Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.
при участии
от ИП Пушкарева А.А.: представитель не явился
от ИП Новиковой Д.И.: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Новиковой Дарьи Ивановны
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014
по делу N А51-18384/2013 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Глебов Д.А., Синицына С.М.
По иску индивидуального предпринимателя Пушкарева Андрея Анатольевича
к индивидуальному предпринимателю Новиковой Дарье Ивановне
о взыскании 160 456 руб. 19 коп.
Индивидуальный предприниматель Пушкарев Андрей Анатольевич (ОГРН 309253818700030; далее - ИП Пушкарев А.А.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Новиковой Дарье Ивановне (ОГРН 308251127700014; далее - ИП Новикова Д.И.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.10.2011 N 38/1-А в сумме 143 967 руб. 74 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 04.02.2013 по 18.06.2013 в сумме 11 786 руб. 81 коп., задолженности по оплате электроэнергии в сумме 2 311 руб. 64 коп. и штрафа за систематическое нарушение обязательств по договору в сумме 2 390 руб.
Истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от требований в сумме 3 953 руб. 18 коп. в части взыскания задолженности по оплате электроэнергии в сумме 2 311 руб. 64 коп. и арендных платежей за июнь 2013 года в сумме 1 641 руб. 54 коп.
Решением суда от 15.10.2013 производство по делу в части требований о взыскании 3 953 руб. 18 коп. прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 названное решение изменено: принят отказ ИП Пушкарева А.А. от иска в части взыскания 3 953 руб. 18 коп. и производство по делу в данной части прекращено; с ИП Новиковой Д.И. взыскано 142 326 руб. 20 коп. основного долга и 6 584 руб. 73 коп. пени; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
В кассационной жалобе ИП Новикова Д.И. выражает несогласие с постановлением апелляционного суда от 30.01.2014 и просит его отменить. В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о том, что условиями договора аренды от 17.10.2011 N 38/1-А (пункты 6.3.1 и 6.3.2), по мнению ответчика, нарушен принцип свободы договора и незаконно ограничено право арендатора на досрочное его расторжение в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. При этом ответчик ссылается на уведомление арендодателя (истца) от 05.03.2013 об одностороннем отказе от договора и фактическое освобождение с 10.03.2013 арендуемых помещений.
ИП Пушкарев А.А. в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы ответчика и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения как законное и обоснованное.
В судебное заседание суда кассационной инстанции представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились.
Проверив в пределах и в порядке статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционного суда исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены или изменения отсутствуют.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между ИП Пушкаревым А.А. (арендодатель) и ИП Новиковой Д.И. (арендатор) заключен договор от 17.10.2011 N 38/11-А аренды нежилых помещений, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в здании лит. А, находящемся по адресу: г. Уссурийск, ул. Чичерина, 91а, а именно: нежилое помещение общей площадью 20 кв. м (каб. N 612), нежилое помещение общей площадью 42,5 кв. м (каб. N 611) и нежилое помещение общей площадью 43,00 кв. м (каб. N 602).
В силу пункта 3.1 договора аренды он вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев. Стороны определили, что если за один календарный месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не известит другую сторону о своем нежелании продлить срок его действия, договор считается автоматически продленным на тот же срок на тех же условиях (пункт 3.2 договора).
Согласно разделу 4 договора размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет 650 рублей за 1 кв. м. При этом общий размер арендной платы составляет 68 575 рублей. Электроэнергия оплачивается отдельно на основании счетов арендодателя в соответствии с соответствующими тарифами согласно показаниям приборов учета.
В пункте 4.8 договора сторонами подтверждено, что до подписания договора арендатор внес на расчетный счет арендодателя гарантийный платеж в сумме 68 575 рублей без НДС, согласно условиям предварительного договора от 23.09.2011 N 286. Внесенная сумма может быть использована арендодателем при необходимости удержания штрафа, неустойки, нарушении договорных обязательств арендатором, при причинении ущерба арендатором объекту или зданию, и в иных случаях, связанных с компенсацией расходов арендодателя. Оставшаяся часть гарантийного платежа подлежит возврату по письменному заявлению арендатора при расторжении договора. Об удержании арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде или посредством электронной почты.
