Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть постановления оглашена 16.06.2015
постановление изготовлено в полном объеме 17.06.2015
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марковой Т.Т.,
судей Кольцовой Н.Н., Мухина С.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тер-Акопян Г.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2015
по делу N А40-217861/14, принятое судьей Вигдорчиком Д.Г.
по заявлению Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН 1027739323600, ИНН 7701140866, 123317, Москва, Пречистенская набережная дом 10)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, 115191, Москва, улица Большая Тульская, дом 15)
третье лицо - ЗАО "Группа компаний Игроник" (ИНН 7704227353, 121119, Москва, Комсомольский проспект, дом 1)
- о признании незаконным решения;
- при участии:
- от заявителя: Макарова Е.М. по доверенности от 30.03.2015;
- от заинтересованных лиц: Хлыстова А.С. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2015 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 03.10.2014 N 11/012/2014-262 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 N 3 от 01.10.2008 и на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 о расторжении договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 и внести запись о прекращении договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005.
Управление не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, по мотивам, изложенным в жалобе.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечено ЗАО Группа компаний "Игроник" (л.д. 90), представитель в судебное заседание не явился, общество извещено.
Представитель управления и общества в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006).
Решением Управления Росреестра по г. Москве от 03.11.2014 N 11/012/2014-262 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказано по причине непредставления доверенности от 01.10.2007, подтверждающей полномочия Степанова В.А. действовать от имени Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" и документ, подтверждающий полномочия генерального директора Манешина Е.В. на момент подписания дополнительного соглашения).
Посчитав, что решение регистрирующего органа нарушает законные права и интересы общества, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. ст. 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что оспариваемое решение не соответствует Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 N 135 и нарушает права и законные интересы общества.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных и иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления указанной деятельности.
Согласно п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемое действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое 6-этажное здание, кадастровый номер 26969, расположенный по адресу: Москва, Трехпрудный переулок, дом 9, строение 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 77-АН номер 679224, выданного 03.02.2012 Управлением Росреестра по г. Москве на основании: правил доверительного управления зарегистрированных ФСФР России 11.03.2009 за N 1395-94157009; выписки из реестра паевых инвестиционных фондов от 24.03.2009 N 12-08/4581; акта приема-передачи недвижимого имущества от Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" от 26.03.2009.
31.10.2014 истцом получена выписка из ЕГРП (приложение 8), согласно которой по зданию имеются обременения в виде аренды по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005.
18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006).
Решением Управления Росреестра по г. Москве от 03.11.2014 N 11/012/2014-262 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказано по причине непредставления доверенности от 01.10.2007, подтверждающей полномочия Степанова В.А. действовать от имени Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" и документ, подтверждающий полномочия генерального директора Манешина Е.В. на момент подписания дополнительного соглашения).
Управлением заявителю отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на недвижимое имущество, со ссылками на п. п. 1, 5 ст. 18 Закона о регистрации, согласно которому документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора.
Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
Заявителем в регистрирующий орган не представлено доказательств, подтверждающих прекращение договора аренды от 09.09.2005, на основании которых регистрирующий орган смог бы осуществить соответствующее регистрационное действие.
Вместе с тем, в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На основании данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сторон сохраняются. К вновь вступающему в правоотношение лицу переходит вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода. Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло обязанности, на вновь вступающее лицо (нового собственника-арендодателя) возлагаются также обязанности выбывающего.
Последствия перехода права собственности на сданное в аренду имущество разъяснены в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно п. 24 которого переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.
В пункте 23 указанного Информационного письма разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.
В связи с этим, обстоятельства того, что прежний арендатор фактически не пользуется имуществом, не вносит арендные платежи новому собственнику, не являются основаниями для вывода о признании договора аренды прекращенным.
При этом, доводы заявителя о том, что в настоящее время иные арендаторы отсутствуют не свидетельствует о прекращении договора аренды от 09.09.2005 и не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении обременения в виде аренды.
