Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю. судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СПАС-С" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.05.2015 по делу N А39-6025/2014, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СПАС", г. Саранск к обществу с ограниченной ответственностью "СПАС-С", г. Саранск о взыскании 787 000 руб. и расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2011.
При участии представителей:
- от заявителя (ответчика) - ООО "СПАС-С" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
- от истца - ООО "СПАС" - Веретило Т.Г. по доверенности от 21.08.2015 (на срок 1 год), Баландова Н.М. по доверенности от 21.08.2015 (на срок 1 год).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
общество с ограниченной ответственностью "СПАС" (далее - истец, ООО "СПАС") обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СПАС-С" (далее - ответчик, ООО "СПАС-С") о взыскании 787 000 руб. задолженности по арендной плате (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, ООО "СПАС" обратилось к ООО "СПАС-С" с требованием о расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2011, заключенного между сторонами. Также заявило ходатайство об объединении дел в одно производство.
Определением от 16.02.2015 заявление ООО "СПАС" о расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2011 принято судом к производству (дело N А39-558/2015), ходатайство об объединении дел судом удовлетворено.
Решением от 22.05.2015 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования частично, расторг договор аренды N 1 от 01.12.2011, заключенный между ООО "СПАС-С" и ООО "СПАС". Взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 747 000 руб., расходы по государственной пошлине в сумме 20 728 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "СПАС-С" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции о наличии договорных отношений между сторонами с 17.05.2011. При этом указал, что предмет аренды сторонами не согласован, государственная регистрация договора аренды от 17.05.2011 не осуществлена, акт приема-передачи не подписан.
Кроме того, заявитель указал, что на момент обращения истца с уведомлением о расторжении договора сумма задолженности составляла 143 000 руб. (менее суммы арендной платы за два месяца), соответственно у суда первой инстанции не имелось оснований применять положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представители ООО "СПАС" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указали на законность и обоснованность обжалуемого решения, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2011 между ООО "СПАС" (арендодатель) и ООО "СПАС-С" (арендатор) заключен договор N 1 аренды здания оборотных агрегатов, располагающегося по адресу: г. Саранск, ул. Строительная, 11, принадлежащего арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30.01.2004 года.
Согласно договору аренды арендодатель с 01.12.2011 по 01.12.2021 предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование здание склада оборотных агрегатов общей площадью 163,2 кв. м (п. 1.4 договора), размер арендной платы согласованный сторонами, согласно приложению N 2 к договору, составляет 78000 рублей в месяц.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторона (п. 2.2 договора).
Договор аренды N 1 от 01.12.2011 зарегистрирован 20.04.2012 УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республик Мордовия.
Факт передачи имущества, сторонами не оспаривается. Представителями истца и ответчика в судебном заседании подтверждено, что акт приема-передачи здания склада оборотных агрегатов по договору аренды сторонами не составлялся.
Факт осуществления ООО "СПАС-С" предпринимательской деятельности в указанном здании с 01 декабря 2011 года сторонами также не оспаривается, соответственно, сторонами признается факт того, что ответчик являлся арендатором здания с 01.12.2011 (дата заключения договора).
Также в расчет суммы задолженности истцом включена плата за пользование зданием склада в период с 17.05.2011 по 01.12.2011 на основании договора аренды от 17.05.2011. Ответчик факт использования склада в указанный период отрицает.
По мнению ООО "СПАС-С", заявленная сумма задолженности в размере 787000 рублей подлежит уменьшению на 488000 рублей, перечисленных по платежным поручениям в период с 15.06.2011 по 26.01.2012. Ответчик полагает, что указанная сумма должна быть зачтена в качестве аванса по договору аренды от 01.12.2011. Кроме того, сумма заявленных требований подлежит уменьшению на сумму арендной платы за октябрь - ноябрь 2014 года, поскольку истцом ограничивался доступ работников ответчика в арендованное здание, а также отсутствовали условия для нормальной работы (отопление, освещение).
Указанные обязательства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив в совокупности представленные в дело письменные доказательства, пояснения свидетелей, ответы из МИФНС N 1 по Республике Мордовия, материалы регистрационного дела в отношении ООО "СПАС-С", выписки из ЕГРЮЛ, сведения от ООО "Росгосстрах", Управления федерального казначейства по РМ, отдела государственной фельдъегерской службы РФ в г. Саранск, суд пришел к выводу о наличии задолженности ООО "СПАС-С" перед истцом в сумме 747 000 руб. за период с 17.05.2011 по 07.11.2014.
