Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 39
ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего ФИО6
судей Батищевой Л.В., Квасовой О.А.
при секретаре О.
с участием представителя истца по ордеру адвоката ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО6
гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании договора аренды нежилых помещений не заключенным и возврате сторон в первоначальное положение, по встречному иску ФИО8 к ФИО7 о признании частично исполненными условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом
по апелляционной жалобе ФИО8
на решение Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
(судья ФИО4),
установила:
ФИО7 (с учетом уточненных требований) обратился с иском о признании договора аренды нежилых помещений не заключенным и возврате сторон в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником помещения магазина и кафе, расположенных по адресу: ..., с ...2012. По договоренности с ответчиком последний должен подписать договор аренды, предложенный им в его редакции, но с указанного времени ответчик занимает площади магазина и кафе и осуществляет предпринимательскую деятельность, не выплачивая никакой арендной платы и внося самовольные изменения, перепланировку и пристройки в помещения кафе и магазина. Между ним и ответчиком существовала договоренность о сдаче последнему в аренду помещений кафе и магазина в с. ... <адрес>, по ул. ..., ..., однако, после оформления им своего права собственности на данные помещения и получения свидетельства о праве собственности на данные нежилые строения он никаких договоров с ответчиком не заключал, данное недвижимое имущество ему не передавал. Последний игнорировал эти факты и, заявляя, что между ними уже заключен договор аренды с правом последующего выкупа помещений кафе и магазина, пользуется этим недвижимым имуществом, осуществляет предпринимательскую деятельность, не выплачивая никакой арендной платы.
ФИО8 обратился со встречным иском к ФИО7 о признании частично исполненными условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом. В обоснование заявленных требований указал, что ...2012 между ним и ФИО7, действовавшим по доверенности от имени К., заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения лит. "А" и лит. "В", расположенного по адресу: ... Согласно условиям данного договора он обязан до ...2015 выкупить нежилые помещения, принадлежащие К., за ... рублей, а также уплатить проценты за весь период действия договора, расчет которых необходимо производить с учетом роста инфляции, а также роста цен на недвижимость в <адрес>.
Во исполнение данного договора им своевременно выплачивались денежные суммы ФИО7, что подтверждается соответствующими расписками, данными ФИО7. Общая сумма выплаты составила ... рублей. Кроме того, поскольку он намерен был приобрести в собственность вышеназванные нежилые помещения, и уверен был в том, что впоследствии он будет являться их собственником, он с разрешения ФИО7 понес дополнительные расходы: в помещении под лит. "А" произвел внутреннюю отделку, провел паровое отопление на общую сумму ... рублей, в помещении под лит. "В" провел внутреннюю отделку на общую сумму около ... млн. рублей, провел наружный ремонт помещения лит. "А" на общую сумму около ... рублей, ремонт подсобных помещений лит. "А" на сумму около ... рублей, установил две котельные на сумму около ... рублей, провел воду на сумму ... рублей, провел отопление и воду в помещение под лит. "А" на сумму около ... рублей. Также он заплатил налоги на имущество: в 2011 году ... рублей, в 2012 - ... рублей.
Примерно в начале февраля 2014 года от ФИО7 он узнал, что ФИО7 купил вышеуказанные помещения, ранее сданные ему в аренду с правом их выкупа, у К.
...2014 ФИО7 самовольно, нарушая условия ранее достигнутой договоренности об аренде с последующим выкупом имущества, расположенного по адресу: ..., в арендуемом им помещении взломал замки и поменял их, тем самым создал препятствия в пользовании арендованными помещениями ...2014 ФИО7 в его адрес направил письмо, в котором обязал его освободить арендуемые им помещения.
Считает, что своими действиями он частично исполнил договор аренды с последующим выкупом вышеуказанного помещения. В свою очередь, ФИО7 создал препятствия в пользовании арендуемыми им помещениями, что влечет нарушения его прав арендатора, а также причинение ему убытков, связанных с невозможность его доступа в указанные помещения, в связи с чем он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.
Ссылаясь на положения ст. ст. 606, 616, 617, 624, 305 ГК РФ, просил удовлетворить заявленные требования.
Решением Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признан договор аренды нежилых помещений кафе и магазина по адресу: ..., между ФИО7 и ФИО8 не заключенным.
ФИО8 обязан прекратить пользоваться помещениями магазина и кафе в доме N ... по ул. ..., с. ... <адрес>.
