Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дериглазова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего - судьи Солоняка А.В.,
судей Рябова Д.В., Долгополовой Ю.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 25 декабря 2013 года гражданское дело по иску Можгинского районного потребительского общества к З. о взыскании задолженности по договору аренды,
по апелляционной жалобе ответчицы З. на решение Можгинского районного суда Удмуртской Республики от 10 сентября 2013 года, которым постановлено:
"иск Можгинского районного потребительского общества к З. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с З. в пользу Можгинского районного потребительского общества сумму задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>
В остальной части иска отказать.
Взыскать с З. в доход бюджета муниципального образования "город Можга" государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Можгинского районного потребительского общества в доход бюджета муниципального образования "город Можга" государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Рябова Д.В., изучив материалы гражданского дела, Судебная коллегия
Можгинское районное потребительское общество (далее по тексту Можгинское райпо) обратилось в суд с иском к З. о взыскании долга по арендной плате в размере <данные изъяты>. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 391,2 кв. м. В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды ответчик обязался уплачивать арендную плату в октябре - ноябре 2010 года в сумме <данные изъяты> руб., все последующие месяцы - по <данные изъяты> руб. ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Согласно п. 3.4 договора ответчик обязался уплачивать истцу ежемесячно коммунальные услуги на основании предъявляемых истцом счетов и актов выполненных работ за коммунальные услуги. Сумма начисленной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. В период действия договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ПО "Оптовик" и ответчиком, в соответствии с пунктами 2.2.8, 3.2 данного договора ответчик обязался оплачивать расходы на коммунальные услуги. В соответствии с п. 3.3 договора N аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ПО "Оптовик" в случае сдачи Арендатором (ПО "Оптовик") помещений в субаренду, платежи за коммунальные услуги субарендатором вносятся на расчетный счет или в кассу арендодателя. Имущество было возвращено истцу ДД.ММ.ГГГГ. Периодом, в течение которого ответчик пользовался арендованным имуществом, является ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. Счета на возмещение расходов на коммунальные услуги истца выставлялись ответчику исходя из площади занимаемого помещениям также из показаний счетчиков. Стоимость потребленных коммунальных услуг составляет <данные изъяты>. Согласно п. 4.2 договора ответчик уплачивает истцу пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер пени начисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.
В дальнейшем представитель истца уточнила размер задолженности в связи с технической ошибкой при расчете суммы арендной платы, в исковом заявлении сумма начисленной арендной платы указана <данные изъяты>., тогда как должно быть <данные изъяты> коп., в связи с чем просит взыскать задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в размере <данные изъяты>, размер пени без изменений.
В судебном заседании представитель истца М., действующая на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержала, просила иск удовлетворить. Дополнительно пояснила, что расчет задолженности состоит из долга по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, период фактических арендных отношений между истцом и ответчиком, и долга по возмещению коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ коммунальные услуги ответчику со стороны ПО "Оптовик", являющего арендодателем по договору субаренды между ПО "Оптовик" и З. от ДД.ММ.ГГГГ не выставлялись, в этот период счета ответчику также выставляло райпо согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет за отопление арендуемого ответчиком помещения производился пропорционально площади арендованного помещения, согласно выставленных энергоснабжающей организацией МУП ЖКХ счетов. Счета МУП ЖКХ выставлялись из расчета общей отапливаемой площади Можгинского райпо - 2058,2 кв. м, в том числе площадь ресторана "Изумруд" - 391,2 кв. м, административное здание - 571 кв. м, стройматериалы - 517,5 кв. м, склад - 578 кв. м. Удельный вес ресторана составляет 19%, ответчику фактически предъявляли из расчета 14,4%. Счета МУП ЖКХ истцом оплачены. Счета по потребленной электрической энергии выставлялись ответчику по хронометражу с учетом работающего оборудования ответчика, экономист определил, сколько потребили за день путем замеров на начало рабочего дня и на конец рабочего дня, из расчета количества приготовленных блюд, занимаемой площади. Пропорцию вывели, удельный вес составил 74%. Из этого расчета выставлялись счета на электроэнергию. Счетчик был один на все здание. В начале октября 2011 года поставили внутренний счетчик для внутреннего контроля. Счета Удмуртской энергосбытовой компании приходили по основному счетчику. Согласно акту сверки между райпо и Удмуртской энергосбытовой компанией все счета истцом оплачены. По коммунальным услугам: вода, стоки счета ответчику предъявлялись по нормативу. Последний акт сверки ответчицей не подписан, поскольку составлен во время производства дела в суде, по нему сальдо на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> коп. По данному акту сверки ответчиком в возмещение арендной платы и коммунальных услуг внесены денежные средства на сумму <данные изъяты> коп. Данные денежные средства вносились на общий счет арендатора без распределения арендной платы и коммунальных услуг.
