Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тарасюк Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Лазарева Н.А.
Судей - Занкиной Е.П., Маркина А.В.
при секретаре - С.
с участие прокурора - Слива Г.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Е.В., К.М.М. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти. Самарской области от 22 ноября 2013 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.М.М., К.Е.В. к Ф.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между К.М.М., К.Е.В. и Ф.Д. - отказать.
Исковые требования Ф.Д. к К.М.М., К.Е.В. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета - удовлетворить.
Выселить К.М.М., К.Е.В., из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения, сняв их с регистрационного учета по указанному адресу".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лазарева Н.А., возражения представителя ответчика Ф.Д. - Т., заключение прокурора - Слива Г.Ю., полагавшей решение оставить без изменения, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
К.М.М., К.Е.В. обратились в суд с иском к Ф.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В обосновании своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ К.М.М. с дочерью К.Е.В. заключили с Ф.Д. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 56 кв. м, стоимостью <данные изъяты> рублей. Однако, денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей истцами от ответчика получена не была, как указано в договоре. Фактически Ф.Д. приехал на сделку с ФИО1 и денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были получены К.Е.В. от него.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и К.Е.В. был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ с начислением процентов в размере 5,5% ежемесячно.
Сделка по оформлению договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ без передачи денежных средств истцам и совершена для оформления договора займа с процентами между ФИО1 и К.Е.В. Ф.Д. приезжал на сделку для подписания договора купли-продажи, фактически денежных средств у него не было.
Истцы до настоящего времени проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные услуги, с регистрационного учета не снимались.
Истцы неоднократно уточняли исковые требования, в итоге ссылаясь на то, что К.Е.В. в момент заключения сделки не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а К.М.М. заключила сделку под влиянием заблуждения имеющего существенное значение относительно природы сделки, со стороны своей дочери, просили суд признать недействительным договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ними и Ф.Д., а также возвратить в их собственность данное жилое помещение жилое помещение, аннулировать соответствующую регистрационную запись и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности К-ких на спорное жилое помещение.
Согласно определения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 25.01.2013 г. данное гражданское дело в соответствии с ч. 4 ст. 151 ГПК РФ было объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с гражданским делом по иску Ф.Д. к К.М.М. и К.Е.В., об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование указанных требовании Ф.Д. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, а также К.М.М. и К.Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ данная сделка и переход права собственности были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области.
Согласно п. 7 договора купли-продажи К-кие приняли на себя обязательства сняться с регистрационного учета и освободить занимаемую жилплощадь в течение 14 дней с момента заключения договора.
По устной договоренности между истцом и ответчиками, последние могли проживать в данной квартире в течение трех месяцев после регистрации сделки, однако до настоящего времени К-кие зарегистрированы и проживают по указанному адресу.
В связи с чем, истец просил выселить К-ких из квартиры, расположенной по адресу: ДД.ММ.ГГГГ и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Судом постановлено вышеизложенное решение, не соглашавшись с которым К.Е.В., подана апелляционная жалоба.
В апелляционной жалобе К.Е.В. и К.М.М. просят решение суд первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права. Просят принять новое решение об удовлетворении их требований и отказе требований Ф.Д. Ссылаясь на то, что оспариваемая сделка купли-продажи, была заключена под влиянием обмана и заблуждения, они не имели намерение продавать свое единственное жилье, не выставляли квартиру на продажу, не видели до сделки покупателя. Цена в договоре указана ниже рыночной, фактически ответчик квартиру после покупки не принимал, не вселялся, ключи от квартиры он не требовал.
Представитель Ф.Д. - Т. возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Прокурор Слива Г.Ю. в своем заключении просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, так как решение суда законно и обоснованно.
Истцы и представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, были извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.
Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).
Согласно требованиям ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что Ф.Д., согласно договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность у К.Е.В. и К.М.М. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> принадлежавшую продавцам за <данные изъяты> рублей (л.д. 68).
