Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Шевчука В.Б.,
членов президиума Перфильева Г.В., Пучинина Д.А., Стрижакова А.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрев по кассационной жалобе представителя Ч.Н.О. - по доверенности К.А.А., на определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 декабря 2012 года гражданское дело N Приозерского городского суда Ленинградской области по иску Ч.Н.О. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз", конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект незавершенный строительством и по иску З.Г.Н., действующей в своих интересах и в порядке правопреемства после смерти З.Д.П. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект не завершенный строительством,
переданное на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Логовеевой Е.Г., от 5 августа 2013 года,
установил:
23 мая 2011 года истцы З.Г.Н., и З.Д.П., обратились в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" (далее ООО "Строй-Союз"), в котором просили признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что <...> заключили с ООО "Строй-Союз" договор N о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес>, и после окончания строительства предоставить им в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому квартиру, которая на момент заключения договора имела следующие характеристики: условный номер N находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую <...> 10,1 кв. м, ванную - <...> кв. м, санузел - <...> кв. м, лоджию <...> кв. м + <...> кв. м.
Как указали истцы, в соответствии с условиями договора N стоимость их доли в строительстве составила <...> рублей, которые были внесены в кассу ООО "Строй-Союз" своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией об оплате от <...> и соответствующим двусторонним актом.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 2 квартал 2009 года, однако на день обращения в суд строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено, хотя обусловленная договором квартира фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Полагая, что ненадлежащее исполнение ответчиком условий заключенного договора может привести к наступлению негативных для них последствий, истцы просили судебной защиты нарушенных имущественных прав по избранному способу.
<...> в Приозерский городской суд Ленинградской области обратилась Ч.Н.О., с иском к ООО "Строй-Союз", в котором также просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований Ч.Н.О., указала, что <...> она заключила с ООО "Строй-Союз" договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес>, и после окончания строительства предоставить ей в собственность квартиру со следующими характеристиками: условный номер N, находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - <...> кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - <...> кв. м, жилую площадь - <...> кв. м, кухню - <...> кв. м, ванную - <...> кв. м, санузел - <...> кв. м, лоджию - <...> кв. м + <...> кв. м.
Ч.Н.О., указала, что обязательство по оплате долевого взноса в строительство квартиры в размере <...> рублей она выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и актом от <...> об исполнении обязательств по оплате договора N от <...>.
При этом договором был предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2008 года, однако на день обращения в суд возведение многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено. Взятые на себя по договору обязанности ответчик не выполнил, но квартира фактически существует, что подтверждается проведенной технической инвентаризацией, которой уточнена площадь спорной квартиры, составившая <...> кв. м.
Полагая, что в результате бездействия ответчика по строительству дома ее права на получение спорного объекта недвижимости в виде квартиры могут быть ущемлены, Ч.Н.О., также просила защиты нарушенного имущественного в судебном порядке.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 18 июля 2011 года гражданские дела по искам З.Г.Н., З.Д.П., и Ч.Н.О., были объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N
В ходе рассмотрения дела, в соответствии со статьей 39 ГПК РФ, 9 августа 2011 года Ч.Н.О., уточнила исковые требования, обратив их также к конкурсному управляющему ООО "Строй-Союз", и просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры с инвентарным номером N условным номером N, находящейся в строительных осях N, общей площадью по внутреннему обмеру <...> кв. м, согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру от <...> и <...> соответственно, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация" "БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже незавершенного строительством дома (процент готовности 79%), по адресу: <адрес>.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 сентября 2011 года производство по делу было приостановлено до определения круга наследников после смерти истца З.Д.П., умершего <...>, с целью установления его правопреемника.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2012 года производство по делу было возобновлено, истец З.Г.Н., в порядке правопреемства была допущена в качестве истца по иску З.Д.П., как наследник, принявший наследство после его смерти.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года, иск Ч.Н.О., был удовлетворен.