При этом суд первой инстанции исходил из следующего.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе только на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Поскольку в письменном соглашении (договор аренды N 1 от 17.05.2011) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте и о размере платы, права и обязанности сторон, и даже установив на ком лежит обязанность по обязательной государственной регистрации договора, соответственно, с момента его заключения (подписания) для сторон наступают определенные правовые последствия. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
Суду представлен ряд постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел, вынесенных должностными лицами УМВД России по г. о. Саранск, а также протокол заседания по гражданскому делу N 2-1782/2014.
Согласно представленных документов, истец неоднократно подавал заявления в полицию по вопросу незаконности передачи в аренду складских помещений, совершению противоправных действий и причинению ему убытков и др. вопросам.
В описательных частях постановлений неоднократно указано, что при опросе уполномоченным полиции директора ООО "СПАС" Щегуренкова С.Б. и директора ООО "СПАС-С" Маринова Р.Ю. установлено, что Мариновым Р.Ю. было организовано ООО "СПАС-С" и, поскольку в собственности общества не было производственных помещений им было принято решение об аренде помещений у ООО "СПАС", поэтому 17.05.2011 между обществами был заключен договор аренды N 1, директор ООО "СПАС" также подтверждает факт сдачи в аренду помещений с мая 2011 года (стоимость аренды производственных помещений составила 78000 рублей).
По ходатайству истца судом был сделан запрос в Межрайонную инспекцию ФНС N 1 по РМ о представлении в адрес Арбитражного суда РМ документа-основания для регистрации ООО "СПАС-С" в Едином государственном реестре юридических лиц по месту его нахождения: г. Саранск, ул. Строительная, д. 11.
МРИ ФНС N 1 по РМ представило копии документов из регистрационного дела ООО "СПАС-С", в том числе гарантийное письмо ООО "СПАС" от 06.05.2011, подписанное руководителем Щегуренковым С.Б., согласно которому 163 кв. м производственных площадей, находящихся по адресу: г. Саранск, ул. Строительная д. 11 будут сданы в аренду ООО "СПАС-С". Согласно решению N 1 учредителя ООО "СПАС-С" Маринова Р.Ю, также представленному Инспекцией, уставный капитал общества определен в размере 10000 рублей, и оплачен материальными ценностями: монитор Benq стоимостью 2300 рублей и стол компьютерный, стоимостью 2300 рублей.
Таким образом, у ООО "СПАС-С" на момент его регистрации отсутствовали производственные площади для осуществления производственной деятельности.
По ходатайству истца судом был сделан запрос в ООО "Росгосстрах", Управление федерального казначейства по РМ, отдел государственной фельдъегерской службы РФ в г. Саранск, по вопросу взаимоотношений указанных юридических лиц с ООО "СПАС-С" за период с мая 2011 года по декабрь 2011 года и за октябрь - ноябрь 2014 года. Указанные юридические лица представили в суд договоры с ООО "СПАС-С", выписки о взаиморасчетах, акты приема-сдачи услуг, наряд-заказы, платежные поручения и др. документы.
Согласно представленных документов, в указанные периоды ООО "СПАС-С" оказывало ООО "Росгосстрах", Управлению федерального казначейства по РМ, отделу государственной фельдъегерской службы РФ в г. Саранск услуги по ремонту, техобслуживанию, мойке, замене запчастей и иные услуги, причем адрес оказания услуг, в представленных документах указан как ул. Строительная 11, ул. Строительная 11а, ул. Строительная 11б.
Соответственно между ООО "СПАС" и ООО "СПАС-С" в период с 17.05.2011 по 01.12.2012 сложились хозяйственные отношения по аренде здания склада оборотных агрегатов, площадью 162,3 кв. м.
В подтверждение невозможности осуществления деятельности в октябре - ноябре 2014 года ответчиком представлены постановления от 19.12.2014 и от 12.01.2015 об отказе в возбуждении уголовного дела, а также справка ООО "Мапо-Транс" об отключении ООО "СПАС" в период с 04.12.2014 по 29.12.2014 от подачи электроэнергии и питьевой воды.
