Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает незаконным постановление об отказе в продлении договора коммерческого найма.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иоффе Н.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Шилиной Е.М.,
судей Гулиной Е.М., Медзельца Д.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июля 2015 года апелляционную жалобу администрации Клинского муниципального района Московской области на решение Клинского городского суда Московской области от 15 мая 2015 года по делу по иску К.С.Ю. к администрации Клинского муниципального района о признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения, признании недействительным постановления администрации Клинского муниципального района, обязании заключения договора коммерческого найма жилого помещения,
заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,
объяснения представителя К.С.Ю. по ордеру К.Ю., представителя администрации Клинского муниципального района Московской области по доверенности К.О.,
установила:
К.С.Ю. обратилась в суд с иском к администрации Клинского муниципального района Московской области о признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения, признании недействительным постановления администрации Клинского муниципального района, обязании заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
В обоснование иска указала, что она и ее сын являются нанимателями двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> из них жилой 42,7 кв. м по договору коммерческого найма от 08 декабря 2009 года. В октябре 2009 года она обращалась к главе администрации Клинского муниципального района с заявлением о выделении ей квартиры по договору коммерческого найма в связи с тем, что жилое помещение, где она проживала ранее, было признано непригодным для проживания. Спорная квартира была предоставлена на основании постановления главы Клинского муниципального района Московской области N 2210 от 24 ноября 2009 года. В декабре 2009 года она и сын были вселены в спорное жилое помещение. Она и ее сын постоянно зарегистрированы по указанному адресу. Согласно пункту 1.4. договора коммерческого найма жилого помещения от 08 декабря 2009 года срок найма жилого помещения устанавливается на период по 07 декабря 2014 года. За указанный период она добросовестно исполняла обязанности нанимателя, предусмотренные договором. Со стороны наймодателя никаких претензий в ее адрес не поступало. 16 декабря 2014 года истец получила письмо от эксперта Управления по строительству и жилищным вопросам администрации Клинского муниципального района об отказе на ее обращение о продлении договора коммерческого найма на квартиру в связи с острой нуждаемостью в муниципальной жилой площади для распределения очередникам и льготным категориям граждан. Управление по строительству и жилищным вопросам администрации Клинского муниципального района просило ее освободить квартиру по вышеуказанному адресу и сняться с регистрационного учета до 01 февраля 2015 г. Письмом от 03 сентября 2014 г. она была уведомлена о намерении Управления по строительству и жилищным вопросам отказать ей в продлении договора коммерческого найма жилого помещения от 08 декабря 2009 г. До получения указанного письма в ноябре 2014 года она обращалась к ответчику с заявлением о продлении с ней договора коммерческого найма на жилое помещение, ее заявление было принято в Управлении по строительству и жилищным вопросам, а представителем администрации ей устно было разъяснено, что, якобы, 03 сентября 2014 года она была письменно уведомлена о намерении Управления по строительству и жилищным вопросам администрации Клинского муниципального района отказать ей в продлении договора коммерческого найма от 08 декабря 2009 года. С момента вселения в квартиру и до 16 декабря 2014 года она никаких писем и иных сообщений от ответчика не получала. Окончательно о намерениях ответчика не продлять с ней договор коммерческого найма и не сдавать жилое помещение внаем в течение года с момента окончания договора коммерческого найма с 08 декабря 2014 года она узнала лишь в судебном заседании 31 марта 2015 года, где представитель ответчика заявил устное ходатайство о приобщении к делу письменных доказательств, в частности, копии постановления администрации Клинского муниципального района Московской области N 323 от 26 марта 2015 года "Об отказе в продлении договора коммерческого найма с К.С.Ю." Считает, что данное постановление противоречит требованиям ст. 10 ГК РФ, т.к. администрация Клинского района, действуя в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестно осуществляет свои гражданские права (злоупотребляет правом). Со стороны ответчика одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место только при реализации правового предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ, которых ответчик не выполнил. Просила признать за ней преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения в отношении указанного выше жилого помещения, признать недействительным постановление администрации Клинского муниципального района N 323 от 26 марта 2015 года, обязать ответчика заключить договор коммерческого найма жилого помещения на указанное жилое помещение на тех же условиях и на тот же срок.
