Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от предпринимателя Казимова Г.А. оглы представителя Галицкого А.В. (доверенность от 20.09.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Родинко О.В. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А56-16916/2013 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Казимов Габил Аждар оглы, ОГРНИП 304780735800320, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), от 12.11.2012 N 2118-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда площадью 73,7 кв. м с кадастровым номером 78:8310:0:20:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рихарда Зорге, д. 3, лит. А, пом. 10-Н.
Решением от 31.05.2013 (судья Преснецова Т.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 данное решение отменено, оспариваемое распоряжение признано недействительным.
КУГИ в кассационной жалобе просит, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, отменить постановление от 10.10.2013 и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, предприниматель не имеет преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта нежилого фонда, поскольку на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) нежилое помещение площадью 73,7 кв. м находилось в его владении и пользовании менее семи месяцев; суд апелляционной инстанции не дал оценку доводу КУГИ о пропуске заявителем трехмесячного срока для оспаривания распоряжения от 12.11.2012 N 2118-рз.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель предпринимателя Казимова Г.А. оглы против удовлетворения жалобы возражал, считая все выводы апелляционного суда правильными, основанными на материалах дела и нормах Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и предприниматель Казимов Г.А. оглы (арендатор) заключили договор от 27.04.2001 N 08-А-001456 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 64,3 кв. м, кадастровый номер 78:8310:0:20:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рихарда Зорге, д. 3, лит. А, сроком на один год. По акту от 27.04.2001 помещение передано арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.08.2001.
Те же стороны заключили договор от 10.01.2008 N 08-А-001456 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 73,7 кв. м, кадастровый номер 78:8310:0:20:7, по указанному адресу сроком на 11 месяцев по 09.12.2008.
Дополнительным соглашением от 27.11.2009 N 2 к договору от 10.01.2008 N 08-А-001456 срок его действия продлен до 13.10.2012.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке 03.06.2010.
14.11.2011 предприниматель Казимов Г.А. оглы обратился в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения площадью 73,7 кв. м.
Письмом от 02.12.2011 N 3773-08 КУГИ сообщил Казимову Г.А. оглы об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а письмом от 02.12.2011 N 3781-08 проинформировал о том, что в настоящее время осуществляется подготовка комплекта документов, необходимых для принятия решения об условиях приватизации помещения, и предложил принять участие в торгах по продаже данного помещения, которые будут проведены открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Распоряжением КУГИ от 12.11.2012 N 2118-рз оформлено решение о приватизации спорного помещения путем продажи на аукционе с указанием на обременение помещения арендой на основании договора от 10.01.2008 N 08-А-001456.
В письме от 01.02.2013 N 2240-38 КУГИ сообщил предпринимателю о передаче пакета документов в Фонд для последующей реализации помещения на торгах, указав, что по состоянию на 04.08.2008 срок непрерывного владения и (или) пользования помещением 10-Н площадью 73,7 кв. м составлял менее двух лет.
Предприниматель, считая, что распоряжение КУГИ от 12.11.2012 N 2118-рз не соответствует требованиям Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и нарушает права и законные интересы заявителя, имеющего преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Это право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, перечисленных в названной статье, в частности, если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, помещение 10-Н площадью 73,7 кв. м образовано в результате перепланировки помещения 10-Н площадью 64,3 кв. м. Работы по перепланировке помещения выполнены в соответствии с проектом, согласованным актом Межведомственной комиссии при государственном учреждении "Жилищное агентство" Красносельского административного района (далее - Межведомственная комиссия) от 11.09.2002 N 82/02, приняты по акту Межведомственной комиссии от 24.09.2004 N 252/04. Согласно плану вторичного объекта недвижимости от 08.10.2004 внешние границы объекта не изменились. КУГИ и Казимов Г.А. оглы подписали договор от 29.12.2004 N 08-А-001456 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 73,7 кв. м. Однако регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора. Впоследствии стороны составили договор от 10.01.2008 N 08-А-001456, который был зарегистрирован. С момента подписания договора от 29.12.2004 N 08-А-001456 арендатор вносил арендную плату за помещение исходя из площади 73,7 кв. м.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно отклонил довод КУГИ о несоответствии предпринимателя требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по причине нахождения помещения площадью 73,7 кв. м во владении и пользовании последнего на дату вступления названного Закона в силу менее двух лет и пришел к верному выводу, что предприниматель Казимов Г.А. оглы имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им объекта недвижимости.
В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что распоряжение КУГИ от 12.11.2012 N 2118-рз о приватизации спорного нежилого помещения путем продажи на аукционе противоречит положениям Закона о приватизации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также нарушает права и законные интересы заявителя, и удовлетворил требования предпринимателя.
Довод КУГИ о пропуске Казимовым Г.А. оглы трехмесячного срока на оспаривание распоряжения подлежит отклонению, так как из материалов дела не следует, что о принятии оспариваемого ненормативного акта, опубликованного в издании "Городской каталог недвижимости. Коммерческая недвижимость", N 51, 24.12.2012-14.01.2013, предприниматель узнал более чем за три месяца до момента обращения в марте 2013 года в арбитражный суд. В письме КУГИ от 01.02.2013 N 2240-38, направленном в ответ на обращение предпринимателя от 24.12.2012 о продаже объекта на открытых торгах, не содержится ссылка на оспариваемое распоряжение.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А56-16916/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 31.01.2014 ПО ДЕЛУ N А56-16916/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2014 г. по делу N А56-16916/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от предпринимателя Казимова Г.А. оглы представителя Галицкого А.В. (доверенность от 20.09.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Родинко О.В. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А56-16916/2013 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.),
установил:
Индивидуальный предприниматель Казимов Габил Аждар оглы, ОГРНИП 304780735800320, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), от 12.11.2012 N 2118-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда площадью 73,7 кв. м с кадастровым номером 78:8310:0:20:7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рихарда Зорге, д. 3, лит. А, пом. 10-Н.