Суд признал за Ч.Н.О., право собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире (стоимостью <...> рублей) с условным номером N, находящейся в строительных осях N, общей площадью по внутреннему обмеру <...> кв. м, согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру соответственно от <...> и <...>, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: <адрес>.
Этим же решением З.Г.Н., было отказано в удовлетворении исковых требований.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 декабря 2012 года решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года было отменено в части признания за Ч.Н.О. права собственности на долю в строящемся многоквартирном доме, выраженную в квартире, в указанной части принято новое решение, которым Ч.Н.О. отказано в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире с условным номером N, находящейся в строительных осях N, общей площадью по внутреннему обмеру <...> кв. м, расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: <адрес>.
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года было оставлено без изменения.
В кассационной жалобе представитель Ч.Н.О., - по доверенности К.А.А., просит отменить определение судебной коллегии от 19 декабря 2012 года, как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, в частности оставлено без внимания, что ООО "Строй-Союз" при заключении договора о долевом участии в строительстве действовало на основании распоряжения главы администрации муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от <...> N и договора об инвестиционной деятельности от <...>, ссылка на отсутствие разрешения на строительство у застройщика ООО "Срой-Союз" на момент заключения договора, как основание для отказа в признании права собственности, является несостоятельной.
Кроме этого указал, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Ч.Н.О., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании права.
В нарушение положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, суд апелляционной инстанции постановил решение не отвечающее нормам материального права и не обеспечившее соблюдение единообразия в толковании и применении судами общей юрисдикции норм права, а также сложившейся судебной практики по делам о защите права собственности, закрепленных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 29 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав".
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Ч.Н.О., ее представителя К.А.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения З.Г.Н., и ее представителя <ФИО10>, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При проверке дела установлено, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, оказавшие влияние на исход дела.
В соответствии с положениями статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебное постановление суда апелляционной инстанции данным требованиям не соответствует.
Разрешая спор суд первой инстанции, исследовав совокупность представленных сторонами доказательств, исходя из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленных по делу фактических обстоятельств, посчитал, что при равном положении истцов по исполнению условий заключенных договоров, обязательство застройщика ООО "Строй-Союз" перед Ч.Н.О., возникло ранее, чем перед З.Г.Н. и З.Д.П., а потому именно Ч.Н.О., имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорного незавершенного строительством объекта, указав одновременно, на право З.Г.Н., предъявления к должнику требований о возмещении понесенных убытков по ненадлежащему исполнению договора о долевом участии в строительстве.
Рассмотрев дело по апелляционной жалобе представителя З.Г.Н., - <ФИО10>, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о надлежащем исполнении обязательств Ч.Н.О., по договору N от <...> и признании уполномоченным на заключение сделок лицом правомочности указанного договора, указав на несостоятельность доводов З.Г.Н., о недействительности договора, тем не менее, проверив законность и обоснованность постановленного решения в полном объеме, не ограничиваясь доводами апелляционной жалобы, пришла к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно сделав в решении ссылку на Закон N 214-ФЗ, вместе с тем, допустил ошибочное применение отдельных положений данного Закона к рассматриваемым правоотношениям, что повлекло принятие незаконного решения об удовлетворении иска Ч.Н.О., а также способствовало неправильному правовому обоснованию отказа в иске З.Г.Н.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска Ч.Н.О., и принимая новое решение в этой части об отказе в иске, суд второй инстанции исходил из того, что на момент заключения договора между ООО "Строй-Союз" и Ч.Н.О., разрешение на строительство жилого дома, в котором должна располагаться спорная квартира, у застройщика отсутствовало, а потому он не вправе был заключать подобный договор и привлекать денежные средства дольщиков, а, следовательно, требования Ч.Н.О., о признании права собственности на спорный объект недвижимости лишены правовой состоятельности, поскольку они основаны на договоре, который был заключен с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ, указав, что Ч.Н.О., вправе требовать защиты нарушенных имущественных прав в ином порядке путем предъявления требований о возврате уплаченной суммы.