Дополнительным решением Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО8 к ФИО7 о признании частично исполненными условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом отказано.
В апелляционной жалобе ФИО8 выражает несогласие с решением суда от ДД.ММ.ГГГГ и просит его отменить ввиду нарушения норм процессуального и неправильного применения норм материального права и принять по делу новое решение, которым в иске отказать. Указывает, что суд необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьего лица К.; полагает, что им представлено достаточно доказательств заключения договора аренды, суд не учел, что им понесены существенные затраты на улучшение арендованного имущества.
В судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда явилась представитель истца по ордеру адвокат ФИО5. Другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Нарушений, указанных в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, по делу не допущено, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ФИО7 с ...2012 является собственником помещения магазина и кафе, расположенных по адресу: ... В период 2011 года - октября 2012 года собственником указанного помещения являлся К.
...2012 между истцом, действующим по доверенности от имени К., и ответчиком заключен договор аренды с правом выкупа спорного помещения (магазина под литером А-а и кафе под литером В). Общая сумма сделки составила ... рублей с учетом инфляции. Договор подписан ФИО7 и ФИО8, имущество фактически передано ответчику. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Также судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался вышеназванными положениями законодательства, и, принимая во внимание тот факт, что договор аренды спорного помещения не соответствует предъявляемым законом требованиям, обоснованно пришел к выводу о признании его незаключенным.
Договор аренды спорного помещения от ...2011, представленный ответчиком, хотя и составлен в письменной форме, однако, не содержит подписи сторон, договор от ...2012 не содержит существенных условий договора, поэтому в силу положений п. 1 ст. 651 ГК РФ не считаются заключенными.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию, а поэтому в силу положений п. 3 ст. 433 ГК РФ также не может быть признан заключенным.
Ссылка в жалобе на факт несения ФИО8 существенных расходов на улучшение арендованного имущества не может повлиять на выводы суда, поскольку ответчик не лишен права обратиться с иском в суд о взыскании сумм неосновательного обогащения.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда
определила:
Решение Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО8 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.11.2014 N 33-5973
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 ноября 2014 г. N 33-5973
Строка N 39
ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего ФИО6
судей Батищевой Л.В., Квасовой О.А.
при секретаре О.
с участием представителя истца по ордеру адвоката ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО6
гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании договора аренды нежилых помещений не заключенным и возврате сторон в первоначальное положение, по встречному иску ФИО8 к ФИО7 о признании частично исполненными условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом
по апелляционной жалобе ФИО8
на решение Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
(судья ФИО4),
установила:
ФИО7 (с учетом уточненных требований) обратился с иском о признании договора аренды нежилых помещений не заключенным и возврате сторон в первоначальное положение.
В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником помещения магазина и кафе, расположенных по адресу: ..., с ...2012. По договоренности с ответчиком последний должен подписать договор аренды, предложенный им в его редакции, но с указанного времени ответчик занимает площади магазина и кафе и осуществляет предпринимательскую деятельность, не выплачивая никакой арендной платы и внося самовольные изменения, перепланировку и пристройки в помещения кафе и магазина. Между ним и ответчиком существовала договоренность о сдаче последнему в аренду помещений кафе и магазина в с. ... <адрес>, по ул. ..., ..., однако, после оформления им своего права собственности на данные помещения и получения свидетельства о праве собственности на данные нежилые строения он никаких договоров с ответчиком не заключал, данное недвижимое имущество ему не передавал. Последний игнорировал эти факты и, заявляя, что между ними уже заключен договор аренды с правом последующего выкупа помещений кафе и магазина, пользуется этим недвижимым имуществом, осуществляет предпринимательскую деятельность, не выплачивая никакой арендной платы.
ФИО8 обратился со встречным иском к ФИО7 о признании частично исполненными условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом. В обоснование заявленных требований указал, что ...2012 между ним и ФИО7, действовавшим по доверенности от имени К., заключен договор аренды с последующим выкупом нежилого помещения лит. "А" и лит. "В", расположенного по адресу: ... Согласно условиям данного договора он обязан до ...2015 выкупить нежилые помещения, принадлежащие К., за ... рублей, а также уплатить проценты за весь период действия договора, расчет которых необходимо производить с учетом роста инфляции, а также роста цен на недвижимость в <адрес>.
