Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,
рассмотрел в судебном заседании жалобу предпринимателя Щербаковой Маргариты Анатольевны на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.07.2008 по делу N А71-5968/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Предприниматель Щербакова Маргарита Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском (с учетом уточнения требований в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Удмуртская инвестиционная компания" (далее - общество "УИК") и обществу "Неолинк" о расторжении договора от 08.08.2002 N 8622, в редакции дополнительного соглашения к нему от 24.02.2004, аренды нежилого помещения общей площадью 70,5 кв. м, находящегося в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 256, заключенного с обществом "УИК", о выселении общества "Неолинк" из указанного помещения и передаче его собственнику - предпринимателю Щербаковой М.А.
Решением суда от 22.07.2008 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 (судьи Лихачева А.Н., Усцов Л.А., Рубцова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Щербакова М.А. просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, поскольку считает, что судами неправильно применены ст. 58, 59, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не применена ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая применению. По мнению заявителя, переход прав и обязанностей арендатора от общества "УИК" к обществу "Неолинк" в порядке универсального правопреемства подлежит государственной регистрации, в связи с чем до проведения регистрации соответствующих изменений в договоре аренды обязанным по договору является прежний арендатор - общество "УИК". Заявитель считает, что арендатор, не внося своевременно арендную плату, вел себя недобросовестно, поскольку требования о погашении задолженности направлялись в адрес общества "Неолинк".
В отзыве на кассационную жалобу общество "Неолинк" просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, между Управлением имущественных отношений администрации г. Ижевска (арендодатель), муниципальным учреждением "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" (балансодержатель) и автономной некоммерческой организацией "ТЦ "Наука и общество" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда от 08.08.2002 N 8622, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение, общей площадью 70,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 256, для использования под телекоммуникационную деятельность, на срок с 06.06.2002 по 31.05.2012. Государственная регистрация сделки произведена 05.09.2003. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.05.2002.
На основании договора от 12.01.2004 обществу "УИК" перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.08.2002 N 8622, в связи с чем заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по акту приема-передачи от 24.02.2004 нежилое помещение, являющееся объектом аренды, передано в пользование общества "УИК".
На основании решения закрытого акционерного общества "ЭР-Телеком Холдинг" (единственного участника общества УИК") от 09.11.2006 N 1 общество "УИК" реорганизовано путем выделения общества "Неолинк". Общество "Неолинк" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 27.12.2006.
В соответствии с разделительным балансом, заключительным балансом и пояснительной запиской к нему права и обязанности по договору аренды от 08.08.2002 N 8622 переданы вновь созданному юридическому лицу - обществу "Неолинк".
На основании договора купли-продажи от 20.11.2006 N 596 нежилое помещение, обремененное арендой по договору от 08.08.2002 N 8622, перешло в собственность предпринимателя Щербаковой М.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2006.
Письмом от 02.12.2006. N 01-19/2812 Управление имущественных отношений администрации г. Ижевска уведомило общество "УИК" о передаче с 12.12.2006 прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды предпринимателю Щербаковой М.А. в связи со сменой собственника нежилого помещения.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решением Арбитражного Удмуртской Республики от 29.01.2008 по делу N А71-8900/2007 и постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по иску общества "Неолинк" к предпринимателю Щербаковой М.А. с участием в качестве третьего лица общества "УИК" о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2002 N 8622.
Предприниматель Щербакова М.А. ссылаясь на нарушение обществом "УИК" условий договора в связи с невнесением арендной платы, неисполнением предписаний служб государственного надзора, а также незаконной передачей арендуемого помещения в пользование третьему лицу - обществу "Неолинк", без согласия собственника, обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.08.2002 N 8622 и выселить из указанного помещения общество "Неолинк".
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что оснований для досрочного расторжения названного договора аренды не имеется, так как общество "Неолинк" является арендатором по договору от 08.08.2002 N 8622 в силу ст. 58, 59 Гражданского кодекса Российской Федерации и истцом не доказано систематическое нарушение арендатором условий названного договора.
Данные выводы судов следует признать верными.
В соответствии со ст. 58, 59, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды нежилого помещения переходят к его правопреемнику согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (универсальное правопреемство).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А71-8900/2007 Арбитражного суда Удмуртской Республики установлено, что в соответствии с разделительным балансом общества "УИК" от 09.11.2006 все права и обязанности арендатора по договору от 08.08.2002 N 8622 переданы обществу "Неолинк" (приложение N 19 к разделительному балансу).
