Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
заявителя - Шарафутдинова Д.А. (доверенность от 03.09.2013),
заинтересованных лиц - закрытого акционерного общества "Тандер" - Барановой С.С. (доверенность от 21.11.2013), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - Скобеева А.М. (доверенность от 09.01.2014),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2013 (судья Семенова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Засыпкина Т.С., Холодная С.Т.)
по делу N А72-9781/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара (ИНН 6318214559, ОГРН 1026301518814) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, закрытому акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар (ИНН 2310031475), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, обществу с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Москва, третьи лица: индивидуальный предприниматель Мальцева Лариса Анатольевна, г. Ульяновск, общество с ограниченной ответственностью "Симбирский Аптечный Дом", г. Ульяновск, о признании незаконным решения от 13.05.2013 N 01/471/2012-467 об отказе в государственной регистрации права аренды и обязании восстановить в Едином государственном реестре прав запись от 26.12.2007 N 73-73-01/354/2007-334, путем государственной регистрации права аренды заявителя на основании договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (далее - заявитель, Общество, ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным решения от 13.05.2013 N 01/471/2012-467 (оформлено сообщением) об отказе в государственной регистрации права аренды, вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Управление Росреестра по Ульяновской области); о возложении на Управление Росреестра по Ульяновской области обязанности восстановить в Едином государственном реестре прав запись от 26.12.2007 N 73-73-01/354/2007-334, путем государственной регистрации права аренды Общества на основании договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, 02.11.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" (арендатор) был заключен договор N 9376/3735 в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А, для использования под торговлю продовольственными товарами, общая площадь помещения составляет 508,12 кв. м (1-й этаж, литера А), в том числе 100,85 кв. м - торговые площади (часть помещения N 2); 407,27 кв. м - складские, вспомогательные (помещения N 1, часть помещения N 2 площадью 112,28 кв. м, N 3 - 24).
18 февраля 2010 года между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (продавец) и Фартусовым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 354 названных здания магазина и земельного участка.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и подтверждается свидетельствами о праве собственности от 13.08.2010 серии 73-АА N 058801, серии 73-АА N 014100.
В отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.
27 августа 2010 года между гражданином Фартусовым А.В. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Домицилия" (покупатель) (далее - ООО "Домицилия") заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "Домицилия" приобрело в собственность здание общей площадью 1045,81 кв. м (литера А) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2010 серии 73-АА N 071015.
В отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.
ООО "Домицилия" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.
Обращаясь с иском о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, ООО "Домицилия" в обоснование исковых требований ссылалось на произведенную ответчиком в арендованном помещении самовольную реконструкцию, являющуюся нарушением пункта 2.2.4 договора аренды, а также на нарушение ответчиком обязанности по своевременной и надлежащей уплате арендной платы, установленной пунктом 2.2.2 договора, что в силу пункта 5.2.3 договора дает арендодателю право расторгнуть договор досрочно.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2011 по делу N А55-24402/2010 иск ООО "Домицилия" был удовлетворен.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.09.2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2011 по делу N А55-24402/2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 по делу N А55-24402/2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012, в удовлетворении иска отказано.
Отказывая ООО "Домицилия" в удовлетворении иска арбитражный суд исходил из того, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А, являющееся предметом аренды, возвращено арендодателю.
Исследовав акт от 30.06.2011 приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, в соответствии с которым арендатор (ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт") передал, а арендодатель (ООО "Домицилия") принял недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора аренды, суд пришел к выводу, что спорный договор был расторгнут по соглашению сторон путем совершения конклюдентного действия - возврата арендованного имущества арендодателю без возражений с его стороны.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт", не оспаривая резолютивную часть решения арбитражного суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение (была оставлена без удовлетворения постановлением апелляционной инстанции от 12.05.2012), а впоследствии с кассационной жалобой на судебные акты первой и апелляционной инстанций, и просило изменить мотивировочную часть решения суда от 30.01.2012, исключив из мотивировочной части выводы суда о прекращении договора аренды с 30.06.2011 по соглашению сторон, содержащиеся в абзацах 8 и 9 страницы 6 решения суда.