Согласно пункту 5.5 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В последующем сторонами заключены дополнительные соглашения от 01.06.2012, от 22.10.2012 N 2 к договору аренды, которыми изменены состав переданных в пользование ответчику помещений и условия о ежемесячной арендной плате.
05.01.2013 ИП Пушкарев А.А. (арендодатель) и ИП Новикова Д.И. (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, согласно которому изменили следующие условия договора аренды:
- - пункт 1.1 договора аренды: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Уссурийск, ул. Чичерина, 91а, а именно: нежилое помещений общей площадью 20 кв. м (каб. N 612) и нежилое помещение общей площадью 41 кв. м (каб. N 607);
- - пункт 4.1 договора аренды: размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет: за пользованием помещением N 612-750 рублей за 1 кв. м, НДС не предусмотрен; за пользование помещением N 607-800 рублей за 1 кв. м, НДС не предусмотрен. При этом общий размер ежемесячной арендной платы за пользование перечисленными помещениями составляет 47 800 рублей;
- - пункт 4.8 договора аренды: сумма гарантийного платежа составляет 47 800 рублей, НДС не предусмотрен. В связи с тем, что по состоянию на 05.01.2013 сумма, перечисленная арендатором в качестве гарантийного платежа, составляет 59 100 рублей, НДС не предусмотрен, возврату подлежит часть суммы, оплаченной в качестве гарантийного платежа, в размере 11 300 рублей. Гарантийный платеж может быть использован арендодателем при необходимости удержания штрафа, неустойки, нарушении договорных обязательств арендатором, при причинении ущерба арендатором объекту или зданию, и в иных случаях, связанных с компенсацией расходов арендодателя. Оставшаяся часть гарантийного платежа подлежит возврату по письменному заявлению арендатора при расторжении договора. Об удержании арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде или посредством электронной почты.
Возврат излишне оплаченного гарантийного платежа в сумме 11 300 рублей истцом ответчику подтверждается выпиской по счету ИП Новиковой Д.И. за период с 01.09.2011 по 01.03.2013 и последней не оспаривается.
Согласно утверждению ответчика он 05.03.2013 сообщил истцу о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений и в течение 5-ти календарных дней освободил арендуемые нежилые помещения, передав ключи от них администратору торгового центра.
Несмотря на это 16.04.2013 истец направил в адрес ответчика претензию N 623, в которой уведомил о сложившейся задолженности по оплате аренды за февраль, март и апрель 2013 года, начислении пени за несвоевременную оплату арендных платежей и о наличии долга по оплате электроэнергии за период с декабря 2012 года по март 2013 года с просьбой их оплатить в течение 5 дней с даты получения претензии. Просил считать претензию уведомлением о расторжении договора аренды.
Поскольку указанные денежные обязательства арендатора перед арендодателем не исполнены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Изменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя требования ИП Пушкарева А.А., апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Апелляционный суд исходя из условий пункта 3.1 договора аренды от 17.10.2011 N 38/11-А о сроке его действия в течение 11 месяцев и автоматическом возобновлении на тот же срок на тех же условиях при отсутствии возражений сторон признал, что арендные отношения между сторонами сохранились на период с 17.09.2012 до 17.08.2013.
Такой вывод суда согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Апелляционным судом установлено, что пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора по его по инициативе в случаях, если арендодатель не предоставит в пользование объект или если объект окажется в состоянии, непригодном для его использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность.
Такому праву корреспондирует предусмотренная пунктом 2.2.13 договора аренды обязанность арендатора письменно за 60 календарных дней сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта, в том числе в случае его досрочного расторжения.
Возражая против иска, ответчик сослался на фактическое освобождение с 10.03.2013 арендуемых помещений с одновременной передачей ключей от них администратору торгового центра.
Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что данные обстоятельства не освобождают ИП Новикову Д.И. от внесения арендной платы за спорный период, поскольку договор аренды продолжил свое действие и доказательств его расторжения в установленном законом порядке в дело не представлено, что в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Ссылки ответчика на наличие предусмотренных пунктом 6.3 договора аренды обстоятельств, позволяющих арендатору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а именно на невозможность использования по назначению арендуемых помещений, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонены судом. В деле не имеется заблаговременно направленного уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды по указанным причинам. Напротив, как отмечено апелляционным судом, ответчик, принимая нежилые помещения (кабинеты N 607 и N 612) в пользование по актам приема-передачи от 22.10.2012 и от 05.01.2013, подтвердил, что они находятся в отличном состоянии.
