Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.
судей: Мартыновой Е.Е., Кузнецовой И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Онипко Л.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 апреля 2015 года
по делу N А40-101246/2014, принятое судьей Павлюковым Ю.Б.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МС-лайн" (г. Москва, ОГРН 1027700189637, ИНН 7719185385)
к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674)
- об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1 214,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22 - 24, стр. 1, перечень помещений: подвал: пом. II, ком. 1 - 8, 10 - 13, 13а, 14 - 44, 46; этаж 1: пом. I, ком. 7, 12, 12а, 13; антресоль 1-го этажа: пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3 - 5, 5а, 5б, 5в, 6 - 8, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9е, 9д, 10, 10а, 10б, 11, 11а, 11б, 12, 12а, 12б, 13, 13а, 14 - 16, 23, 24, 24а, 25, 25а, 25б, 25в, 26, 26а, 26б, 27, 28, 28а, 28б, 29, 30, 30а на условиях проекта договора купли-продажи по цене 127 887 300 руб. без учета НДС;
- третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительство Москвы (г. Москва, ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036)
при участии в судебном заседании:
- от истца - Опаренко О.В. по доверенности от 14 июля 2014 года;
- от ответчика - Родин В.С. по доверенности от 30 декабря 2014 года;
- от третьего лица - Родин В.С. по доверенности от 24 сентября 2014 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МС-лайн" (далее - ООО "МС-лайн", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1 214,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22 - 24, стр. 1, перечень помещений: подвал: пом. II, ком. 1 - 8, 10 - 13, 13а, 14 - 44, 46; этаж 1: пом. I, ком. 7, 12, 12а, 13; антресоль 1-го этажа: пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3 - 5, 5а, 5б, 5в, 6 - 8, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9е, 9д, 10, 10а, 10б, 11, 11а, 11б, 12, 12а, 12б, 13, 13а, 14 - 16, 23, 24, 24а, 25, 25а, 25б, 25в, 26, 26а, 26б, 27, 28, 28а, 28б, 29, 30, 30а на условиях проекта договора купли-продажи по цене 127 887 300 руб. без учета НДС.
Арбитражный суд города Москвы решением от 03 апреля 2015 года заявленные требования удовлетворил, взыскав также с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "МС-лайн" расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб.
Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении искового заявления ООО "МС-ЛАЙН" об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений отказать в полном объеме.
В обоснование своей позиции ответчик и третье лицо указывают, что судом в решении от 03.04.2015 дана неверная оценка данному Экспертному заключению о соответствии требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, а также о том, что указанное заключение отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения и основано на материалах дела.
Заявители указывают, что судом первой инстанции не учтено, что относительно сравнительного подхода выявлены несоответствия, влияющие на итоговый расчет стоимости объекта экспертизы.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.1999 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "МС-лайн" (арендатор) заключен договор аренды N 01-00875/99 нежилого помещения общей площадью 1 214,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Краснопрудная ул., д. 22 - 24.
На основании пункта 1 постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 N 49-ПП "О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы" Департамент имущества города Москвы реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании пункта 3 названного Постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.
В силу положений пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственного собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, поскольку соответствует критериям, установленным упомянутыми нормами права.
ООО "МС-лайн" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.
26.07.2013 в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ общество обратилось в департамент с заявлением о продаже движимого имущества с указанием преимущественного способа оплаты - в рассрочку на 3 года.
Кроме того, 23.05.2014 обществом в адрес департамента направлена претензия с проектом договора купли-продажи.
Поскольку по состоянию на 02.07.2014 (дата обращения общества в суд) департамент не заключил с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества, общество обратилось арбитражный суд с требованием об обязании департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
Руководствуясь статей 445, 446 ГК РФ, пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктами 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции иск удовлетворил.
При этом суд первой инстанции исходил из следующего.
Изначально в направленном ответчику проекте договора цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "УниверсКонс", рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 77 653 000 руб. без учета НДС (по состоянию на 26.07.2013).
Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта и представил в судебное заседание отчет от 28.07.2014 об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "Центр независимой экспертизы собственности" N 735г-13, предложив указать цену объекта 160 196 732 руб. без учета НДС (по состоянию на 23.05.2014).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества судом в порядке статьи 82 АПК РФ определением от 25.09.2014 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Актив-Оптим", экспертом назначен эксперт Бухтояров Владимир Валерьевич, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 26.07.2013 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).
