Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.
судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ботоевой О.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Агро Сити": Дряба А.А., по доверенности от 06.08.2015,
от конкурсного управляющего ООО "Мосроза": Фролов В.В., по доверенности от 22.07.2015; Карачев В.А., по доверенности от 20.04.2015,
от ОАО "КБ Мастер-Банк": Дормедонов В.В., по доверенности от 04.02.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-12793/15, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению ООО "Агро Сити" к ООО "Мосроза" третье лицо - ОАО "КБ Мастер-Банк", о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
ООО "Агро Сити" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Мосроза" о расторжении договора аренды N 04/2012 от 21.01.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, к северо-западу от с. Татариново, заключенного между ЗАО "Татариново" и ООО "Мосроза", зарегистрированным Управлением Росреестра по Московской области 18.02.2012.
В качестве третьего лица, в деле участвует ОАО "КБ Мастер-Банк".
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 исковые требования удовлетворены; расторгнут договор N 04\\2012 от 21.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236; с ООО "Мосроза" в пользу ООО "Агро Сити" взысканы 4 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" обратились с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего ООО "Мосроза" поддержали позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ОАО "КБ Мастер-Банк".
Представитель ОАО "КБ Мастер-Банк" в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Мосроза", просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу ОАО "КБ Мастер-Банк" - удовлетворить.
Представитель ООО "Агро Сити" в судебном заседании возражал против доводов апелляционных жалоб конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк", просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк".
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЗАО "Татариново" и ООО "Мосроза" заключен договор N 04/2012 от 21.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, к северо-западу от с. Татариново сроком действия по 20.01.2002 (том 1 л.д. 48 - 56).
В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды N 04/2012, участок передается ООО "Мосроза" для использования в целях строительства тепличного комплекса. ООО "Мосроза" имеет право возводить на участке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка.
Согласно пункту 2.1 указанного договора аренды, арендная плата за пользование арендованным земельным участком составляет 170 000 рублей и подлежит внесению не позднее 10-го числа расчетного месяца.
Указанный договор 18.02.2012 зарегистрирован в ЕГРП.
ООО "Мосроза" на арендуемом земельном участке был возведен тепличный комплекс площадью 82 104,7 кв. м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.06.2014 (том 1 л.д. 80) на основании договора аренды земельного участка N 04/2012 от 21.01.2012 (том 1 л.д. 81 - 87) и Декларации об объекте недвижимого имущества, утвержденной приказом Минэкономразвития России 03.11.2009 N 447 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Мосроза" на тепличный комплекс, назначение нежилое, 01 - этажный, общая площадь 82 104,7 кв. м, адрес: Московская область, Ступинский район, с. Татариново.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2014 по делу N А41-12566/14 ООО "Мосроза" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Дюрягин Валерий Викторович.
19.06.2014 между ЗАО "Татариново" (продавец) и ООО "АРНА" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков, в том числе и участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, к северо-западу от с. Татариново. 30.09.2014 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности (том 1 л.д. 58 - 64).
10.10.2014 между ООО "АРНА" и ООО "Агро Сити" подписан акт, согласно которому ООО "АРНА" передает ООО "Агро Сити" в качестве вклада в уставный капитал общества земельные участки, в том числе и участок с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м (том 1 л.д. 65).
29.11.2014 в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО "Агро Сити" на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м (том 1 л.д. 66).
В этот же день - 29.11.2014, истец направил ответчику уведомление о приобретении земельного участка в собственность, сообщил о банковских реквизитах, по которым необходимо произвести оплату аренды, а также предложил ответчику заключить дополнительное соглашение об изменении стороны арендодателя (том 1 л.д. 70 - 71).
Указанное уведомление направлено ответчику с описью вложения (том 1 л.д. 72).
В связи с тем, что ответчиком не исполнялись обязательства по оплате аренды, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пеням, соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
В силу статей 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
На основании изложенного, ООО "Агро Сити" является лицом, которое вправе требовать оплаты в свою пользу аренды по договору N 04/2012 от 21.01.2012, исполнения иных его условий, а в случае нарушения арендатором условий договора, обращаться в суд за защитой нарушенного права.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
В соответствии с частью 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном названной главой.
В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 63, абзаца 2 пункта 1 статьи 81, абзаца 8 пункта 1 статьи 94 и абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона о банкротстве. В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о том, что материально-правовым требованием данного иска являются требования о расторжении договора аренды ввиду нарушения обществом обязательств по внесению арендной платы.
Указанная правовая позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010.
Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений Закона о банкротстве к требованиям о расторжении договора аренды N 04/2012 от 21.01.2012 земельного участка и отклонении довода апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Мосроза" о необходимости рассмотрения заявленных требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 8.1 договора N 04/2012 от 21.01.2012 аренды земельного участка установлено, что стороны вправе требовать расторжения данного договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кроме того, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 N 13) судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик неоднократно не исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с 10.07.2013 по первый квартал 2015 года в сумме 1 020 000 рублей не оспорено ответчиком. В том числе судом установлено наличие задолженности по оплате арендной платы перед истцом в размере 519 999 рублей за период декабрь 2014 по февраль 2015 года. Ответчиком задолженность по арендной плате не погашена.
Досудебным уведомлением с описью о вложении от 02.02.2015 истец потребовал ответчика оплатить задолженность по арендной плате в течение 15 дней, а также предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды N 04/2012 (том 1 л.д. 73 - 74).
Согласно сведениям с сайта ФГУП "Почта России" (http://www.russia N post.ru/tracki N g20/), указанное уведомление вручено ответчику 14.02.2014.
На основании положений статей 450, 619 ГК РФ, исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", апелляционный суд пришел к выводу о том, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору более двух раз подряд, не исполняя тем самым обязательства по оплате аренды в разумный срок, задолженность ответчиком не погашена, а факт получения ответчиком уведомления о расторжении договора подтвержден материалами дела. Следовательно, ответчиком были нарушены существенные условия договора, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод ответчика о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята недвижимым имуществом, апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.
Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором в соответствии с пунктом 3 статьи 271 ГК РФ.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Президиума от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 ГК РФ, не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу о том, что положения статьи 36 ЗК РФ к рассматриваемым отношениям не применимы, поскольку объект недвижимости - тепличный комплекс, расположен на земельном участке, находящемся в частной собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы, приведенные конкурсным управляющим ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" в апелляционных жалобах, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.
Несогласие конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.
На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-12793/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2015 N 10АП-6474/2015 ПО ДЕЛУ N А41-12793/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. по делу N А41-12793/15
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мищенко Е.А.
судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ботоевой О.С.,
при участии в заседании:
от ООО "Агро Сити": Дряба А.А., по доверенности от 06.08.2015,
от конкурсного управляющего ООО "Мосроза": Фролов В.В., по доверенности от 22.07.2015; Карачев В.А., по доверенности от 20.04.2015,
от ОАО "КБ Мастер-Банк": Дормедонов В.В., по доверенности от 04.02.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" на решение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-12793/15, принятое судьей Уваровым А.О., по заявлению ООО "Агро Сити" к ООО "Мосроза" третье лицо - ОАО "КБ Мастер-Банк", о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
ООО "Агро Сити" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Мосроза" о расторжении договора аренды N 04/2012 от 21.01.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, к северо-западу от с. Татариново, заключенного между ЗАО "Татариново" и ООО "Мосроза", зарегистрированным Управлением Росреестра по Московской области 18.02.2012.
В качестве третьего лица, в деле участвует ОАО "КБ Мастер-Банк".
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 исковые требования удовлетворены; расторгнут договор N 04\\2012 от 21.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236; с ООО "Мосроза" в пользу ООО "Агро Сити" взысканы 4 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" обратились с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего ООО "Мосроза" поддержали позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ОАО "КБ Мастер-Банк".
Представитель ОАО "КБ Мастер-Банк" в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Мосроза", просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу ОАО "КБ Мастер-Банк" - удовлетворить.
Представитель ООО "Агро Сити" в судебном заседании возражал против доводов апелляционных жалоб конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк", просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк".
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЗАО "Татариново" и ООО "Мосроза" заключен договор N 04/2012 от 21.01.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, к северо-западу от с. Татариново сроком действия по 20.01.2002 (том 1 л.д. 48 - 56).
В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды N 04/2012, участок передается ООО "Мосроза" для использования в целях строительства тепличного комплекса. ООО "Мосроза" имеет право возводить на участке здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием участка.
Согласно пункту 2.1 указанного договора аренды, арендная плата за пользование арендованным земельным участком составляет 170 000 рублей и подлежит внесению не позднее 10-го числа расчетного месяца.
Указанный договор 18.02.2012 зарегистрирован в ЕГРП.
ООО "Мосроза" на арендуемом земельном участке был возведен тепличный комплекс площадью 82 104,7 кв. м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.06.2014 (том 1 л.д. 80) на основании договора аренды земельного участка N 04/2012 от 21.01.2012 (том 1 л.д. 81 - 87) и Декларации об объекте недвижимого имущества, утвержденной приказом Минэкономразвития России 03.11.2009 N 447 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Мосроза" на тепличный комплекс, назначение нежилое, 01 - этажный, общая площадь 82 104,7 кв. м, адрес: Московская область, Ступинский район, с. Татариново.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.04.2014 по делу N А41-12566/14 ООО "Мосроза" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Дюрягин Валерий Викторович.