С учетом изложенного, суды признали, что права и обязанности по договору аренды от 08.08.2002 N 8622 возникли у общества "Неолинк" с момента его государственной регистрации в Едином государственной реестре юридических лиц, т.е. с 27.12.2006.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В обоснование своих требований предприниматель Щербакова М.А. ссылается на неоднократные нарушения арендатором условий договора в виде несвоевременное внесение арендной платы и неисполнения предписаний служб государственного технического надзора.
Отклоняя указанные доводы, суды указали на то, что задолженность по арендной плате на момент рассмотрения спора погашена арендатором полностью, в связи с чем отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с указанной нормой.
При этом судами правомерно учтено, что истцом допущена просрочка кредитора, предусмотренная п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку им по просьбе арендатора не представлено подтверждение своего статуса собственника арендуемого помещения.
Суды также признали недоказанным систематическое нарушение арендатором предписаний государственного надзора, являющееся в силу п. 5.1.5 основанием для досрочного расторжения договора аренды. Как установлено судами, данное нарушение со стороны арендатора имело разовый характер и устранено арендодателем.
Ссылка истца на то, что нарушение обществом "Неолинк" сроков внесения арендной платы следует считать основанием для расторжения договора аренды, поскольку о наличии задолженности обществу "Неолинк" было известно из письма истца от 18.06.2007, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции.
В силу ст. 312, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
В связи с тем, что указанных доказательств истцом обществу "Неолинк" не представлено, арендатор обоснованно отказывался от исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей.
Довод заявителя о том, что до проведения государственной регистрации изменений в договор аренды в связи с переходом прав и обязанностей арендатора к обществу "Неолинк" обязанным по договору является прежний арендатор - общество "УИК", отклоняются. Наличие у общества "Неолинк" прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 08.08.2002 N 8622 подтверждается вступившим в силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.01.2008 по делу N А71-8900/2007. Указанное обстоятельство является преюдициальным для данного спора (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, при рассмотрении названного дела судами установлено, что основанием для обращения общества "Неолинк" с иском о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2002 N 8622 в части изменений наименований арендодателя и арендатора и обязании провести государственную регистрацию указанных изменений явилось уклонение предпринимателя Щербаковой М.А. от подписания соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.07.2008 по делу N А71-5968/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Щербаковой Маргариты Анатольевны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.12.2008 N Ф09-151/08-С6 ПО ДЕЛУ N А71-5968/2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2008 г. N Ф09-151/08-С6
Дело N А71-5968/2007
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Купреенкова В.А., Сулейменовой Т.В.,
рассмотрел в судебном заседании жалобу предпринимателя Щербаковой Маргариты Анатольевны на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.07.2008 по делу N А71-5968/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Предприниматель Щербакова Маргарита Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском (с учетом уточнения требований в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Удмуртская инвестиционная компания" (далее - общество "УИК") и обществу "Неолинк" о расторжении договора от 08.08.2002 N 8622, в редакции дополнительного соглашения к нему от 24.02.2004, аренды нежилого помещения общей площадью 70,5 кв. м, находящегося в жилом доме, расположенном по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 256, заключенного с обществом "УИК", о выселении общества "Неолинк" из указанного помещения и передаче его собственнику - предпринимателю Щербаковой М.А.
Решением суда от 22.07.2008 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 (судьи Лихачева А.Н., Усцов Л.А., Рубцова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Щербакова М.А. просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, поскольку считает, что судами неправильно применены ст. 58, 59, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не применена ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая применению. По мнению заявителя, переход прав и обязанностей арендатора от общества "УИК" к обществу "Неолинк" в порядке универсального правопреемства подлежит государственной регистрации, в связи с чем до проведения регистрации соответствующих изменений в договоре аренды обязанным по договору является прежний арендатор - общество "УИК". Заявитель считает, что арендатор, не внося своевременно арендную плату, вел себя недобросовестно, поскольку требования о погашении задолженности направлялись в адрес общества "Неолинк".
В отзыве на кассационную жалобу общество "Неолинк" просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, между Управлением имущественных отношений администрации г. Ижевска (арендодатель), муниципальным учреждением "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска" (балансодержатель) и автономной некоммерческой организацией "ТЦ "Наука и общество" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду муниципального нежилого фонда от 08.08.2002 N 8622, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение, общей площадью 70,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, д. 256, для использования под телекоммуникационную деятельность, на срок с 06.06.2002 по 31.05.2012. Государственная регистрация сделки произведена 05.09.2003. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.05.2002.
На основании договора от 12.01.2004 обществу "УИК" перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.08.2002 N 8622, в связи с чем заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по акту приема-передачи от 24.02.2004 нежилое помещение, являющееся объектом аренды, передано в пользование общества "УИК".