Переход к покупателю права собственности на данную квартиру по вышеуказанному договору был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).
Пунктом 3.1 договора купли-продажи определен порядок оплаты по договору, согласно которому денежные средства были переданы от покупателя к продавцам до подписания договора.
Из представленной расписки в получении денежных средств судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ К.Е.А. И К.М.М. получили от Ф.Д. в счет уплаты за продаваемую квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 32).
Из искового заявления следует, что истец К.Е.В. оспаривает договор купли-продажи по тем основаниям, что она была не способна отдавать отчет своим действиям, так как имела ряд заболеваний, в том числе психическое, что лишало ее возможности осознавать характер совершенной сделки и ее последствия.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Статья 177 ГК РФ имеет в виду такое состояние вполне дееспособного лица, которое временно лишает его возможности осознанно выражать свою волю. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти.
Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 177 ГК РФ согласно положениям ст. 56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований для признания ее таковой.
Для проверки доводов истца К.Е.В. о ее неспособности в момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и руководить ими, определением районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная амбулаторная, комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ГБУЗ СО "Тольяттинский психоневрологический диспансер" (л.д. 166-167).
Согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненному судебно-психиатрической комиссией, К.Е.В. ДД.ММ.ГГГГ не страдала и не страдает в настоящее время каким-либо расстройством психической деятельности (хроническим психическим расстройством, слабоумием, временным психическим расстройством, либо иным болезненным состоянием психики), имеющиеся у нее акцентуация характера по истероидному типу не лишала ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Во время совершения сделки испытуемая находилась вне какого-либо временного болезненного расстройства психической деятельности, о чем свидетельствует отсутствие патологического сна, хроническое воспроизведение случившегося, последовательность и целенаправленность ее действий и высказываний, адекватный речевой контакт, отсутствие указаний на наличие у нее в тот период психопатологической симптоматики.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу данной нормы закона, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что показания свидетелей ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о том, что К.Е.В. является неадекватным человеком, не осознающим последствий своих действий, не являются безусловным доказательством того факта, что она не могла понимать значение своих действий и их последствия при совершении сделки купли-продажи. Мнение данных свидетелей в отношении К.Е.В. сформировано в результате их субъективного восприятия ее поведения, которое, как следует из консультации специалиста ФИО6, не всегда может свидетельствовать о сделконеспособности человека.
При этом, судом верно отмечено, что показания данных свидетелей не противоречат выводам экспертной комиссии.
Кроме того, как следует из материалов дела, К.Е.В. в период после получения черепно-мозговой травмы, состояла в трудовых отношениях, в том числе, 14 лет с ОАО "АВТОВАЗ" - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139, 141-142), таким образом, при отсутствии у К.Е.В. способности понимать значение своих действий и руководить ими, это было бы невозможным.
Также К.Е.В. присутствовала в суде первой инстанции, давала пояснения, отвечала на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.
Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы, поскольку экспертиза проведена комиссией компетентных экспертов, имеющих значительный стаж работы судебно-психиатрическими экспертами, которые предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, провели полное исследование психического состояния К.Е.В. на момент совершение сделки купли-продажи спорной квартиры. В связи с чем, считает обоснованным вывод суд о том, что данное заключении является полным и объективным, то есть отсутствуют основания не доверять выводам комиссии экспертов.
Допустимых и достоверных доказательств обстоятельства неспособности К.Е.В. в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и руководить ими, ей не представлено.
Таким образом, в ходе рассмотрения спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности того, что на момент подписания договора К.Е.В. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, соответственно для признания договора недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ оснований не имеется.
Истец К.М.М. оспаривает договор купли-продажи по тем основаниям, что заключила данную сделку под влиянием заблуждения имеющего существенное значение относительно природы сделки.
Также К.М.М. в уточнении к исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ указывает на то обстоятельство, что она не могла прочитать ни текст договора, ни текст расписки самостоятельно, она полностью доверилась дочери относительно природы подписываемого ею договора.