Рассмотрев названную кассационную жалобу ООО "Домицилия", Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 28.09.2012 по делу N А55-24402/2010 указал, в постановлении на то, что 30.06.2011 между ООО "Домицилия" и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" составлен акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды от 02.11.2007 N 9376/3735. Из данного акта видно, что арендатор возвратил нежилое помещение, руководствуясь пунктом 7.1 договора аренды, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011. В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме. Следовательно, ссылка в акте от 30.06.2011 на данный пункт договора не может рассматриваться как основание для расторжения договора. Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что из содержания акта от 30.06.2011 видно, что он составлен в целях исполнения решения арбитражного суда, а не является доказательством расторжения договора аренды по соглашению сторон, является обоснованным. Из мотивировочной части судебных актов следует исключить указание судов на то, что договор аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 прекратил свое действие с 30.06.2011 по соглашению сторон.
Кроме того, суды установили, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 09.12.2011 N 01/529/2011-011 собственником здания магазина с 15.08.2011 является закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер").
Установив, что ООО "Домицилия", в связи с продажей им спорного объекта недвижимости, не является заинтересованным лицом, права и законные интересы которого подлежат защите в рамках данного иска, суды в удовлетворении иска отказали правильно.
Постановлением от 28.09.2012 Федеральный арбитражный суд Поволжского округа по делу N А55-24402/2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А55-24402/2010 изменил, исключив из мотивировочной части решения Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А55-24402/2010 вывод судов о том, что договор аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 прекратил свое действие с 30.06.2011 по соглашению сторон, в остальной части судебные акты оставил без изменения.
ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которым просило вынести определение о повороте исполнения решения Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А55-24402/2010, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 26.12.2007 N 73-73-01/354/2007-334 договора от 02.11.2007 N 9376/3735 аренды помещения по адресу г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10а.
26 марта 2012 года суд вынес определение, которым отказал в удовлетворении заявления ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" о повороте исполнения решения, поскольку согласно части 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (поворот исполнения судебного акта) ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске. Из буквального толкования указанной нормы следует, что поворот исполнения может быть осуществлен в отношении требований имущественного характера: ответчику должно быть возвращено все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному судебному акту (взыскание денежных средств, имущества и т.п.). Право поворота исполнения решения основано на правиле, в силу которого признание незаконным и отмена исполненного решения должно повлечь за собой возвращение каждой стороной того, что было передано по исполненному решению (по искам о присуждении). Вынесение вышестоящим судом судебного акта об отмене исполненного решения лишает его юрисдикционной силы - правовые последствия для сторон из отмененного решения не возникают.
Указанное определение не было обжаловано ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт".
05 декабря 2012 года ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" обратилось к Управлению Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права аренды на основании договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 в отношении нежилых помещений площадью 508,12 кв. м, расположенных на 1-ом этаже нежилого здания магазина общей площадью 1030 кв. м, инвентарный номер 26099, кадастровый номер 73:24:030904:0000:0260660001, расположенного по адресу: Ульяновская область г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, дом 10А.
Решением, оформленным сообщением от 13.05.2013 N 01/471/2012-467, Управление Росреестра по Ульяновской области отказало Обществу в государственной регистрации права аренды на вышеуказанные нежилые помещения со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), сославшись на то, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя: не представлен передаточный акт или иной документ о передаче имущества от арендодателя к арендатору.
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Ульяновской области, Общество обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим заявлением.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с правовым подходом, изложенным в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение единого государственного реестра прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Наличие зарегистрированного права иных лиц, свидетельствует о невозможности разрешения заявленных требований по данному делу и восстановления прав ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" в порядке административного производства.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации права аренды, в основу которых положены доводы о наличии материально-правового основания для такой регистрации, фактически являются спором о праве. Спор должен быть разрешен в порядке искового производства с использованием установленных законом способов защиты и не может быть разрешен по правилам административного судопроизводства, установленного главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оспаривание отказа в государственной регистрации права в данном случае не может привести к восстановлению нарушенного права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А72-9781/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 17.04.2014 ПО ДЕЛУ N А72-9781/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. по делу N А72-9781/2013
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
заявителя - Шарафутдинова Д.А. (доверенность от 03.09.2013),
заинтересованных лиц - закрытого акционерного общества "Тандер" - Барановой С.С. (доверенность от 21.11.2013), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - Скобеева А.М. (доверенность от 09.01.2014),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт"
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2013 (судья Семенова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Засыпкина Т.С., Холодная С.Т.)