Одновременно, судебная коллегия, установив, что договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный с <ФИО19> был заключен после получения разрешения на строительство, вместе с тем указала на то обстоятельство, что указанный договор подлежал обязательной государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации, однако, учитывая, что регистрация договора долевого участия от <...> в установленном порядке произведена не была, пришла к выводу о наличии оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N от <...> незаключенным, а требования З.Г.Н., о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости также не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия правовых оснований для такого правопритязания.
С приведенным выше выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования Ч.Н.О., о признании права собственности на спорный объект недвижимости, как основанных на договоре, заключенном с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ, согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, основанием для осуществления строительства жилого дома по адресу: <адрес>, застройщик (ООО "Строй-Союз") явились распоряжение главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от <...> и договора об инвестиционной деятельности от <...> (пункт 1.1 договора, т. 1., л.д. 10).
Согласно указанному распоряжению главы администрации МО Приозерский район Ленинградской области от <...> N был утвержден акт выбора площадки под строительство двух жилых домов на <адрес>, а также ООО "Строй-Союз" было разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями в <адрес> на месте жилых домов N и N на <адрес>, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу.
<...> главой администрации МО Приозерский район ЛО вынесено распоряжение N, которым внесены дополнения в распоряжение N от <...>.
В соответствии с указанным распоряжением ООО "Строй-Союз" был предоставлен в аренду земельный участок площадью <...> га сроком на 11 месяцев под проведение изыскательских работ для строительства двух жилых домов <...>
На основании данных распоряжений 1 декабря 2005 года между МО Приозерский район ЛО и ООО "Строй-Союз" был заключен договор аренды земельного участка площадью <...> под проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями <...>
Установлено также, что разрешение на строительство дома по указанному адресу по утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N форме было получено ООО "Строй-Союз" 30 марта 2009 года <...>
Между тем, 1 ноября 2006 года Ч.Н.О., заключила договор N о долевом участии в строительстве с ООО "Строй-Союз" в лице заместителя генерального директора ООО "Строй-Союз" Х.В.А..
Судами первой и апелляционной инстанций бесспорно установлено, что Ч.Н.О., внесла на расчетный счет ООО "Строй-Союз" обусловленные договором денежные средства в установленном размере.
Кроме этого, надлежащее исполнение Ч.Н.О., обязательств по договору от 1 ноября 2006 года подтвердил генеральный директор ООО "Строй-Союз" М.А.К., который, являясь единоличным исполнительным органом общества, в силу положений статьи 40 Федерального закона от <...> N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" вправе действовать от имени общества без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
В соответствии с условиями договора застройщик обязался после окончания строительства предоставить Ч.Н.О., в собственность квартиру со следующими характеристиками: условный номер N, находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - <...> кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - <...> кв. м, жилую площадь - <...> кв. м, кухню - <...> кв. м, ванную - <...> кв. м, санузел - <...> кв. м, лоджию - <...> кв. м <...> кв. м.
Объект строительства - многоквартирный жилой дом, назначение жилое, по адресу: <адрес> - является объектом, не завершенным строительством (процент готовности 79%) <...>
Согласно техническому паспорту на квартиру условный N расположенную в жилом доме не завершенном строительством, в строительных осях N 13 отсутствуют внутренняя и наружная отделка - частично, водопровод, электрооборудование частично, внутриквартирные двери. Кадастровый паспорт на квартиру составлен <...>
На момент рассмотрения дела спорный объект (согласно квартирографии дома) представляет собой квартиру с условным номером N находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - <...> кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - <...> кв. м, жилую площадь - <...> кв. м.
Как следует из материалов дела, право Ч.Н.О., на получение в собственность указанной квартиры стороной ответчика не оспаривалось.
