Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю., Баталовой И.С.
при секретаре Б.Д.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.
гражданское дело по апелляционным жалобам Б.И.В., представителя Б.В.И. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года, которым постановлено:
Иск М. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. **, от 05 октября 2012 года, заключенный между Б.И.В., Б.В.И. и М., исполненным сторонами.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 05 октября 2012 года между Б.И.В., Б.В.И. и М.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к М. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. **, на основании вышеуказанного договора.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по г. Москве.
Встречный иск Б.И.В. и Б.В.И. к М. о признании безденежными расписок, признании недействительными доверенностей, акта передачи, договора купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения.
Снять арест с квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. **,
установила:
Истец М. обратился с иском к Б.И.В., Б.В.И. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>, от 05 октября 2012 года, заключенного между Б.И.В. и Б.В.И. и М. исполненным; осуществлении государственной регистрации договора, перехода права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что 05 октября 2012 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, цена договора составила **** рублей, однако договор не был зарегистрирован, на основании заявления ответчика Б.В.И. регистрация договора была приостановлена. Считая, что ответчики уклоняются от регистрации договора, истец обратился с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела по существу судом к производству был принят встречный иск ответчиков, в котором они просили признать безденежной расписку от имени Б.И.В. в получении **** рублей 26 сентября 2012 года от М.; недействительной доверенность от имени Б.И.В. на имя Б.В.В., удостоверенную нотариусом г. Москвы К. в реестре N *к-***** сентября 2012 года; недействительным предварительный договор о продаже квартиры по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. **, кв. **, от 27 сентября 2012 года между Б.И.В. и Б.В.И. и М.; доверенность от имени Б.В.И. на имя Б.И.В., удостоверенную нотариусом г. Москвы П. 02 октября 2012 года в реестре за N *Д-****; доверенность от имени Б.В.И. на имя Б.И.В., удостоверенную и.о. нотариусом г. Москвы П. 05 октября 2012 года за N *Д-****; договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный Б.И.В. и Б.В.И. и М. от 05 октября 2012 года; передаточный акт квартиры от 05 октября 2012 года; безденежной расписку от имени Б.И.В. в получении ***** рублей 05 октября 2012 года от М.; доверенность от имени Б.И.В. на имя Б.В.В., удостоверенную нотариусом г. Москвы Е. в реестре за N **-*** от 08 октября 2012 года.
Встречный иск мотивирован тем, что ответчик Б.В.И. никогда не выдавала никому доверенности на продажу своей квартиры, денежных средств от продажи квартиры не получала. Ответчик Б.И.В. в период с сентября по октябрь 2012 года насильно удерживался в помещении автосервиса, где его поили спиртным, под угрозой насилия подписывал документы, связанные с квартирой, не читая их содержание. После сдачи документов на регистрацию у Б.И.В. остался его паспорт и 29 октября 2012 года ему удалось бежать. В указанный день он обратился в правоохранительные органы, а также в Управление Росреестра по Москве и написал отказ в регистрации договора.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Представитель ответчиков в судебном заседании доводы встречного иска поддержала, против удовлетворения первоначального иска возражала.
Третьи лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом их надлежащего извещения дело рассмотрено в их отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят ответчики по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру N **, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площади 26,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. **. Собственниками квартиры на основании договора передачи от 04 июня 1993 года являются Б.И.В., 1958 года рождения, и Б.В.И., 1935 года рождения. Они же постоянно зарегистрированы в данной квартире, Б.И.В. с 03 марта 1992 года и Б.В.И. с 28 июля 1961 года. Данная квартира является их единственным жильем.
27 сентября 2012 года Б.И.В., действующим от своего имени и по доверенности от имени Б.В.И., и М. заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, основной договор стороны договорились заключить до 27.11.2012 г. По расписке от 26 сентября 2013 года Б.И.В. получил в качестве задатка ***** рублей за продаваемую квартиру.
05 октября 2012 года между этими же сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям договора квартира продается за ***** рублей, продавец получает от покупателя указанные денежные средства после подписания настоящего договора; продавец обязуется передать квартиру покупателю в день подписания настоящего договора. В день заключения договора сторонами подписан передаточный акт.