В силу ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В соответствии ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Отказывая К.М.М. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи, суд первой инстанции верно исходил из того, что доказательства того обстоятельства, что на момент заключения договора истец заблуждался относительно правовой природы сделки, отсутствуют.
Так из материалов дела следует, что К.М.М. собственноручно подписала как договор купли-продажи квартиры, так и расписку, из которых следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> именно продается и за это она с дочерью от покупателя получила <данные изъяты> рублей. Факт получения денег от Ф.Т., хоть и в меньшем размере, чем это указано в договоре и расписке, К.М.М. подтвердила.
Кроме того, как следует из текста договора купли-продажи спорной квартиры, что текст договора нам понятен, подписывается без принуждения.
Также судом верно указано на то, что К.М.М. в суде первой инстанции сама поясняла, что изначально, когда она узнала о том, что квартиру нужно будет переоформлять, она отказалась от сделки, но затем, пожалев Р., согласилась ей помочь. К.Е.В. также поясняла, что когда они были в Управлении Росреестра, ФИО1 и Р. поясняли им, что они подписывают договор купли-продажи квартиры.
Более того, согласно информации, предоставленной заместителем главного врача по клинико-экспертной работе ТБУЗ "ТГКП N 3", К.М.М. наблюдается у врача-офтальмолога с диагнозом <данные изъяты> однако последняя дата осмотра врача-офтальмолога зафиксирована ДД.ММ.ГГГГ года. Острота зрения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ правого глаза - 0,2, левого глаза -. 0,2" При этом имеется указание на то обстоятельство, что расписку без очков К.М.М. прочитать не сможет, в очках читает с затруднением (л.д. 109).
В связи с чем, суд обоснованно отметил, что К.М.М. зрение полностью не утратила, что опровергает ее, доводы о невозможности прочитать текст договора и расписки в ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, при использовании очков.
Таким образом, судебная коллегия считает вывод суда о том, что К.М.М. при заключении сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года, не заблуждалась относительно ее природы, правильным, соответствующим материалам дела.
На основании вышеизложенного, оценив все установленные обстоятельства дела, объяснения истцов и возражения ответчиков, показания свидетелей, заключение эксперта, судебная коллегия считает, что суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 ГК РФ, вследствие чего, суд правомерно отказал К.Е.В. и К.М.М. в удовлетворении заявленных требований.
Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, поскольку они основаны на материалах дела и законе, регулирующем спорные отношения.
Между тем, Ф.Д. предъявлены исковые требования к К.Е.В. и К.М.М. о их выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: <адрес>
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
Из материалов дела следует, что в спорной квартире, расположенной пор адресу: по адресу: <адрес>., кроме собственника Ф.Д., также зарегистрированы по месту жительства К.М.М. и К.Е.В., что подтверждается выпиской из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67).
Кроме того, К-кие не оспаривали того обстоятельства, что фактически проживают по указанному адресу, в связи с чем, суд верно указал на то, что в соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ освобождается Ф.Д. от его доказывания.
Более того, в договоре купли-продажи спорной квартиры отсутствует условие, предусмотренное ч. 1 ст. 558 ГК РФ о том, что К-кие после приобретения данной квартиры Ф.Д. сохраняют право пользования этим жилым помещением, в связи с чем, суд пришел к правомерному выводу о том, что право пользование спорной квартирой истцами прекращено.
Так в соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение прекратить пользоваться им. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу изложенной нормы, учитывая, что право собственности на квартиру у К-ких прекратилось, ввиду перехода права собственности к Ф.Д., суд верно признал требования о их выселении законными и обоснованными.
В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационном учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ гражданин РФ должен быть зарегистрирован по месту пребывания или по месту жительства.