На основании решения закрытого акционерного общества "ЭР-Телеком Холдинг" (единственного участника общества УИК") от 09.11.2006 N 1 общество "УИК" реорганизовано путем выделения общества "Неолинк". Общество "Неолинк" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 27.12.2006.
В соответствии с разделительным балансом, заключительным балансом и пояснительной запиской к нему права и обязанности по договору аренды от 08.08.2002 N 8622 переданы вновь созданному юридическому лицу - обществу "Неолинк".
На основании договора купли-продажи от 20.11.2006 N 596 нежилое помещение, обремененное арендой по договору от 08.08.2002 N 8622, перешло в собственность предпринимателя Щербаковой М.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2006.
Письмом от 02.12.2006. N 01-19/2812 Управление имущественных отношений администрации г. Ижевска уведомило общество "УИК" о передаче с 12.12.2006 прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды предпринимателю Щербаковой М.А. в связи со сменой собственника нежилого помещения.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решением Арбитражного Удмуртской Республики от 29.01.2008 по делу N А71-8900/2007 и постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по иску общества "Неолинк" к предпринимателю Щербаковой М.А. с участием в качестве третьего лица общества "УИК" о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2002 N 8622.
Предприниматель Щербакова М.А. ссылаясь на нарушение обществом "УИК" условий договора в связи с невнесением арендной платы, неисполнением предписаний служб государственного надзора, а также незаконной передачей арендуемого помещения в пользование третьему лицу - обществу "Неолинк", без согласия собственника, обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.08.2002 N 8622 и выселить из указанного помещения общество "Неолинк".
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что оснований для досрочного расторжения названного договора аренды не имеется, так как общество "Неолинк" является арендатором по договору от 08.08.2002 N 8622 в силу ст. 58, 59 Гражданского кодекса Российской Федерации и истцом не доказано систематическое нарушение арендатором условий названного договора.
Данные выводы судов следует признать верными.
В соответствии со ст. 58, 59, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при реорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договору аренды нежилого помещения переходят к его правопреемнику согласно общим нормам гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (универсальное правопреемство).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А71-8900/2007 Арбитражного суда Удмуртской Республики установлено, что в соответствии с разделительным балансом общества "УИК" от 09.11.2006 все права и обязанности арендатора по договору от 08.08.2002 N 8622 переданы обществу "Неолинк" (приложение N 19 к разделительному балансу).
С учетом изложенного, суды признали, что права и обязанности по договору аренды от 08.08.2002 N 8622 возникли у общества "Неолинк" с момента его государственной регистрации в Едином государственной реестре юридических лиц, т.е. с 27.12.2006.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В обоснование своих требований предприниматель Щербакова М.А. ссылается на неоднократные нарушения арендатором условий договора в виде несвоевременное внесение арендной платы и неисполнения предписаний служб государственного технического надзора.
Отклоняя указанные доводы, суды указали на то, что задолженность по арендной плате на момент рассмотрения спора погашена арендатором полностью, в связи с чем отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с указанной нормой.
При этом судами правомерно учтено, что истцом допущена просрочка кредитора, предусмотренная п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку им по просьбе арендатора не представлено подтверждение своего статуса собственника арендуемого помещения.
Суды также признали недоказанным систематическое нарушение арендатором предписаний государственного надзора, являющееся в силу п. 5.1.5 основанием для досрочного расторжения договора аренды. Как установлено судами, данное нарушение со стороны арендатора имело разовый характер и устранено арендодателем.
Ссылка истца на то, что нарушение обществом "Неолинк" сроков внесения арендной платы следует считать основанием для расторжения договора аренды, поскольку о наличии задолженности обществу "Неолинк" было известно из письма истца от 18.06.2007, обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции.
В силу ст. 312, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
В связи с тем, что указанных доказательств истцом обществу "Неолинк" не представлено, арендатор обоснованно отказывался от исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей.
Довод заявителя о том, что до проведения государственной регистрации изменений в договор аренды в связи с переходом прав и обязанностей арендатора к обществу "Неолинк" обязанным по договору является прежний арендатор - общество "УИК", отклоняются. Наличие у общества "Неолинк" прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 08.08.2002 N 8622 подтверждается вступившим в силу решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.01.2008 по делу N А71-8900/2007. Указанное обстоятельство является преюдициальным для данного спора (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, при рассмотрении названного дела судами установлено, что основанием для обращения общества "Неолинк" с иском о внесении изменений в договор аренды от 08.08.2002 N 8622 в части изменений наименований арендодателя и арендатора и обязании провести государственную регистрацию указанных изменений явилось уклонение предпринимателя Щербаковой М.А. от подписания соответствующих дополнительных соглашений к договору аренды.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.07.2008 по делу N А71-5968/2007 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Щербаковой Маргариты Анатольевны - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)