Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением - ипотека в силу закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Витюкова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Васякина А.Н.,
судей областного суда Раковского В.В., Чердынцевой В.Г.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Л.И.А. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года по гражданскому делу по иску Р. к Л.И.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению Л.И.А. к Р. о признании договора исполненным, прекращении залога,
заслушав доклад судьи Васякина А.Н., мнение представителя ответчика Л.И.А. - К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р. обратилась в суд с иском к Л.И.А., указав, что (дата) она по договору купли-продажи продала ответчику земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (адрес), а также жилой дом и магазин, расположенные на земельном участке за *** рублей. Указанная сумма должна быть оплачена ответчиком в срок до (дата). Согласно п. 3.3 договора купли-продажи, до полного расчета по договору проданные объекты будут находиться в залоге у истца. (дата) Управлением Росреестра по Оренбургской области произведена государственная регистрация ипотеки. В указанный срок ответчик не оплатил купленные у нее объекты недвижимости. Просит суд взыскать с Л.И.А. в свою пользу *** рублей, из которых: *** рублей - сумма основного долга по договору купли-продажи от (дата), *** рублей - проценты за несвоевременный возврат суммы *** рублей за период с (дата) по (дата); обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв. м по адресу: (адрес), с кадастровым номером N; жилой дом с мансардой, назначение жилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес), с условным номером N; магазин, назначение: нежилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в размере *** рублей; взыскать с Л.И.А. в пользу истца *** руб. - расходы по оплате госпошлины.
Л.И.А. предъявила встречный иск, указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома литер *** общей площадью *** кв. м, магазина литер ***, общей площадью *** кв. м, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес). Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области, выданы свидетельства (адрес) соответственно. Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена сторонами в размере *** рублей, из которых *** рублей - стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина. Согласно п. 3.3. договора до полного расчета по договору вышеуказанные объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавца. Продавец Р. передала недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи (п. 1.1) Л.И.А.. Согласно расписке от (дата) Р. получила от Л.И.А. деньги в сумме *** рублей, то есть больше, чем указано в договоре. Согласно решения Ленинского районного суда (адрес) от (дата), вступившего в законную силу, сторонами были согласованы условия о стоимости недвижимого имущества в размере *** рублей, вместе с тем, Л.И.А. оплачено *** рублей. Таким образом, сторона ссылается на отсутствие обязательств по оплате суммы сверх *** рублей. Факт передачи денежных средств в размере *** рублей Р. истцом не оспаривается. Таким образом, Л.И.А. знала об отсутствии обязательства с ее стороны по оплате суммы сверх *** рублей, но, несмотря на это передала Р. в счет оплаты стоимости передаваемого имущества *** рублей. Указала, что Л.И.А. выполняла взятые на себя обязательства по оплате *** рублей, а *** рублей передала без обязательств, то есть подарила. В силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ решение Ленинского районного суда города Оренбурга имеет преюдициальное значение при рассмотрении дела. Просила признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Р. и Л.И.А. исполненным; прекратить залог жилого дома литер А общей площадью *** кв. м, магазина литер ***, общей площадью *** кв. м, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес), регистрационные записи N.
В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Р. - М., действующая на основании доверенности от (дата) года N, исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
В судебном заседании представитель ответчика Л.И.А. - К., действующий на основании доверенности N от (дата) года, исковые требования Р. не признал, встречный иск поддержал.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.И.Н., в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года исковые требования Р. к Л.И.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворены.
Суд постановил:
Взыскать с Л.И.А. в пользу Р. денежные средства в сумме *** рублей, из которых: *** рублей - сумма основного долга по договору купли-продажи от (дата), *** рублей - проценты за несвоевременный возврат *** рублей за период с (дата) по (дата).
Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв. м по адресу: (адрес) с кадастровым номером N; жилой дом с мансардой, назначение жилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес) с условным номером N; магазин, назначение: нежилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес) путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в размере *** рублей.
Взыскать с Л.И.А. в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Л.И.А. к Р. о признании договора исполненным, прекращении залога отказано.
Взыскать с Л.И.А. в пользу ООО ФИО13 расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе Л.И.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Р. отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что (дата) между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Р. (продавец) продала Л.И.А.:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв. м по адресу: (адрес), с кадастровым номером N;
- жилой дом с мансардой, назначение: жилое, жилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес) с условным номером N
магазин, назначение: нежилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес)
Из копии кадастровых дел на вышеуказанные объекты недвижимости следует и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, что за ответчиком Л.И.А. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением "ипотека в силу закона".