Заявленное иным лицом право на указанную квартиру признано, при равном положении истцов по исполнению условий заключенных договоров, несостоятельным, поскольку обязательство застройщика ООО "Строй-Союз" перед Ч.Н.О., возникло ранее, чем перед З.Г.Н., и З.Д.П., а потому именно Ч.Н.О., имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорного незавершенного строительством объекта.
Таким образом, исходя из положений приведенных выше правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, с учетом существа фактически сложившихся отношений, того обстоятельства, что все обязательства, предусмотренные заключенным договором от <...>, Ч.Н.О. были выполнены, объект строительства имеется в натуре, а также ввиду отсутствия между участниками договора спора по договору, сторона истца Ч.Н.О., вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и квартира, в отношении которой возник спор, подлежала передаче ей.
Ссылка суда апелляционной инстанции на отсутствие у ответчика ООО "Строй-Союз" законных оснований для заключения договора с гражданами, не имеет значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку сами стороны заключенный договор признавали и не ставили перед судом вопрос о признании его незаключенным и не заявляли о его ничтожности или недействительности.
Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от <...> подлежит отмене в связи с существенным нарушением норм материального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ленинградского областного суда
постановил:
определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 декабря 2012 года отменить, оставив в силе решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года.
Председательствующий
ШЕВЧУК В.Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.08.2013 N 44Г-30/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. N 44г-30/2013
Президиум Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Шевчука В.Б.,
членов президиума Перфильева Г.В., Пучинина Д.А., Стрижакова А.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрев по кассационной жалобе представителя Ч.Н.О. - по доверенности К.А.А., на определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 декабря 2012 года гражданское дело N Приозерского городского суда Ленинградской области по иску Ч.Н.О. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз", конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект незавершенный строительством и по иску З.Г.Н., действующей в своих интересах и в порядке правопреемства после смерти З.Д.П. к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект не завершенный строительством,
переданное на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Логовеевой Е.Г., от 5 августа 2013 года,
установил:
23 мая 2011 года истцы З.Г.Н., и З.Д.П., обратились в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" (далее ООО "Строй-Союз"), в котором просили признать за ними право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что <...> заключили с ООО "Строй-Союз" договор N о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес>, и после окончания строительства предоставить им в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому квартиру, которая на момент заключения договора имела следующие характеристики: условный номер N находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую <...> 10,1 кв. м, ванную - <...> кв. м, санузел - <...> кв. м, лоджию <...> кв. м + <...> кв. м.
Как указали истцы, в соответствии с условиями договора N стоимость их доли в строительстве составила <...> рублей, которые были внесены в кассу ООО "Строй-Союз" своевременно и в полном объеме, что подтверждается квитанцией об оплате от <...> и соответствующим двусторонним актом.
Договором предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 2 квартал 2009 года, однако на день обращения в суд строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено, хотя обусловленная договором квартира фактически существует, что подтверждается наличием возведенного строения.
Полагая, что ненадлежащее исполнение ответчиком условий заключенного договора может привести к наступлению негативных для них последствий, истцы просили судебной защиты нарушенных имущественных прав по избранному способу.
<...> в Приозерский городской суд Ленинградской области обратилась Ч.Н.О., с иском к ООО "Строй-Союз", в котором также просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований Ч.Н.О., указала, что <...> она заключила с ООО "Строй-Союз" договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить за счет собственных и привлеченных средств проектирование и строительство жилого дома по адресу: <адрес>, и после окончания строительства предоставить ей в собственность квартиру со следующими характеристиками: условный номер N, находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - <...> кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - <...> кв. м, жилую площадь - <...> кв. м, кухню - <...> кв. м, ванную - <...> кв. м, санузел - <...> кв. м, лоджию - <...> кв. м + <...> кв. м.
Ч.Н.О., указала, что обязательство по оплате долевого взноса в строительство квартиры в размере <...> рублей она выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру и актом от <...> об исполнении обязательств по оплате договора N от <...>.
