Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представитель Клемазов П.В. (по доверенности от 07.03.2014),
от ответчика: представитель Гаврилова С.А. (по доверенности от 12.01.2015),
от 3-х лиц: представители не явились, уведомлены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24985/2014) ООО "Рубеж" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2014 по делу N А56-21277/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "Рубеж"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) Комитет по государственному контролю, исполнению и охране памятников истории и культуры
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рубеж" (адрес: Россия 195298, Санкт-Петербург, пр. Косыгина д. 27, к. 1, лит. А, пом. 43-Н (ч.п. 9), ОГРН: 1137847034258) (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Ответчик) о взыскании 2 127 755 руб. 38 коп. убытков, причиненных уклонением от заключения договора аренды от 13.05.2013 N 03-А100808.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).
Определением от 22.07.2014 судом первой инстанции настоящее дело объединено с делом N А56-29496/2014, в рамках которого Комитетом предъявлены требования к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 13.05.2013 N 03-А100808, расторжении договора и выселении Общества из занимаемого помещения, с присвоением объединенному делу N А56-21277/2014.
Решением арбитражного суда от 26.08.2014 в удовлетворении требований Общества отказано. С Общества в пользу Комитета взыскано 1 098 136 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, 279 334 руб. 85 коп. неустойки. Кроме того, суд расторг договор аренды от 13.05.2013 N 03-А100808 и выселил Общество из занимаемого по договору помещения.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что вследствие неправомерных действий Управления Росреестра, Общество было лишено возможности осуществлять в арендованном по договору с Комитетом помещении лицензируемые виды деятельности, что повлекло невозможность извлечения дохода в предполагаемых Обществом объемах и, как следствие, невозможность в установленный срок внести арендную плату. Указанное обстоятельство податель жалобы полагает достаточным основанием для снижения размера ответственности Общества по договору аренды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.01.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Исследовав материалы дела доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 13.05.2013 N 03-А 100808 (далее - договор аренды), заключенного между Обществом и субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Санкт-Петербургом в лице Комитета на основании протокола проведения итогов аукциона от 17.04.2013 в отношении части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 4, литера А, помещение 30-Н, площадью 253,3 кв. м, кадастровый N 78:31:1108:6:49:10.
Как было установлено судом первой инстанции на основании аукционной документации, договор аренды с победителем аукциона заключается на срок, равный 11 месяцам, с условием о продлении срока его действия до 10 лет на основании дополнительного соглашения. Общий срок аренды составил 10 лет с даты передачи арендатору объекта нежилого фонда по акту приема-передачи (13.05.2013).
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в третьем разделе договора аренды.
Ответственность арендатора за нарушение порядка внесения арендной платы установлена в пункте 4.9 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Однако, 10.08.2013 Управление Росреестра письмом N 42/006/2013-309 сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", указав, что здание, в котором находится арендуемое Обществом помещение, является объектом культурного наследия (памятником), вследствие чего регистрация договора аренды возможна лишь после заключения организацией охранного обязательства.
Ссылаясь на то, что в период отсутствия государственной регистрации спорного договора Общество не могло использовать переданное ему помещение в целях, для которых его арендовало, в связи с чем понесло убытки в размере 2 127 755 руб. 38 коп., составляющих совокупность арендных платежей по договору аренды за период, предшествующий государственной регистрации данного договора, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.
В свою очередь Комитетом заявлены требования, связанные с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска Комитета, апелляционный суд полагает возможным его изменить в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками.
Недоказанность одного из вышеперечисленных условий влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Требование Общества о взыскании с Комитета убытков правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку Обществом не доказано совокупности оснований, необходимых для удовлетворения иска, заявленного в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе вины Комитета в причинении ущерба Истцу.
Так, из справки КГИОП от 06.06.2012, письма КГИОП от 06.02.2014 N 30-445-1, а также заявления Комитета от 14.04.2014 N 03-А100808 следует, что переданное Обществу помещение не находится в доме, отнесенном к объектам культурного наследия, соответственно, при заключении договора аренды заключения охранного обязательства в отношении данного помещения не требуется. Таким образом, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды неправомерен.
Поскольку аукционная документация не содержала сведений о необходимости заключения охранного обязательства, следует признать, что вины Комитета в ущербе, который был причинен Обществу, не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска о взыскании убытков отказано правомерно.
