Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариным И.М.
при участии в заседании: без участия сторон (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.10.2014 года по делу N А03-12825/2014 (судья Сбитнев А.Ю.)
по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю
третье лицо: индивидуальный предприниматель Ожерельева Олеся Викторовна
о признании недействительным решения от 23.05.2014 г. N 01/029/2014-607 об отказе в регистрации и обязании зарегистрировать договор аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 23.05.2014 г. N 01/029/2014-607 в государственной регистрации договора аренды от 25.11.2013 г. N 757 нежилого помещения площадью 36,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 118б, заключенного с предпринимателем Ожерельевой О.В.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.10.2014 года требование заявителя удовлетворено. Отказ в государственной регистрации договора аренды от 25.11.2013 г. N 757 признан незаконным.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:
- - провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду, а также если с договоре содержатся данные, позволяющие ее точно идентифицировать;
- - Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений;
- - утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что в муниципальной собственности города Барнаул Алтайского края находится объект недвижимости, расположенный в г. Барнауле по адресу: ул. Малахова, 118б. На основании договора аренды от 25.11.2013 г. N 757, заключенного с предпринимателем Ожерельевой О.В., городской округ - город Барнаул Алтайского края (Арендодатель), действующий через уполномоченный орган - Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, передал в аренду нежилое помещение площадью 36,4 кв. м, расположенное по указанному адресу. Имущество предоставлено в аренду сроком по 24.11.2016 г. Приложением к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актом приема-передачи от 25.11.2013 г. помещение фактически передано от Арендодателя Арендатору.
В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Уведомлением от 23.05.2014 г. N 01/029/2014-607 Управление информировало Комитет об отказе в государственной регистрации права. В качестве основания отказа Управлением Росреестра указано, что заявителем не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно кадастровый паспорта объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду.
Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушает его права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Принимая судебный акт об удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
На основании пунктов 1 и 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5).
В соответствии со статьями 131, 164, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 пунктом 1 статьи 4 статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды здания, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 81 ГК РФ, в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект на который устанавливается право.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует и установлено судом, что на государственную регистрацию Комитетом представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемой в аренду части недвижимого имущества, являющегося предметом аренды. Данный документ содержит текстуальное и графическое описание нежилого помещения, оформлено в виде приложения к договору аренды, подписано сторонами договора. После подписания договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение конкретное нежилое помещение, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации передаваемого объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.
Требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения о помещении, являющимся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.
Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции установил, что объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый паспорт на спорное недвижимое имущество находится в деле правоустанавливающих документов.
С учетом изложенного суд первой инстанции, руководствуясь статьей 607 ГК РФ, статьями 16, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, пришел к правомерному выводу о том, что представленные на государственную регистрацию договор аренды с приложениям к нему, которое является графическим описанием передаваемой в аренду части недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объект аренды и предъявление заявителем дополнительного кадастрового паспорта в данном случае не требовалось.
Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, заинтересованным лицом не представлено.
При этом суд учел, что из текста оспариваемого отказа не следует отсутствие у регистрирующего органа возможности определить предмет аренды.
При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил заявленное требование.
Доводы Управления о необоснованности ссылки суда на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, которым даны разъяснения применительно к действовавшему до 01.01.2013 г. Порядку осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 г. N 577; подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права; отклоняются судом апелляционной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм материального права пункта 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, положения Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), Гражданского кодекса РФ в части порядка заключения договора аренды.
В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу части 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.
Согласно части 1 статьи 16 настоящего Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.
В данном случае передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.
Положения Гражданского кодекса РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (статьи 606, 607 ГК РФ).
По смыслу нормы статьи 607 ГК РФ необходима лишь индивидуализация этой части, что согласуется с пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Из содержания представленных на государственную регистрацию документов следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади в приложении, которое является неотъемлемой частью договора.
Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды, между сторонами не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт на помещение ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра, разногласия относительно местоположения, границ и площади спорного имущества между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения является необоснованным и противоречащим требованиям Закона о государственной регистрации прав.
Сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, (поскольку с 01.01.2013 г. Закон о государственном кадастре, Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 не содержат препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений), не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия.
В целом доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Алтайскому краю направлены на переоценку правильных выводов суда первой инстанции. При этом, иное толкование Управлением Росреестра норм права и другая оценка обстоятельств дела, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда и не опровергают их.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.10.2014 года по делу N А03-12825/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2015 ПО ДЕЛУ N А03-12825/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2015 г. по делу N А03-12825/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариным И.М.
при участии в заседании: без участия сторон (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.10.2014 года по делу N А03-12825/2014 (судья Сбитнев А.Ю.)
по заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю
третье лицо: индивидуальный предприниматель Ожерельева Олеся Викторовна
о признании недействительным решения от 23.05.2014 г. N 01/029/2014-607 об отказе в регистрации и обязании зарегистрировать договор аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (далее - заявитель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Алтайскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 23.05.2014 г. N 01/029/2014-607 в государственной регистрации договора аренды от 25.11.2013 г. N 757 нежилого помещения площадью 36,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Малахова, 118б, заключенного с предпринимателем Ожерельевой О.В.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.10.2014 года требование заявителя удовлетворено. Отказ в государственной регистрации договора аренды от 25.11.2013 г. N 757 признан незаконным.
Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:
- - провести государственную регистрацию сделки аренды возможно только при условии проведения кадастровых работ по формированию части недвижимого имущества, передаваемой в аренду, а также если с договоре содержатся данные, позволяющие ее точно идентифицировать;
- - Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений;
- - утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.
Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что в муниципальной собственности города Барнаул Алтайского края находится объект недвижимости, расположенный в г. Барнауле по адресу: ул. Малахова, 118б. На основании договора аренды от 25.11.2013 г. N 757, заключенного с предпринимателем Ожерельевой О.В., городской округ - город Барнаул Алтайского края (Арендодатель), действующий через уполномоченный орган - Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, передал в аренду нежилое помещение площадью 36,4 кв. м, расположенное по указанному адресу. Имущество предоставлено в аренду сроком по 24.11.2016 г. Приложением к договору стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду. Актом приема-передачи от 25.11.2013 г. помещение фактически передано от Арендодателя Арендатору.
В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Комитет обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Уведомлением от 23.05.2014 г. N 01/029/2014-607 Управление информировало Комитет об отказе в государственной регистрации права. В качестве основания отказа Управлением Росреестра указано, что заявителем не были представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации, а именно кадастровый паспорта объекта недвижимости с указанием его части, передаваемой в аренду.
Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствуют закону, нарушает его права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Принимая судебный акт об удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из незаконности отказа регистрирующего органа, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными действий государственного органа, исходя из содержания части 2 статьи 201 АПК РФ, необходимо установление факта такого действия, то есть совершения соответствующим органом определенных действий при наличии обязанности их совершить в силу закона, противоправности, то есть несоответствия такого действия закону или иному ненормативному акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
На основании пунктов 1 и 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5).
В соответствии со статьями 131, 164, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 пунктом 1 статьи 4 статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды здания, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 81 ГК РФ, в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект на который устанавливается право.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует и установлено судом, что на государственную регистрацию Комитетом представлен пакет документов, включающий в себя, в том числе графическое описание передаваемой в аренду части недвижимого имущества, являющегося предметом аренды. Данный документ содержит текстуальное и графическое описание нежилого помещения, оформлено в виде приложения к договору аренды, подписано сторонами договора. После подписания договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение конкретное нежилое помещение, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации передаваемого объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.
Требования пункта 1 статьи 81 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения о помещении, являющимся предметом аренды, то есть достижения согласия в данной части.
Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции установил, что объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый паспорт на спорное недвижимое имущество находится в деле правоустанавливающих документов.
С учетом изложенного суд первой инстанции, руководствуясь статьей 607 ГК РФ, статьями 16, 26, 33 Закона N 122-ФЗ, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, пришел к правомерному выводу о том, что представленные на государственную регистрацию договор аренды с приложениям к нему, которое является графическим описанием передаваемой в аренду части недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объект аренды и предъявление заявителем дополнительного кадастрового паспорта в данном случае не требовалось.
Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, заинтересованным лицом не представлено.
При этом суд учел, что из текста оспариваемого отказа не следует отсутствие у регистрирующего органа возможности определить предмет аренды.
При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил заявленное требование.
Доводы Управления о необоснованности ссылки суда на пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, которым даны разъяснения применительно к действовавшему до 01.01.2013 г. Порядку осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 г. N 577; подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права; отклоняются судом апелляционной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм материального права пункта 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, положения Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), Гражданского кодекса РФ в части порядка заключения договора аренды.
В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу части 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.
Согласно части 1 статьи 16 настоящего Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.
В данном случае передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.
Положения Гражданского кодекса РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (статьи 606, 607 ГК РФ).
По смыслу нормы статьи 607 ГК РФ необходима лишь индивидуализация этой части, что согласуется с пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Из содержания представленных на государственную регистрацию документов следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади в приложении, которое является неотъемлемой частью договора.
Спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды, между сторонами не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровый паспорт на помещение ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра, разногласия относительно местоположения, границ и площади спорного имущества между сторонами договора отсутствуют, предмет договора аренды определен путем текстуального и графического описания, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения является необоснованным и противоречащим требованиям Закона о государственной регистрации прав.
Сама по себе возможность представления сторонами сделки на государственную регистрацию кадастрового паспорта с указанием размера арендуемой площади, (поскольку с 01.01.2013 г. Закон о государственном кадастре, Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 г. N 831 не содержат препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений), не влечет обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды по причине его отсутствия.
В целом доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Алтайскому краю направлены на переоценку правильных выводов суда первой инстанции. При этом, иное толкование Управлением Росреестра норм права и другая оценка обстоятельств дела, не свидетельствуют об ошибочности выводов суда и не опровергают их.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 16.10.2014 года по делу N А03-12825/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)