Во исполнение определения суда от 25.09.2014 года экспертом Бухтояровым В.В. ООО "Актив-Оптим" в суд представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которого, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 1 214,8 кв. м, (подвал: пом. II ком. 1 - 8, 10 - 13, 13а, 14 - 44, 46; этаж 1 пом. I, ком. 7, 12, 12а, 13; антресоль 1-ого этажа: пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 26, 3 - 5, 5а, 56, 5в, 6 - 8, 8а, 86, 8в, 8г, 8д, 9, 9а, 96, 9в, 9г, 9е, 9д, 10, 10а, 106, 11, 11а, 116, 12, 12а, 126, 13, 13а, 14 - 16, 23, 24, 24а, 25, 25а, 256, 25в, 26, 26а, 266, 27, 28, 28а, 286, 29, 30, 30а), находящегося по адресу: г. Москва, Краснопрудная ул., д. 22 - 24, по состоянию на 26 июля 2013 года составляет 127 887 300 рублей, без учета НДС.
В судебное заседание был вызван эксперт Бухтояров В.В., который на доводы департамента дал пояснения, отраженные в решении суда первой инстанции.
Суд первой инстанции, выслушав представителей сторон, пояснения эксперта, пришел к выводу о том, что оснований для несогласия с доводами эксперта не имеется, поскольку убедительных доказательств нарушения экспертом законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности департаментом не представлено; что, кроме того, департамент при назначении экспертизы не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту; что требование о проведении новой экспертизы департаментом также не заявлялось; что назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.
Судом первой инстанции отмечено, что в соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135), отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное; что, таким образом, суд находит оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.
Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта выше суммы, установленной в первом отчете об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "УниверсКонс", составленного на 26.07.2013.
В связи с этим иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 127 887 300 руб. без НДС на условиях направленного ответчику проекта договора купли-продажи с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 года удовлетворен.
Доводы апелляционной жалобы фактически были предметом рассмотрения суда первой инстанции и, по сути, выражают лишь несогласие с ответами эксперта на поставленные ответчиком вопросы, признанными судом первой инстанции обоснованными.
Доводы заявителей о недостоверности заключения эксперта не могут быть признаны обоснованными ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.
Заявители апелляционной жалобы указывают, что на стр. 40 заключения экспертом указано, что дата продажи одинакова как у объекта экспертизы, так и у объектов-аналогов, поэтому эксперт не применил корректировку. Однако в описании аналогов N 1и N 3 (стр. 59 Заключения) указаны даты - 2 и 3 кв. 2012 года, соответственно, требуется корректировка.
Однако на стр. 59 экспертного заключения представлено 2 аналога, в одном из которых указано, что дата предложения - 3 квартал 2013 г. К объектам-аналогам корректировка не вносилась в связи с тем, что исследуемый объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Доводы жалобы о том, что экспертом не сделана корректировка на местоположение и неверно указано расстояние от станции метрополитена, являются необоснованными.
Так, согласно разъяснениям эксперта, в сравнительном подходе при определении рыночной стоимости офисных помещений к объекту аналогу N 3 не применена корректировка на местоположение, т.к. объект расположен в том же доме, что и объект экспертизы. Кроме того, для офисных помещений расположение на 1 или 2 линии не играет существенной роли в отличие от торговых помещений, где важна проходимость и возможность установки рекламы (вывески).
Относительно довода о том, что экспертом неверно указано расстояние от станции метрополитена, эксперт пояснил, что измерение расстояний временем пешеходной доступности является весьма приблизительным и субъективным. Время в пути зависит от ряда непредсказуемых факторов: ширины шага, темпа ходьбы, погодных условий, наличия подземного или регулируемого пешеходного перехода и др. Эксперт не вводил корректировку по причине того, что все объекты-аналоги и исследуемый объект находятся в пешей доступности от станции метрополитена (менее 10 мин.).
Так, на стр. 41 экспертного заключения экспертом приведено в таблице состояние аналогов и оспариваемого объекта. В таблице указана информация, что данные объекты недвижимости имеют рабочее состояние. При этом на стр. 58 информация о состоянии отделки представлена риэлтором, из чего экспертом сделан вывод, что в данном случае имеется рабочее состояние отделки, стандартное для офиса.
Относительно довода о том, что в заключении нет корректировки на этаж расположения, экспертом дано пояснение, что корректировка не вносилась, так как объект экспертизы (торговые помещения) расположены в подвале, объекты-аналоги расположены в цокольных этажах. И подвал, и цоколь (согласно сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) имеют заглубленное расположение относительно уровня земли.