Доказательств надлежащего возврата арендодателю спорных помещений в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ ответчик в материалы дела также не представил. Наличие у администратора торгового центра соответствующих полномочий действовать от имени и в интересах ИП Пушкарева А.А. ничем не подтверждено.
Принимая во внимание отсутствие доказательств прекращения арендных отношений по основаниям, предусмотренным законом или договором, а также возврата арендованного имущества, следует признать правомерным вывод апелляционного суда о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по июнь 2013 года и начисленной договорной неустойки.
Расчет основного долга и пеней осуществлен апелляционным судом исходя из предусмотренных договором размера арендной платы, условий о гарантийном платеже, а также с учетом поступившей от ответчика частичной оплаты. Возражений относительно размера присужденных к взысканию сумм в кассационной жалобе не содержится.
Выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении остальной части иска и о прекращении производства по делу по требованиям, по которым заявлен отказ от иска, заявителем кассационной жалобы также не оспариваются.
Довод кассационной жалобы о незаконном и необоснованном ограничении права арендатора на досрочное расторжение договора в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, судом кассационной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Стороны договора аренды самостоятельно по своей воле и в своем интересе определили условия, по которым допускается возможность одностороннего внесудебного досрочного его расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора при заблаговременном уведомлении об этом другой стороны. При этом наличие таких обстоятельств и соблюдение порядка расторжения договора в ходе рассмотрения настоящего спора не нашли своего подтверждения. Каких-либо норм права, позволяющих арендатору в любое время заявить об отказе от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, в кассационной жалобе не приведено.
Нормы материального права применены апелляционным судом верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено, поэтому обжалуемое постановление от 30.01.2014 отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А51-18384/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 29.04.2014 N Ф03-1437/2014 ПО ДЕЛУ N А51-18384/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2014 г. N Ф03-1437/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.
при участии
от ИП Пушкарева А.А.: представитель не явился
от ИП Новиковой Д.И.: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Новиковой Дарьи Ивановны
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014
по делу N А51-18384/2013 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Кобко Е.В., в апелляционном суде судьи Ветошкевич А.В., Глебов Д.А., Синицына С.М.
По иску индивидуального предпринимателя Пушкарева Андрея Анатольевича
к индивидуальному предпринимателю Новиковой Дарье Ивановне
о взыскании 160 456 руб. 19 коп.
Индивидуальный предприниматель Пушкарев Андрей Анатольевич (ОГРН 309253818700030; далее - ИП Пушкарев А.А.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Новиковой Дарье Ивановне (ОГРН 308251127700014; далее - ИП Новикова Д.И.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.10.2011 N 38/1-А в сумме 143 967 руб. 74 коп., неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 04.02.2013 по 18.06.2013 в сумме 11 786 руб. 81 коп., задолженности по оплате электроэнергии в сумме 2 311 руб. 64 коп. и штрафа за систематическое нарушение обязательств по договору в сумме 2 390 руб.
Истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от требований в сумме 3 953 руб. 18 коп. в части взыскания задолженности по оплате электроэнергии в сумме 2 311 руб. 64 коп. и арендных платежей за июнь 2013 года в сумме 1 641 руб. 54 коп.
Решением суда от 15.10.2013 производство по делу в части требований о взыскании 3 953 руб. 18 коп. прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 названное решение изменено: принят отказ ИП Пушкарева А.А. от иска в части взыскания 3 953 руб. 18 коп. и производство по делу в данной части прекращено; с ИП Новиковой Д.И. взыскано 142 326 руб. 20 коп. основного долга и 6 584 руб. 73 коп. пени; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
В кассационной жалобе ИП Новикова Д.И. выражает несогласие с постановлением апелляционного суда от 30.01.2014 и просит его отменить. В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о том, что условиями договора аренды от 17.10.2011 N 38/1-А (пункты 6.3.1 и 6.3.2), по мнению ответчика, нарушен принцип свободы договора и незаконно ограничено право арендатора на досрочное его расторжение в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. При этом ответчик ссылается на уведомление арендодателя (истца) от 05.03.2013 об одностороннем отказе от договора и фактическое освобождение с 10.03.2013 арендуемых помещений.