19.06.2014 между ЗАО "Татариново" (продавец) и ООО "АРНА" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков, в том числе и участка с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, к северо-западу от с. Татариново. 30.09.2014 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности (том 1 л.д. 58 - 64).
10.10.2014 между ООО "АРНА" и ООО "Агро Сити" подписан акт, согласно которому ООО "АРНА" передает ООО "Агро Сити" в качестве вклада в уставный капитал общества земельные участки, в том числе и участок с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м (том 1 л.д. 65).
29.11.2014 в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО "Агро Сити" на земельный участок с кадастровым номером 50:33:0020107:236 общей площадью 172 358 кв. м (том 1 л.д. 66).
В этот же день - 29.11.2014, истец направил ответчику уведомление о приобретении земельного участка в собственность, сообщил о банковских реквизитах, по которым необходимо произвести оплату аренды, а также предложил ответчику заключить дополнительное соглашение об изменении стороны арендодателя (том 1 л.д. 70 - 71).
Указанное уведомление направлено ответчику с описью вложения (том 1 л.д. 72).
В связи с тем, что ответчиком не исполнялись обязательства по оплате аренды, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пеням, соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора.
Данный вывод суда является обоснованным, соответствует действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.
В силу статей 7, 8, 9 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды.
Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
На основании изложенного, ООО "Агро Сити" является лицом, которое вправе требовать оплаты в свою пользу аренды по договору N 04/2012 от 21.01.2012, исполнения иных его условий, а в случае нарушения арендатором условий договора, обращаться в суд за защитой нарушенного права.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
В соответствии с частью 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном названной главой.
В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 63, абзаца 2 пункта 1 статьи 81, абзаца 8 пункта 1 статьи 94 и абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона о банкротстве. В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Апелляционный суд поддерживает суд первой инстанции в выводе о том, что материально-правовым требованием данного иска являются требования о расторжении договора аренды ввиду нарушения обществом обязательств по внесению арендной платы.
Указанная правовая позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N ВАС-154/12 по делу N А31-9245/2010.
Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений Закона о банкротстве к требованиям о расторжении договора аренды N 04/2012 от 21.01.2012 земельного участка и отклонении довода апелляционной жалобы конкурсного управляющего ООО "Мосроза" о необходимости рассмотрения заявленных требований в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 8.1 договора N 04/2012 от 21.01.2012 аренды земельного участка установлено, что стороны вправе требовать расторжения данного договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кроме того, в соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 N 13) судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик неоднократно не исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с 10.07.2013 по первый квартал 2015 года в сумме 1 020 000 рублей не оспорено ответчиком. В том числе судом установлено наличие задолженности по оплате арендной платы перед истцом в размере 519 999 рублей за период декабрь 2014 по февраль 2015 года. Ответчиком задолженность по арендной плате не погашена.
Досудебным уведомлением с описью о вложении от 02.02.2015 истец потребовал ответчика оплатить задолженность по арендной плате в течение 15 дней, а также предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды N 04/2012 (том 1 л.д. 73 - 74).
Согласно сведениям с сайта ФГУП "Почта России" (http://www.russia N post.ru/tracki N g20/), указанное уведомление вручено ответчику 14.02.2014.
На основании положений статей 450, 619 ГК РФ, исходя из пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", апелляционный суд пришел к выводу о том, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору более двух раз подряд, не исполняя тем самым обязательства по оплате аренды в разумный срок, задолженность ответчиком не погашена, а факт получения ответчиком уведомления о расторжении договора подтвержден материалами дела. Следовательно, ответчиком были нарушены существенные условия договора, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод ответчика о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята недвижимым имуществом, апелляционным судом отклоняется ввиду следующего.
Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором в соответствии с пунктом 3 статьи 271 ГК РФ.
Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Президиума от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 ГК РФ, не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, апелляционный суд пришел к выводу о том, что положения статьи 36 ЗК РФ к рассматриваемым отношениям не применимы, поскольку объект недвижимости - тепличный комплекс, расположен на земельном участке, находящемся в частной собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доводы, приведенные конкурсным управляющим ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" в апелляционных жалобах, рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению ввиду их несостоятельности, поскольку они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную правовую оценку, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.
Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить или изменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат.
Несогласие конкурсного управляющего ООО "Мосроза" и ОАО "КБ Мастер-Банк" с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.
На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.04.2015 по делу N А41-12793/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.А.МИЩЕНКО
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)