Ответчица З., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, доказательств уважительности причины неявки в суд не представила, представила возражения, из которых следует, что исковые требования не признает. Согласно договору N 11/М субаренды помещений от ДД.ММ.ГГГГ между "Субарендатором" в лице ИП З. и ПО "Оптовик", именуемый "Арендатор", в п. 3.2 настоящего договора указывается, что "арендная плата вносится на основании выставленного в начале расчетного месяца счета на оплату на расчетный счет "Арендатора", то есть ПО "Оптовик". Далее в договоре в п. 3.3 указывается, что оплата коммунальных услуг, потребляемой электроэнергии носит компенсационный характер и не входит в стоимость арендной платы. Расчет за потребленную электроэнергию производится "по мощности потребляющих и времени их использования", однако истец расчет за потребленную электроэнергию по мощности потребляющих приборов и времени их использования в суд не предоставил. Истец указывает, что ответчик пользовался арендуемым имуществом и обязан возместить стоимость коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором N от ДД.ММ.ГГГГ году - через 1,5 месяца после заключения аренды с З., истец без уведомления ответчицы о расторжении договора аренды с нарушением требований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, сдал то же самое помещение другому лицу, а именно ПО "Оптовик" и был составлен договор аренды имущества между арендодателем райпо и арендатором ПО "Оптовик", где арендатор в лице ПО "Оптовик" обязуется арендную плату и коммунальные услуги вносить в кассу райпо, согласно акту передачи помещений имущества от ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента передачи имущества и помещений ресторана "Изумруд". Таким образом, согласно акту передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ все коммунальные и арендные платы должен нести арендатор ПО "Оптовик" и поэтому все неполученные коммунальные расходы и арендную плату истцу необходимо предъявить к ПО "Оптовик". Считает, что необоснованно предъявлены счета на коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель ответчика О. исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на иск. Подтвердила фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, фактическое пользование с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору субаренды с ПО "Оптовик" от ДД.ММ.ГГГГ. Правильность последнего акта сверки между Можгинским райпо и З. в части внесения З. денежных средств в возмещение арендной платы и коммунальных услуг в размере 121437 руб. 33 коп. не оспаривает.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчица просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение судом норм материального права. В обоснование доводов жалобы указала, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был фактически расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, и заключен новый договор аренды с ПО "Оптовик" от ДД.ММ.ГГГГ. Считает исковые требования необоснованными, так как она полностью рассчиталась с истцом, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указала, что не согласна с отказом суда в отложении рассмотрения дела, о котором она просила в связи с тем, что не могла принять в нем участия по состоянию здоровья.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела следует и установлены судом первой инстанции следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12 мая 2012 года в отношении Можгинского райпо введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим Можгинское райпо утвержден Г.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес> Можгинское райпо является собственником нежилых помещений с назначением: общественное питание общей площадью 391, 2 кв. м по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ответчица З. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 24.02.2011.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и индивидуальным предпринимателем З. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 391,2 кв. м, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Передача помещения в аренду подтверждена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды ответчик обязался уплачивать арендную плату в октябре - ноябре 2010 года в сумме <данные изъяты> руб., все последующие месяцы - по <данные изъяты> руб. ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Согласно п. 3.4 договора плата в возмещение затрат на оплату коммунальных услуг, плата за коммунальные услуги (отопление) вносится арендатором по окончании каждого месяца в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счетов: за коммунальные услуги (отопление), счета на возмещение затрат на оплату коммунальных услуг (электроэнергии), акта выполненных работ по коммунальным услугам (отопление, электроэнергия).
