Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: представитель не явился, извещено;
- от ОАО "Россельхозбанк" в лице Краснодарского регионального филиала: представитель не явился, извещено;
- от ЦБ Российской Федерации: представитель не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 июля 2015 года по делу N А32-4058/2015
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к ответчикам: открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Краснодарского регионального филиала; Центральному банку Российской Федерации
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 29 августа 2008 года N 4, о признании отсутствующим обременения в виде аренды на здание РКЦ, литера А, общей площадью 528,50 м2 (со вспомогательными строениями на участке, не являющимися объектами недвижимости: навес (лит. Г4), забор (лит. II, VII, IX), мощение (лит. V, VI), ворота (лит. VIII), калитка (лит. X, XI), а также на гаражи, литер ГЗ, общей площадью 126,80 м2, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Ленина, д. 221, об истребовании имущества из незаконного владения открытого акционерного общества "Россельхозбанк",
принятое в составе судьи Корейво Е.В.,
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском к Краснодарскому региональному филиалу "Россельхозбанк" о признании недействительным (ничтожным) договора N 4 аренды объектов недвижимости от 29 августа 2008 года; признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП обременение в виде аренды и истребовать из незаконного владения первого ответчика имущество: административное здание РКЦ литера А, общей площадью 528,50 кв. м, со вспомогательными строениями: навесом литера Г4, забором литеры II, VII, IX, мощением литеры V, VI, воротами литера VIII, калиткой литеры Х, XI, а также гаражи литера Г3, общей площадью 126,80 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Ленина, 221.
Решением суда от 01 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор N 4 подписан сторонами 29.08.2008. На момент его подписания вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым введена статья 17.1 Закона о защите конкуренции, содержащая положения об обязательном проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе закрепленного за учреждением, которым учреждение вправе распоряжаться только с согласия собственника (согласно первоначальной редакции). Указанный закон вступил в силу 02.07.2008. Кроме того, действовал пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях:
а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;
б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;
в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;
д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению. В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного за бюджетными учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса закреплены в Приказе ФАС России от 10.02.2010 N 67. С учетом вышеизложенного, по мнению истца, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
От ОАО "Россельхозбанк" в лице Краснодарского регионального филиала поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, который судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
ЦБ Российской Федерации направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и приобщено к материалам дела.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между Центральным банком Российской Федерации (арендодателем) и открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" (арендатором) подписан договор N 4 аренды объектов недвижимости от 29 августа 2008 года, по условиям которого в пользование арендатору были переданы: административное здание РКЦ литера А (за исключением помещений N N 12 и 13 общей площадью 15,90 кв. м), общей площадью 528,50 кв. м, со вспомогательными строениями: навесом литера Г4, забором литеры II, VII, IX, мощением литеры V, VI, воротами литера VIII, калиткой литеры Х, XI, а также гаражи литера Г3, общей площадью 126,80 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Ленина, 221, для использования в целях размещения дополнительного офиса.
По условиям п. 1.9 договора срок действия договора определен сторонами на 11 месяцев, в п. 1.10 договора согласована возможность его возобновления на тех же условиях и на тот же срок при молчаливом согласии сторон.
Объекты аренды переданы от арендодателя к арендатору по акту от 1 сентября 2008 года.
В связи с передачей имущества Центрального банка Российской Федерации в казну Российской Федерации, между истцом и сторонами сделки подписано дополнительное соглашение N 6 от 12 июля 2012 года, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае.
Новым арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо от 3 сентября 2014 года N 08/9211 о расторжении спорного договора аренды в связи с истечением срока его действия с приложением проекта соглашения о расторжении спорного договора, акта приема-передачи, акта сверки взаиморасчетов.
Отказ арендатора от подписания указанных документов послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Разрешая настоящее дело, суд верно исходил из следующего.
В качестве правового основания заявленных требований истец цитирует положения ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I ч. 1 и ст. 1153 ч. 3 ГК РФ" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года.