Довод ответчика и третьего лица о том, что вычитаются коммунальные платежи, экспертом отклонен, поскольку в доходном подходе вычитаются операционные расходы для расчета чистого операционного дохода.
Так, операционные расходы включают в себя не только платежи за землю, страхование имущества, амортизацию, отчисления на фонд возмещения, но и эксплуатационные и коммунальные расходы. На стр. 36 эксперт приводит ставку с учетом операционных расходов, которые плюсуются к очищенной средней по рынку ставке, но расчеты средней ставки эксперт производит со ставкой, очищенной и от НДС, и от коммунальных, и эксплуатационных расходов.
На стр. 26 экспертом указано, что объекты аналоги N 1 - 4 имеют рабочее состояние, при этом указано, что объекту-аналогу N 3 требуется замена ковролина.
Стоимость замены ковролина несущественно с точки зрения стоимости всего объекта аналога, в связи с чем эксперт это не учитывал.
Заявители также указывают, что на стр. 27 заключения эксперт ссылается на аналогичность оцениваемых прав, однако при описании объектов-аналогов N 1 и 2 отмечено, что непередаваемые права - субаренда, стр. 52 заключения.
В доходном подходе используется информация по ставкам аренды. При этом и аренда, и субаренда являются правом пользования имуществом, то есть, и объекты-аналоги и объект экспертизы аналогичны.
Заявители отмечают, что на стр. 28 экспертного заключения необоснованно сделан отказ от применения корректировки на даты предложения.
Однако, судом первой инстанции принято во внимание, как указывалось выше, к объектам-аналогам корректировка не вносилась в связи с тем, что исследуемый объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения (согласно Справочнику расчетных данных, N 14, 2014 под ред. Е.Е. Яскевича, Таблица N 1.4.1, срок экспозиции помещений торгово-офисного назначения составляет от 2 до 10 месяцев.).
Довод ответчика и третьего лица о том, что в заключении нет корректировки на этаж расположения (1 этаж+антресоль) эксперт пояснил, на стр. 31 применена корректировка ко всем объектам-аналогам, поскольку они расположены на 1-х этажах, объект экспертизы (помещения ресторана) в подвале. Разница в ставке аренды между 1 этажом и антресолью 1 -го этажа экспертом не выявлена.
Относительно довода ответчика о необоснованности отказа на корректировку на площадь эксперт пояснил, что в таблице анализа арендных ставок объектов-аналогов (офисные помещения) допущена техническая ошибка: корректировка на площадь должна быть применена к объекту-аналогу N 5, площадью 72,0 кв. м, в таблице данная корректировка применена к объекту-аналогу N 1 площадью 400 кв. м. Однако, принимая во внимание величину корректировки (- 2,7%), небольшую разницу в величинах ставок аренды (объект-аналог N 2 - 15 381 руб. /кв. м в год и объект-аналог N 5 - 15 254 руб. /кв. м, в год), а также итоговое округление результатов, данная техническая ошибка не привела к изменению результата экспертизы.
По доводу о неверном указании значения чистой и валовой коррекции эксперт пояснил, что данное обстоятельство не влияет на итоговый результат, поскольку в заключении приняты равные веса для аналогов, и результат является средневзвешенным.
Поскольку истец обратился в Департамент с заявлением о продаже недвижимого имущества 26.07.2013, соответственно, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ).
Из представленного ответчиком отчета усматривается, что дата оценки спорного объекта определялась ООО "Центр независимой экспертизы собственности" на дату 23.05.2014, что противоречит ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.
При изложенных обстоятельствах, нет оснований считать необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что экспертное заключение, полученное в рамках судебной экспертизы, отвечает требованиям действующего законодательства, доказательств, свидетельствующих о неверно избранной экспертом методике исследования, приведшей к искажению конечного результата, не представлено.
Несогласие заявителей с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2015 года по делу N А40-101246/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Е.Е.МАРТЫНОВА
И.И.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2015 N 09АП-27929/2015 ПО ДЕЛУ N А40-101246/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2015 г. N 09АП-27929/2015
Дело N А40-101246/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.