Также истцом в материалы дела представлена расписка Б.И.В., из текста которой следует, что сумма в размере ***** рублей получена.
На основании заявления Б.И.В. от 22 октября 2012 года приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи от 05 октября 2012 года, Б.И.В. предложено представить в указанный срок факт устранения разногласий по вопросу проведения государственной регистрации. Письмом УФРС по г. Москве от 16 ноября 2012 года в государственной регистрации оспариваемой сделки отказано, поскольку документов, подтверждающих намерения возобновить государственную регистрацию в Управление представлено не было.
Поскольку договор, по мнению истца, был исполнен, однако зарегистрировать переход права собственности не представилось возможным, он обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая заявленные исковые требования, суд согласился с доводами истца, пришел к выводу, что договор купли-продажи заключен сторонами надлежащим образом, обязательства в соответствии с условиями договора покупателем М. исполнены, денежные средства продавцу Б.И.В., действующему в своих интересах и интересах Б.В.И., переданы, акт передачи недвижимого имущества сторонами подписан, требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности до настоящего времени продавцом не исполнены.
В удовлетворении встречного иска суд отказал со ссылкой на то обстоятельство, что доказательств, подтверждающих встречные исковые требования, ответчиками вопреки ст. 56 ГПК РФ не представлено. Кроме того, в ходе рассмотрения дела по существу судом была назначена экспертиза для проверки доводов ответчиков о том, что документы ими не подписывались. Согласно выводам эксперта ООО "Центр независимых экспертиз "Стандарт эксперт" подписи на документах, направленных на исследование (договорах, доверенностях, расписках), принадлежат ответчикам.
Выражая несогласие с решением суда, оба ответчика указали, что не имели намерения отчуждать единственное жилое помещение по цене, ниже рыночной стоимости, денежные средства от продажи имущества не получали, договоров не подписывали.
Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы Б.В.И. о том, что она не получала денежных средств за отчужденное имущество, заслуживают внимания.
Так, из материалов дела видно, что договор купли-продажи заключен Б.В.И., который действовал от своего имени, и по доверенности от имени Б.В.И. от 02.10.2012 г. Передаточный акт также подписан только Б.В.И. по этой же доверенности.
Из содержания доверенности от 02.10.2012 г. следует, что Б.В.И., 30.03.1935 года рождения, уполномочивает Б.В.И. продать квартиру, произвести сбор документов, подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи без права получения причитающихся Б.В.И. по договору купли-продажи денежных средств.
Из содержания расписки, которой истец обосновывает факт исполнения договора, следует, что денежные средства в сумме ***** руб. получил только Б.В.И., только его подпись стоит в данной расписке. При этом текст расписки составлен таким образом, что предполагает подписи и Б.И.В., и Б.В.И., которая не передавала свое право получения денежных средств по договору второму собственнику квартиры Б.И.В.
Как пояснила в заседании судебной коллегии представитель истца, Б.И.В. и Б.В.И. пришли к соглашению о том, что денежные средства по договору получит один из них, однако доказательств такого соглашения не представлено. Сами ответчики опровергают факт такого соглашения, Б.В.И. указывает, что денежные средства не получала ни от истца, ни от Б.И.В. Кроме того, факт наличия такого соглашения опровергается текстом доверенности, которая прямо указывает на то, что такое право не передается, данная доверенность не отзывалась.
В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Частью 1 ст. 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, признание договора купли-продажи исполненным может производиться лишь в том случае, когда сторонами этого договора выполнены корреспондирующие обязанности по передаче имущества и оплате денежных средств.
Из материалов дела усматривается, что Б.В.И., будучи собственником квартиры наравне с Б.И.В., денежные средства по договору не получила, следовательно, со стороны истца договор купли-продажи на момент подачи искового заявления и рассмотрения дела в суде исполнен не был.