Кроме того, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды - арендатора ЗАО "Группа компаний Игроник".
Вместе с тем, в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.
Из материалов дела следует и установлено в ходе судебного разбирательства, что истцом при обращении в регистрирующий орган с заявлением о регистрации дополнительного соглашения все необходимые документы не представлены.
Истец в обоснование своей позиции по спору ссылается на п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции от 06.08.2004 N 135, согласно которым государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой стороны и если иное не установлено договором аренды не требует представления каких-либо дополнительных документов.
Вместе с тем, согласно Приказа Минюста России от 02.04.2015 N 80 "О признании утратившими силу некоторых приказов Министерства юстиции Российской Федерации" Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" признан утратившим силу.
Согласно п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Анализируя представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Управления соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя ввиду следующего.
В рассматриваемом случае Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" не является стороной дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 к договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (л.д. 138), при этом заявитель обратился в Росреестр с заявлением о регистрации дополнительного соглашения N 3, а не с заявлением о прекращении действия договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что регистрирующим органом на законных основаниях отказано заявителю в регистрации дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2015 по делу N А40-217861/14 отменить.
В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 03.10.2014 N 11/012/2014-262 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 N 3 от 01.10.2008 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 о расторжении договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006), отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Т.МАРКОВА
Судьи
С.М.МУХИН
Н.Н.КОЛЬЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2015 N 09АП-20040/2015 ПО ДЕЛУ N А40-217861/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 09АП-20040/2015
Дело N А40-217861/14
резолютивная часть постановления оглашена 16.06.2015
постановление изготовлено в полном объеме 17.06.2015
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марковой Т.Т.,
судей Кольцовой Н.Н., Мухина С.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тер-Акопян Г.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2015
по делу N А40-217861/14, принятое судьей Вигдорчиком Д.Г.
по заявлению Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" (ОГРН 1027739323600, ИНН 7701140866, 123317, Москва, Пречистенская набережная дом 10)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, 115191, Москва, улица Большая Тульская, дом 15)
третье лицо - ЗАО "Группа компаний Игроник" (ИНН 7704227353, 121119, Москва, Комсомольский проспект, дом 1)
- о признании незаконным решения;
- при участии:
- от заявителя: Макарова Е.М. по доверенности от 30.03.2015;
- от заинтересованных лиц: Хлыстова А.С. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2015 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 03.10.2014 N 11/012/2014-262 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 N 3 от 01.10.2008 и на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 о расторжении договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 и внести запись о прекращении договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005.
Управление не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, по мотивам, изложенным в жалобе.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечено ЗАО Группа компаний "Игроник" (л.д. 90), представитель в судебное заседание не явился, общество извещено.
Представитель управления и общества в судебном заседании поддержали свои доводы и возражения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что 18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006).
Решением Управления Росреестра по г. Москве от 03.11.2014 N 11/012/2014-262 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказано по причине непредставления доверенности от 01.10.2007, подтверждающей полномочия Степанова В.А. действовать от имени Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" и документ, подтверждающий полномочия генерального директора Манешина Е.В. на момент подписания дополнительного соглашения).
Посчитав, что решение регистрирующего органа нарушает законные права и интересы общества, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. ст. 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что оспариваемое решение не соответствует Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 06.08.2004 N 135 и нарушает права и законные интересы общества.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных и иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления указанной деятельности.
Согласно п. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемое действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое 6-этажное здание, кадастровый номер 26969, расположенный по адресу: Москва, Трехпрудный переулок, дом 9, строение 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 77-АН номер 679224, выданного 03.02.2012 Управлением Росреестра по г. Москве на основании: правил доверительного управления зарегистрированных ФСФР России 11.03.2009 за N 1395-94157009; выписки из реестра паевых инвестиционных фондов от 24.03.2009 N 12-08/4581; акта приема-передачи недвижимого имущества от Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" от 26.03.2009.
31.10.2014 истцом получена выписка из ЕГРП (приложение 8), согласно которой по зданию имеются обременения в виде аренды по договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005.