Согласно ст. 7 Закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации" снятие гражданина, Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
При таких обстоятельствах, суд дал правильную оценку представленным доказательствам, нормам материального права, пришел к правомерному выводу о прекращении прав пользования на спорное имущество у К.Е.В. и К.М.М., в связи с чем, их проживание и регистрация в квартире, собственником которой, является Ф.Д., нарушаются его права, на основании чего, обоснованно удовлетворил заявленные требования Ф.Д., о выселении К-ких из квартиры расположенной по адресу: <адрес> и снял их с регистрационного учета.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, в решении отражены результаты оценки доказательств, с точки зрения их достаточности и взаимной связи, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что фактически Ф.Д. квартиру после покупки не принимал, не вселялся, ключи от квартиры не требовал, признается судебной коллегией не состоятельной, так как Ф.Д., как собственник спорной квартиры имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Указание в жалобе на то, что цена в договоре указана ниже рыночной, судебной коллегией не могут быть принято во внимание, поскольку К.Е.В. и К.М.М. с ценой договора купли-продажи были согласны, о чем свидетельствует их подпись в договоре.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле УФМС Автозаводского района г. Тольятти, несмотря на то, что Ф.Д. заявил требования о выселении, не являются основанием для отмены правильного по существу решения.
Иные доводы апелляционной жалобы были изучены судебной коллегией, они аналогичны доводам, изложенным в обоснование иска, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка, со ссылками на нормы права, они не опровергают выводы суда, а поэтому не могут быть приняты в качестве основания к отмене решения.
Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Но истцами не приведено, ни одного факта и не представлено, ни одного довода, чтобы суд пришел к иному выводу по данному делу. Ответчиками же представлены суду убедительные и достаточные доказательства, которые не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований
Таким образом, решение является законным и обоснованным и по доводам жалобы подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти. Самарской области от 22 ноября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Е.В., К.М.М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1497/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2014 г. по делу N 33-1497/2014
Судья: Тарасюк Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Лазарева Н.А.
Судей - Занкиной Е.П., Маркина А.В.
при секретаре - С.
с участие прокурора - Слива Г.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К.Е.В., К.М.М. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти. Самарской области от 22 ноября 2013 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.М.М., К.Е.В. к Ф.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между К.М.М., К.Е.В. и Ф.Д. - отказать.
Исковые требования Ф.Д. к К.М.М., К.Е.В. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета - удовлетворить.
Выселить К.М.М., К.Е.В., из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения, сняв их с регистрационного учета по указанному адресу".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лазарева Н.А., возражения представителя ответчика Ф.Д. - Т., заключение прокурора - Слива Г.Ю., полагавшей решение оставить без изменения, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
К.М.М., К.Е.В. обратились в суд с иском к Ф.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В обосновании своих требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ К.М.М. с дочерью К.Е.В. заключили с Ф.Д. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 56 кв. м, стоимостью <данные изъяты> рублей. Однако, денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей истцами от ответчика получена не была, как указано в договоре. Фактически Ф.Д. приехал на сделку с ФИО1 и денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были получены К.Е.В. от него.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и К.Е.В. был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ с начислением процентов в размере 5,5% ежемесячно.
Сделка по оформлению договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ без передачи денежных средств истцам и совершена для оформления договора займа с процентами между ФИО1 и К.Е.В. Ф.Д. приезжал на сделку для подписания договора купли-продажи, фактически денежных средств у него не было.
Истцы до настоящего времени проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные услуги, с регистрационного учета не снимались.
Истцы неоднократно уточняли исковые требования, в итоге ссылаясь на то, что К.Е.В. в момент заключения сделки не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а К.М.М. заключила сделку под влиянием заблуждения имеющего существенное значение относительно природы сделки, со стороны своей дочери, просили суд признать недействительным договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ними и Ф.Д., а также возвратить в их собственность данное жилое помещение жилое помещение, аннулировать соответствующую регистрационную запись и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности К-ких на спорное жилое помещение.
