве, принятых на себя обязательств по оплате согласованных с ООО "ГАИС" в договоре инвестиций.
Договор уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года подписан всеми сторонами, в том числе со стороны ООО "ГАИС", оспорен в установленном законом порядке не был, ввиду чего арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что ООО "ГАИС", согласовывая и подписывая указанный договор, выразило свое согласие с тем, что в отношении спорных квартир обязательства по перечислению денежных средств, обусловленных договором об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года, исполнены надлежащим образом и в полном объеме.
При этом, арбитражный апелляционный суд отметил, что из представленных в материалы дела N А41-70504/14 писем ООО "ГАИС" N 17-1/03 от 17 марта 2014 года, N 17/03 от 17 марта 2014 года и N 08/04 от 08 апреля 2014 года, содержащих требования оплаты денежных средств и направленные в адрес истца, положенные судом первой инстанции в обоснование обжалуемого ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" решения, усматривается, что указанные требования касаются строительства квартир, отличных от спорных.
При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждено обстоятельство надлежащего исполнения ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" принятых на себя по спорному договору уступки прав требования N 744-М от 08 декабря 2009 года обязательств в части оплаты за спорные квартиры денежных средств, согласованных в договоре об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года, ввиду чего основания для одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06 июля 2005 года в отношении спорных квартир, предусмотренные положениями статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, отсутствовали, в силу чего такой отказ является незаконным.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, вступивший в законную силу судебный акт по делу N А41-70504/14 имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у Управления Росреестра по Московской области при проверке полученных от ООО "ГАИС" документов об одностороннем отказе от исполнения договора, не имелось никаких сведений о задолженности за спорные квартиры, сам договор N 744-М от 08 декабря 2009 года содержал информацию о полной оплате инвестиций.
При таких обстоятельствах у Управления Росреестра по Московской области не имелось законных оснований для регистрации одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора в отношении спорных квартир.
Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом, то есть данный закон является специальным по отношению к ГК РФ и Закону об ипотеке.
В силу статьи 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" залогом обеспечивается в том числе и обязательство застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства. Обязанность возвратить денежные средства в случае одностороннего отказа от договора долевого участия предусмотрена статьей 9 Федерального закона - 214.
Каких-либо документов, свидетельствующих о возврате Застройщиком денежных средств истцу вследствие расторжения договора в органы государственной регистрации не представлялось, в связи с чем у Управления Росреестра по Московской области не имелось каких-либо оснований для исключения записей об ипотеке в пользу истцу из сведений из ЕГРП.
Согласно пункту 12 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09 июня 2005 года N 82 ипотека в силу закона регистрируется без предоставления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Согласно пункту 14 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества сведения о залоге в силу закона в данном случае вносятся в разделе III-4 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Федеральный закона N 214 "Об участии в долевом строительстве" не предусматривает снятие залога в силу самого факта одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Между тем, такие основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке в пользу истца не возникли. В этом случае прекращение записи об ипотеке участника долевого строительства должно осуществляться на основании пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, то есть по решению суда или на основании совместного заявления сторон.
Таким образом, Управление Росреестра по Московской области лишило истца права залога при отсутствии на это законных оснований и в нарушение порядка погашения регистрационной записи об ипотеке.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" требования - удовлетворению.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и за подачу апелляционной жалобы в размере 5 000 рублей.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2015 года по делу N А41-60317/14 отменить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из Единого государственного реестра прав сведений о правах участника долевого строительства ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в Едином государственном реестре прав сведения о правах ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" на квартиры N 12, 13, 20, 77, 78, 79, 82 в доме N 2 по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041615:187; 50:20:0041615:188; 50:20:0041615:189; 50:20:0041615:190; 50:20:0041615:191 и объект долевого строительства.
Взыскать с Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Уралсиб - Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и за подачу апелляционной жалобы в размере 5 000 рублей.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)