Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от федерального казенного учреждения здравоохранения "Медико-санитарная часть Министерства внутренних дел Российской Федерации по Республике Карелия" Герасименко Г.Н. (доверенность от 12.02.2014), рассмотрев 03.06.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Парфюм" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.10.2013 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А26-4869/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Элит Парфюм", место нахождения: 185035, Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Андропова, дом 9, ОГРН 1051000004197 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к федеральному казенному учреждению здравоохранения "Медико-санитарная часть Министерства внутренних дел Российской Федерации по Республике Карелия", ОГРН 1061001013369 (далее - Учреждение), о понуждении заключить договор аренды в отношении помещений общей площадью 164,9 кв. м, расположенных в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, ул. Андропова, д. 9, в ранее предложенной редакции, дополнив пункт 3.1 договора следующей фразой: "Арендодатель определит размер арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Определенный размер арендной платы подлежит применения к отношениям сторон с момента заключения настоящего договора" (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ). Делу присвоен номер А26-4869/2013.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия, Министерство внутренних дел по Республике Карелия, Управление Министерства внутренних дел России по г. Петрозаводску, а также Министерство внутренних дел Российской Федерации.
Учреждение обратилось в тот же суд с иском к Обществу об освобождении указанных выше помещений в связи с прекращением договора аренды. Делу присвоен номер А26-5967/2013.
Определением от 11.09.2013 названные дела объединены в одно производство, делу присвоен номер А26-4869/2013.
Решением от 28.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.02.2014, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен. Суд обязал Общество освободить занимаемые помещения общей площадью 164,9 кв. м, расположенные в подвале пятиэтажного жилого дома 9 по улице Андропова в городе Петрозаводске, передав их Учреждению по акту приема-передачи в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск Общества, а в удовлетворении иска Учреждения отказать.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Учреждения возразил против удовлетворения жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 25.07.2008 по результатам торгов ГОУ ДПО "Учебный центр при МВД по Республике Карелия" (далее - Учебный центр; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды N 68 аренды нежилых помещений с условным номером 10:01:01 01 31:000:5652/10:116 общей площадью 164,9 кв. м, расположенных в подвале дома 9 по улице Андропова в городе Петрозаводске, сроком до 25.07.2013.
На основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Республике Карелия от 15.12.2008 N 738-р указанные помещения изъяты из оперативного управления Учебного центра и закреплены на праве оперативного управления за Учреждением.
Дополнительным соглашением от 01.01.2009 N 1 стороны заменили арендодателя по договору аренды.
По истечении срока аренды стороны не пришли к соглашению о возобновлении арендных отношений.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Общества и Учреждения с настоящими исками.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для обязания Учреждения заключить с Обществом договор аренды на новый срок. Также суды пришли к выводу, что поскольку договорные отношения между сторонами прекратились, арендуемое имущество в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежит возвращению арендодателю.
Кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта и заключении договора на срок не менее чем три года.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) указано, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе письмо Министерства внутренних дел России от 16.05.2013 N 31/7-2878, письмо Министерства внутренних дел Республики Карелия от 18.07.2013 и распоряжение Министерства внутренних дел по Республике Карелия от 19.08.2013 N 87-р, суды пришли к выводу о принятии собственником нежилых помещений решения об ином использовании недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах отказ Учреждения от продолжения договорных отношений не противоречит требованиям Закона о конкуренции и основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды в порядке статьи 445 ГК РФ отсутствуют.
Довод жалобы о том, что упомянутые выше доказательства не подтверждают факт принятия решения по распоряжению государственным имуществом уполномоченным органом и в установленном законом порядке, подлежит отклонению.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
На основании материалов дела суды установили, что воля как собственника, так и титульного владельца направлена на использование имущества в целях, не связанных с арендой. Доказательств, опровергающих данный вывод, не представлено.
Переоценка фактических обстоятельств, установленных по делу судами первой и апелляционной инстанций, в полномочия кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не входит.
Довод подателя жалобы о том, что он является добросовестным арендатором и не лишен права защиты своих прав на стадии заключения договора аренды, основан на неправильном толковании норм материального права.
По правилам статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.
Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Такая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и пункте 4.4 постановления N 73.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и не был продлен в установленном законом порядке, суды правомерно удовлетворили требование Учреждения об освобождении помещений.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-4869/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Парфюм" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N А26-4869/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N А26-4869/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от федерального казенного учреждения здравоохранения "Медико-санитарная часть Министерства внутренних дел Российской Федерации по Республике Карелия" Герасименко Г.Н. (доверенность от 12.02.2014), рассмотрев 03.06.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Парфюм" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.10.2013 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А26-4869/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Элит Парфюм", место нахождения: 185035, Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Андропова, дом 9, ОГРН 1051000004197 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к федеральному казенному учреждению здравоохранения "Медико-санитарная часть Министерства внутренних дел Российской Федерации по Республике Карелия", ОГРН 1061001013369 (далее - Учреждение), о понуждении заключить договор аренды в отношении помещений общей площадью 164,9 кв. м, расположенных в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, ул. Андропова, д. 9, в ранее предложенной редакции, дополнив пункт 3.1 договора следующей фразой: "Арендодатель определит размер арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Определенный размер арендной платы подлежит применения к отношениям сторон с момента заключения настоящего договора" (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ). Делу присвоен номер А26-4869/2013.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия, Министерство внутренних дел по Республике Карелия, Управление Министерства внутренних дел России по г. Петрозаводску, а также Министерство внутренних дел Российской Федерации.
Учреждение обратилось в тот же суд с иском к Обществу об освобождении указанных выше помещений в связи с прекращением договора аренды. Делу присвоен номер А26-5967/2013.
Определением от 11.09.2013 названные дела объединены в одно производство, делу присвоен номер А26-4869/2013.
Решением от 28.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.02.2014, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен. Суд обязал Общество освободить занимаемые помещения общей площадью 164,9 кв. м, расположенные в подвале пятиэтажного жилого дома 9 по улице Андропова в городе Петрозаводске, передав их Учреждению по акту приема-передачи в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск Общества, а в удовлетворении иска Учреждения отказать.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Учреждения возразил против удовлетворения жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 25.07.2008 по результатам торгов ГОУ ДПО "Учебный центр при МВД по Республике Карелия" (далее - Учебный центр; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды N 68 аренды нежилых помещений с условным номером 10:01:01 01 31:000:5652/10:116 общей площадью 164,9 кв. м, расположенных в подвале дома 9 по улице Андропова в городе Петрозаводске, сроком до 25.07.2013.
На основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Республике Карелия от 15.12.2008 N 738-р указанные помещения изъяты из оперативного управления Учебного центра и закреплены на праве оперативного управления за Учреждением.
Дополнительным соглашением от 01.01.2009 N 1 стороны заменили арендодателя по договору аренды.
По истечении срока аренды стороны не пришли к соглашению о возобновлении арендных отношений.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Общества и Учреждения с настоящими исками.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для обязания Учреждения заключить с Обществом договор аренды на новый срок. Также суды пришли к выводу, что поскольку договорные отношения между сторонами прекратились, арендуемое имущество в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежит возвращению арендодателю.
Кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не подлежащими отмене.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта и заключении договора на срок не менее чем три года.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) указано, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе письмо Министерства внутренних дел России от 16.05.2013 N 31/7-2878, письмо Министерства внутренних дел Республики Карелия от 18.07.2013 и распоряжение Министерства внутренних дел по Республике Карелия от 19.08.2013 N 87-р, суды пришли к выводу о принятии собственником нежилых помещений решения об ином использовании недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах отказ Учреждения от продолжения договорных отношений не противоречит требованиям Закона о конкуренции и основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды в порядке статьи 445 ГК РФ отсутствуют.
Довод жалобы о том, что упомянутые выше доказательства не подтверждают факт принятия решения по распоряжению государственным имуществом уполномоченным органом и в установленном законом порядке, подлежит отклонению.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
На основании материалов дела суды установили, что воля как собственника, так и титульного владельца направлена на использование имущества в целях, не связанных с арендой. Доказательств, опровергающих данный вывод, не представлено.
Переоценка фактических обстоятельств, установленных по делу судами первой и апелляционной инстанций, в полномочия кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не входит.
Довод подателя жалобы о том, что он является добросовестным арендатором и не лишен права защиты своих прав на стадии заключения договора аренды, основан на неправильном толковании норм материального права.
По правилам статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.
Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Такая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и пункте 4.4 постановления N 73.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и не был продлен в установленном законом порядке, суды правомерно удовлетворили требование Учреждения об освобождении помещений.
Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-4869/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элит Парфюм" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)