При этом договором был предусмотрен планируемый срок окончания строительства - 1 квартал 2008 года, однако на день обращения в суд возведение многоквартирного жилого дома по указанному адресу не завершено. Взятые на себя по договору обязанности ответчик не выполнил, но квартира фактически существует, что подтверждается проведенной технической инвентаризацией, которой уточнена площадь спорной квартиры, составившая <...> кв. м.
Полагая, что в результате бездействия ответчика по строительству дома ее права на получение спорного объекта недвижимости в виде квартиры могут быть ущемлены, Ч.Н.О., также просила защиты нарушенного имущественного в судебном порядке.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 18 июля 2011 года гражданские дела по искам З.Г.Н., З.Д.П., и Ч.Н.О., были объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен N
В ходе рассмотрения дела, в соответствии со статьей 39 ГПК РФ, 9 августа 2011 года Ч.Н.О., уточнила исковые требования, обратив их также к конкурсному управляющему ООО "Строй-Союз", и просила признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры с инвентарным номером N условным номером N, находящейся в строительных осях N, общей площадью по внутреннему обмеру <...> кв. м, согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру от <...> и <...> соответственно, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация" "БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже незавершенного строительством дома (процент готовности 79%), по адресу: <адрес>.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 14 сентября 2011 года производство по делу было приостановлено до определения круга наследников после смерти истца З.Д.П., умершего <...>, с целью установления его правопреемника.
Определением Приозерского городского суда Ленинградской области от 22 марта 2012 года производство по делу было возобновлено, истец З.Г.Н., в порядке правопреемства была допущена в качестве истца по иску З.Д.П., как наследник, принявший наследство после его смерти.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года, иск Ч.Н.О., был удовлетворен.
Суд признал за Ч.Н.О., право собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире (стоимостью <...> рублей) с условным номером N, находящейся в строительных осях N, общей площадью по внутреннему обмеру <...> кв. м, согласно техническому и кадастровому паспортам на квартиру соответственно от <...> и <...>, выданным отделением ГУП "Леноблинвентаризация БТИ Сосново", расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: <адрес>.
Этим же решением З.Г.Н., было отказано в удовлетворении исковых требований.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 декабря 2012 года решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года было отменено в части признания за Ч.Н.О. права собственности на долю в строящемся многоквартирном доме, выраженную в квартире, в указанной части принято новое решение, которым Ч.Н.О. отказано в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Союз" о признании права собственности на объект недвижимости, соответствующий помещению - двухкомнатной квартире с условным номером N, находящейся в строительных осях N, общей площадью по внутреннему обмеру <...> кв. м, расположенной во втором подъезде на третьем этаже в незавершенном строительством жилом доме (процент готовности 79%) по адресу: <адрес>.
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года было оставлено без изменения.
В кассационной жалобе представитель Ч.Н.О., - по доверенности К.А.А., просит отменить определение судебной коллегии от 19 декабря 2012 года, как постановленное с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, в частности оставлено без внимания, что ООО "Строй-Союз" при заключении договора о долевом участии в строительстве действовало на основании распоряжения главы администрации муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от <...> N и договора об инвестиционной деятельности от <...>, ссылка на отсутствие разрешения на строительство у застройщика ООО "Срой-Союз" на момент заключения договора, как основание для отказа в признании права собственности, является несостоятельной.
Кроме этого указал, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Ч.Н.О., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании права.
В нарушение положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, суд апелляционной инстанции постановил решение не отвечающее нормам материального права и не обеспечившее соблюдение единообразия в толковании и применении судами общей юрисдикции норм права, а также сложившейся судебной практики по делам о защите права собственности, закрепленных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 29 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав".
Проверив материалы дела, выслушав объяснения Ч.Н.О., ее представителя К.А.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, возражения З.Г.Н., и ее представителя <ФИО10>, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При проверке дела установлено, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, оказавшие влияние на исход дела.