В качестве проверки изложенных фактов судом первой инстанции допрошены свидетели: Ефремов С.Н. (работник ООО "СПАС-С"), Инчин А.Д. (оператор маломощной котельной), Тараканов В.С. (клиент ООО "СПАС-С").
Опрошенные свидетели не смогли подтвердить точное начало периода с которого им прекратили доступ на их рабочие места в арендуемом ООО "СПАС-С" помещении.
Истцом в материалы дела представлено письмо ООО ЧОО "Вихрь", согласно которому, в период действия договора от 27.10.2014, заключенного между ООО "СПАС" и их охранной организацией, сотрудники охранной организации, по состоянию на 11.11.2014 не могут опечатать объекты, находящиеся на охраняемой территории, поскольку в помещениях круглосуточно находятся сотрудники ООО "СПАС-С", которые осуществляют ремонт и мойку транспортных средств третьих лиц, также не представляется возможным установить пропускной режим, поскольку сотрудники указанной организации срывают замки, открывают ворота, жалуются на действия ООО ЧОО "Вихрь" в правоохранительные органы. К письму приложен журнал учета обслуживающихся ООО "СПАС-С" автомобилей, согласно которому в период с 29.10.2014 по 17.11.2014 на территорию арендуемую ООО "СПАС-С" въехало более 250 машин.
Таким образом, сумма арендной платы в размере 156000 рублей за октябрь - ноябрь 2014 года обоснованно включена истцом в сумму задолженности.
Поскольку истец документально обосновал наличие у ответчика задолженности в сумме 747000 рублей, а ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты долга не представил, суд, оценив с соблюдением положений статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности в сумме 747000 рублей.
Уведомлением от 31.10.2014 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды N 1 от 01.12.2011 по истечении 10 дней с момента получения уведомления (согласно данным почтового идентификатора уведомление получено ответчиком 05.11.2014).
Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Установив факт наличия задолженности ответчика в спорный период, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5.2 договора аренды суд пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды N 1 от 01.12.2011, заключенного между ООО "СПАС" и ООО "СПАС-С".
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.05.2015 по делу N А39-6025/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СПАС-С" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2015 ПО ДЕЛУ N А39-6025/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. по делу N А39-6025/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю. судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СПАС-С" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.05.2015 по делу N А39-6025/2014, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СПАС", г. Саранск к обществу с ограниченной ответственностью "СПАС-С", г. Саранск о взыскании 787 000 руб. и расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2011.
При участии представителей:
- от заявителя (ответчика) - ООО "СПАС-С" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
- от истца - ООО "СПАС" - Веретило Т.Г. по доверенности от 21.08.2015 (на срок 1 год), Баландова Н.М. по доверенности от 21.08.2015 (на срок 1 год).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СПАС" (далее - истец, ООО "СПАС") обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СПАС-С" (далее - ответчик, ООО "СПАС-С") о взыскании 787 000 руб. задолженности по арендной плате (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, ООО "СПАС" обратилось к ООО "СПАС-С" с требованием о расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2011, заключенного между сторонами. Также заявило ходатайство об объединении дел в одно производство.
Определением от 16.02.2015 заявление ООО "СПАС" о расторжении договора аренды N 1 от 01.12.2011 принято судом к производству (дело N А39-558/2015), ходатайство об объединении дел судом удовлетворено.
Решением от 22.05.2015 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования частично, расторг договор аренды N 1 от 01.12.2011, заключенный между ООО "СПАС-С" и ООО "СПАС". Взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 747 000 руб., расходы по государственной пошлине в сумме 20 728 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "СПАС-С" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции о наличии договорных отношений между сторонами с 17.05.2011. При этом указал, что предмет аренды сторонами не согласован, государственная регистрация договора аренды от 17.05.2011 не осуществлена, акт приема-передачи не подписан.
Кроме того, заявитель указал, что на момент обращения истца с уведомлением о расторжении договора сумма задолженности составляла 143 000 руб. (менее суммы арендной платы за два месяца), соответственно у суда первой инстанции не имелось оснований применять положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представители ООО "СПАС" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указали на законность и обоснованность обжалуемого решения, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие заявителя, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.12.2011 между ООО "СПАС" (арендодатель) и ООО "СПАС-С" (арендатор) заключен договор N 1 аренды здания оборотных агрегатов, располагающегося по адресу: г. Саранск, ул. Строительная, 11, принадлежащего арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30.01.2004 года.