ИП Пушкарев А.А. в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы ответчика и предлагает оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения как законное и обоснованное.
В судебное заседание суда кассационной инстанции представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились.
Проверив в пределах и в порядке статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционного суда исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены или изменения отсутствуют.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между ИП Пушкаревым А.А. (арендодатель) и ИП Новиковой Д.И. (арендатор) заключен договор от 17.10.2011 N 38/11-А аренды нежилых помещений, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в здании лит. А, находящемся по адресу: г. Уссурийск, ул. Чичерина, 91а, а именно: нежилое помещение общей площадью 20 кв. м (каб. N 612), нежилое помещение общей площадью 42,5 кв. м (каб. N 611) и нежилое помещение общей площадью 43,00 кв. м (каб. N 602).
В силу пункта 3.1 договора аренды он вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев. Стороны определили, что если за один календарный месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не известит другую сторону о своем нежелании продлить срок его действия, договор считается автоматически продленным на тот же срок на тех же условиях (пункт 3.2 договора).
Согласно разделу 4 договора размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет 650 рублей за 1 кв. м. При этом общий размер арендной платы составляет 68 575 рублей. Электроэнергия оплачивается отдельно на основании счетов арендодателя в соответствии с соответствующими тарифами согласно показаниям приборов учета.
В пункте 4.8 договора сторонами подтверждено, что до подписания договора арендатор внес на расчетный счет арендодателя гарантийный платеж в сумме 68 575 рублей без НДС, согласно условиям предварительного договора от 23.09.2011 N 286. Внесенная сумма может быть использована арендодателем при необходимости удержания штрафа, неустойки, нарушении договорных обязательств арендатором, при причинении ущерба арендатором объекту или зданию, и в иных случаях, связанных с компенсацией расходов арендодателя. Оставшаяся часть гарантийного платежа подлежит возврату по письменному заявлению арендатора при расторжении договора. Об удержании арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде или посредством электронной почты.
Согласно пункту 5.5 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В последующем сторонами заключены дополнительные соглашения от 01.06.2012, от 22.10.2012 N 2 к договору аренды, которыми изменены состав переданных в пользование ответчику помещений и условия о ежемесячной арендной плате.
05.01.2013 ИП Пушкарев А.А. (арендодатель) и ИП Новикова Д.И. (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, согласно которому изменили следующие условия договора аренды:
- - пункт 1.1 договора аренды: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Уссурийск, ул. Чичерина, 91а, а именно: нежилое помещений общей площадью 20 кв. м (каб. N 612) и нежилое помещение общей площадью 41 кв. м (каб. N 607);
- - пункт 4.1 договора аренды: размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет: за пользованием помещением N 612-750 рублей за 1 кв. м, НДС не предусмотрен; за пользование помещением N 607-800 рублей за 1 кв. м, НДС не предусмотрен. При этом общий размер ежемесячной арендной платы за пользование перечисленными помещениями составляет 47 800 рублей;
- - пункт 4.8 договора аренды: сумма гарантийного платежа составляет 47 800 рублей, НДС не предусмотрен. В связи с тем, что по состоянию на 05.01.2013 сумма, перечисленная арендатором в качестве гарантийного платежа, составляет 59 100 рублей, НДС не предусмотрен, возврату подлежит часть суммы, оплаченной в качестве гарантийного платежа, в размере 11 300 рублей. Гарантийный платеж может быть использован арендодателем при необходимости удержания штрафа, неустойки, нарушении договорных обязательств арендатором, при причинении ущерба арендатором объекту или зданию, и в иных случаях, связанных с компенсацией расходов арендодателя. Оставшаяся часть гарантийного платежа подлежит возврату по письменному заявлению арендатора при расторжении договора. Об удержании арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде или посредством электронной почты.
Возврат излишне оплаченного гарантийного платежа в сумме 11 300 рублей истцом ответчику подтверждается выпиской по счету ИП Новиковой Д.И. за период с 01.09.2011 по 01.03.2013 и последней не оспаривается.