В соответствии с положениями статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебное постановление суда апелляционной инстанции данным требованиям не соответствует.
Разрешая спор суд первой инстанции, исследовав совокупность представленных сторонами доказательств, исходя из положений статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленных по делу фактических обстоятельств, посчитал, что при равном положении истцов по исполнению условий заключенных договоров, обязательство застройщика ООО "Строй-Союз" перед Ч.Н.О., возникло ранее, чем перед З.Г.Н. и З.Д.П., а потому именно Ч.Н.О., имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорного незавершенного строительством объекта, указав одновременно, на право З.Г.Н., предъявления к должнику требований о возмещении понесенных убытков по ненадлежащему исполнению договора о долевом участии в строительстве.
Рассмотрев дело по апелляционной жалобе представителя З.Г.Н., - <ФИО10>, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о надлежащем исполнении обязательств Ч.Н.О., по договору N от <...> и признании уполномоченным на заключение сделок лицом правомочности указанного договора, указав на несостоятельность доводов З.Г.Н., о недействительности договора, тем не менее, проверив законность и обоснованность постановленного решения в полном объеме, не ограничиваясь доводами апелляционной жалобы, пришла к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно сделав в решении ссылку на Закон N 214-ФЗ, вместе с тем, допустил ошибочное применение отдельных положений данного Закона к рассматриваемым правоотношениям, что повлекло принятие незаконного решения об удовлетворении иска Ч.Н.О., а также способствовало неправильному правовому обоснованию отказа в иске З.Г.Н.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска Ч.Н.О., и принимая новое решение в этой части об отказе в иске, суд второй инстанции исходил из того, что на момент заключения договора между ООО "Строй-Союз" и Ч.Н.О., разрешение на строительство жилого дома, в котором должна располагаться спорная квартира, у застройщика отсутствовало, а потому он не вправе был заключать подобный договор и привлекать денежные средства дольщиков, а, следовательно, требования Ч.Н.О., о признании права собственности на спорный объект недвижимости лишены правовой состоятельности, поскольку они основаны на договоре, который был заключен с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ, указав, что Ч.Н.О., вправе требовать защиты нарушенных имущественных прав в ином порядке путем предъявления требований о возврате уплаченной суммы.
Одновременно, судебная коллегия, установив, что договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный с <ФИО19> был заключен после получения разрешения на строительство, вместе с тем указала на то обстоятельство, что указанный договор подлежал обязательной государственной регистрации и должен был считаться заключенным с момента такой регистрации, однако, учитывая, что регистрация договора долевого участия от <...> в установленном порядке произведена не была, пришла к выводу о наличии оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилого комплекса N от <...> незаключенным, а требования З.Г.Н., о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости также не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия правовых оснований для такого правопритязания.
С приведенным выше выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования Ч.Н.О., о признании права собственности на спорный объект недвижимости, как основанных на договоре, заключенном с нарушением требований Федерального закона N 214-ФЗ, согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, основанием для осуществления строительства жилого дома по адресу: <адрес>, застройщик (ООО "Строй-Союз") явились распоряжение главы муниципального образования Приозерский район Ленинградской области от <...> и договора об инвестиционной деятельности от <...> (пункт 1.1 договора, т. 1., л.д. 10).
Согласно указанному распоряжению главы администрации МО Приозерский район Ленинградской области от <...> N был утвержден акт выбора площадки под строительство двух жилых домов на <адрес>, а также ООО "Строй-Союз" было разрешено проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями в <адрес> на месте жилых домов N и N на <адрес>, находящихся в аварийном состоянии и подлежащих сносу.
<...> главой администрации МО Приозерский район ЛО вынесено распоряжение N, которым внесены дополнения в распоряжение N от <...>.