Решением от 31.05.2013 (судья Преснецова Т.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 данное решение отменено, оспариваемое распоряжение признано недействительным.
КУГИ в кассационной жалобе просит, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, отменить постановление от 10.10.2013 и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, предприниматель не имеет преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта нежилого фонда, поскольку на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) нежилое помещение площадью 73,7 кв. м находилось в его владении и пользовании менее семи месяцев; суд апелляционной инстанции не дал оценку доводу КУГИ о пропуске заявителем трехмесячного срока для оспаривания распоряжения от 12.11.2012 N 2118-рз.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель предпринимателя Казимова Г.А. оглы против удовлетворения жалобы возражал, считая все выводы апелляционного суда правильными, основанными на материалах дела и нормах Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и предприниматель Казимов Г.А. оглы (арендатор) заключили договор от 27.04.2001 N 08-А-001456 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 64,3 кв. м, кадастровый номер 78:8310:0:20:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рихарда Зорге, д. 3, лит. А, сроком на один год. По акту от 27.04.2001 помещение передано арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.08.2001.
Те же стороны заключили договор от 10.01.2008 N 08-А-001456 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 73,7 кв. м, кадастровый номер 78:8310:0:20:7, по указанному адресу сроком на 11 месяцев по 09.12.2008.
Дополнительным соглашением от 27.11.2009 N 2 к договору от 10.01.2008 N 08-А-001456 срок его действия продлен до 13.10.2012.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке 03.06.2010.
14.11.2011 предприниматель Казимов Г.А. оглы обратился в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения площадью 73,7 кв. м.
Письмом от 02.12.2011 N 3773-08 КУГИ сообщил Казимову Г.А. оглы об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а письмом от 02.12.2011 N 3781-08 проинформировал о том, что в настоящее время осуществляется подготовка комплекта документов, необходимых для принятия решения об условиях приватизации помещения, и предложил принять участие в торгах по продаже данного помещения, которые будут проведены открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Распоряжением КУГИ от 12.11.2012 N 2118-рз оформлено решение о приватизации спорного помещения путем продажи на аукционе с указанием на обременение помещения арендой на основании договора от 10.01.2008 N 08-А-001456.
В письме от 01.02.2013 N 2240-38 КУГИ сообщил предпринимателю о передаче пакета документов в Фонд для последующей реализации помещения на торгах, указав, что по состоянию на 04.08.2008 срок непрерывного владения и (или) пользования помещением 10-Н площадью 73,7 кв. м составлял менее двух лет.
Предприниматель, считая, что распоряжение КУГИ от 12.11.2012 N 2118-рз не соответствует требованиям Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) и нарушает права и законные интересы заявителя, имеющего преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Это право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, перечисленных в названной статье, в частности, если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, помещение 10-Н площадью 73,7 кв. м образовано в результате перепланировки помещения 10-Н площадью 64,3 кв. м. Работы по перепланировке помещения выполнены в соответствии с проектом, согласованным актом Межведомственной комиссии при государственном учреждении "Жилищное агентство" Красносельского административного района (далее - Межведомственная комиссия) от 11.09.2002 N 82/02, приняты по акту Межведомственной комиссии от 24.09.2004 N 252/04. Согласно плану вторичного объекта недвижимости от 08.10.2004 внешние границы объекта не изменились. КУГИ и Казимов Г.А. оглы подписали договор от 29.12.2004 N 08-А-001456 аренды нежилого помещения 10-Н площадью 73,7 кв. м. Однако регистрирующий орган отказал в государственной регистрации данного договора. Впоследствии стороны составили договор от 10.01.2008 N 08-А-001456, который был зарегистрирован. С момента подписания договора от 29.12.2004 N 08-А-001456 арендатор вносил арендную плату за помещение исходя из площади 73,7 кв. м.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно отклонил довод КУГИ о несоответствии предпринимателя требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по причине нахождения помещения площадью 73,7 кв. м во владении и пользовании последнего на дату вступления названного Закона в силу менее двух лет и пришел к верному выводу, что предприниматель Казимов Г.А. оглы имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им объекта недвижимости.
В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что распоряжение КУГИ от 12.11.2012 N 2118-рз о приватизации спорного нежилого помещения путем продажи на аукционе противоречит положениям Закона о приватизации и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также нарушает права и законные интересы заявителя, и удовлетворил требования предпринимателя.
Довод КУГИ о пропуске Казимовым Г.А. оглы трехмесячного срока на оспаривание распоряжения подлежит отклонению, так как из материалов дела не следует, что о принятии оспариваемого ненормативного акта, опубликованного в издании "Городской каталог недвижимости. Коммерческая недвижимость", N 51, 24.12.2012-14.01.2013, предприниматель узнал более чем за три месяца до момента обращения в марте 2013 года в арбитражный суд. В письме КУГИ от 01.02.2013 N 2240-38, направленном в ответ на обращение предпринимателя от 24.12.2012 о продаже объекта на открытых торгах, не содержится ссылка на оспариваемое распоряжение.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 по делу N А56-16916/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)