То обстоятельство, что денежные средства в размере стоимости договора, как следует из текста расписки, получил второй собственник квартиры Б.И.В., не может иметь правового значения, поскольку продавец был осведомлен о том, что последнему выдана доверенность от имени Б.В.И. без права получения денежных средств. В частности, данное обстоятельство подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 21.02.2013 г., в тексте которого указано, что по заявлению Б.И.В. проводилась проверка, в ходе которой был опрошен М. (истец по делу). Проверкой было установлено, что М. является руководителем агентства недвижимости "*****", занимается покупкой и продажей жилых и нежилых помещений (л.д. 144), Б.И.В. передал М. нотариальную доверенность от его матери Б.В.И. на продажу квартиры без права получения денег (л.д. 145). Также из пояснений М. следовало, что денежные средства передавались только Б.И.В.
Несостоятельным является довод истца о том, что Б.В.И. переданы денежные средства в сумме ***** руб., поскольку из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что данные средства внесены на вновь открытый счет на имя Б.В.И. не истцом, а Б.И.В., оснований полагать, что это денежные средства в счет оплаты принадлежащей Б.В.И. квартиры, не имеется. Данные обстоятельства также указаны в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела.
С учетом изложенного, поскольку в расписке о получении денежных средств имеется только подпись Б.В.И., второму собственнику квартиры денежные средства покупателем квартиры не передавались, данный собственник квартиры не уполномочивал кого-либо на получение данных денежных средств от своего имени, специально оговорив это в доверенности на продажу квартиры, оснований полагать, что договор купли-продажи является исполненным не имеется.
Неверным является вывод суда первой инстанции о том, что Б.В.И. может обратиться с иском к Б.И.В. о взыскании с него причитающихся ей по договору купли-продажи квартиры денежных средств, поскольку оснований получать денежные средства от Б.И.В. не имеется, она ему право получения денег от своего имени не предоставляла.
Довод истца о том, что квартира, переданная по договору, находится в собственности без определения долей, поскольку ранее была приватизирована таким образом, не исключает обязанности покупателя квартиры произвести расчет с обоими собственниками. В данном случае доказательство расчета имеется лишь в отношении одного из собственников.
Кроме того, на дату передачи квартиры в собственность Б.В.И., Б.И.В. в порядке приватизации 04.06.1993 г. действовал ГК РСФСР, а также Указ Президента РФ от 12.01.1992 N 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве", которым было утверждено "Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве".
Пунктом 1 данного Положения предусматривалось, что бесплатная передача гражданам в собственность занимаемых ими квартир производится в равных долях.
Кроме того, в соответствии с ГК РСФСР, действующим на момент приватизации квартиры ответчиками, право совместной собственности без определения долей существовало только у супругов (ст. 20 ГК РСФСР) или колхозного двора (ст. 126 ГК РСФСР).
Положениями ст. 245 ныне действующего ГК РФ предусмотрено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
С учетом изложенного, доля ответчика Б.В.И. в праве собственности на квартиру составляет не менее 1/2. Право собственности на квартиру по договору перешло, однако денежные средства ответчику выплачены не были, следовательно, договор купли-продажи со стороны истца нельзя признать исполненным. Решение суда в указанной части, а также в части удовлетворения требования о государственной регистрации договора, перехода права собственности, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в указанной части.
Вместе с тем, с учетом установленных обстоятельств, истец вправе обратиться с иском о признании договора исполненным, его государственной регистрации в случае осуществления выплаты денежных средств в пользу Б.В.И. и предоставлении доказательств такой выплаты, включая расписку, в которой также содержится подпись второго собственника в получении денежных средств.
Оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении встречного иска не имеется, поскольку доводы ответчиков о том, что они не подписывали договоры, доверенности, а ответчик Б.И.В. не подписывал расписку, были проверены судом первой инстанции всесторонне и полно, в том числе, была назначена экспертиза, данные которой опровергли утверждения ответчиков в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года отменить в части удовлетворения иска М. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. ** исполненным сторонами, государственной регистрации договора, перехода права собственности. В удовлетворении исковых требований в данной части отказать.
В остальной части решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10805/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N 33-10805/14
Судья: Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.,
судей Мареевой Е.Ю., Баталовой И.С.
при секретаре Б.Д.В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Баталовой И.С.
