Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 13 марта 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 марта 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Аванесовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 марта 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Русь-1" на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2013 года по делу N А55-23060/2013 (судья Плотникова Н.Ю.)
по иску закрытого акционерного общества "Русь-1" (ОГРН 1036300887699), г. Самара,
к администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,
и Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара (ОГРН 1036300450086), г. Самара,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, закрытое акционерное общество "Банк ВТБ 24",
о признании права собственности,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Карпенко Ю.А. по доверенности от 01.10.2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Русь-1" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о признании права собственности на переустроенное нежилое помещение, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты N N 41, 42, 43, 43а, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59; 2 этаж: комнаты N N 25, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62; площадью: общей 530, 60 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ново - Садовая, д. 182.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Истец, не согласившись с доводами суда, обратился с апелляционной жалобой, считает решение незаконным и необоснованным, просит судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению истца, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец полагает, что имеются все основания для удовлетворения иска, поскольку произведено переустройство (перепланировка) спорного помещения, которое осуществляется без соответствующего разрешения.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьих лиц, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.
ЗАО "Русь-1" принадлежит на праве собственности помещение (далее - нежилое помещение), назначение: Нежилое помещение, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты N N 41, 42, 43, 43а, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59: 2 этаж: комнаты N N 25, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, площадью: общей 513, 30 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ново - Садовая, д. 182, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63 N 0274588, выданным 26.01.2000 года.
18.07.2007 г. между ЗАО "Русь-1" и ЗАО "Банк ВТБ 24" (далее по тексту Банк) заключен договор аренды N 2658/2007 спорного нежилого помещения.
Как указывает истец, в период действия договора Банк осуществил перепланировку занимаемого помещения, произведя работы, перечень которых указан в договоре подряда N 3079/2007 от 06.08.2007 и актах выполненных работ.
В период с 18 августа 2007 года по 31 мая 2010 года Банк занимал часть спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара ул. Ново-Садовая, 182, площадью 198,8 кв. м, состоящую из комнат 41, 42, 43, 43А, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59, для осуществления банковской деятельности на основании договора аренды нежилых помещений N 2658/2007 от 18.07.2007, заключенного между Банком и истцом. В период с 01 июня 2010 года по настоящее время Банк занимает часть указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара ул. Ново-Садовая, 182, площадью 185,1 кв. м, состоящую из комнат: 41, 42, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, общей площадью 185,1 кв. м, для осуществления банковской деятельности на основании договора аренды нежилых помещений N 1837 от 01.06.2010, заключенного между Банком и истцом.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в сообщении об отказе внесения изменений в ЕГРП от 18.12.2012 N 01/549/2012-977 указало, что в отношении спорного объекта недвижимости зафиксирована реконструкция, так как произошло изменение внешних границ нежилого помещения, что просматривается из плана к кадастровому паспорту спорного помещения от 19.10.2012 и плана, содержащегося в справке БТИ N П99Б6348 от 14.19.1999.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 июня 2012 года по делу А55-9538/2012 ЗАО "Русь-1" отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на нежилое помещение площадью 530,6 кв. м литера А1А2а, этаж 1, 2, расположенное по адресу; г. Самара. ул. Ново-Садовая, 182 (л.д. 101-105). В решении суд указал (в числе прочих оснований для отказа), что из заключения по инженерно-техническому обслуживанию нежилого помещения, выполненного ООО фирма "Консоль", следует, что реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Из этого суд сделал вывод, что истец не доказал факт создания нового объекта недвижимости, в связи с чем необоснованна правомерность применения ст. 222 ГК РФ.
Учитывая судебное решение, истец обратился с настоящим иском, ссылаясь на то, что выполненные в помещении работы являются не реконструкцией, а перепланировкой (переустройством), которые не требуют выдачи разрешения на строительство.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Заключения о превышении (отсутствии превышений) предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, вправе давать соответствующий муниципальный орган, на который Уставом муниципального образования возложены функции по контролю за реализацией генерального плана муниципального образования, осуществлением комплексной застройки и благоустройством жилых районов, производственных и рекреационных зон.
Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил в суд заключение органа архитектуры о том, что соответствующее разрешение не требовалось, а выполненные работы являются перепланировкой.
Более того, как следует из письма Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 26.08.2010 г., выполненные строительные мероприятия затрагивают конструктивные характеристики здания в целом и превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом (выполнен пристрой литера А2 помещения п. п. 43 площадью 14,5 кв. м и 64 площадью 20,8 кв. м), в связи с чем согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется получение разрешения на строительство, поэтому выдать разрешение на выполнение строительных мероприятий в нежилом помещении не представляется возможным (т. 1, л.д. 99).