Согласно определения Автозаводского районного суда г. Тольятти от 25.01.2013 г. данное гражданское дело в соответствии с ч. 4 ст. 151 ГПК РФ было объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с гражданским делом по иску Ф.Д. к К.М.М. и К.Е.В., об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.
В обоснование указанных требовании Ф.Д. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, а также К.М.М. и К.Е.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ данная сделка и переход права собственности были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области.
Согласно п. 7 договора купли-продажи К-кие приняли на себя обязательства сняться с регистрационного учета и освободить занимаемую жилплощадь в течение 14 дней с момента заключения договора.
По устной договоренности между истцом и ответчиками, последние могли проживать в данной квартире в течение трех месяцев после регистрации сделки, однако до настоящего времени К-кие зарегистрированы и проживают по указанному адресу.
В связи с чем, истец просил выселить К-ких из квартиры, расположенной по адресу: ДД.ММ.ГГГГ и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Судом постановлено вышеизложенное решение, не соглашавшись с которым К.Е.В., подана апелляционная жалоба.
В апелляционной жалобе К.Е.В. и К.М.М. просят решение суд первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права. Просят принять новое решение об удовлетворении их требований и отказе требований Ф.Д. Ссылаясь на то, что оспариваемая сделка купли-продажи, была заключена под влиянием обмана и заблуждения, они не имели намерение продавать свое единственное жилье, не выставляли квартиру на продажу, не видели до сделки покупателя. Цена в договоре указана ниже рыночной, фактически ответчик квартиру после покупки не принимал, не вселялся, ключи от квартиры он не требовал.
Представитель Ф.Д. - Т. возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Прокурор Слива Г.Ю. в своем заключении просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, так как решение суда законно и обоснованно.
Истцы и представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, были извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.
Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).
Согласно требованиям ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что Ф.Д., согласно договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность у К.Е.В. и К.М.М. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> принадлежавшую продавцам за <данные изъяты> рублей (л.д. 68).
Переход к покупателю права собственности на данную квартиру по вышеуказанному договору был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).
Пунктом 3.1 договора купли-продажи определен порядок оплаты по договору, согласно которому денежные средства были переданы от покупателя к продавцам до подписания договора.
Из представленной расписки в получении денежных средств судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ К.Е.А. И К.М.М. получили от Ф.Д. в счет уплаты за продаваемую квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 32).
Из искового заявления следует, что истец К.Е.В. оспаривает договор купли-продажи по тем основаниям, что она была не способна отдавать отчет своим действиям, так как имела ряд заболеваний, в том числе психическое, что лишало ее возможности осознавать характер совершенной сделки и ее последствия.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Статья 177 ГК РФ имеет в виду такое состояние вполне дееспособного лица, которое временно лишает его возможности осознанно выражать свою волю. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти.
Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 177 ГК РФ согласно положениям ст. 56 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований для признания ее таковой.
Для проверки доводов истца К.Е.В. о ее неспособности в момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и руководить ими, определением районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначалась судебная амбулаторная, комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ГБУЗ СО "Тольяттинский психоневрологический диспансер" (л.д. 166-167).
Согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненному судебно-психиатрической комиссией, К.Е.В. ДД.ММ.ГГГГ не страдала и не страдает в настоящее время каким-либо расстройством психической деятельности (хроническим психическим расстройством, слабоумием, временным психическим расстройством, либо иным болезненным состоянием психики), имеющиеся у нее акцентуация характера по истероидному типу не лишала ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Во время совершения сделки испытуемая находилась вне какого-либо временного болезненного расстройства психической деятельности, о чем свидетельствует отсутствие патологического сна, хроническое воспроизведение случившегося, последовательность и целенаправленность ее действий и высказываний, адекватный речевой контакт, отсутствие указаний на наличие у нее в тот период психопатологической симптоматики.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу данной нормы закона, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что показания свидетелей ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о том, что К.Е.В. является неадекватным человеком, не осознающим последствий своих действий, не являются безусловным доказательством того факта, что она не могла понимать значение своих действий и их последствия при совершении сделки купли-продажи. Мнение данных свидетелей в отношении К.Е.В. сформировано в результате их субъективного восприятия ее поведения, которое, как следует из консультации специалиста ФИО6, не всегда может свидетельствовать о сделконеспособности человека.