Из материалов дела следует, что согласно п. 2.1 договора купли-продажи от (дата) стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена в размере *** рублей, из которых *** рублей стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина.
Пунктом 2.2 договора от (дата) установлено, что указанная в п. 2.1 договора стоимость земельного участка, жилого дома и магазина является окончательной и изменению не подлежит, оплата стоимости за проданные объекты недвижимости производится до (дата) путем перечисления суммы на лицевой счет продавца, открытый в ОАО ФИО14 (п. 2.3).
Согласно расписки от (дата), представленной представителем Л.И.А. в подтверждение встречных исковых требований, Р. продает по соглашению сторон Л.И.А. жилой дом с мансардой, магазин за *** рублей, в договоре указана остаточная стоимость *** рублей, Л.И.А. обязуется отдать в течение одного года по договору. Р. получены денежные средства в размере *** рублей.
Л.И.А. ссылается на то обстоятельство, что существенные условия договора (цена) в размере *** рублей сторонами согласованы, денежные средства в размере *** рублей выплатила Р. (дата), то есть через 11 дней после подписания договора, а сумму в размере *** рублей подарила, передала без обязательств.
Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования Р. к Л.И.А. о взыскании задолженности *** рублей, процентов за несвоевременный возврат денежных средств по договору от (дата) в размере *** рубля и обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок, жилой дом и магазин, расположенные по адресу: (адрес), взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере *** рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере *** рублей, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Л.И.А. о признании договора исполненным и прекращении залога, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в договоре купли-продажи от (дата) сторонами указана и согласована остаточная сумма в размере *** рублей, которая до настоящего времени Л.И.А. не погашена, сослался на вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда (адрес) от (дата).
Судебная коллегия с решением суда не соглашается по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 586 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В договоре купли-продажи от 14 сентября 2011 года отражены все существенные условия: стороны, предмет, цена. Договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости. Условий об остаточной сумме подлежащей оплате договор не содержит.
Как следует из п. 2.1 договора купли-продажи от 14 сентября 2011 года стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена в размере *** рублей, из которых *** рублей стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина.
В соответствии с п. 3.3 договора до полного расчета земельный участок, жилой дом, магазин будут находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Указанный договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, что за ответчиком Л.И.А. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением "ипотека в силу закона".
Представленная суду расписка от (дата), выданная Р., не обладает признаками договора купли-продажи, дополнительного соглашения к договору купли-продажи, поскольку не содержит существенные условия договора купли-продажи, подписана только одной стороной - Р. и свидетелями ФИО10, ФИО11, подпись другой стороны - Л.И.А. отсутствует. Данная расписка подтверждает передачу суммы *** рублей сверх суммы указанной в договоре купли-продажи.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от (дата) года установлено, что Л.И.А. было оплачено Р. по договору купли-продажи от (дата) *** рублей, причем *** рублей в счет оплаты стоимости приобретенной недвижимости и *** рублей по несуществующему обязательству. Л.И.А. не оспаривает факт передачи денежных средств в момент подписания договора в сумме *** рублей Р.
Таким образом договор купли-продажи от (дата) является исполненным, что также является основанием для прекращения залога.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на иных условиях, чем указаны в договоре купли-продажи от (дата), тогда как выводы суда о том, что указанная в договоре купли-продажи от (дата) сумма в размере *** рублей является остаточной и которая до настоящего времени Л.И.А. не уплачена, не подтверждены допустимыми доказательствами, то оснований для удовлетворения исковых требований Р. и отказа в удовлетворении встречного иска Л.И.А. не имеется.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Р. в полном объеме, и об удовлетворении встречного иска Л.И.А.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Р. к Л.И.А. и взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов отказать.
Встречные исковые требования Л.И.А. к Р. о признании договора исполненным, прекращении залога удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Р. и Л.И.А. исполненным.