гражданское дело по апелляционным жалобам Б.И.В., представителя Б.В.И. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года, которым постановлено:
Иск М. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. **, от 05 октября 2012 года, заключенный между Б.И.В., Б.В.И. и М., исполненным сторонами.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 05 октября 2012 года между Б.И.В., Б.В.И. и М.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к М. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. **, на основании вышеуказанного договора.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по г. Москве.
Встречный иск Б.И.В. и Б.В.И. к М. о признании безденежными расписок, признании недействительными доверенностей, акта передачи, договора купли-продажи квартиры, оставить без удовлетворения.
Снять арест с квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. **,
установила:
Истец М. обратился с иском к Б.И.В., Б.В.И. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>, от 05 октября 2012 года, заключенного между Б.И.В. и Б.В.И. и М. исполненным; осуществлении государственной регистрации договора, перехода права собственности.
Исковые требования мотивированы тем, что 05 октября 2012 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, цена договора составила **** рублей, однако договор не был зарегистрирован, на основании заявления ответчика Б.В.И. регистрация договора была приостановлена. Считая, что ответчики уклоняются от регистрации договора, истец обратился с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела по существу судом к производству был принят встречный иск ответчиков, в котором они просили признать безденежной расписку от имени Б.И.В. в получении **** рублей 26 сентября 2012 года от М.; недействительной доверенность от имени Б.И.В. на имя Б.В.В., удостоверенную нотариусом г. Москвы К. в реестре N *к-***** сентября 2012 года; недействительным предварительный договор о продаже квартиры по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. **, кв. **, от 27 сентября 2012 года между Б.И.В. и Б.В.И. и М.; доверенность от имени Б.В.И. на имя Б.И.В., удостоверенную нотариусом г. Москвы П. 02 октября 2012 года в реестре за N *Д-****; доверенность от имени Б.В.И. на имя Б.И.В., удостоверенную и.о. нотариусом г. Москвы П. 05 октября 2012 года за N *Д-****; договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный Б.И.В. и Б.В.И. и М. от 05 октября 2012 года; передаточный акт квартиры от 05 октября 2012 года; безденежной расписку от имени Б.И.В. в получении ***** рублей 05 октября 2012 года от М.; доверенность от имени Б.И.В. на имя Б.В.В., удостоверенную нотариусом г. Москвы Е. в реестре за N **-*** от 08 октября 2012 года.
Встречный иск мотивирован тем, что ответчик Б.В.И. никогда не выдавала никому доверенности на продажу своей квартиры, денежных средств от продажи квартиры не получала. Ответчик Б.И.В. в период с сентября по октябрь 2012 года насильно удерживался в помещении автосервиса, где его поили спиртным, под угрозой насилия подписывал документы, связанные с квартирой, не читая их содержание. После сдачи документов на регистрацию у Б.И.В. остался его паспорт и 29 октября 2012 года ему удалось бежать. В указанный день он обратился в правоохранительные органы, а также в Управление Росреестра по Москве и написал отказ в регистрации договора.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Представитель ответчиков в судебном заседании доводы встречного иска поддержала, против удовлетворения первоначального иска возражала.
Третьи лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, с учетом их надлежащего извещения дело рассмотрено в их отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят ответчики по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру N **, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площади 26,5 кв. м, расположенную по адресу: г. Москва, Рязанский проспект, д. **. Собственниками квартиры на основании договора передачи от 04 июня 1993 года являются Б.И.В., 1958 года рождения, и Б.В.И., 1935 года рождения. Они же постоянно зарегистрированы в данной квартире, Б.И.В. с 03 марта 1992 года и Б.В.И. с 28 июля 1961 года. Данная квартира является их единственным жильем.
27 сентября 2012 года Б.И.В., действующим от своего имени и по доверенности от имени Б.В.И., и М. заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, основной договор стороны договорились заключить до 27.11.2012 г. По расписке от 26 сентября 2013 года Б.И.В. получил в качестве задатка ***** рублей за продаваемую квартиру.
05 октября 2012 года между этими же сторонами заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям договора квартира продается за ***** рублей, продавец получает от покупателя указанные денежные средства после подписания настоящего договора; продавец обязуется передать квартиру покупателю в день подписания настоящего договора. В день заключения договора сторонами подписан передаточный акт.