В судебном заседании истец иск поддержала.
Представитель ответчика иск не признала.
Решением Клинского городского суда Московской области от 15 мая 2015 года иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе администрация Клинского муниципального района Московской области просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании постановления главы Клинского муниципального района Московской области N 2210 от 24 ноября 2009 года, между П. (К.) и администрацией Клинского муниципального района 08 декабря 2009 года был заключен договор коммерческого найма жилого помещения на квартиру по адресу: <данные изъяты> 8, кв. 19. Согласно пункту 1.4. договора срок найма жилого помещения устанавливается на период с 08 декабря 2009 года по 07 декабря 2014 года.
В декабре 2009 года истец с сыном были вселены в указанное жилое помещение, где до настоящего времени постоянно проживают и зарегистрированы.
За указанный период истица добросовестно исполняла обязанности нанимателя, предусмотренные договором. Со стороны наймодателя никаких претензий в ее адрес не поступало.
Решением Совета депутатов Клинского муниципального района N 6/50 от 19 января 2012 года утверждено "Положение о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в собственности Клинского муниципального района".
В соответствии с пунктом 3.2 решения Совета депутатов Клинского муниципального района наниматель по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения при отсутствии с его стороны нарушений условий договора коммерческого найма имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
В силу пункта 6.1 решения Совета депутатов Клинского муниципального района расторжение договора коммерческого найма допускается по соглашению сторон.
Пунктом 6.2 данного решения установлено, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судом установлено, что ответчиком требование ч. 2 ст. 684 ГК РФ не выполнено, решение уполномоченным органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение внаем в предусмотренный законом срок не принималось, поскольку такое решение принято только 26 марта 2015 года, то есть, по истечении более шести месяцев с момента окончания срока договора, что подтверждается постановлением администрации Клинского муниципального района N 323 от 26 марта 2015 г.
Доказательств извещения об отказе в продлении договора коммерческого найма, решения не сдавать в течение не менее года спорного жилого помещения внаем, ответчиком суду в силу положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В обоснование подтверждения направления компетентным органом в установленные законом сроки предупреждения об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, ответчиком представлена копия письма N 2-15 от 03 сентября 2014 г. и выписка из реестра простых писем, в то же время доказательств получения нанимателем такого предупреждения ответчиком суду не представлено.
Как пояснила истец такого уведомления она не получала.
В адрес истца ответчиком было направлено уведомление N К-6342-18 от 03 декабря 2014 г. за подписью эксперта Управления по строительству и жилищным вопросам, которое получено истцом 16 декабря 2014 г.
Данное уведомление суд правомерно признал ненадлежащим образом исполненным, поскольку оно подписано экспертом Управления, то есть, неуполномоченным лицом. Приведенный в данном уведомлении довод о наличии у истца в собственности жилого помещения для проживания является несостоятельным, поскольку опровергается выпиской из ЕГРП от 23 марта 2015 г. согласно которой правообладателем квартиры по адресу: <...> является администрация городского поселения Клин.
Таким образом суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании незаконным решения жилищной комиссии, признании преимущественного права на заключение договора, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда о продлении договора коммерческого найма на условиях договора коммерческого найма жилого помещения N 31 от 08 декабря 2009 года.
Судебная коллегия считает, что выводы судебного решения мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и к неверному толкованию норм материального права.
Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка основана на ошибочном применении норм материального права и субъективном понимании автором жалобы значимых для дела обстоятельств.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Клинского городского суда Московской области от 15 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Клинского муниципального района Московской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-17357/2015
Требование: О признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения, признании недействительным постановления органа местного самоуправления, обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает незаконным постановление об отказе в продлении договора коммерческого найма.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2015 г. по делу N 33-17357/2015
Судья: Иоффе Н.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Шилиной Е.М.,
судей Гулиной Е.М., Медзельца Д.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 июля 2015 года апелляционную жалобу администрации Клинского муниципального района Московской области на решение Клинского городского суда Московской области от 15 мая 2015 года по делу по иску К.С.Ю. к администрации Клинского муниципального района о признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения, признании недействительным постановления администрации Клинского муниципального района, обязании заключения договора коммерческого найма жилого помещения,
заслушав доклад судьи Шилиной Е.М.,
объяснения представителя К.С.Ю. по ордеру К.Ю., представителя администрации Клинского муниципального района Московской области по доверенности К.О.,
установила:
К.С.Ю. обратилась в суд с иском к администрации Клинского муниципального района Московской области о признании преимущественного права на заключение договора коммерческого найма жилого помещения, признании недействительным постановления администрации Клинского муниципального района, обязании заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
В обоснование иска указала, что она и ее сын являются нанимателями двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> из них жилой 42,7 кв. м по договору коммерческого найма от 08 декабря 2009 года. В октябре 2009 года она обращалась к главе администрации Клинского муниципального района с заявлением о выделении ей квартиры по договору коммерческого найма в связи с тем, что жилое помещение, где она проживала ранее, было признано непригодным для проживания. Спорная квартира была предоставлена на основании постановления главы Клинского муниципального района Московской области N 2210 от 24 ноября 2009 года. В декабре 2009 года она и сын были вселены в спорное жилое помещение. Она и ее сын постоянно зарегистрированы по указанному адресу. Согласно пункту 1.4. договора коммерческого найма жилого помещения от 08 декабря 2009 года срок найма жилого помещения устанавливается на период по 07 декабря 2014 года. За указанный период она добросовестно исполняла обязанности нанимателя, предусмотренные договором. Со стороны наймодателя никаких претензий в ее адрес не поступало. 16 декабря 2014 года истец получила письмо от эксперта Управления по строительству и жилищным вопросам администрации Клинского муниципального района об отказе на ее обращение о продлении договора коммерческого найма на квартиру в связи с острой нуждаемостью в муниципальной жилой площади для распределения очередникам и льготным категориям граждан. Управление по строительству и жилищным вопросам администрации Клинского муниципального района просило ее освободить квартиру по вышеуказанному адресу и сняться с регистрационного учета до 01 февраля 2015 г. Письмом от 03 сентября 2014 г. она была уведомлена о намерении Управления по строительству и жилищным вопросам отказать ей в продлении договора коммерческого найма жилого помещения от 08 декабря 2009 г. До получения указанного письма в ноябре 2014 года она обращалась к ответчику с заявлением о продлении с ней договора коммерческого найма на жилое помещение, ее заявление было принято в Управлении по строительству и жилищным вопросам, а представителем администрации ей устно было разъяснено, что, якобы, 03 сентября 2014 года она была письменно уведомлена о намерении Управления по строительству и жилищным вопросам администрации Клинского муниципального района отказать ей в продлении договора коммерческого найма от 08 декабря 2009 года. С момента вселения в квартиру и до 16 декабря 2014 года она никаких писем и иных сообщений от ответчика не получала. Окончательно о намерениях ответчика не продлять с ней договор коммерческого найма и не сдавать жилое помещение внаем в течение года с момента окончания договора коммерческого найма с 08 декабря 2014 года она узнала лишь в судебном заседании 31 марта 2015 года, где представитель ответчика заявил устное ходатайство о приобщении к делу письменных доказательств, в частности, копии постановления администрации Клинского муниципального района Московской области N 323 от 26 марта 2015 года "Об отказе в продлении договора коммерческого найма с К.С.Ю." Считает, что данное постановление противоречит требованиям ст. 10 ГК РФ, т.к. администрация Клинского района, действуя в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестно осуществляет свои гражданские права (злоупотребляет правом). Со стороны ответчика одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место только при реализации правового предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ, которых ответчик не выполнил. Просила признать за ней преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения в отношении указанного выше жилого помещения, признать недействительным постановление администрации Клинского муниципального района N 323 от 26 марта 2015 года, обязать ответчика заключить договор коммерческого найма жилого помещения на указанное жилое помещение на тех же условиях и на тот же срок.