Таким образом, к оспариваемой сделке, заключенной 29 августа 2008 года, должны применяться нормы закона в предыдущей редакции ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в предыдущей редакции содержит следующие положения: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ, действовавшей на момент заключения спорного договора, а именно со 2 июля 2008 года, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо указанных в данной статье, в том числе - если указанные права на это имущество предоставляются на основании федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 10 июля 2002 года "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", уставный капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом, Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России, включая золотовалютные резервы Банка России. Изъятие и обременение обязательствами указанного имущества без согласия Банка России не допускаются, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которым относятся органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 14 декабря 2000 года N 268-О и от 15 января 2003 года 45-О указал, что Центробанк является публичным юридическим лицом, полномочия которого по своей правовой природе относятся к функциям государственной власти.
В рассматриваемой ситуации учитывая особый статус Центрального банка Российской Федерации в части полномочий на распоряжение федеральным имуществом, цели предоставления имущества в аренду (размещение дополнительного офиса банковской организации в г. Крымске), суд полагает, что исключения из общего правила п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" применимы к условиям оспариваемого договора.
Суд также обоснованно указал, что вопрос о нарушении ответчиками законодательства о конкуренции не был предметом рассмотрения антимонопольного органа.
При изложенных обстоятельствах оснований считать недействительной спорную сделку у суда не имеется.
Правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Согласно п. 34 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
На основании изложенного, требование истца о виндикации имущества правомерно отклонено.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора аренды), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенного, требования истца о погашении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки, не основано на законе. Заявленные истцом последствия недействительности договора аренды отсутствуют в законе, как и отсутствуют иные специальные последствия недействительности спорной сделки. К договорам аренды применяются общие положения о последствиях недействительности сделок (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи, требования истца о признании отсутствующим соответствующего обременения в ЕГРП также правильно оставлено без удовлетворения.
Кроме того, суд признал обоснованным заявление о пропуске истцом срока исковой давности, ввиду следующего.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из норм названной статьи следует, что если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества, то договор и право арендатора сохраняется в силе на прежних условиях, арендные отношения не изменяются, меняется лишь в порядке сингулярного правопреемства сторона в договоре.
Следовательно, перемена лиц в обязательстве, в том числе переход права собственности на объект недвижимости, переданный в аренду, не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Поэтому замена арендодателя в спорной ситуации течения исковой давности не изменяет.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 апреля 2010 года N 456-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что поскольку право на предъявление иска связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
Как указано выше, исполнение договора N 4 аренды объектов недвижимости от 29 августа 2008 года началось 1 сентября 2008 года (момент передачи объекта аренды), истец обратился в суд 9 февраля 2015 года, за пределами срока исковой давности.
Довод заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение Банком условий ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее также - ФЗ "О защите конкуренции") отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Центральный Банк Российской Федерации (Банк России) имеет особый правовой статус, установленный нормами статьи 75 Конституции Российской Федерации и Федеральным законом от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".
Согласно статье 2 Федерального закона "О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)" уставный капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены Федеральном законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России.
Таким образом, имущество Банка России также имеет особый правовое статус, вытекающий из особого правового статуса Банка России. В отношении имущества Банка России законодатель установил, что не за Банком России закрепляется федеральная собственность, а именно имущество Банка России является федеральной собственностью.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами и в соответствии с пунктом 3 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 "О совершении учета федерального имущества", учет находящегося в федеральной собственности имущества ЦБ РФ регулируется в порядке, установленном ЦБ РФ в соответствии с законодательством Российской Федерации. Центральный банк Российской Федерации самостоятельно осуществляет учет имущества Банка России, и сведения об имуществе Банка России в реестре федерального имущества отсутствуют.
Анализ вышеуказанных норм позволяет сделать вывод о невозможности распространения положений статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" на имущество, право на которое зарегистрировано за Банком России, в части передачи данного имущества по договорам аренды.
При этом, поскольку нормы статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" в отношении имущества Банка России не применяются, то отношения сторон договора аренды при его заключении, изменении или расторжении регулируются нормами действующего законодательства Российской Федерации, а также Методическими рекомендациями по организации передачи в аренду объектов недвижимости Центрального банка Российской Федерации (Банка России), территориальными учреждениями и иными подразделениями Банка России (Письмо Банка России от 22.06.2007. N 84-Т).
Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на переданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с соглашением N 6 от 29.06.2012 к Договору аренды, Истец принял на себя все права и обязанности по Договору аренды нежилых помещений N 4 от 29.08.2008.
На основании вышеизложенного, нарушение условий ФЗ "О защите конкуренции" в действиях сторон по Договору аренды отсутствует, поскольку существенные условия Договора аренды после перехода прав собственности на арендуемое имущество сторонами Договора аренды не изменялись.
Таким образом, довод Истца о том, что Договор аренды объектов недвижимости N 4, заключенный 29.08.2008 между Банком России и ОАО "Россельхозбанк" является недействительной (ничтожной) сделкой как сделка, нарушающая требование закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, так как заключен без проведения торгов, является несостоятельным.
Банк исполняет обязательства по Договору аренды своевременно и в полном объеме, что сторонами и не оспаривается. Арендная плата осуществляется Банком в установленные Договором аренды количестве и сроки, а также принимается Арендодателем, что также является выражением конклюдентных действий. Таким образом, законные права и интересы Истца в рамках исполнения Банком Договора аренды не нарушались и не нарушаются.
Как указано выше, согласно дополнительному соглашению N 6 к Договору аренды, с 29.06.2012 арендодателем по Договору аренды стал Истец.
Банк более двух лет исполнял свои обязательства по договору аренды перед Истцом, Истец принимал платежи от Банка в установленном порядке. С требованием о расторжении Договора аренды Истец обратился в Банк только в сентябре 2014 года.
Согласно л. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности признания договора аренды недействительным.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение арбитражного суда Краснодарского края от 01 июля 2015 года по делу N А32-4058/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2015 N 15АП-14075/2015 ПО ДЕЛУ N А32-4058/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. N 15АП-14075/2015
Дело N А32-4058/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пономаревой И.В.,
судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: представитель не явился, извещено;
- от ОАО "Россельхозбанк" в лице Краснодарского регионального филиала: представитель не явился, извещено;
- от ЦБ Российской Федерации: представитель не явился, извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А материалы апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 июля 2015 года по делу N А32-4058/2015
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
к ответчикам: открытому акционерному обществу "Россельхозбанк" в лице Краснодарского регионального филиала; Центральному банку Российской Федерации
о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 29 августа 2008 года N 4, о признании отсутствующим обременения в виде аренды на здание РКЦ, литера А, общей площадью 528,50 м2 (со вспомогательными строениями на участке, не являющимися объектами недвижимости: навес (лит. Г4), забор (лит. II, VII, IX), мощение (лит. V, VI), ворота (лит. VIII), калитка (лит. X, XI), а также на гаражи, литер ГЗ, общей площадью 126,80 м2, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Ленина, д. 221, об истребовании имущества из незаконного владения открытого акционерного общества "Россельхозбанк",
принятое в составе судьи Корейво Е.В.,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с иском к Краснодарскому региональному филиалу "Россельхозбанк" о признании недействительным (ничтожным) договора N 4 аренды объектов недвижимости от 29 августа 2008 года; признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП обременение в виде аренды и истребовать из незаконного владения первого ответчика имущество: административное здание РКЦ литера А, общей площадью 528,50 кв. м, со вспомогательными строениями: навесом литера Г4, забором литеры II, VII, IX, мощением литеры V, VI, воротами литера VIII, калиткой литеры Х, XI, а также гаражи литера Г3, общей площадью 126,80 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Ленина, 221.