Во исполнение данного договора им своевременно выплачивались денежные суммы ФИО7, что подтверждается соответствующими расписками, данными ФИО7. Общая сумма выплаты составила ... рублей. Кроме того, поскольку он намерен был приобрести в собственность вышеназванные нежилые помещения, и уверен был в том, что впоследствии он будет являться их собственником, он с разрешения ФИО7 понес дополнительные расходы: в помещении под лит. "А" произвел внутреннюю отделку, провел паровое отопление на общую сумму ... рублей, в помещении под лит. "В" провел внутреннюю отделку на общую сумму около ... млн. рублей, провел наружный ремонт помещения лит. "А" на общую сумму около ... рублей, ремонт подсобных помещений лит. "А" на сумму около ... рублей, установил две котельные на сумму около ... рублей, провел воду на сумму ... рублей, провел отопление и воду в помещение под лит. "А" на сумму около ... рублей. Также он заплатил налоги на имущество: в 2011 году ... рублей, в 2012 - ... рублей.
Примерно в начале февраля 2014 года от ФИО7 он узнал, что ФИО7 купил вышеуказанные помещения, ранее сданные ему в аренду с правом их выкупа, у К.
...2014 ФИО7 самовольно, нарушая условия ранее достигнутой договоренности об аренде с последующим выкупом имущества, расположенного по адресу: ..., в арендуемом им помещении взломал замки и поменял их, тем самым создал препятствия в пользовании арендованными помещениями ...2014 ФИО7 в его адрес направил письмо, в котором обязал его освободить арендуемые им помещения.
Считает, что своими действиями он частично исполнил договор аренды с последующим выкупом вышеуказанного помещения. В свою очередь, ФИО7 создал препятствия в пользовании арендуемыми им помещениями, что влечет нарушения его прав арендатора, а также причинение ему убытков, связанных с невозможность его доступа в указанные помещения, в связи с чем он вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.
Ссылаясь на положения ст. ст. 606, 616, 617, 624, 305 ГК РФ, просил удовлетворить заявленные требования.
Решением Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признан договор аренды нежилых помещений кафе и магазина по адресу: ..., между ФИО7 и ФИО8 не заключенным.
ФИО8 обязан прекратить пользоваться помещениями магазина и кафе в доме N ... по ул. ..., с. ... <адрес>.
Дополнительным решением Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска ФИО8 к ФИО7 о признании частично исполненными условий договора аренды с последующим выкупом нежилых помещений, а также устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом отказано.
В апелляционной жалобе ФИО8 выражает несогласие с решением суда от ДД.ММ.ГГГГ и просит его отменить ввиду нарушения норм процессуального и неправильного применения норм материального права и принять по делу новое решение, которым в иске отказать. Указывает, что суд необоснованно не привлек к участию в деле в качестве третьего лица К.; полагает, что им представлено достаточно доказательств заключения договора аренды, суд не учел, что им понесены существенные затраты на улучшение арендованного имущества.
В судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда явилась представитель истца по ордеру адвокат ФИО5. Другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Нарушений, указанных в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, по делу не допущено, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ФИО7 с ...2012 является собственником помещения магазина и кафе, расположенных по адресу: ... В период 2011 года - октября 2012 года собственником указанного помещения являлся К.
...2012 между истцом, действующим по доверенности от имени К., и ответчиком заключен договор аренды с правом выкупа спорного помещения (магазина под литером А-а и кафе под литером В). Общая сумма сделки составила ... рублей с учетом инфляции. Договор подписан ФИО7 и ФИО8, имущество фактически передано ответчику. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Также судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что договор аренды нежилого помещения не прошел государственную регистрацию.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался вышеназванными положениями законодательства, и, принимая во внимание тот факт, что договор аренды спорного помещения не соответствует предъявляемым законом требованиям, обоснованно пришел к выводу о признании его незаключенным.
Договор аренды спорного помещения от ...2011, представленный ответчиком, хотя и составлен в письменной форме, однако, не содержит подписи сторон, договор от ...2012 не содержит существенных условий договора, поэтому в силу положений п. 1 ст. 651 ГК РФ не считаются заключенными.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию, а поэтому в силу положений п. 3 ст. 433 ГК РФ также не может быть признан заключенным.
Ссылка в жалобе на факт несения ФИО8 существенных расходов на улучшение арендованного имущества не может повлиять на выводы суда, поскольку ответчик не лишен права обратиться с иском в суд о взыскании сумм неосновательного обогащения.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда
определила:
Решение Калачеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО8 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)