ДД.ММ.ГГГГ между Можгинским райпо и ПО "Оптовик" заключен договор аренды имущества на неопределенный срок действия. Передача нежилого помещения (ресторана "Изумруд"), расположенного по адресу: <адрес> в аренду подтверждена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ПО "Оптовик" и ответчиком заключен договор субаренды N N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 391,2 кв. м, до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.п. 2.2.7 данного договора ответчик обязался своевременно вносить арендную плату и плату за коммунальные услуги (в том числе электроэнергию). Согласно п. 3.3 договора расчет за потребленную электроэнергию производится по мощности потребляющих приборов и времени их использования.
Арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 391,2 кв. м использовалось для размещения ресторана "Изумруд".
С октября 2010 года ответчиком допускается просрочка по внесению арендных платежей и коммунальных услуг.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование о погашении задолженности по договору аренды.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела и сторонами не оспариваются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом ил договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, правильно руководствовался положениями Гражданского кодекса РФ о договоре аренды, а также общими положениями о договоре, и, исходя из периода фактического пользования ответчицей арендованным имуществом по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в срок с ДД.ММ.ГГГГ по 01.03.2011, обоснованно пришел к следующим выводам.
Расходы на отопление арендованного помещения определены истцом пропорционально его площади от общей площади всех помещений здания. Суд счел обоснованным такое определение истцом доли затрат на отопление арендуемого помещения. То обстоятельство, что расчет платы за отопление истцом произведен исходя из площади арендованного ответчицей помещения в размере 14,4% от общей площади здания, тогда как фактически эта цифра равна 19%, не нарушает права ответчицы.
С расчетом истца в части определения расходов на водоснабжение, стоки, за услуги связи и электроэнергию суд не согласился, поскольку истцом не представлен документально подтвержденный расчет фактически потребленных услуг. В связи с тем, что представленные истцом доказательства не содержат сведений, позволяющих с достоверностью установить тот факт, что потребление в октябре 2010 года услуг связи, электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, потребление воды, услуг водоотведения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с содержанием и эксплуатацией арендуемых ответчицей помещений подлежали оплате в размере, предъявленном ко взысканию с ответчицы, в данной части следует отказать за недоказанностью возникновения у истца такого права.
Условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Можгинским райпо и ПО "Оптовик", не порождают прав и обязанностей для ответчика. Условие данного договора (п. 3.3) о том, что в случае сдачи ПО "Оптовик" помещений в субаренду платежи за коммунальные услуги субарендатором вносятся на расчетный счет или в кассу арендодателя Можгинское райпо, не является условием договора субаренды, с ответчиком не согласовано. Соответственно лицом, ответственным за оплату коммунальных услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Можгинским райпо и ПО "Оптовик", является ПО "Оптовик". В связи с изложенным, у истца отсутствует субъективное право на взыскание задолженности по коммунальным услугам по договору субаренды, заключенному между ПО "Оптовик" и З., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
За период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общий размер арендной платы составил <данные изъяты>, общий размер затрат на отопление - <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб. Ответчицей во исполнение обязательств по арендной плате и оплате коммунальных услуг внесено истцу <данные изъяты> руб. Следовательно, с ответчицы в пользу истца в счет погашения задолженности по арендной плате и коммунальным услугам подлежит взысканию сумма в размере <данные изъяты> рублей.
Учитывая, что неустойка в размере <данные изъяты> руб., рассчитанная исходя из установленных пунктом 4.2 договора аренды пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд счел необходимым на основании ходатайства представителя ответчицы в силу ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они мотивированы, основаны на правильном применении и системном толковании норм материального права и правильном определении материально-правового характера правоотношений сторон.
Довод жалобы о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был фактически расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, и заключен новый договор аренды с ПО "Оптовик" от 15.11.2010, не заслуживает внимания, поскольку как установлено районным судом, и не оспаривалось стороной ответчицы в судебном заседании суда первой инстанции и нашло свое подтверждение в суде апелляционной инстанции, арендованное ответчицей по договору от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение находилось у нее в фактическом пользовании по данному договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Является несостоятельным довод жалобы ответчицы о том, что она полностью рассчиталась с истцом, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Судебной коллегией проверен произведенный судом расчет задолженности ответчицы по договору аренды от 25.09.2010, и признан верным. При этом, как справедливо указал суд в оспариваемом решении, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, стороной ответчицы контррасчета задолженности в материалы дела не представлено.