Решением суда от 01 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что договор N 4 подписан сторонами 29.08.2008. На момент его подписания вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым введена статья 17.1 Закона о защите конкуренции, содержащая положения об обязательном проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе закрепленного за учреждением, которым учреждение вправе распоряжаться только с согласия собственника (согласно первоначальной редакции). Указанный закон вступил в силу 02.07.2008. Кроме того, действовал пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685. В соответствии с п. 3 Постановления Правительства от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - договор аренды), осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях:
а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;
б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;
в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;
д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению. В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного за бюджетными учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса закреплены в Приказе ФАС России от 10.02.2010 N 67. С учетом вышеизложенного, по мнению истца, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
От ОАО "Россельхозбанк" в лице Краснодарского регионального филиала поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, содержащий ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, который судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
ЦБ Российской Федерации направил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и приобщено к материалам дела.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между Центральным банком Российской Федерации (арендодателем) и открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" (арендатором) подписан договор N 4 аренды объектов недвижимости от 29 августа 2008 года, по условиям которого в пользование арендатору были переданы: административное здание РКЦ литера А (за исключением помещений N N 12 и 13 общей площадью 15,90 кв. м), общей площадью 528,50 кв. м, со вспомогательными строениями: навесом литера Г4, забором литеры II, VII, IX, мощением литеры V, VI, воротами литера VIII, калиткой литеры Х, XI, а также гаражи литера Г3, общей площадью 126,80 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Крымск, ул. Ленина, 221, для использования в целях размещения дополнительного офиса.
По условиям п. 1.9 договора срок действия договора определен сторонами на 11 месяцев, в п. 1.10 договора согласована возможность его возобновления на тех же условиях и на тот же срок при молчаливом согласии сторон.
Объекты аренды переданы от арендодателя к арендатору по акту от 1 сентября 2008 года.
В связи с передачей имущества Центрального банка Российской Федерации в казну Российской Федерации, между истцом и сторонами сделки подписано дополнительное соглашение N 6 от 12 июля 2012 года, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае.
Новым арендодателем в адрес арендатора было направлено письмо от 3 сентября 2014 года N 08/9211 о расторжении спорного договора аренды в связи с истечением срока его действия с приложением проекта соглашения о расторжении спорного договора, акта приема-передачи, акта сверки взаиморасчетов.
Отказ арендатора от подписания указанных документов послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Разрешая настоящее дело, суд верно исходил из следующего.
В качестве правового основания заявленных требований истец цитирует положения ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно Федерального закона "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I ч. 1 и ст. 1153 ч. 3 ГК РФ" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2013 года.
Таким образом, к оспариваемой сделке, заключенной 29 августа 2008 года, должны применяться нормы закона в предыдущей редакции ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в предыдущей редакции содержит следующие положения: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ, действовавшей на момент заключения спорного договора, а именно со 2 июля 2008 года, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо указанных в данной статье, в том числе - если указанные права на это имущество предоставляются на основании федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 10 июля 2002 года "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", уставный капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом, Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России, включая золотовалютные резервы Банка России. Изъятие и обременение обязательствами указанного имущества без согласия Банка России не допускаются, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которым относятся органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 3 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 14 декабря 2000 года N 268-О и от 15 января 2003 года 45-О указал, что Центробанк является публичным юридическим лицом, полномочия которого по своей правовой природе относятся к функциям государственной власти.
В рассматриваемой ситуации учитывая особый статус Центрального банка Российской Федерации в части полномочий на распоряжение федеральным имуществом, цели предоставления имущества в аренду (размещение дополнительного офиса банковской организации в г. Крымске), суд полагает, что исключения из общего правила п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" применимы к условиям оспариваемого договора.
Суд также обоснованно указал, что вопрос о нарушении ответчиками законодательства о конкуренции не был предметом рассмотрения антимонопольного органа.
При изложенных обстоятельствах оснований считать недействительной спорную сделку у суда не имеется.
Правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Согласно п. 34 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
На основании изложенного, требование истца о виндикации имущества правомерно отклонено.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора аренды), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенного, требования истца о погашении в ЕГРП записи о регистрации договора аренды в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки, не основано на законе. Заявленные истцом последствия недействительности договора аренды отсутствуют в законе, как и отсутствуют иные специальные последствия недействительности спорной сделки. К договорам аренды применяются общие положения о последствиях недействительности сделок (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В этой связи, требования истца о признании отсутствующим соответствующего обременения в ЕГРП также правильно оставлено без удовлетворения.