В судебном заседании истец иск поддержала.
Представитель ответчика иск не признала.
Решением Клинского городского суда Московской области от 15 мая 2015 года иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе администрация Клинского муниципального района Московской области просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании постановления главы Клинского муниципального района Московской области N 2210 от 24 ноября 2009 года, между П. (К.) и администрацией Клинского муниципального района 08 декабря 2009 года был заключен договор коммерческого найма жилого помещения на квартиру по адресу: <данные изъяты> 8, кв. 19. Согласно пункту 1.4. договора срок найма жилого помещения устанавливается на период с 08 декабря 2009 года по 07 декабря 2014 года.
В декабре 2009 года истец с сыном были вселены в указанное жилое помещение, где до настоящего времени постоянно проживают и зарегистрированы.
За указанный период истица добросовестно исполняла обязанности нанимателя, предусмотренные договором. Со стороны наймодателя никаких претензий в ее адрес не поступало.
Решением Совета депутатов Клинского муниципального района N 6/50 от 19 января 2012 года утверждено "Положение о коммерческом найме жилых помещений, находящихся в собственности Клинского муниципального района".
В соответствии с пунктом 3.2 решения Совета депутатов Клинского муниципального района наниматель по истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения при отсутствии с его стороны нарушений условий договора коммерческого найма имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
В силу пункта 6.1 решения Совета депутатов Клинского муниципального района расторжение договора коммерческого найма допускается по соглашению сторон.
Пунктом 6.2 данного решения установлено, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судом установлено, что ответчиком требование ч. 2 ст. 684 ГК РФ не выполнено, решение уполномоченным органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение внаем в предусмотренный законом срок не принималось, поскольку такое решение принято только 26 марта 2015 года, то есть, по истечении более шести месяцев с момента окончания срока договора, что подтверждается постановлением администрации Клинского муниципального района N 323 от 26 марта 2015 г.
Доказательств извещения об отказе в продлении договора коммерческого найма, решения не сдавать в течение не менее года спорного жилого помещения внаем, ответчиком суду в силу положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.
В обоснование подтверждения направления компетентным органом в установленные законом сроки предупреждения об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, ответчиком представлена копия письма N 2-15 от 03 сентября 2014 г. и выписка из реестра простых писем, в то же время доказательств получения нанимателем такого предупреждения ответчиком суду не представлено.
Как пояснила истец такого уведомления она не получала.
В адрес истца ответчиком было направлено уведомление N К-6342-18 от 03 декабря 2014 г. за подписью эксперта Управления по строительству и жилищным вопросам, которое получено истцом 16 декабря 2014 г.
Данное уведомление суд правомерно признал ненадлежащим образом исполненным, поскольку оно подписано экспертом Управления, то есть, неуполномоченным лицом. Приведенный в данном уведомлении довод о наличии у истца в собственности жилого помещения для проживания является несостоятельным, поскольку опровергается выпиской из ЕГРП от 23 марта 2015 г. согласно которой правообладателем квартиры по адресу: <...> является администрация городского поселения Клин.
Таким образом суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании незаконным решения жилищной комиссии, признании преимущественного права на заключение договора, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда о продлении договора коммерческого найма на условиях договора коммерческого найма жилого помещения N 31 от 08 декабря 2009 года.
Судебная коллегия считает, что выводы судебного решения мотивированы со ссылкой на исследованные в судебном заседании доказательства и нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения. Судом первой инстанции также правильно применены нормы процессуального права, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным, а потому оснований для его отмены, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и к неверному толкованию норм материального права.
Оснований для иной правовой оценки спорных правоотношений, указанных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит, поскольку таковая оценка основана на ошибочном применении норм материального права и субъективном понимании автором жалобы значимых для дела обстоятельств.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Клинского городского суда Московской области от 15 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Клинского муниципального района Московской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)