Также истцом в материалы дела представлена расписка Б.И.В., из текста которой следует, что сумма в размере ***** рублей получена.
На основании заявления Б.И.В. от 22 октября 2012 года приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи от 05 октября 2012 года, Б.И.В. предложено представить в указанный срок факт устранения разногласий по вопросу проведения государственной регистрации. Письмом УФРС по г. Москве от 16 ноября 2012 года в государственной регистрации оспариваемой сделки отказано, поскольку документов, подтверждающих намерения возобновить государственную регистрацию в Управление представлено не было.
Поскольку договор, по мнению истца, был исполнен, однако зарегистрировать переход права собственности не представилось возможным, он обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая заявленные исковые требования, суд согласился с доводами истца, пришел к выводу, что договор купли-продажи заключен сторонами надлежащим образом, обязательства в соответствии с условиями договора покупателем М. исполнены, денежные средства продавцу Б.И.В., действующему в своих интересах и интересах Б.В.И., переданы, акт передачи недвижимого имущества сторонами подписан, требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности до настоящего времени продавцом не исполнены.
В удовлетворении встречного иска суд отказал со ссылкой на то обстоятельство, что доказательств, подтверждающих встречные исковые требования, ответчиками вопреки ст. 56 ГПК РФ не представлено. Кроме того, в ходе рассмотрения дела по существу судом была назначена экспертиза для проверки доводов ответчиков о том, что документы ими не подписывались. Согласно выводам эксперта ООО "Центр независимых экспертиз "Стандарт эксперт" подписи на документах, направленных на исследование (договорах, доверенностях, расписках), принадлежат ответчикам.
Выражая несогласие с решением суда, оба ответчика указали, что не имели намерения отчуждать единственное жилое помещение по цене, ниже рыночной стоимости, денежные средства от продажи имущества не получали, договоров не подписывали.
Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы Б.В.И. о том, что она не получала денежных средств за отчужденное имущество, заслуживают внимания.
Так, из материалов дела видно, что договор купли-продажи заключен Б.В.И., который действовал от своего имени, и по доверенности от имени Б.В.И. от 02.10.2012 г. Передаточный акт также подписан только Б.В.И. по этой же доверенности.
Из содержания доверенности от 02.10.2012 г. следует, что Б.В.И., 30.03.1935 года рождения, уполномочивает Б.В.И. продать квартиру, произвести сбор документов, подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи без права получения причитающихся Б.В.И. по договору купли-продажи денежных средств.
Из содержания расписки, которой истец обосновывает факт исполнения договора, следует, что денежные средства в сумме ***** руб. получил только Б.В.И., только его подпись стоит в данной расписке. При этом текст расписки составлен таким образом, что предполагает подписи и Б.И.В., и Б.В.И., которая не передавала свое право получения денежных средств по договору второму собственнику квартиры Б.И.В.
Как пояснила в заседании судебной коллегии представитель истца, Б.И.В. и Б.В.И. пришли к соглашению о том, что денежные средства по договору получит один из них, однако доказательств такого соглашения не представлено. Сами ответчики опровергают факт такого соглашения, Б.В.И. указывает, что денежные средства не получала ни от истца, ни от Б.И.В. Кроме того, факт наличия такого соглашения опровергается текстом доверенности, которая прямо указывает на то, что такое право не передается, данная доверенность не отзывалась.
В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Частью 1 ст. 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, признание договора купли-продажи исполненным может производиться лишь в том случае, когда сторонами этого договора выполнены корреспондирующие обязанности по передаче имущества и оплате денежных средств.
Из материалов дела усматривается, что Б.В.И., будучи собственником квартиры наравне с Б.И.В., денежные средства по договору не получила, следовательно, со стороны истца договор купли-продажи на момент подачи искового заявления и рассмотрения дела в суде исполнен не был.