Прекратить залог жилого дома литер *** общей площадью *** кв. м, магазина литер *** общей площадью *** кв. м, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес), регистрационные записи N
Апелляционную жалобу Л.И.А. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4780/2014
Требование: О взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением - ипотека в силу закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2014 г. по делу N 33-4780/2014
судья Витюкова Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Васякина А.Н.,
судей областного суда Раковского В.В., Чердынцевой В.Г.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Л.И.А. на решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года по гражданскому делу по иску Р. к Л.И.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению Л.И.А. к Р. о признании договора исполненным, прекращении залога,
заслушав доклад судьи Васякина А.Н., мнение представителя ответчика Л.И.А. - К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р. обратилась в суд с иском к Л.И.А., указав, что (дата) она по договору купли-продажи продала ответчику земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (адрес), а также жилой дом и магазин, расположенные на земельном участке за *** рублей. Указанная сумма должна быть оплачена ответчиком в срок до (дата). Согласно п. 3.3 договора купли-продажи, до полного расчета по договору проданные объекты будут находиться в залоге у истца. (дата) Управлением Росреестра по Оренбургской области произведена государственная регистрация ипотеки. В указанный срок ответчик не оплатил купленные у нее объекты недвижимости. Просит суд взыскать с Л.И.А. в свою пользу *** рублей, из которых: *** рублей - сумма основного долга по договору купли-продажи от (дата), *** рублей - проценты за несвоевременный возврат суммы *** рублей за период с (дата) по (дата); обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв. м по адресу: (адрес), с кадастровым номером N; жилой дом с мансардой, назначение жилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес), с условным номером N; магазин, назначение: нежилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в размере *** рублей; взыскать с Л.И.А. в пользу истца *** руб. - расходы по оплате госпошлины.
Л.И.А. предъявила встречный иск, указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома литер *** общей площадью *** кв. м, магазина литер ***, общей площадью *** кв. м, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес). Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области, выданы свидетельства (адрес) соответственно. Согласно п. 2.1 договора стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена сторонами в размере *** рублей, из которых *** рублей - стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина. Согласно п. 3.3. договора до полного расчета по договору вышеуказанные объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавца. Продавец Р. передала недвижимое имущество, указанное в договоре купли-продажи (п. 1.1) Л.И.А.. Согласно расписке от (дата) Р. получила от Л.И.А. деньги в сумме *** рублей, то есть больше, чем указано в договоре. Согласно решения Ленинского районного суда (адрес) от (дата), вступившего в законную силу, сторонами были согласованы условия о стоимости недвижимого имущества в размере *** рублей, вместе с тем, Л.И.А. оплачено *** рублей. Таким образом, сторона ссылается на отсутствие обязательств по оплате суммы сверх *** рублей. Факт передачи денежных средств в размере *** рублей Р. истцом не оспаривается. Таким образом, Л.И.А. знала об отсутствии обязательства с ее стороны по оплате суммы сверх *** рублей, но, несмотря на это передала Р. в счет оплаты стоимости передаваемого имущества *** рублей. Указала, что Л.И.А. выполняла взятые на себя обязательства по оплате *** рублей, а *** рублей передала без обязательств, то есть подарила. В силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ решение Ленинского районного суда города Оренбурга имеет преюдициальное значение при рассмотрении дела. Просила признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Р. и Л.И.А. исполненным; прекратить залог жилого дома литер А общей площадью *** кв. м, магазина литер ***, общей площадью *** кв. м, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес), регистрационные записи N.
В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Р. - М., действующая на основании доверенности от (дата) года N, исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
В судебном заседании представитель ответчика Л.И.А. - К., действующий на основании доверенности N от (дата) года, исковые требования Р. не признал, встречный иск поддержал.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.И.Н., в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года исковые требования Р. к Л.И.А. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворены.
Суд постановил:
Взыскать с Л.И.А. в пользу Р. денежные средства в сумме *** рублей, из которых: *** рублей - сумма основного долга по договору купли-продажи от (дата), *** рублей - проценты за несвоевременный возврат *** рублей за период с (дата) по (дата).
Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв. м по адресу: (адрес) с кадастровым номером N; жилой дом с мансардой, назначение жилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес) с условным номером N; магазин, назначение: нежилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес) путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в размере *** рублей.
Взыскать с Л.И.А. в пользу Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Л.И.А. к Р. о признании договора исполненным, прекращении залога отказано.
Взыскать с Л.И.А. в пользу ООО ФИО13 расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе Л.И.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Р. отказать в полном объеме, встречный иск удовлетворить.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что (дата) между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Р. (продавец) продала Л.И.А.:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв. м по адресу: (адрес), с кадастровым номером N;
- жилой дом с мансардой, назначение: жилое, жилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес) с условным номером N
магазин, назначение: нежилое, ***, общей площадью *** кв. м, инвентарный N, литер ***, по адресу: (адрес)
Из копии кадастровых дел на вышеуказанные объекты недвижимости следует и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, что за ответчиком Л.И.А. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением "ипотека в силу закона".