по делу N А72-9781/2013
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара (ИНН 6318214559, ОГРН 1026301518814) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, закрытому акционерному обществу "Тандер", г. Краснодар (ИНН 2310031475), Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, обществу с ограниченной ответственностью "Домицилия", г. Москва, третьи лица: индивидуальный предприниматель Мальцева Лариса Анатольевна, г. Ульяновск, общество с ограниченной ответственностью "Симбирский Аптечный Дом", г. Ульяновск, о признании незаконным решения от 13.05.2013 N 01/471/2012-467 об отказе в государственной регистрации права аренды и обязании восстановить в Едином государственном реестре прав запись от 26.12.2007 N 73-73-01/354/2007-334, путем государственной регистрации права аренды заявителя на основании договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" (далее - заявитель, Общество, ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным решения от 13.05.2013 N 01/471/2012-467 (оформлено сообщением) об отказе в государственной регистрации права аренды, вынесенное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Управление Росреестра по Ульяновской области); о возложении на Управление Росреестра по Ульяновской области обязанности восстановить в Едином государственном реестре прав запись от 26.12.2007 N 73-73-01/354/2007-334, путем государственной регистрации права аренды Общества на основании договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, 02.11.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" (арендатор) был заключен договор N 9376/3735 в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2007, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А, для использования под торговлю продовольственными товарами, общая площадь помещения составляет 508,12 кв. м (1-й этаж, литера А), в том числе 100,85 кв. м - торговые площади (часть помещения N 2); 407,27 кв. м - складские, вспомогательные (помещения N 1, часть помещения N 2 площадью 112,28 кв. м, N 3 - 24).
18 февраля 2010 года между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (продавец) и Фартусовым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 354 названных здания магазина и земельного участка.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и подтверждается свидетельствами о праве собственности от 13.08.2010 серии 73-АА N 058801, серии 73-АА N 014100.
В отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.
27 августа 2010 года между гражданином Фартусовым А.В. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Домицилия" (покупатель) (далее - ООО "Домицилия") заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "Домицилия" приобрело в собственность здание общей площадью 1045,81 кв. м (литера А) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.09.2010 серии 73-АА N 071015.
В отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.
ООО "Домицилия" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735.
Обращаясь с иском о расторжении договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, ООО "Домицилия" в обоснование исковых требований ссылалось на произведенную ответчиком в арендованном помещении самовольную реконструкцию, являющуюся нарушением пункта 2.2.4 договора аренды, а также на нарушение ответчиком обязанности по своевременной и надлежащей уплате арендной платы, установленной пунктом 2.2.2 договора, что в силу пункта 5.2.3 договора дает арендодателю право расторгнуть договор досрочно.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2011 по делу N А55-24402/2010 иск ООО "Домицилия" был удовлетворен.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.09.2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.04.2011 по делу N А55-24402/2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 по делу N А55-24402/2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012, в удовлетворении иска отказано.
Отказывая ООО "Домицилия" в удовлетворении иска арбитражный суд исходил из того, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А, являющееся предметом аренды, возвращено арендодателю.
Исследовав акт от 30.06.2011 приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды от 02.11.2007 N 9376/3735, в соответствии с которым арендатор (ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт") передал, а арендодатель (ООО "Домицилия") принял недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора аренды, суд пришел к выводу, что спорный договор был расторгнут по соглашению сторон путем совершения конклюдентного действия - возврата арендованного имущества арендодателю без возражений с его стороны.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт", не оспаривая резолютивную часть решения арбитражного суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение (была оставлена без удовлетворения постановлением апелляционной инстанции от 12.05.2012), а впоследствии с кассационной жалобой на судебные акты первой и апелляционной инстанций, и просило изменить мотивировочную часть решения суда от 30.01.2012, исключив из мотивировочной части выводы суда о прекращении договора аренды с 30.06.2011 по соглашению сторон, содержащиеся в абзацах 8 и 9 страницы 6 решения суда.