В соответствии с указанным распоряжением ООО "Строй-Союз" был предоставлен в аренду земельный участок площадью <...> га сроком на 11 месяцев под проведение изыскательских работ для строительства двух жилых домов <...>
На основании данных распоряжений 1 декабря 2005 года между МО Приозерский район ЛО и ООО "Строй-Союз" был заключен договор аренды земельного участка площадью <...> под проведение проектно-изыскательских работ для строительства двух жилых домов со встроенными помещениями <...>
Установлено также, что разрешение на строительство дома по указанному адресу по утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N форме было получено ООО "Строй-Союз" 30 марта 2009 года <...>
Между тем, 1 ноября 2006 года Ч.Н.О., заключила договор N о долевом участии в строительстве с ООО "Строй-Союз" в лице заместителя генерального директора ООО "Строй-Союз" Х.В.А..
Судами первой и апелляционной инстанций бесспорно установлено, что Ч.Н.О., внесла на расчетный счет ООО "Строй-Союз" обусловленные договором денежные средства в установленном размере.
Кроме этого, надлежащее исполнение Ч.Н.О., обязательств по договору от 1 ноября 2006 года подтвердил генеральный директор ООО "Строй-Союз" М.А.К., который, являясь единоличным исполнительным органом общества, в силу положений статьи 40 Федерального закона от <...> N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" вправе действовать от имени общества без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
В соответствии с условиями договора застройщик обязался после окончания строительства предоставить Ч.Н.О., в собственность квартиру со следующими характеристиками: условный номер N, находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - <...> кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - <...> кв. м, жилую площадь - <...> кв. м, кухню - <...> кв. м, ванную - <...> кв. м, санузел - <...> кв. м, лоджию - <...> кв. м <...> кв. м.
Объект строительства - многоквартирный жилой дом, назначение жилое, по адресу: <адрес> - является объектом, не завершенным строительством (процент готовности 79%) <...>
Согласно техническому паспорту на квартиру условный N расположенную в жилом доме не завершенном строительством, в строительных осях N 13 отсутствуют внутренняя и наружная отделка - частично, водопровод, электрооборудование частично, внутриквартирные двери. Кадастровый паспорт на квартиру составлен <...>
На момент рассмотрения дела спорный объект (согласно квартирографии дома) представляет собой квартиру с условным номером N находящуюся в строительных осях N, расположенную во втором подъезде на третьем этаже, имеющую общую приведенную площадь - <...> кв. м, количество комнат - 2, общую площадь - <...> кв. м, жилую площадь - <...> кв. м.
Как следует из материалов дела, право Ч.Н.О., на получение в собственность указанной квартиры стороной ответчика не оспаривалось.
Заявленное иным лицом право на указанную квартиру признано, при равном положении истцов по исполнению условий заключенных договоров, несостоятельным, поскольку обязательство застройщика ООО "Строй-Союз" перед Ч.Н.О., возникло ранее, чем перед З.Г.Н., и З.Д.П., а потому именно Ч.Н.О., имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорного незавершенного строительством объекта.
Таким образом, исходя из положений приведенных выше правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, с учетом существа фактически сложившихся отношений, того обстоятельства, что все обязательства, предусмотренные заключенным договором от <...>, Ч.Н.О. были выполнены, объект строительства имеется в натуре, а также ввиду отсутствия между участниками договора спора по договору, сторона истца Ч.Н.О., вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и квартира, в отношении которой возник спор, подлежала передаче ей.
Ссылка суда апелляционной инстанции на отсутствие у ответчика ООО "Строй-Союз" законных оснований для заключения договора с гражданами, не имеет значения для правильного разрешения настоящего спора, поскольку сами стороны заключенный договор признавали и не ставили перед судом вопрос о признании его незаключенным и не заявляли о его ничтожности или недействительности.
Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от <...> подлежит отмене в связи с существенным нарушением норм материального права, с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ленинградского областного суда
постановил:
определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 19 декабря 2012 года отменить, оставив в силе решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 30 августа 2012 года.
Председательствующий
ШЕВЧУК В.Б.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)