Таким образом, строительство пристроя к зданию изменяет параметры объекта в целом. По сути, это является новым объектом капитального строительства. Следовательно, получение разрешения на реконструкцию объекта было необходимо.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Вместе с этим в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что истец предпринимал меры по выполнению инженерных изысканий, подготовке и согласованию проектной документации со всеми заинтересованными организациями, получению положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в порядке, предусмотренном статьями 47 - 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Однако сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Однако, истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены документы, свидетельствующие о праве собственности, либо ином праве владения на земельный участок, в границах которого произведена реконструкция, выразившаяся в приращении части спорного объекта недвижимости.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Как следует из материалов дела, истцом в установленном порядке, с приложением всех необходимых документов, указанных в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предприняты попытки получения разрешения на строительство, как до начала реконструкции рассматриваемого объекта, так и во время проведения строительных работ. Также истцом не предъявлены доказательства, свидетельствующие о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующей разрешительной документации.
В том случае, если для проведенных работ не требуется выдача разрешения на реконструкцию, как указано в исковом заявлении, у истца имеется возможность обратиться в регистрирующий орган и зарегистрировать право на помещение во внесудебном порядке. Следовательно, подача настоящего искового заявления по основаниям, в нем указанным, неправомерна.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения иска о признании права собственности на спорный объект недвижимости.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, поскольку истцом произведена перепланировка помещения, отклоняются апелляционным судом, поскольку истцом не доказан факт перепланировки, с ходатайством о проведении судебной экспертизы истец не обращался.
В том случае, если для проведенных работ не требуется выдача разрешения, у истца имеется реальная возможность обратиться в регистрирующий орган и зарегистрировать право на помещение во внесудебном порядке. Однако истец в установленном законом порядке не обжаловал отказ регистрирующего органа. Следовательно, подача настоящего искового заявления по основаниям, в нем указанным, неправомерна.
Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 года, принятое по делу N А55-23060/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2014 N 11АП-2044/2014 ПО ДЕЛУ N А55-23060/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. по делу N А55-23060/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 13 марта 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 марта 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Аванесовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 марта 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Русь-1" на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2013 года по делу N А55-23060/2013 (судья Плотникова Н.Ю.)
по иску закрытого акционерного общества "Русь-1" (ОГРН 1036300887699), г. Самара,
к администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,
и Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара (ОГРН 1036300450086), г. Самара,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, закрытое акционерное общество "Банк ВТБ 24",
о признании права собственности,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Карпенко Ю.А. по доверенности от 01.10.2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Русь-1" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о признании права собственности на переустроенное нежилое помещение, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты N N 41, 42, 43, 43а, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59; 2 этаж: комнаты N N 25, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62; площадью: общей 530, 60 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ново - Садовая, д. 182.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Истец, не согласившись с доводами суда, обратился с апелляционной жалобой, считает решение незаконным и необоснованным, просит судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению истца, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец полагает, что имеются все основания для удовлетворения иска, поскольку произведено переустройство (перепланировка) спорного помещения, которое осуществляется без соответствующего разрешения.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьих лиц, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.
ЗАО "Русь-1" принадлежит на праве собственности помещение (далее - нежилое помещение), назначение: Нежилое помещение, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты N N 41, 42, 43, 43а, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59: 2 этаж: комнаты N N 25, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, площадью: общей 513, 30 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ново - Садовая, д. 182, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63 N 0274588, выданным 26.01.2000 года.
18.07.2007 г. между ЗАО "Русь-1" и ЗАО "Банк ВТБ 24" (далее по тексту Банк) заключен договор аренды N 2658/2007 спорного нежилого помещения.
Как указывает истец, в период действия договора Банк осуществил перепланировку занимаемого помещения, произведя работы, перечень которых указан в договоре подряда N 3079/2007 от 06.08.2007 и актах выполненных работ.