При проверке обоснованности исковых требований Комитета, апелляционный суд исходит из того, что в силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В рассматриваемом случае, Общество надлежащим образом не исполнило обязательств по внесению арендной платы за период с 13.05.2013 по 30.04.2014 по независящим от Комитета причинам, в связи с чем имущественные требования Комитета о взыскании задолженности и пеней соответствуют положениям статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, на момент рассмотрения настоящего спора апелляционным судом Общество погасило задолженность перед Комитетом за заявленный в иске период, что следует из справки о расчетах от 20.01.2015, представленной Комитетом, в связи с чем оснований для взыскания долга в настоящее время не имеется.
Требование о взыскании пеней соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4.9 договора аренды и подлежит удовлетворению в размере 279 334 руб. 85 коп. Оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом не установлено, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства Обществом не представлено.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды.
Пунктом 5.3.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Между тем, исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
С учетом того, что нарушение обязательств по внесению арендной платы обусловлено неправомерными действиями Управления Росреестра, выразившимися в необоснованном отказе в государственной регистрации договора аренды, повлекшем невозможность извлечения Обществом тех доходов, на которые оно рассчитывало при надлежащем исполнении государственным органом своих функций, задолженность Общества по основному долгу на момент рассмотрения спора апелляционным судом погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование, удовлетворенное апелляционным судом в полном объеме.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды является действующим, основания для выселения Общества из занимаемого по данному договору помещения отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Комитета следует изменить, взыскав с Общества в пользу Комитета 279 334 руб. 85 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска Комитета следует отказать. В удовлетворении иска Общества - отказать.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2014 по делу N А56-21277/2014 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" о взыскании с Комитета по управлению городским имуществом 2 127 755, 38 руб. отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в пользу Комитета по управлению городским имуществом 279 334,85 руб. пени по договору аренды от 13.05.2013 N 03-А100808.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" 1 098 136,62 руб. долга и о расторжении договора аренды от 13.05.2013 N 03-А100808 и выселении общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" из занимаемого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 4, лит. А, пом. 30-Н - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в доход федерального бюджета 39 068,40 руб. госпошлины по искам.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2015 N 13АП-24985/2014 ПО ДЕЛУ N А56-21277/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2015 г. по делу N А56-21277/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представитель Клемазов П.В. (по доверенности от 07.03.2014),
от ответчика: представитель Гаврилова С.А. (по доверенности от 12.01.2015),
от 3-х лиц: представители не явились, уведомлены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24985/2014) ООО "Рубеж" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2014 по делу N А56-21277/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску ООО "Рубеж"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2) Комитет по государственному контролю, исполнению и охране памятников истории и культуры
о взыскании,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рубеж" (адрес: Россия 195298, Санкт-Петербург, пр. Косыгина д. 27, к. 1, лит. А, пом. 43-Н (ч.п. 9), ОГРН: 1137847034258) (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Комитет, Ответчик) о взыскании 2 127 755 руб. 38 коп. убытков, причиненных уклонением от заключения договора аренды от 13.05.2013 N 03-А100808.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП).
Определением от 22.07.2014 судом первой инстанции настоящее дело объединено с делом N А56-29496/2014, в рамках которого Комитетом предъявлены требования к Обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 13.05.2013 N 03-А100808, расторжении договора и выселении Общества из занимаемого помещения, с присвоением объединенному делу N А56-21277/2014.
Решением арбитражного суда от 26.08.2014 в удовлетворении требований Общества отказано. С Общества в пользу Комитета взыскано 1 098 136 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, 279 334 руб. 85 коп. неустойки. Кроме того, суд расторг договор аренды от 13.05.2013 N 03-А100808 и выселил Общество из занимаемого по договору помещения.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что вследствие неправомерных действий Управления Росреестра, Общество было лишено возможности осуществлять в арендованном по договору с Комитетом помещении лицензируемые виды деятельности, что повлекло невозможность извлечения дохода в предполагаемых Обществом объемах и, как следствие, невозможность в установленный срок внести арендную плату. Указанное обстоятельство податель жалобы полагает достаточным основанием для снижения размера ответственности Общества по договору аренды.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.01.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Исследовав материалы дела доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды от 13.05.2013 N 03-А 100808 (далее - договор аренды), заключенного между Обществом и субъектом Российской Федерации - городом федерального значения Санкт-Петербургом в лице Комитета на основании протокола проведения итогов аукциона от 17.04.2013 в отношении части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 4, литера А, помещение 30-Н, площадью 253,3 кв. м, кадастровый N 78:31:1108:6:49:10.