Рассмотрев названную кассационную жалобу ООО "Домицилия", Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 28.09.2012 по делу N А55-24402/2010 указал, в постановлении на то, что 30.06.2011 между ООО "Домицилия" и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" составлен акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды от 02.11.2007 N 9376/3735. Из данного акта видно, что арендатор возвратил нежилое помещение, руководствуясь пунктом 7.1 договора аренды, а также решением Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011. В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме. Следовательно, ссылка в акте от 30.06.2011 на данный пункт договора не может рассматриваться как основание для расторжения договора. Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что из содержания акта от 30.06.2011 видно, что он составлен в целях исполнения решения арбитражного суда, а не является доказательством расторжения договора аренды по соглашению сторон, является обоснованным. Из мотивировочной части судебных актов следует исключить указание судов на то, что договор аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 прекратил свое действие с 30.06.2011 по соглашению сторон.
Кроме того, суды установили, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 09.12.2011 N 01/529/2011-011 собственником здания магазина с 15.08.2011 является закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер").
Установив, что ООО "Домицилия", в связи с продажей им спорного объекта недвижимости, не является заинтересованным лицом, права и законные интересы которого подлежат защите в рамках данного иска, суды в удовлетворении иска отказали правильно.
Постановлением от 28.09.2012 Федеральный арбитражный суд Поволжского округа по делу N А55-24402/2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А55-24402/2010 изменил, исключив из мотивировочной части решения Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2012 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А55-24402/2010 вывод судов о том, что договор аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 прекратил свое действие с 30.06.2011 по соглашению сторон, в остальной части судебные акты оставил без изменения.
ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятых судом уточнений заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которым просило вынести определение о повороте исполнения решения Арбитражного суда Самарской области от 28.04.2011 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А55-24402/2010, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 26.12.2007 N 73-73-01/354/2007-334 договора от 02.11.2007 N 9376/3735 аренды помещения по адресу г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10а.
26 марта 2012 года суд вынес определение, которым отказал в удовлетворении заявления ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" о повороте исполнения решения, поскольку согласно части 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (поворот исполнения судебного акта) ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске. Из буквального толкования указанной нормы следует, что поворот исполнения может быть осуществлен в отношении требований имущественного характера: ответчику должно быть возвращено все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному судебному акту (взыскание денежных средств, имущества и т.п.). Право поворота исполнения решения основано на правиле, в силу которого признание незаконным и отмена исполненного решения должно повлечь за собой возвращение каждой стороной того, что было передано по исполненному решению (по искам о присуждении). Вынесение вышестоящим судом судебного акта об отмене исполненного решения лишает его юрисдикционной силы - правовые последствия для сторон из отмененного решения не возникают.
Указанное определение не было обжаловано ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт".
05 декабря 2012 года ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" обратилось к Управлению Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права аренды на основании договора аренды от 02.11.2007 N 9376/3735 в отношении нежилых помещений площадью 508,12 кв. м, расположенных на 1-ом этаже нежилого здания магазина общей площадью 1030 кв. м, инвентарный номер 26099, кадастровый номер 73:24:030904:0000:0260660001, расположенного по адресу: Ульяновская область г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, дом 10А.
Решением, оформленным сообщением от 13.05.2013 N 01/471/2012-467, Управление Росреестра по Ульяновской области отказало Обществу в государственной регистрации права аренды на вышеуказанные нежилые помещения со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), сославшись на то, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя: не представлен передаточный акт или иной документ о передаче имущества от арендодателя к арендатору.
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Ульяновской области, Общество обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим заявлением.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с правовым подходом, изложенным в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение единого государственного реестра прав не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Наличие зарегистрированного права иных лиц, свидетельствует о невозможности разрешения заявленных требований по данному делу и восстановления прав ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" в порядке административного производства.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку требования о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации права аренды, в основу которых положены доводы о наличии материально-правового основания для такой регистрации, фактически являются спором о праве. Спор должен быть разрешен в порядке искового производства с использованием установленных законом способов защиты и не может быть разрешен по правилам административного судопроизводства, установленного главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оспаривание отказа в государственной регистрации права в данном случае не может привести к восстановлению нарушенного права.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А72-9781/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)