При этом, судом верно отмечено, что показания данных свидетелей не противоречат выводам экспертной комиссии.
Кроме того, как следует из материалов дела, К.Е.В. в период после получения черепно-мозговой травмы, состояла в трудовых отношениях, в том числе, 14 лет с ОАО "АВТОВАЗ" - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139, 141-142), таким образом, при отсутствии у К.Е.В. способности понимать значение своих действий и руководить ими, это было бы невозможным.
Также К.Е.В. присутствовала в суде первой инстанции, давала пояснения, отвечала на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.
Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной психолого-психиатрической экспертизы, поскольку экспертиза проведена комиссией компетентных экспертов, имеющих значительный стаж работы судебно-психиатрическими экспертами, которые предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, провели полное исследование психического состояния К.Е.В. на момент совершение сделки купли-продажи спорной квартиры. В связи с чем, считает обоснованным вывод суд о том, что данное заключении является полным и объективным, то есть отсутствуют основания не доверять выводам комиссии экспертов.
Допустимых и достоверных доказательств обстоятельства неспособности К.Е.В. в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ понимать значение своих действий и руководить ими, ей не представлено.
Таким образом, в ходе рассмотрения спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности того, что на момент подписания договора К.Е.В. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, соответственно для признания договора недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ оснований не имеется.
Истец К.М.М. оспаривает договор купли-продажи по тем основаниям, что заключила данную сделку под влиянием заблуждения имеющего существенное значение относительно природы сделки.
Также К.М.М. в уточнении к исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ указывает на то обстоятельство, что она не могла прочитать ни текст договора, ни текст расписки самостоятельно, она полностью доверилась дочери относительно природы подписываемого ею договора.
В силу ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В соответствии ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Отказывая К.М.М. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи, суд первой инстанции верно исходил из того, что доказательства того обстоятельства, что на момент заключения договора истец заблуждался относительно правовой природы сделки, отсутствуют.
Так из материалов дела следует, что К.М.М. собственноручно подписала как договор купли-продажи квартиры, так и расписку, из которых следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> именно продается и за это она с дочерью от покупателя получила <данные изъяты> рублей. Факт получения денег от Ф.Т., хоть и в меньшем размере, чем это указано в договоре и расписке, К.М.М. подтвердила.
Кроме того, как следует из текста договора купли-продажи спорной квартиры, что текст договора нам понятен, подписывается без принуждения.
Также судом верно указано на то, что К.М.М. в суде первой инстанции сама поясняла, что изначально, когда она узнала о том, что квартиру нужно будет переоформлять, она отказалась от сделки, но затем, пожалев Р., согласилась ей помочь. К.Е.В. также поясняла, что когда они были в Управлении Росреестра, ФИО1 и Р. поясняли им, что они подписывают договор купли-продажи квартиры.
Более того, согласно информации, предоставленной заместителем главного врача по клинико-экспертной работе ТБУЗ "ТГКП N 3", К.М.М. наблюдается у врача-офтальмолога с диагнозом <данные изъяты> однако последняя дата осмотра врача-офтальмолога зафиксирована ДД.ММ.ГГГГ года. Острота зрения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ правого глаза - 0,2, левого глаза -. 0,2" При этом имеется указание на то обстоятельство, что расписку без очков К.М.М. прочитать не сможет, в очках читает с затруднением (л.д. 109).
В связи с чем, суд обоснованно отметил, что К.М.М. зрение полностью не утратила, что опровергает ее, доводы о невозможности прочитать текст договора и расписки в ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, при использовании очков.