Согласно договору аренды арендодатель с 01.12.2011 по 01.12.2021 предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование здание склада оборотных агрегатов общей площадью 163,2 кв. м (п. 1.4 договора), размер арендной платы согласованный сторонами, согласно приложению N 2 к договору, составляет 78000 рублей в месяц.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 20 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторона (п. 2.2 договора).
Договор аренды N 1 от 01.12.2011 зарегистрирован 20.04.2012 УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республик Мордовия.
Факт передачи имущества, сторонами не оспаривается. Представителями истца и ответчика в судебном заседании подтверждено, что акт приема-передачи здания склада оборотных агрегатов по договору аренды сторонами не составлялся.
Факт осуществления ООО "СПАС-С" предпринимательской деятельности в указанном здании с 01 декабря 2011 года сторонами также не оспаривается, соответственно, сторонами признается факт того, что ответчик являлся арендатором здания с 01.12.2011 (дата заключения договора).
Также в расчет суммы задолженности истцом включена плата за пользование зданием склада в период с 17.05.2011 по 01.12.2011 на основании договора аренды от 17.05.2011. Ответчик факт использования склада в указанный период отрицает.
По мнению ООО "СПАС-С", заявленная сумма задолженности в размере 787000 рублей подлежит уменьшению на 488000 рублей, перечисленных по платежным поручениям в период с 15.06.2011 по 26.01.2012. Ответчик полагает, что указанная сумма должна быть зачтена в качестве аванса по договору аренды от 01.12.2011. Кроме того, сумма заявленных требований подлежит уменьшению на сумму арендной платы за октябрь - ноябрь 2014 года, поскольку истцом ограничивался доступ работников ответчика в арендованное здание, а также отсутствовали условия для нормальной работы (отопление, освещение).
Указанные обязательства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив в совокупности представленные в дело письменные доказательства, пояснения свидетелей, ответы из МИФНС N 1 по Республике Мордовия, материалы регистрационного дела в отношении ООО "СПАС-С", выписки из ЕГРЮЛ, сведения от ООО "Росгосстрах", Управления федерального казначейства по РМ, отдела государственной фельдъегерской службы РФ в г. Саранск, суд пришел к выводу о наличии задолженности ООО "СПАС-С" перед истцом в сумме 747 000 руб. за период с 17.05.2011 по 07.11.2014.
При этом суд первой инстанции исходил из следующего.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе только на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Поскольку в письменном соглашении (договор аренды N 1 от 17.05.2011) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте и о размере платы, права и обязанности сторон, и даже установив на ком лежит обязанность по обязательной государственной регистрации договора, соответственно, с момента его заключения (подписания) для сторон наступают определенные правовые последствия. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
Суду представлен ряд постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел, вынесенных должностными лицами УМВД России по г. о. Саранск, а также протокол заседания по гражданскому делу N 2-1782/2014.
Согласно представленных документов, истец неоднократно подавал заявления в полицию по вопросу незаконности передачи в аренду складских помещений, совершению противоправных действий и причинению ему убытков и др. вопросам.
В описательных частях постановлений неоднократно указано, что при опросе уполномоченным полиции директора ООО "СПАС" Щегуренкова С.Б. и директора ООО "СПАС-С" Маринова Р.Ю. установлено, что Мариновым Р.Ю. было организовано ООО "СПАС-С" и, поскольку в собственности общества не было производственных помещений им было принято решение об аренде помещений у ООО "СПАС", поэтому 17.05.2011 между обществами был заключен договор аренды N 1, директор ООО "СПАС" также подтверждает факт сдачи в аренду помещений с мая 2011 года (стоимость аренды производственных помещений составила 78000 рублей).
По ходатайству истца судом был сделан запрос в Межрайонную инспекцию ФНС N 1 по РМ о представлении в адрес Арбитражного суда РМ документа-основания для регистрации ООО "СПАС-С" в Едином государственном реестре юридических лиц по месту его нахождения: г. Саранск, ул. Строительная, д. 11.