Как было установлено судом первой инстанции на основании аукционной документации, договор аренды с победителем аукциона заключается на срок, равный 11 месяцам, с условием о продлении срока его действия до 10 лет на основании дополнительного соглашения. Общий срок аренды составил 10 лет с даты передачи арендатору объекта нежилого фонда по акту приема-передачи (13.05.2013).
Порядок и сроки внесения арендной платы установлены сторонами в третьем разделе договора аренды.
Ответственность арендатора за нарушение порядка внесения арендной платы установлена в пункте 4.9 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Однако, 10.08.2013 Управление Росреестра письмом N 42/006/2013-309 сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", указав, что здание, в котором находится арендуемое Обществом помещение, является объектом культурного наследия (памятником), вследствие чего регистрация договора аренды возможна лишь после заключения организацией охранного обязательства.
Ссылаясь на то, что в период отсутствия государственной регистрации спорного договора Общество не могло использовать переданное ему помещение в целях, для которых его арендовало, в связи с чем понесло убытки в размере 2 127 755 руб. 38 коп., составляющих совокупность арендных платежей по договору аренды за период, предшествующий государственной регистрации данного договора, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков.
В свою очередь Комитетом заявлены требования, связанные с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы по договору аренды.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении иска Комитета, апелляционный суд полагает возможным его изменить в связи со следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками.
Недоказанность одного из вышеперечисленных условий влечет отказ в удовлетворении исковых требований.
Требование Общества о взыскании с Комитета убытков правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку Обществом не доказано совокупности оснований, необходимых для удовлетворения иска, заявленного в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе вины Комитета в причинении ущерба Истцу.
Так, из справки КГИОП от 06.06.2012, письма КГИОП от 06.02.2014 N 30-445-1, а также заявления Комитета от 14.04.2014 N 03-А100808 следует, что переданное Обществу помещение не находится в доме, отнесенном к объектам культурного наследия, соответственно, при заключении договора аренды заключения охранного обязательства в отношении данного помещения не требуется. Таким образом, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды неправомерен.
Поскольку аукционная документация не содержала сведений о необходимости заключения охранного обязательства, следует признать, что вины Комитета в ущербе, который был причинен Обществу, не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска о взыскании убытков отказано правомерно.
При проверке обоснованности исковых требований Комитета, апелляционный суд исходит из того, что в силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В рассматриваемом случае, Общество надлежащим образом не исполнило обязательств по внесению арендной платы за период с 13.05.2013 по 30.04.2014 по независящим от Комитета причинам, в связи с чем имущественные требования Комитета о взыскании задолженности и пеней соответствуют положениям статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако, на момент рассмотрения настоящего спора апелляционным судом Общество погасило задолженность перед Комитетом за заявленный в иске период, что следует из справки о расчетах от 20.01.2015, представленной Комитетом, в связи с чем оснований для взыскания долга в настоящее время не имеется.
Требование о взыскании пеней соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4.9 договора аренды и подлежит удовлетворению в размере 279 334 руб. 85 коп. Оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом не установлено, доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства Обществом не представлено.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Аналогичные положения предусмотрены в спорном договоре аренды.
Пунктом 5.3.2 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Между тем, исходя из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.
С учетом того, что нарушение обязательств по внесению арендной платы обусловлено неправомерными действиями Управления Росреестра, выразившимися в необоснованном отказе в государственной регистрации договора аренды, повлекшем невозможность извлечения Обществом тех доходов, на которые оно рассчитывало при надлежащем исполнении государственным органом своих функций, задолженность Общества по основному долгу на момент рассмотрения спора апелляционным судом погашена, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы Комитета, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к Ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых Комитет предъявил соответствующее требование, удовлетворенное апелляционным судом в полном объеме.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает возможным сохранить договорные отношения сторон. Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды является действующим, основания для выселения Общества из занимаемого по данному договору помещения отсутствуют.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Комитета следует изменить, взыскав с Общества в пользу Комитета 279 334 руб. 85 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска Комитета следует отказать. В удовлетворении иска Общества - отказать.
Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.08.2014 по делу N А56-21277/2014 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" о взыскании с Комитета по управлению городским имуществом 2 127 755, 38 руб. отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в пользу Комитета по управлению городским имуществом 279 334,85 руб. пени по договору аренды от 13.05.2013 N 03-А100808.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городским имуществом о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" 1 098 136,62 руб. долга и о расторжении договора аренды от 13.05.2013 N 03-А100808 и выселении общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" из занимаемого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 4, лит. А, пом. 30-Н - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рубеж" в доход федерального бюджета 39 068,40 руб. госпошлины по искам.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)