Согласно утверждению ответчика он 05.03.2013 сообщил истцу о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений и в течение 5-ти календарных дней освободил арендуемые нежилые помещения, передав ключи от них администратору торгового центра.
Несмотря на это 16.04.2013 истец направил в адрес ответчика претензию N 623, в которой уведомил о сложившейся задолженности по оплате аренды за февраль, март и апрель 2013 года, начислении пени за несвоевременную оплату арендных платежей и о наличии долга по оплате электроэнергии за период с декабря 2012 года по март 2013 года с просьбой их оплатить в течение 5 дней с даты получения претензии. Просил считать претензию уведомлением о расторжении договора аренды.
Поскольку указанные денежные обязательства арендатора перед арендодателем не исполнены в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Изменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя требования ИП Пушкарева А.А., апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Апелляционный суд исходя из условий пункта 3.1 договора аренды от 17.10.2011 N 38/11-А о сроке его действия в течение 11 месяцев и автоматическом возобновлении на тот же срок на тех же условиях при отсутствии возражений сторон признал, что арендные отношения между сторонами сохранились на период с 17.09.2012 до 17.08.2013.
Такой вывод суда согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Апелляционным судом установлено, что пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора по его по инициативе в случаях, если арендодатель не предоставит в пользование объект или если объект окажется в состоянии, непригодном для его использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственность.
Такому праву корреспондирует предусмотренная пунктом 2.2.13 договора аренды обязанность арендатора письменно за 60 календарных дней сообщить арендодателю о предстоящем освобождении объекта, в том числе в случае его досрочного расторжения.
Возражая против иска, ответчик сослался на фактическое освобождение с 10.03.2013 арендуемых помещений с одновременной передачей ключей от них администратору торгового центра.
Вместе с тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что данные обстоятельства не освобождают ИП Новикову Д.И. от внесения арендной платы за спорный период, поскольку договор аренды продолжил свое действие и доказательств его расторжения в установленном законом порядке в дело не представлено, что в целом соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Ссылки ответчика на наличие предусмотренных пунктом 6.3 договора аренды обстоятельств, позволяющих арендатору в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а именно на невозможность использования по назначению арендуемых помещений, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно отклонены судом. В деле не имеется заблаговременно направленного уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды по указанным причинам. Напротив, как отмечено апелляционным судом, ответчик, принимая нежилые помещения (кабинеты N 607 и N 612) в пользование по актам приема-передачи от 22.10.2012 и от 05.01.2013, подтвердил, что они находятся в отличном состоянии.
Доказательств надлежащего возврата арендодателю спорных помещений в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ ответчик в материалы дела также не представил. Наличие у администратора торгового центра соответствующих полномочий действовать от имени и в интересах ИП Пушкарева А.А. ничем не подтверждено.
Принимая во внимание отсутствие доказательств прекращения арендных отношений по основаниям, предусмотренным законом или договором, а также возврата арендованного имущества, следует признать правомерным вывод апелляционного суда о частичном удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по июнь 2013 года и начисленной договорной неустойки.
Расчет основного долга и пеней осуществлен апелляционным судом исходя из предусмотренных договором размера арендной платы, условий о гарантийном платеже, а также с учетом поступившей от ответчика частичной оплаты. Возражений относительно размера присужденных к взысканию сумм в кассационной жалобе не содержится.
Выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении остальной части иска и о прекращении производства по делу по требованиям, по которым заявлен отказ от иска, заявителем кассационной жалобы также не оспариваются.
Довод кассационной жалобы о незаконном и необоснованном ограничении права арендатора на досрочное расторжение договора в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, судом кассационной инстанции отклоняется как несостоятельный.
Стороны договора аренды самостоятельно по своей воле и в своем интересе определили условия, по которым допускается возможность одностороннего внесудебного досрочного его расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора при заблаговременном уведомлении об этом другой стороны. При этом наличие таких обстоятельств и соблюдение порядка расторжения договора в ходе рассмотрения настоящего спора не нашли своего подтверждения. Каких-либо норм права, позволяющих арендатору в любое время заявить об отказе от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, в кассационной жалобе не приведено.
Нормы материального права применены апелляционным судом верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено, поэтому обжалуемое постановление от 30.01.2014 отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 по делу N А51-18384/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)