Таким образом, судебная коллегия считает вывод суда о том, что К.М.М. при заключении сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года, не заблуждалась относительно ее природы, правильным, соответствующим материалам дела.
На основании вышеизложенного, оценив все установленные обстоятельства дела, объяснения истцов и возражения ответчиков, показания свидетелей, заключение эксперта, судебная коллегия считает, что суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177, 178 ГК РФ, вследствие чего, суд правомерно отказал К.Е.В. и К.М.М. в удовлетворении заявленных требований.
Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, поскольку они основаны на материалах дела и законе, регулирующем спорные отношения.
Между тем, Ф.Д. предъявлены исковые требования к К.Е.В. и К.М.М. о их выселении и снятии с регистрационного учета по адресу: <адрес>
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
Из материалов дела следует, что в спорной квартире, расположенной пор адресу: по адресу: <адрес>., кроме собственника Ф.Д., также зарегистрированы по месту жительства К.М.М. и К.Е.В., что подтверждается выпиской из поквартирной карточки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67).
Кроме того, К-кие не оспаривали того обстоятельства, что фактически проживают по указанному адресу, в связи с чем, суд верно указал на то, что в соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ освобождается Ф.Д. от его доказывания.
Более того, в договоре купли-продажи спорной квартиры отсутствует условие, предусмотренное ч. 1 ст. 558 ГК РФ о том, что К-кие после приобретения данной квартиры Ф.Д. сохраняют право пользования этим жилым помещением, в связи с чем, суд пришел к правомерному выводу о том, что право пользование спорной квартирой истцами прекращено.
Так в соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение прекратить пользоваться им. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу изложенной нормы, учитывая, что право собственности на квартиру у К-ких прекратилось, ввиду перехода права собственности к Ф.Д., суд верно признал требования о их выселении законными и обоснованными.
В соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационном учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ гражданин РФ должен быть зарегистрирован по месту пребывания или по месту жительства.
Согласно ст. 7 Закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации" снятие гражданина, Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.
При таких обстоятельствах, суд дал правильную оценку представленным доказательствам, нормам материального права, пришел к правомерному выводу о прекращении прав пользования на спорное имущество у К.Е.В. и К.М.М., в связи с чем, их проживание и регистрация в квартире, собственником которой, является Ф.Д., нарушаются его права, на основании чего, обоснованно удовлетворил заявленные требования Ф.Д., о выселении К-ких из квартиры расположенной по адресу: <адрес> и снял их с регистрационного учета.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены судом, в решении отражены результаты оценки доказательств, с точки зрения их достаточности и взаимной связи, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что фактически Ф.Д. квартиру после покупки не принимал, не вселялся, ключи от квартиры не требовал, признается судебной коллегией не состоятельной, так как Ф.Д., как собственник спорной квартиры имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Указание в жалобе на то, что цена в договоре указана ниже рыночной, судебной коллегией не могут быть принято во внимание, поскольку К.Е.В. и К.М.М. с ценой договора купли-продажи были согласны, о чем свидетельствует их подпись в договоре.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не привлек к участию в деле УФМС Автозаводского района г. Тольятти, несмотря на то, что Ф.Д. заявил требования о выселении, не являются основанием для отмены правильного по существу решения.
Иные доводы апелляционной жалобы были изучены судебной коллегией, они аналогичны доводам, изложенным в обоснование иска, в решении суда им дана надлежащая правовая оценка, со ссылками на нормы права, они не опровергают выводы суда, а поэтому не могут быть приняты в качестве основания к отмене решения.
Кроме того, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Но истцами не приведено, ни одного факта и не представлено, ни одного довода, чтобы суд пришел к иному выводу по данному делу. Ответчиками же представлены суду убедительные и достаточные доказательства, которые не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований
Таким образом, решение является законным и обоснованным и по доводам жалобы подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти. Самарской области от 22 ноября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.Е.В., К.М.М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)