Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Техстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 по делу N А48-481/2015 (судья Короткова Л.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" (ОГРН 1025700780709, ИНН 5752023765) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) об обязании ответчика внести изменения в договор купли-продажи N 574 от 21.07.2014, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: "Продажная цена имущества по настоящему договору составляет 6 901 075 руб. без НДС. Продажная цена определена исходя из рыночной стоимости имущества в размере 8 581 375 руб., уменьшенной на стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб.",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техстрой" (ООО "Техстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ответчик) об обязании ответчика внести изменения в договор купли-продажи N 574 от 21.07.14, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: "Продажная цена имущества по настоящему договору составляет 6 901 075 руб. без НДС. Продажная цена определена исходя из рыночной стоимости имущества в размере 8 581 375 руб., уменьшенной на стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб.".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Техстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В электронном виде с помощью сервиса "Мой арбитр" от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Орел на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, общей площадью 394,4 кв. м, арендуемое ООО "Техстрой" по договору аренды N 15184 от 01.04.2004.
Письмом N 20 от 17.06.2008 истец просил разрешить провести капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, с последующим зачетом стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы.
20.09.2010 истец обратился к ответчику с письмом о согласовании перечня работ по ремонту того же помещения.
Письмом N 3/10627 от 13.10.2010 ответчик не возразил против проведения ремонтных работ, однако произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей отказался, ссылаясь на положения пункта 2.3.12 договора аренды N 15184 от 01.04.2004, согласно которым арендатор обязуется проводить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения за свой счет.
10.09.2013 УМИЗ Администрации г. Орла во исполнение постановления администрации города Орла от 04.09.2013 N 4094 "О приватизации встроенного помещения N 74 по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74" в адрес ООО "Техстрой" был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Цена объекта определена в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и составила 13 393 383 руб. без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу N А48-3598/2013 суд обязал УМИЗ Администрации г. Орла заключить с ООО "Техстрой" договор купли-продажи встроенного помещения N 74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв. м, этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, установив цену объекта в размере 8 581 375 рублей без учета НДС.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу N А48-3598/2013 было оставлено без изменения.
Правомерность вышеуказанных судебных актов подтверждена постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2014 по данному делу.
21.07.2014 между УМИЗ Администрации г. Орла (продавцом) и ООО "Техстрой" (покупателем) был заключен договор N 547 купли-продажи встроенного помещения N 74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв. м, этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, цена договора составила 8 581 375 рублей без учета НДС.
Переход права собственности на указанное помещение был зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области 01.08.2014.
22.01.2015 ООО "Техстрой" обратилось в УМИЗ Администрации г. Орла с заявлением о внесении изменений в договор в части изменения выкупной стоимости спорного объекта путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб., определенную отчетом об оценке рыночной стоимости N 05/н-14 от 01.10.2014.
Письмом от 28.01.2015 УМИЗ Администрации г. Орла обращение общества о внесении изменений в договор купли-продажи оставило без удовлетворения, указав, что договором купли-продажи N 547 от 21.07.2014 компенсация ранее произведенных затрат не предусмотрена.
Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в процессе капитального ремонта арендуемого помещения, при заключении договора купли-продажи им не заявлялось, при этом отчеты о рыночной стоимости помещения, сделанные оценщиками до передачи спора на рассмотрение суда в рамках дела N А48-3598/2013 и заключение эксперта были сделаны с учетом состояния имущества после проведенного капитального ремонта, включающего и неотделимые улучшения.
Ссылаясь на то, что цена договора купли-продажи N 547 от 21.07.2014 подлежит уменьшению на сумму произведенных истцом неотделимых улучшений в размере 1 680 300 руб. и должна составить 6 901 075 руб. без НДС., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Таким образом, из структуры вышеуказанной нормы права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.
При этом следует отметить, что в силу положений пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Отказ УМИЗ Администрации г. Орла в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды N 15184 от 01.04.2004 ООО "Техстрой" не оспорен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из материалов дела следует, что цена выкупаемого имущества по договору купли-продажи арендованного помещения N 547 была установлена в размере 8 581 375 руб. без учета НДС сторонами на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу N А48-3598/2013.
Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано.
При этом из представленной в материалы дела переписки между истцом и ответчиком следует, что предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи N 547 от 21.07.2014 (т.е. после 01.08.2014).
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления обеих сторон, в связи с чем оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.
Довод жалобы о неправомерности отказа суда первой инстанции в принятии уточненного искового заявления в части предмета иска, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм процессуального права.
В уточненном исковом заявлении истец просил признать состоявшимся зачет от 22.01.2015 на сумму 1 680 300 руб. в счет оплаты ООО "Техстрой" стоимости нежилого помещения N 74, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, в части платежа по основному долгу по договору купли-продажи N 547 от 21.07.2014 стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения N 74, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74.
В обоснование представленного ходатайства истец пояснил, что Закон N 159-ФЗ не содержит конкретных норм относительно того, в какой момент должен производиться зачет стоимости неотделимых улучшений, не предписывает разрешать данный вопрос именно на стадии заключении договора купли-продажи недвижимости и не содержит какого либо пресекательного срока для реализации данного права арендатора на зачет.
В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.
В рассматриваемом случае истец изменил и предмет (требование о внесении изменений в договор на требование о признании состоявшемся зачета) и нормативное основание заявленных требований, что как верно указал суд первой инстанции, не допускается.