То обстоятельство, что денежные средства в размере стоимости договора, как следует из текста расписки, получил второй собственник квартиры Б.И.В., не может иметь правового значения, поскольку продавец был осведомлен о том, что последнему выдана доверенность от имени Б.В.И. без права получения денежных средств. В частности, данное обстоятельство подтверждается Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 21.02.2013 г., в тексте которого указано, что по заявлению Б.И.В. проводилась проверка, в ходе которой был опрошен М. (истец по делу). Проверкой было установлено, что М. является руководителем агентства недвижимости "*****", занимается покупкой и продажей жилых и нежилых помещений (л.д. 144), Б.И.В. передал М. нотариальную доверенность от его матери Б.В.И. на продажу квартиры без права получения денег (л.д. 145). Также из пояснений М. следовало, что денежные средства передавались только Б.И.В.
Несостоятельным является довод истца о том, что Б.В.И. переданы денежные средства в сумме ***** руб., поскольку из материалов дела и пояснений сторон усматривается, что данные средства внесены на вновь открытый счет на имя Б.В.И. не истцом, а Б.И.В., оснований полагать, что это денежные средства в счет оплаты принадлежащей Б.В.И. квартиры, не имеется. Данные обстоятельства также указаны в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела.
С учетом изложенного, поскольку в расписке о получении денежных средств имеется только подпись Б.В.И., второму собственнику квартиры денежные средства покупателем квартиры не передавались, данный собственник квартиры не уполномочивал кого-либо на получение данных денежных средств от своего имени, специально оговорив это в доверенности на продажу квартиры, оснований полагать, что договор купли-продажи является исполненным не имеется.
Неверным является вывод суда первой инстанции о том, что Б.В.И. может обратиться с иском к Б.И.В. о взыскании с него причитающихся ей по договору купли-продажи квартиры денежных средств, поскольку оснований получать денежные средства от Б.И.В. не имеется, она ему право получения денег от своего имени не предоставляла.
Довод истца о том, что квартира, переданная по договору, находится в собственности без определения долей, поскольку ранее была приватизирована таким образом, не исключает обязанности покупателя квартиры произвести расчет с обоими собственниками. В данном случае доказательство расчета имеется лишь в отношении одного из собственников.
Кроме того, на дату передачи квартиры в собственность Б.В.И., Б.И.В. в порядке приватизации 04.06.1993 г. действовал ГК РСФСР, а также Указ Президента РФ от 12.01.1992 N 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве", которым было утверждено "Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве".
Пунктом 1 данного Положения предусматривалось, что бесплатная передача гражданам в собственность занимаемых ими квартир производится в равных долях.
Кроме того, в соответствии с ГК РСФСР, действующим на момент приватизации квартиры ответчиками, право совместной собственности без определения долей существовало только у супругов (ст. 20 ГК РСФСР) или колхозного двора (ст. 126 ГК РСФСР).
Положениями ст. 245 ныне действующего ГК РФ предусмотрено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
С учетом изложенного, доля ответчика Б.В.И. в праве собственности на квартиру составляет не менее 1/2. Право собственности на квартиру по договору перешло, однако денежные средства ответчику выплачены не были, следовательно, договор купли-продажи со стороны истца нельзя признать исполненным. Решение суда в указанной части, а также в части удовлетворения требования о государственной регистрации договора, перехода права собственности, подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в указанной части.
Вместе с тем, с учетом установленных обстоятельств, истец вправе обратиться с иском о признании договора исполненным, его государственной регистрации в случае осуществления выплаты денежных средств в пользу Б.В.И. и предоставлении доказательств такой выплаты, включая расписку, в которой также содержится подпись второго собственника в получении денежных средств.
Оснований для отмены решения в части отказа в удовлетворении встречного иска не имеется, поскольку доводы ответчиков о том, что они не подписывали договоры, доверенности, а ответчик Б.И.В. не подписывал расписку, были проверены судом первой инстанции всесторонне и полно, в том числе, была назначена экспертиза, данные которой опровергли утверждения ответчиков в указанной части.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года отменить в части удовлетворения иска М. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, Рязанский пр., д. **, кв. ** исполненным сторонами, государственной регистрации договора, перехода права собственности. В удовлетворении исковых требований в данной части отказать.
В остальной части решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 14 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)