Ссылка ответчицы на представленный в суд апелляционной жалобы расчет задолженности за коммунальные услуги, произведенный ООО аутсорсинговая компания "Клерк" отклоняется Судебной коллегией, поскольку противоречит материалам дела, а именно договору аренды от 25.09.2010, согласно которому ответчице передано в пользование нежилое помещение площадью 391,2 кв. метра. Данный договор сторонами не оспаривается, недействительным (ни полностью, ни в части) не признавался, изменения в договор в части указания площади переданного в аренду помещения не вносились.
Кроме того, не подтверждается материалами дела довод жалобы, что судом было отказано в приобщении к материалам дела расчета, произведенного ООО аутсорсинговая компания "Клерк" от 08.09.2013, поскольку в деле такие сведения отсутствуют, также не имеется в материалах дела сведений о том, что такое ходатайство вообще заявлялось стороной ответчицы. Следовательно, оснований для приобщения данного документа к материалам дела у Судебной коллегии не имеется.
Также подлежит отклонению довод ответчицы, изложенный в жалобе о том, что судом не было принято во внимание ее ходатайство об отложении судебного заседания, поданного через канцелярию суда.
Из материалов дела следует, что судебное заседание по настоящему делу было назначено на ДД.ММ.ГГГГ в 13-30 часов; ходатайство ответчицы об отложении судебного разбирательства, зарегистрированное под N N, поступило в канцелярию суда ДД.ММ.ГГГГ в 15-20 часов. Следовательно, указанное ходатайство не могло быть передано судье до начала судебного разбирательства.
Доводы жалобы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием для отмены судебного решения, не ставят под сомнение законность решения суда первой инстанции по данному делу, поскольку связаны с иным толкованием норм материального права, с которыми суд апелляционной инстанции не может согласиться.
С учетом изложенного, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
решение Можгинского районного суда Удмуртской Республики от 10 сентября 2013 года - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчицы З. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4582/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N 33-4582/2013
Судья: Дериглазова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего - судьи Солоняка А.В.,
судей Рябова Д.В., Долгополовой Ю.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 25 декабря 2013 года гражданское дело по иску Можгинского районного потребительского общества к З. о взыскании задолженности по договору аренды,
по апелляционной жалобе ответчицы З. на решение Можгинского районного суда Удмуртской Республики от 10 сентября 2013 года, которым постановлено:
"иск Можгинского районного потребительского общества к З. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с З. в пользу Можгинского районного потребительского общества сумму задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>
В остальной части иска отказать.
Взыскать с З. в доход бюджета муниципального образования "город Можга" государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Можгинского районного потребительского общества в доход бюджета муниципального образования "город Можга" государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Рябова Д.В., изучив материалы гражданского дела, Судебная коллегия
установила:
Можгинское районное потребительское общество (далее по тексту Можгинское райпо) обратилось в суд с иском к З. о взыскании долга по арендной плате в размере <данные изъяты>. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 391,2 кв. м. В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды ответчик обязался уплачивать арендную плату в октябре - ноябре 2010 года в сумме <данные изъяты> руб., все последующие месяцы - по <данные изъяты> руб. ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Согласно п. 3.4 договора ответчик обязался уплачивать истцу ежемесячно коммунальные услуги на основании предъявляемых истцом счетов и актов выполненных работ за коммунальные услуги. Сумма начисленной арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. В период действия договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ПО "Оптовик" и ответчиком, в соответствии с пунктами 2.2.8, 3.2 данного договора ответчик обязался оплачивать расходы на коммунальные услуги. В соответствии с п. 3.3 договора N аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между истцом и ПО "Оптовик" в случае сдачи Арендатором (ПО "Оптовик") помещений в субаренду, платежи за коммунальные услуги субарендатором вносятся на расчетный счет или в кассу арендодателя. Имущество было возвращено истцу ДД.ММ.ГГГГ. Периодом, в течение которого ответчик пользовался арендованным имуществом, является ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. Счета на возмещение расходов на коммунальные услуги истца выставлялись ответчику исходя из площади занимаемого помещениям также из показаний счетчиков. Стоимость потребленных коммунальных услуг составляет <данные изъяты>. Согласно п. 4.2 договора ответчик уплачивает истцу пени в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Размер пени начисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.