судей: Мартыновой Е.Е., Кузнецовой И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Онипко Л.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 апреля 2015 года
по делу N А40-101246/2014, принятое судьей Павлюковым Ю.Б.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МС-лайн" (г. Москва, ОГРН 1027700189637, ИНН 7719185385)
к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674)
- об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1 214,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22 - 24, стр. 1, перечень помещений: подвал: пом. II, ком. 1 - 8, 10 - 13, 13а, 14 - 44, 46; этаж 1: пом. I, ком. 7, 12, 12а, 13; антресоль 1-го этажа: пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3 - 5, 5а, 5б, 5в, 6 - 8, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9е, 9д, 10, 10а, 10б, 11, 11а, 11б, 12, 12а, 12б, 13, 13а, 14 - 16, 23, 24, 24а, 25, 25а, 25б, 25в, 26, 26а, 26б, 27, 28, 28а, 28б, 29, 30, 30а на условиях проекта договора купли-продажи по цене 127 887 300 руб. без учета НДС;
- третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительство Москвы (г. Москва, ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036)
при участии в судебном заседании:
- от истца - Опаренко О.В. по доверенности от 14 июля 2014 года;
- от ответчика - Родин В.С. по доверенности от 30 декабря 2014 года;
- от третьего лица - Родин В.С. по доверенности от 24 сентября 2014 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "МС-лайн" (далее - ООО "МС-лайн", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1 214,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснопрудная, д. 22 - 24, стр. 1, перечень помещений: подвал: пом. II, ком. 1 - 8, 10 - 13, 13а, 14 - 44, 46; этаж 1: пом. I, ком. 7, 12, 12а, 13; антресоль 1-го этажа: пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 2б, 3 - 5, 5а, 5б, 5в, 6 - 8, 8а, 8б, 8в, 8г, 8д, 9, 9а, 9б, 9в, 9г, 9е, 9д, 10, 10а, 10б, 11, 11а, 11б, 12, 12а, 12б, 13, 13а, 14 - 16, 23, 24, 24а, 25, 25а, 25б, 25в, 26, 26а, 26б, 27, 28, 28а, 28б, 29, 30, 30а на условиях проекта договора купли-продажи по цене 127 887 300 руб. без учета НДС.
Арбитражный суд города Москвы решением от 03 апреля 2015 года заявленные требования удовлетворил, взыскав также с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "МС-лайн" расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 руб.
Не согласившись с принятым решением, ответчик и третье лицо подали апелляционную жалобу, в которой просят отменить решение и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении искового заявления ООО "МС-ЛАЙН" об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений отказать в полном объеме.
В обоснование своей позиции ответчик и третье лицо указывают, что судом в решении от 03.04.2015 дана неверная оценка данному Экспертному заключению о соответствии требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, а также о том, что указанное заключение отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения и основано на материалах дела.
Заявители указывают, что судом первой инстанции не учтено, что относительно сравнительного подхода выявлены несоответствия, влияющие на итоговый расчет стоимости объекта экспертизы.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.09.1999 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "МС-лайн" (арендатор) заключен договор аренды N 01-00875/99 нежилого помещения общей площадью 1 214,8 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, Краснопрудная ул., д. 22 - 24.
На основании пункта 1 постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 N 49-ПП "О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы" Департамент имущества города Москвы реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании пункта 3 названного Постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.
В силу положений пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственного собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, поскольку соответствует критериям, установленным упомянутыми нормами права.
ООО "МС-лайн" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.
26.07.2013 в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ общество обратилось в департамент с заявлением о продаже движимого имущества с указанием преимущественного способа оплаты - в рассрочку на 3 года.
Кроме того, 23.05.2014 обществом в адрес департамента направлена претензия с проектом договора купли-продажи.
Поскольку по состоянию на 02.07.2014 (дата обращения общества в суд) департамент не заключил с обществом договор купли-продажи недвижимого имущества, общество обратилось арбитражный суд с требованием об обязании департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения.
Руководствуясь статей 445, 446 ГК РФ, пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктами 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции иск удовлетворил.
При этом суд первой инстанции исходил из следующего.
Изначально в направленном ответчику проекте договора цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "УниверсКонс", рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 77 653 000 руб. без учета НДС (по состоянию на 26.07.2013).
Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта и представил в судебное заседание отчет от 28.07.2014 об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "Центр независимой экспертизы собственности" N 735г-13, предложив указать цену объекта 160 196 732 руб. без учета НДС (по состоянию на 23.05.2014).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества судом в порядке статьи 82 АПК РФ определением от 25.09.2014 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Актив-Оптим", экспертом назначен эксперт Бухтояров Владимир Валерьевич, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости по состоянию на 26.07.2013 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов).