В период с 18 августа 2007 года по 31 мая 2010 года Банк занимал часть спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара ул. Ново-Садовая, 182, площадью 198,8 кв. м, состоящую из комнат 41, 42, 43, 43А, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 59, для осуществления банковской деятельности на основании договора аренды нежилых помещений N 2658/2007 от 18.07.2007, заключенного между Банком и истцом. В период с 01 июня 2010 года по настоящее время Банк занимает часть указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара ул. Ново-Садовая, 182, площадью 185,1 кв. м, состоящую из комнат: 41, 42, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, общей площадью 185,1 кв. м, для осуществления банковской деятельности на основании договора аренды нежилых помещений N 1837 от 01.06.2010, заключенного между Банком и истцом.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в сообщении об отказе внесения изменений в ЕГРП от 18.12.2012 N 01/549/2012-977 указало, что в отношении спорного объекта недвижимости зафиксирована реконструкция, так как произошло изменение внешних границ нежилого помещения, что просматривается из плана к кадастровому паспорту спорного помещения от 19.10.2012 и плана, содержащегося в справке БТИ N П99Б6348 от 14.19.1999.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 июня 2012 года по делу А55-9538/2012 ЗАО "Русь-1" отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на нежилое помещение площадью 530,6 кв. м литера А1А2а, этаж 1, 2, расположенное по адресу; г. Самара. ул. Ново-Садовая, 182 (л.д. 101-105). В решении суд указал (в числе прочих оснований для отказа), что из заключения по инженерно-техническому обслуживанию нежилого помещения, выполненного ООО фирма "Консоль", следует, что реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Из этого суд сделал вывод, что истец не доказал факт создания нового объекта недвижимости, в связи с чем необоснованна правомерность применения ст. 222 ГК РФ.
Учитывая судебное решение, истец обратился с настоящим иском, ссылаясь на то, что выполненные в помещении работы являются не реконструкцией, а перепланировкой (переустройством), которые не требуют выдачи разрешения на строительство.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Заключения о превышении (отсутствии превышений) предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, вправе давать соответствующий муниципальный орган, на который Уставом муниципального образования возложены функции по контролю за реализацией генерального плана муниципального образования, осуществлением комплексной застройки и благоустройством жилых районов, производственных и рекреационных зон.
Между тем в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил в суд заключение органа архитектуры о том, что соответствующее разрешение не требовалось, а выполненные работы являются перепланировкой.
Более того, как следует из письма Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 26.08.2010 г., выполненные строительные мероприятия затрагивают конструктивные характеристики здания в целом и превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом (выполнен пристрой литера А2 помещения п. п. 43 площадью 14,5 кв. м и 64 площадью 20,8 кв. м), в связи с чем согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется получение разрешения на строительство, поэтому выдать разрешение на выполнение строительных мероприятий в нежилом помещении не представляется возможным (т. 1, л.д. 99).
Таким образом, строительство пристроя к зданию изменяет параметры объекта в целом. По сути, это является новым объектом капитального строительства. Следовательно, получение разрешения на реконструкцию объекта было необходимо.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Вместе с этим в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что истец предпринимал меры по выполнению инженерных изысканий, подготовке и согласованию проектной документации со всеми заинтересованными организациями, получению положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в порядке, предусмотренном статьями 47 - 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Однако сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Однако, истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены документы, свидетельствующие о праве собственности, либо ином праве владения на земельный участок, в границах которого произведена реконструкция, выразившаяся в приращении части спорного объекта недвижимости.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Как следует из материалов дела, истцом в установленном порядке, с приложением всех необходимых документов, указанных в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не предприняты попытки получения разрешения на строительство, как до начала реконструкции рассматриваемого объекта, так и во время проведения строительных работ. Также истцом не предъявлены доказательства, свидетельствующие о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующей разрешительной документации.
В том случае, если для проведенных работ не требуется выдача разрешения на реконструкцию, как указано в исковом заявлении, у истца имеется возможность обратиться в регистрирующий орган и зарегистрировать право на помещение во внесудебном порядке. Следовательно, подача настоящего искового заявления по основаниям, в нем указанным, неправомерна.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения иска о признании права собственности на спорный объект недвижимости.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что имеются основания для удовлетворения иска, поскольку истцом произведена перепланировка помещения, отклоняются апелляционным судом, поскольку истцом не доказан факт перепланировки, с ходатайством о проведении судебной экспертизы истец не обращался.
В том случае, если для проведенных работ не требуется выдача разрешения, у истца имеется реальная возможность обратиться в регистрирующий орган и зарегистрировать право на помещение во внесудебном порядке. Однако истец в установленном законом порядке не обжаловал отказ регистрирующего органа. Следовательно, подача настоящего искового заявления по основаниям, в нем указанным, неправомерна.
Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются ошибочными, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 года, принятое по делу N А55-23060/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)