В дальнейшем представитель истца уточнила размер задолженности в связи с технической ошибкой при расчете суммы арендной платы, в исковом заявлении сумма начисленной арендной платы указана <данные изъяты>., тогда как должно быть <данные изъяты> коп., в связи с чем просит взыскать задолженность по арендной плате и коммунальным услугам в размере <данные изъяты>, размер пени без изменений.
В судебном заседании представитель истца М., действующая на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержала, просила иск удовлетворить. Дополнительно пояснила, что расчет задолженности состоит из долга по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, период фактических арендных отношений между истцом и ответчиком, и долга по возмещению коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ коммунальные услуги ответчику со стороны ПО "Оптовик", являющего арендодателем по договору субаренды между ПО "Оптовик" и З. от ДД.ММ.ГГГГ не выставлялись, в этот период счета ответчику также выставляло райпо согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет за отопление арендуемого ответчиком помещения производился пропорционально площади арендованного помещения, согласно выставленных энергоснабжающей организацией МУП ЖКХ счетов. Счета МУП ЖКХ выставлялись из расчета общей отапливаемой площади Можгинского райпо - 2058,2 кв. м, в том числе площадь ресторана "Изумруд" - 391,2 кв. м, административное здание - 571 кв. м, стройматериалы - 517,5 кв. м, склад - 578 кв. м. Удельный вес ресторана составляет 19%, ответчику фактически предъявляли из расчета 14,4%. Счета МУП ЖКХ истцом оплачены. Счета по потребленной электрической энергии выставлялись ответчику по хронометражу с учетом работающего оборудования ответчика, экономист определил, сколько потребили за день путем замеров на начало рабочего дня и на конец рабочего дня, из расчета количества приготовленных блюд, занимаемой площади. Пропорцию вывели, удельный вес составил 74%. Из этого расчета выставлялись счета на электроэнергию. Счетчик был один на все здание. В начале октября 2011 года поставили внутренний счетчик для внутреннего контроля. Счета Удмуртской энергосбытовой компании приходили по основному счетчику. Согласно акту сверки между райпо и Удмуртской энергосбытовой компанией все счета истцом оплачены. По коммунальным услугам: вода, стоки счета ответчику предъявлялись по нормативу. Последний акт сверки ответчицей не подписан, поскольку составлен во время производства дела в суде, по нему сальдо на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> коп. По данному акту сверки ответчиком в возмещение арендной платы и коммунальных услуг внесены денежные средства на сумму <данные изъяты> коп. Данные денежные средства вносились на общий счет арендатора без распределения арендной платы и коммунальных услуг.
Ответчица З., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, доказательств уважительности причины неявки в суд не представила, представила возражения, из которых следует, что исковые требования не признает. Согласно договору N 11/М субаренды помещений от ДД.ММ.ГГГГ между "Субарендатором" в лице ИП З. и ПО "Оптовик", именуемый "Арендатор", в п. 3.2 настоящего договора указывается, что "арендная плата вносится на основании выставленного в начале расчетного месяца счета на оплату на расчетный счет "Арендатора", то есть ПО "Оптовик". Далее в договоре в п. 3.3 указывается, что оплата коммунальных услуг, потребляемой электроэнергии носит компенсационный характер и не входит в стоимость арендной платы. Расчет за потребленную электроэнергию производится "по мощности потребляющих и времени их использования", однако истец расчет за потребленную электроэнергию по мощности потребляющих приборов и времени их использования в суд не предоставил. Истец указывает, что ответчик пользовался арендуемым имуществом и обязан возместить стоимость коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором N от ДД.ММ.ГГГГ году - через 1,5 месяца после заключения аренды с З., истец без уведомления ответчицы о расторжении договора аренды с нарушением требований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, сдал то же самое помещение другому лицу, а именно ПО "Оптовик" и был составлен договор аренды имущества между арендодателем райпо и арендатором ПО "Оптовик", где арендатор в лице ПО "Оптовик" обязуется арендную плату и коммунальные услуги вносить в кассу райпо, согласно акту передачи помещений имущества от ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента передачи имущества и помещений ресторана "Изумруд". Таким образом, согласно акту передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ все коммунальные и арендные платы должен нести арендатор ПО "Оптовик" и поэтому все неполученные коммунальные расходы и арендную плату истцу необходимо предъявить к ПО "Оптовик". Считает, что необоснованно предъявлены счета на коммунальные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>.