Во исполнение определения суда от 25.09.2014 года экспертом Бухтояровым В.В. ООО "Актив-Оптим" в суд представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, согласно которого, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 1 214,8 кв. м, (подвал: пом. II ком. 1 - 8, 10 - 13, 13а, 14 - 44, 46; этаж 1 пом. I, ком. 7, 12, 12а, 13; антресоль 1-ого этажа: пом. II, ком. 1, 1а, 2, 2а, 26, 3 - 5, 5а, 56, 5в, 6 - 8, 8а, 86, 8в, 8г, 8д, 9, 9а, 96, 9в, 9г, 9е, 9д, 10, 10а, 106, 11, 11а, 116, 12, 12а, 126, 13, 13а, 14 - 16, 23, 24, 24а, 25, 25а, 256, 25в, 26, 26а, 266, 27, 28, 28а, 286, 29, 30, 30а), находящегося по адресу: г. Москва, Краснопрудная ул., д. 22 - 24, по состоянию на 26 июля 2013 года составляет 127 887 300 рублей, без учета НДС.
В судебное заседание был вызван эксперт Бухтояров В.В., который на доводы департамента дал пояснения, отраженные в решении суда первой инстанции.
Суд первой инстанции, выслушав представителей сторон, пояснения эксперта, пришел к выводу о том, что оснований для несогласия с доводами эксперта не имеется, поскольку убедительных доказательств нарушения экспертом законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности департаментом не представлено; что, кроме того, департамент при назначении экспертизы не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту; что требование о проведении новой экспертизы департаментом также не заявлялось; что назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.
Судом первой инстанции отмечено, что в соответствии с абзацем третьим пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135), отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное; что, таким образом, суд находит оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной.
Истец уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта выше суммы, установленной в первом отчете об оценке рыночной стоимости помещений, проведенной ООО "УниверсКонс", составленного на 26.07.2013.
В связи с этим иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 127 887 300 руб. без НДС на условиях направленного ответчику проекта договора купли-продажи с условием об оплате в рассрочку сроком на 3 года удовлетворен.
Доводы апелляционной жалобы фактически были предметом рассмотрения суда первой инстанции и, по сути, выражают лишь несогласие с ответами эксперта на поставленные ответчиком вопросы, признанными судом первой инстанции обоснованными.
Доводы заявителей о недостоверности заключения эксперта не могут быть признаны обоснованными ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.
Заявители апелляционной жалобы указывают, что на стр. 40 заключения экспертом указано, что дата продажи одинакова как у объекта экспертизы, так и у объектов-аналогов, поэтому эксперт не применил корректировку. Однако в описании аналогов N 1и N 3 (стр. 59 Заключения) указаны даты - 2 и 3 кв. 2012 года, соответственно, требуется корректировка.
Однако на стр. 59 экспертного заключения представлено 2 аналога, в одном из которых указано, что дата предложения - 3 квартал 2013 г. К объектам-аналогам корректировка не вносилась в связи с тем, что исследуемый объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения.
Доводы жалобы о том, что экспертом не сделана корректировка на местоположение и неверно указано расстояние от станции метрополитена, являются необоснованными.
Так, согласно разъяснениям эксперта, в сравнительном подходе при определении рыночной стоимости офисных помещений к объекту аналогу N 3 не применена корректировка на местоположение, т.к. объект расположен в том же доме, что и объект экспертизы. Кроме того, для офисных помещений расположение на 1 или 2 линии не играет существенной роли в отличие от торговых помещений, где важна проходимость и возможность установки рекламы (вывески).
Относительно довода о том, что экспертом неверно указано расстояние от станции метрополитена, эксперт пояснил, что измерение расстояний временем пешеходной доступности является весьма приблизительным и субъективным. Время в пути зависит от ряда непредсказуемых факторов: ширины шага, темпа ходьбы, погодных условий, наличия подземного или регулируемого пешеходного перехода и др. Эксперт не вводил корректировку по причине того, что все объекты-аналоги и исследуемый объект находятся в пешей доступности от станции метрополитена (менее 10 мин.).
Так, на стр. 41 экспертного заключения экспертом приведено в таблице состояние аналогов и оспариваемого объекта. В таблице указана информация, что данные объекты недвижимости имеют рабочее состояние. При этом на стр. 58 информация о состоянии отделки представлена риэлтором, из чего экспертом сделан вывод, что в данном случае имеется рабочее состояние отделки, стандартное для офиса.