МРИ ФНС N 1 по РМ представило копии документов из регистрационного дела ООО "СПАС-С", в том числе гарантийное письмо ООО "СПАС" от 06.05.2011, подписанное руководителем Щегуренковым С.Б., согласно которому 163 кв. м производственных площадей, находящихся по адресу: г. Саранск, ул. Строительная д. 11 будут сданы в аренду ООО "СПАС-С". Согласно решению N 1 учредителя ООО "СПАС-С" Маринова Р.Ю, также представленному Инспекцией, уставный капитал общества определен в размере 10000 рублей, и оплачен материальными ценностями: монитор Benq стоимостью 2300 рублей и стол компьютерный, стоимостью 2300 рублей.
Таким образом, у ООО "СПАС-С" на момент его регистрации отсутствовали производственные площади для осуществления производственной деятельности.
По ходатайству истца судом был сделан запрос в ООО "Росгосстрах", Управление федерального казначейства по РМ, отдел государственной фельдъегерской службы РФ в г. Саранск, по вопросу взаимоотношений указанных юридических лиц с ООО "СПАС-С" за период с мая 2011 года по декабрь 2011 года и за октябрь - ноябрь 2014 года. Указанные юридические лица представили в суд договоры с ООО "СПАС-С", выписки о взаиморасчетах, акты приема-сдачи услуг, наряд-заказы, платежные поручения и др. документы.
Согласно представленных документов, в указанные периоды ООО "СПАС-С" оказывало ООО "Росгосстрах", Управлению федерального казначейства по РМ, отделу государственной фельдъегерской службы РФ в г. Саранск услуги по ремонту, техобслуживанию, мойке, замене запчастей и иные услуги, причем адрес оказания услуг, в представленных документах указан как ул. Строительная 11, ул. Строительная 11а, ул. Строительная 11б.
Соответственно между ООО "СПАС" и ООО "СПАС-С" в период с 17.05.2011 по 01.12.2012 сложились хозяйственные отношения по аренде здания склада оборотных агрегатов, площадью 162,3 кв. м.
В подтверждение невозможности осуществления деятельности в октябре - ноябре 2014 года ответчиком представлены постановления от 19.12.2014 и от 12.01.2015 об отказе в возбуждении уголовного дела, а также справка ООО "Мапо-Транс" об отключении ООО "СПАС" в период с 04.12.2014 по 29.12.2014 от подачи электроэнергии и питьевой воды.
В качестве проверки изложенных фактов судом первой инстанции допрошены свидетели: Ефремов С.Н. (работник ООО "СПАС-С"), Инчин А.Д. (оператор маломощной котельной), Тараканов В.С. (клиент ООО "СПАС-С").
Опрошенные свидетели не смогли подтвердить точное начало периода с которого им прекратили доступ на их рабочие места в арендуемом ООО "СПАС-С" помещении.
Истцом в материалы дела представлено письмо ООО ЧОО "Вихрь", согласно которому, в период действия договора от 27.10.2014, заключенного между ООО "СПАС" и их охранной организацией, сотрудники охранной организации, по состоянию на 11.11.2014 не могут опечатать объекты, находящиеся на охраняемой территории, поскольку в помещениях круглосуточно находятся сотрудники ООО "СПАС-С", которые осуществляют ремонт и мойку транспортных средств третьих лиц, также не представляется возможным установить пропускной режим, поскольку сотрудники указанной организации срывают замки, открывают ворота, жалуются на действия ООО ЧОО "Вихрь" в правоохранительные органы. К письму приложен журнал учета обслуживающихся ООО "СПАС-С" автомобилей, согласно которому в период с 29.10.2014 по 17.11.2014 на территорию арендуемую ООО "СПАС-С" въехало более 250 машин.
Таким образом, сумма арендной платы в размере 156000 рублей за октябрь - ноябрь 2014 года обоснованно включена истцом в сумму задолженности.
Поскольку истец документально обосновал наличие у ответчика задолженности в сумме 747000 рублей, а ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств оплаты долга не представил, суд, оценив с соблюдением положений статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности в сумме 747000 рублей.
Уведомлением от 31.10.2014 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды N 1 от 01.12.2011 по истечении 10 дней с момента получения уведомления (согласно данным почтового идентификатора уведомление получено ответчиком 05.11.2014).
Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Установив факт наличия задолженности ответчика в спорный период, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5.2 договора аренды суд пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды N 1 от 01.12.2011, заключенного между ООО "СПАС" и ООО "СПАС-С".
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 22.05.2015 по делу N А39-6025/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СПАС-С" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
О.Ю.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)