Из материалов дела следует, что согласно п. 2.1 договора купли-продажи от (дата) стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена в размере *** рублей, из которых *** рублей стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина.
Пунктом 2.2 договора от (дата) установлено, что указанная в п. 2.1 договора стоимость земельного участка, жилого дома и магазина является окончательной и изменению не подлежит, оплата стоимости за проданные объекты недвижимости производится до (дата) путем перечисления суммы на лицевой счет продавца, открытый в ОАО ФИО14 (п. 2.3).
Согласно расписки от (дата), представленной представителем Л.И.А. в подтверждение встречных исковых требований, Р. продает по соглашению сторон Л.И.А. жилой дом с мансардой, магазин за *** рублей, в договоре указана остаточная стоимость *** рублей, Л.И.А. обязуется отдать в течение одного года по договору. Р. получены денежные средства в размере *** рублей.
Л.И.А. ссылается на то обстоятельство, что существенные условия договора (цена) в размере *** рублей сторонами согласованы, денежные средства в размере *** рублей выплатила Р. (дата), то есть через 11 дней после подписания договора, а сумму в размере *** рублей подарила, передала без обязательств.
Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования Р. к Л.И.А. о взыскании задолженности *** рублей, процентов за несвоевременный возврат денежных средств по договору от (дата) в размере *** рубля и обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок, жилой дом и магазин, расположенные по адресу: (адрес), взыскании судебных расходов по уплате госпошлины в размере *** рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере *** рублей, и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Л.И.А. о признании договора исполненным и прекращении залога, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в договоре купли-продажи от (дата) сторонами указана и согласована остаточная сумма в размере *** рублей, которая до настоящего времени Л.И.А. не погашена, сослался на вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда (адрес) от (дата).
Судебная коллегия с решением суда не соглашается по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 586 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В договоре купли-продажи от 14 сентября 2011 года отражены все существенные условия: стороны, предмет, цена. Договор является одновременно актом приема-передачи недвижимости. Условий об остаточной сумме подлежащей оплате договор не содержит.
Как следует из п. 2.1 договора купли-продажи от 14 сентября 2011 года стоимость земельного участка, жилого дома и магазина установлена в размере *** рублей, из которых *** рублей стоимость земельного участка, *** рублей - стоимость жилого дома, *** рублей - стоимость магазина.
В соответствии с п. 3.3 договора до полного расчета земельный участок, жилой дом, магазин будут находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Указанный договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, что за ответчиком Л.И.А. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, с обременением "ипотека в силу закона".
Представленная суду расписка от (дата), выданная Р., не обладает признаками договора купли-продажи, дополнительного соглашения к договору купли-продажи, поскольку не содержит существенные условия договора купли-продажи, подписана только одной стороной - Р. и свидетелями ФИО10, ФИО11, подпись другой стороны - Л.И.А. отсутствует. Данная расписка подтверждает передачу суммы *** рублей сверх суммы указанной в договоре купли-продажи.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от (дата) года установлено, что Л.И.А. было оплачено Р. по договору купли-продажи от (дата) *** рублей, причем *** рублей в счет оплаты стоимости приобретенной недвижимости и *** рублей по несуществующему обязательству. Л.И.А. не оспаривает факт передачи денежных средств в момент подписания договора в сумме *** рублей Р.
Таким образом договор купли-продажи от (дата) является исполненным, что также является основанием для прекращения залога.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку в материалах дела не имеется доказательств того, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на иных условиях, чем указаны в договоре купли-продажи от (дата), тогда как выводы суда о том, что указанная в договоре купли-продажи от (дата) сумма в размере *** рублей является остаточной и которая до настоящего времени Л.И.А. не уплачена, не подтверждены допустимыми доказательствами, то оснований для удовлетворения исковых требований Р. и отказа в удовлетворении встречного иска Л.И.А. не имеется.
Судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Р. в полном объеме, и об удовлетворении встречного иска Л.И.А.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 27 мая 2014 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Р. к Л.И.А. и взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов отказать.
Встречные исковые требования Л.И.А. к Р. о признании договора исполненным, прекращении залога удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от (дата), заключенный между Р. и Л.И.А. исполненным.
Прекратить залог жилого дома литер *** общей площадью *** кв. м, магазина литер *** общей площадью *** кв. м, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенных по адресу: (адрес), регистрационные записи N
Апелляционную жалобу Л.И.А. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)