Относительно довода о том, что в заключении нет корректировки на этаж расположения, экспертом дано пояснение, что корректировка не вносилась, так как объект экспертизы (торговые помещения) расположены в подвале, объекты-аналоги расположены в цокольных этажах. И подвал, и цоколь (согласно сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений) имеют заглубленное расположение относительно уровня земли.
Довод ответчика и третьего лица о том, что вычитаются коммунальные платежи, экспертом отклонен, поскольку в доходном подходе вычитаются операционные расходы для расчета чистого операционного дохода.
Так, операционные расходы включают в себя не только платежи за землю, страхование имущества, амортизацию, отчисления на фонд возмещения, но и эксплуатационные и коммунальные расходы. На стр. 36 эксперт приводит ставку с учетом операционных расходов, которые плюсуются к очищенной средней по рынку ставке, но расчеты средней ставки эксперт производит со ставкой, очищенной и от НДС, и от коммунальных, и эксплуатационных расходов.
На стр. 26 экспертом указано, что объекты аналоги N 1 - 4 имеют рабочее состояние, при этом указано, что объекту-аналогу N 3 требуется замена ковролина.
Стоимость замены ковролина несущественно с точки зрения стоимости всего объекта аналога, в связи с чем эксперт это не учитывал.
Заявители также указывают, что на стр. 27 заключения эксперт ссылается на аналогичность оцениваемых прав, однако при описании объектов-аналогов N 1 и 2 отмечено, что непередаваемые права - субаренда, стр. 52 заключения.
В доходном подходе используется информация по ставкам аренды. При этом и аренда, и субаренда являются правом пользования имуществом, то есть, и объекты-аналоги и объект экспертизы аналогичны.
Заявители отмечают, что на стр. 28 экспертного заключения необоснованно сделан отказ от применения корректировки на даты предложения.
Однако, судом первой инстанции принято во внимание, как указывалось выше, к объектам-аналогам корректировка не вносилась в связи с тем, что исследуемый объект и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения (согласно Справочнику расчетных данных, N 14, 2014 под ред. Е.Е. Яскевича, Таблица N 1.4.1, срок экспозиции помещений торгово-офисного назначения составляет от 2 до 10 месяцев.).
Довод ответчика и третьего лица о том, что в заключении нет корректировки на этаж расположения (1 этаж+антресоль) эксперт пояснил, на стр. 31 применена корректировка ко всем объектам-аналогам, поскольку они расположены на 1-х этажах, объект экспертизы (помещения ресторана) в подвале. Разница в ставке аренды между 1 этажом и антресолью 1 -го этажа экспертом не выявлена.
Относительно довода ответчика о необоснованности отказа на корректировку на площадь эксперт пояснил, что в таблице анализа арендных ставок объектов-аналогов (офисные помещения) допущена техническая ошибка: корректировка на площадь должна быть применена к объекту-аналогу N 5, площадью 72,0 кв. м, в таблице данная корректировка применена к объекту-аналогу N 1 площадью 400 кв. м. Однако, принимая во внимание величину корректировки (- 2,7%), небольшую разницу в величинах ставок аренды (объект-аналог N 2 - 15 381 руб. /кв. м в год и объект-аналог N 5 - 15 254 руб. /кв. м, в год), а также итоговое округление результатов, данная техническая ошибка не привела к изменению результата экспертизы.
По доводу о неверном указании значения чистой и валовой коррекции эксперт пояснил, что данное обстоятельство не влияет на итоговый результат, поскольку в заключении приняты равные веса для аналогов, и результат является средневзвешенным.
Поскольку истец обратился в Департамент с заявлением о продаже недвижимого имущества 26.07.2013, соответственно, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ).
Из представленного ответчиком отчета усматривается, что дата оценки спорного объекта определялась ООО "Центр независимой экспертизы собственности" на дату 23.05.2014, что противоречит ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.
При изложенных обстоятельствах, нет оснований считать необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что экспертное заключение, полученное в рамках судебной экспертизы, отвечает требованиям действующего законодательства, доказательств, свидетельствующих о неверно избранной экспертом методике исследования, приведшей к искажению конечного результата, не представлено.
Несогласие заявителей с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 апреля 2015 года по делу N А40-101246/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Е.Е.МАРТЫНОВА
И.И.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)