В судебном заседании представитель ответчика О. исковые требования не признала по доводам, изложенным в возражениях на иск. Подтвердила фактическое пользование ответчиком арендованным имуществом в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, фактическое пользование с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору субаренды с ПО "Оптовик" от ДД.ММ.ГГГГ. Правильность последнего акта сверки между Можгинским райпо и З. в части внесения З. денежных средств в возмещение арендной платы и коммунальных услуг в размере 121437 руб. 33 коп. не оспаривает.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчица просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушение судом норм материального права. В обоснование доводов жалобы указала, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был фактически расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, и заключен новый договор аренды с ПО "Оптовик" от ДД.ММ.ГГГГ. Считает исковые требования необоснованными, так как она полностью рассчиталась с истцом, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указала, что не согласна с отказом суда в отложении рассмотрения дела, о котором она просила в связи с тем, что не могла принять в нем участия по состоянию здоровья.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов гражданского дела следует и установлены судом первой инстанции следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12 мая 2012 года в отношении Можгинского райпо введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим Можгинское райпо утвержден Г.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права <адрес> Можгинское райпо является собственником нежилых помещений с назначением: общественное питание общей площадью 391, 2 кв. м по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ответчица З. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 24.02.2011.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и индивидуальным предпринимателем З. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 391,2 кв. м, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Передача помещения в аренду подтверждена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды ответчик обязался уплачивать арендную плату в октябре - ноябре 2010 года в сумме <данные изъяты> руб., все последующие месяцы - по <данные изъяты> руб. ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Согласно п. 3.4 договора плата в возмещение затрат на оплату коммунальных услуг, плата за коммунальные услуги (отопление) вносится арендатором по окончании каждого месяца в течение пяти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счетов: за коммунальные услуги (отопление), счета на возмещение затрат на оплату коммунальных услуг (электроэнергии), акта выполненных работ по коммунальным услугам (отопление, электроэнергия).
ДД.ММ.ГГГГ между Можгинским райпо и ПО "Оптовик" заключен договор аренды имущества на неопределенный срок действия. Передача нежилого помещения (ресторана "Изумруд"), расположенного по адресу: <адрес> в аренду подтверждена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ПО "Оптовик" и ответчиком заключен договор субаренды N N от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 391,2 кв. м, до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.п. 2.2.7 данного договора ответчик обязался своевременно вносить арендную плату и плату за коммунальные услуги (в том числе электроэнергию). Согласно п. 3.3 договора расчет за потребленную электроэнергию производится по мощности потребляющих приборов и времени их использования.
Арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 391,2 кв. м использовалось для размещения ресторана "Изумруд".
С октября 2010 года ответчиком допускается просрочка по внесению арендных платежей и коммунальных услуг.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование о погашении задолженности по договору аренды.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела и сторонами не оспариваются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом ил договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, правильно руководствовался положениями Гражданского кодекса РФ о договоре аренды, а также общими положениями о договоре, и, исходя из периода фактического пользования ответчицей арендованным имуществом по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в срок с ДД.ММ.ГГГГ по 01.03.2011, обоснованно пришел к следующим выводам.
Расходы на отопление арендованного помещения определены истцом пропорционально его площади от общей площади всех помещений здания. Суд счел обоснованным такое определение истцом доли затрат на отопление арендуемого помещения. То обстоятельство, что расчет платы за отопление истцом произведен исходя из площади арендованного ответчицей помещения в размере 14,4% от общей площади здания, тогда как фактически эта цифра равна 19%, не нарушает права ответчицы.
С расчетом истца в части определения расходов на водоснабжение, стоки, за услуги связи и электроэнергию суд не согласился, поскольку истцом не представлен документально подтвержденный расчет фактически потребленных услуг. В связи с тем, что представленные истцом доказательства не содержат сведений, позволяющих с достоверностью установить тот факт, что потребление в октябре 2010 года услуг связи, электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, потребление воды, услуг водоотведения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с содержанием и эксплуатацией арендуемых ответчицей помещений подлежали оплате в размере, предъявленном ко взысканию с ответчицы, в данной части следует отказать за недоказанностью возникновения у истца такого права.
Условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Можгинским райпо и ПО "Оптовик", не порождают прав и обязанностей для ответчика. Условие данного договора (п. 3.3) о том, что в случае сдачи ПО "Оптовик" помещений в субаренду платежи за коммунальные услуги субарендатором вносятся на расчетный счет или в кассу арендодателя Можгинское райпо, не является условием договора субаренды, с ответчиком не согласовано. Соответственно лицом, ответственным за оплату коммунальных услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Можгинским райпо и ПО "Оптовик", является ПО "Оптовик". В связи с изложенным, у истца отсутствует субъективное право на взыскание задолженности по коммунальным услугам по договору субаренды, заключенному между ПО "Оптовик" и З., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
За период действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общий размер арендной платы составил <данные изъяты>, общий размер затрат на отопление - <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб. Ответчицей во исполнение обязательств по арендной плате и оплате коммунальных услуг внесено истцу <данные изъяты> руб. Следовательно, с ответчицы в пользу истца в счет погашения задолженности по арендной плате и коммунальным услугам подлежит взысканию сумма в размере <данные изъяты> рублей.
Учитывая, что неустойка в размере <данные изъяты> руб., рассчитанная исходя из установленных пунктом 4.2 договора аренды пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд счел необходимым на основании ходатайства представителя ответчицы в силу ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они мотивированы, основаны на правильном применении и системном толковании норм материального права и правильном определении материально-правового характера правоотношений сторон.
Довод жалобы о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был фактически расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, и заключен новый договор аренды с ПО "Оптовик" от 15.11.2010, не заслуживает внимания, поскольку как установлено районным судом, и не оспаривалось стороной ответчицы в судебном заседании суда первой инстанции и нашло свое подтверждение в суде апелляционной инстанции, арендованное ответчицей по договору от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение находилось у нее в фактическом пользовании по данному договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Является несостоятельным довод жалобы ответчицы о том, что она полностью рассчиталась с истцом, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Судебной коллегией проверен произведенный судом расчет задолженности ответчицы по договору аренды от 25.09.2010, и признан верным. При этом, как справедливо указал суд в оспариваемом решении, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений, стороной ответчицы контррасчета задолженности в материалы дела не представлено.
Ссылка ответчицы на представленный в суд апелляционной жалобы расчет задолженности за коммунальные услуги, произведенный ООО аутсорсинговая компания "Клерк" отклоняется Судебной коллегией, поскольку противоречит материалам дела, а именно договору аренды от 25.09.2010, согласно которому ответчице передано в пользование нежилое помещение площадью 391,2 кв. метра. Данный договор сторонами не оспаривается, недействительным (ни полностью, ни в части) не признавался, изменения в договор в части указания площади переданного в аренду помещения не вносились.
Кроме того, не подтверждается материалами дела довод жалобы, что судом было отказано в приобщении к материалам дела расчета, произведенного ООО аутсорсинговая компания "Клерк" от 08.09.2013, поскольку в деле такие сведения отсутствуют, также не имеется в материалах дела сведений о том, что такое ходатайство вообще заявлялось стороной ответчицы. Следовательно, оснований для приобщения данного документа к материалам дела у Судебной коллегии не имеется.
Также подлежит отклонению довод ответчицы, изложенный в жалобе о том, что судом не было принято во внимание ее ходатайство об отложении судебного заседания, поданного через канцелярию суда.
Из материалов дела следует, что судебное заседание по настоящему делу было назначено на ДД.ММ.ГГГГ в 13-30 часов; ходатайство ответчицы об отложении судебного разбирательства, зарегистрированное под N N, поступило в канцелярию суда ДД.ММ.ГГГГ в 15-20 часов. Следовательно, указанное ходатайство не могло быть передано судье до начала судебного разбирательства.
Доводы жалобы направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, и не могут служить основанием для отмены судебного решения, не ставят под сомнение законность решения суда первой инстанции по данному делу, поскольку связаны с иным толкованием норм материального права, с которыми суд апелляционной инстанции не может согласиться.
С учетом изложенного, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Можгинского районного суда Удмуртской Республики от 10 сентября 2013 года - оставить без изменения.
Апелляционную жалобу ответчицы З. - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)