В этой связи, заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований правомерно не принято судом области.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 по делу N А48-481/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2015 ПО ДЕЛУ N А48-481/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2015 г. по делу N А48-481/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Техстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 по делу N А48-481/2015 (судья Короткова Л.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" (ОГРН 1025700780709, ИНН 5752023765) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) об обязании ответчика внести изменения в договор купли-продажи N 574 от 21.07.2014, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: "Продажная цена имущества по настоящему договору составляет 6 901 075 руб. без НДС. Продажная цена определена исходя из рыночной стоимости имущества в размере 8 581 375 руб., уменьшенной на стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб.",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техстрой" (ООО "Техстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ответчик) об обязании ответчика внести изменения в договор купли-продажи N 574 от 21.07.14, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: "Продажная цена имущества по настоящему договору составляет 6 901 075 руб. без НДС. Продажная цена определена исходя из рыночной стоимости имущества в размере 8 581 375 руб., уменьшенной на стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб.".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Техстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В электронном виде с помощью сервиса "Мой арбитр" от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Орел на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, общей площадью 394,4 кв. м, арендуемое ООО "Техстрой" по договору аренды N 15184 от 01.04.2004.
Письмом N 20 от 17.06.2008 истец просил разрешить провести капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, с последующим зачетом стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы.
20.09.2010 истец обратился к ответчику с письмом о согласовании перечня работ по ремонту того же помещения.
Письмом N 3/10627 от 13.10.2010 ответчик не возразил против проведения ремонтных работ, однако произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей отказался, ссылаясь на положения пункта 2.3.12 договора аренды N 15184 от 01.04.2004, согласно которым арендатор обязуется проводить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения за свой счет.
10.09.2013 УМИЗ Администрации г. Орла во исполнение постановления администрации города Орла от 04.09.2013 N 4094 "О приватизации встроенного помещения N 74 по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74" в адрес ООО "Техстрой" был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Цена объекта определена в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и составила 13 393 383 руб. без учета НДС.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу N А48-3598/2013 суд обязал УМИЗ Администрации г. Орла заключить с ООО "Техстрой" договор купли-продажи встроенного помещения N 74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв. м, этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, установив цену объекта в размере 8 581 375 рублей без учета НДС.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу N А48-3598/2013 было оставлено без изменения.
Правомерность вышеуказанных судебных актов подтверждена постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2014 по данному делу.
21.07.2014 между УМИЗ Администрации г. Орла (продавцом) и ООО "Техстрой" (покупателем) был заключен договор N 547 купли-продажи встроенного помещения N 74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв. м, этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, цена договора составила 8 581 375 рублей без учета НДС.
Переход права собственности на указанное помещение был зарегистрирован Управлением Росреестра по Орловской области 01.08.2014.
22.01.2015 ООО "Техстрой" обратилось в УМИЗ Администрации г. Орла с заявлением о внесении изменений в договор в части изменения выкупной стоимости спорного объекта путем ее уменьшения на стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 680 300 руб., определенную отчетом об оценке рыночной стоимости N 05/н-14 от 01.10.2014.
Письмом от 28.01.2015 УМИЗ Администрации г. Орла обращение общества о внесении изменений в договор купли-продажи оставило без удовлетворения, указав, что договором купли-продажи N 547 от 21.07.2014 компенсация ранее произведенных затрат не предусмотрена.
Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в процессе капитального ремонта арендуемого помещения, при заключении договора купли-продажи им не заявлялось, при этом отчеты о рыночной стоимости помещения, сделанные оценщиками до передачи спора на рассмотрение суда в рамках дела N А48-3598/2013 и заключение эксперта были сделаны с учетом состояния имущества после проведенного капитального ремонта, включающего и неотделимые улучшения.
Ссылаясь на то, что цена договора купли-продажи N 547 от 21.07.2014 подлежит уменьшению на сумму произведенных истцом неотделимых улучшений в размере 1 680 300 руб. и должна составить 6 901 075 руб. без НДС., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался следующим.
Таким образом, из структуры вышеуказанной нормы права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.
При этом следует отметить, что в силу положений пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Отказ УМИЗ Администрации г. Орла в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды N 15184 от 01.04.2004 ООО "Техстрой" не оспорен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из материалов дела следует, что цена выкупаемого имущества по договору купли-продажи арендованного помещения N 547 была установлена в размере 8 581 375 руб. без учета НДС сторонами на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу N А48-3598/2013.
Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано.
При этом из представленной в материалы дела переписки между истцом и ответчиком следует, что предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на основании договора купли-продажи N 547 от 21.07.2014 (т.е. после 01.08.2014).
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления обеих сторон, в связи с чем оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска, не имеется.
Довод жалобы о неправомерности отказа суда первой инстанции в принятии уточненного искового заявления в части предмета иска, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном толковании норм процессуального права.
В уточненном исковом заявлении истец просил признать состоявшимся зачет от 22.01.2015 на сумму 1 680 300 руб. в счет оплаты ООО "Техстрой" стоимости нежилого помещения N 74, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74, в части платежа по основному долгу по договору купли-продажи N 547 от 21.07.2014 стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения N 74, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д. 41, пом. 74.
В обоснование представленного ходатайства истец пояснил, что Закон N 159-ФЗ не содержит конкретных норм относительно того, в какой момент должен производиться зачет стоимости неотделимых улучшений, не предписывает разрешать данный вопрос именно на стадии заключении договора купли-продажи недвижимости и не содержит какого либо пресекательного срока для реализации данного права арендатора на зачет.
В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.
В рассматриваемом случае истец изменил и предмет (требование о внесении изменений в договор на требование о признании состоявшемся зачета) и нормативное основание заявленных требований, что как верно указал суд первой инстанции, не допускается.
В этой связи, заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований правомерно не принято судом области.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 21.04.2015 по делу N А48-481/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)