Кроме того, суд признал обоснованным заявление о пропуске истцом срока исковой давности, ввиду следующего.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из норм названной статьи следует, что если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества, то договор и право арендатора сохраняется в силе на прежних условиях, арендные отношения не изменяются, меняется лишь в порядке сингулярного правопреемства сторона в договоре.
Следовательно, перемена лиц в обязательстве, в том числе переход права собственности на объект недвижимости, переданный в аренду, не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
Поэтому замена арендодателя в спорной ситуации течения исковой давности не изменяет.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 апреля 2010 года N 456-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что поскольку право на предъявление иска связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.
Как указано выше, исполнение договора N 4 аренды объектов недвижимости от 29 августа 2008 года началось 1 сентября 2008 года (момент передачи объекта аренды), истец обратился в суд 9 февраля 2015 года, за пределами срока исковой давности.
Довод заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение Банком условий ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее также - ФЗ "О защите конкуренции") отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Центральный Банк Российской Федерации (Банк России) имеет особый правовой статус, установленный нормами статьи 75 Конституции Российской Федерации и Федеральным законом от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".
Согласно статье 2 Федерального закона "О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)" уставный капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены Федеральном законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России.
Таким образом, имущество Банка России также имеет особый правовое статус, вытекающий из особого правового статуса Банка России. В отношении имущества Банка России законодатель установил, что не за Банком России закрепляется федеральная собственность, а именно имущество Банка России является федеральной собственностью.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами и в соответствии с пунктом 3 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 "О совершении учета федерального имущества", учет находящегося в федеральной собственности имущества ЦБ РФ регулируется в порядке, установленном ЦБ РФ в соответствии с законодательством Российской Федерации. Центральный банк Российской Федерации самостоятельно осуществляет учет имущества Банка России, и сведения об имуществе Банка России в реестре федерального имущества отсутствуют.
Анализ вышеуказанных норм позволяет сделать вывод о невозможности распространения положений статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" на имущество, право на которое зарегистрировано за Банком России, в части передачи данного имущества по договорам аренды.
При этом, поскольку нормы статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" в отношении имущества Банка России не применяются, то отношения сторон договора аренды при его заключении, изменении или расторжении регулируются нормами действующего законодательства Российской Федерации, а также Методическими рекомендациями по организации передачи в аренду объектов недвижимости Центрального банка Российской Федерации (Банка России), территориальными учреждениями и иными подразделениями Банка России (Письмо Банка России от 22.06.2007. N 84-Т).
Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на переданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с соглашением N 6 от 29.06.2012 к Договору аренды, Истец принял на себя все права и обязанности по Договору аренды нежилых помещений N 4 от 29.08.2008.
На основании вышеизложенного, нарушение условий ФЗ "О защите конкуренции" в действиях сторон по Договору аренды отсутствует, поскольку существенные условия Договора аренды после перехода прав собственности на арендуемое имущество сторонами Договора аренды не изменялись.
Таким образом, довод Истца о том, что Договор аренды объектов недвижимости N 4, заключенный 29.08.2008 между Банком России и ОАО "Россельхозбанк" является недействительной (ничтожной) сделкой как сделка, нарушающая требование закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, так как заключен без проведения торгов, является несостоятельным.
Банк исполняет обязательства по Договору аренды своевременно и в полном объеме, что сторонами и не оспаривается. Арендная плата осуществляется Банком в установленные Договором аренды количестве и сроки, а также принимается Арендодателем, что также является выражением конклюдентных действий. Таким образом, законные права и интересы Истца в рамках исполнения Банком Договора аренды не нарушались и не нарушаются.
Как указано выше, согласно дополнительному соглашению N 6 к Договору аренды, с 29.06.2012 арендодателем по Договору аренды стал Истец.
Банк более двух лет исполнял свои обязательства по договору аренды перед Истцом, Истец принимал платежи от Банка в установленном порядке. С требованием о расторжении Договора аренды Истец обратился в Банк только в сентябре 2014 года.
Согласно л. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности признания договора аренды недействительным.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловным основанием отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 01 июля 2015 года по делу N А32-4058/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
В.В.ВАНИН
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)