18.09.2014 ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Центральный" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006).
Решением Управления Росреестра по г. Москве от 03.11.2014 N 11/012/2014-262 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказано по причине непредставления доверенности от 01.10.2007, подтверждающей полномочия Степанова В.А. действовать от имени Компании с ограниченной ответственностью "Дженсток Лимитед" и документ, подтверждающий полномочия генерального директора Манешина Е.В. на момент подписания дополнительного соглашения).
Управлением заявителю отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на недвижимое имущество, со ссылками на п. п. 1, 5 ст. 18 Закона о регистрации, согласно которому документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Таким образом, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В этом случае сторона, обратившаяся с заявлением о прекращении аренды, должна представить документы, подтверждающие, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
При досрочном расторжении договора аренды регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о досрочном расторжении договора.
Решение суда о признании договора аренды недействительным также является основанием для погашения регистрационных записей об аренде.
Заявителем в регистрирующий орган не представлено доказательств, подтверждающих прекращение договора аренды от 09.09.2005, на основании которых регистрирующий орган смог бы осуществить соответствующее регистрационное действие.
Вместе с тем, в силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На основании данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сторон сохраняются. К вновь вступающему в правоотношение лицу переходит вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода. Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло обязанности, на вновь вступающее лицо (нового собственника-арендодателя) возлагаются также обязанности выбывающего.
Последствия перехода права собственности на сданное в аренду имущество разъяснены в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно п. 24 которого переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.
В пункте 23 указанного Информационного письма разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, при смене собственника-арендодателя происходит переход его прав и обязанностей к новому арендодателю на основании закона.
В связи с этим, обстоятельства того, что прежний арендатор фактически не пользуется имуществом, не вносит арендные платежи новому собственнику, не являются основаниями для вывода о признании договора аренды прекращенным.
При этом, доводы заявителя о том, что в настоящее время иные арендаторы отсутствуют не свидетельствует о прекращении договора аренды от 09.09.2005 и не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении обременения в виде аренды.
Кроме того, избранный заявителем способ защиты непосредственно затрагивает права другой стороны договора аренды - арендатора ЗАО "Группа компаний Игроник".
Вместе с тем, в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе рассматривать спор о праве, а обязан дать оценку законности действий регистрирующего органа.
Из материалов дела следует и установлено в ходе судебного разбирательства, что истцом при обращении в регистрирующий орган с заявлением о регистрации дополнительного соглашения все необходимые документы не представлены.
Истец в обоснование своей позиции по спору ссылается на п. п. 22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции от 06.08.2004 N 135, согласно которым государственная регистрация прекращения обременения объекта недвижимости правом аренды в связи с истечением срока, на который договор аренды был заключен, осуществляется на основании заявления любой стороны и если иное не установлено договором аренды не требует представления каких-либо дополнительных документов.
Вместе с тем, согласно Приказа Минюста России от 02.04.2015 N 80 "О признании утратившими силу некоторых приказов Министерства юстиции Российской Федерации" Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" признан утратившим силу.
Согласно п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Анализируя представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Управления соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя ввиду следующего.
В рассматриваемом случае Закрытое акционерное общество "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" не является стороной дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 к договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (л.д. 138), при этом заявитель обратился в Росреестр с заявлением о регистрации дополнительного соглашения N 3, а не с заявлением о прекращении действия договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что регистрирующим органом на законных основаниях отказано заявителю в регистрации дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2015 по делу N А40-217861/14 отменить.
В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "ВТБ Капитал Управление Активами" Д.У. закрытым паевым инвестиционном фондом недвижимости "Центральный" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве от 03.10.2014 N 11/012/2014-262 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 N 3 от 01.10.2008 и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2008 о расторжении договора аренды N 38/16/08 от 09.09.2005 (регистрационная запись N 77-77-11/050/2006-447 от 12.07.2006), отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Т.МАРКОВА
Судьи
С.М.МУХИН
Н.Н.КОЛЬЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)