Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Карпачевой М.И. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Слава" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 июня 2010 г. по делу N А07-7359/2010 (судья Шагабутдинова З.Ф.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Слава" - Бусыгиной С.В. (приказ N 1 от 01.10.1999); от Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" - Ефименко И.И. (доверенность N 235 от 16.03.2010),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Слава" (далее - истец, ООО "Слава") обратилось к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан и Федеральному Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" о признании недействительным п. 3 Дополнительного соглашения от 01.06.2009 к договору N 199/07 от 07.12.2007 "О передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа".
До вынесения решения истцом заявлен отказ от исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан.
Судом производство по делу в части требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, судом привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2010 (резолютивная часть объявлена 23.06.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, с апелляционной жалобой обратилось ООО "Слава", в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда об определении размера арендной платы на основании Отчета об оценке не соответствует положениям Федерального закона N 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" необоснован. При определении размера арендной платы наличие или отсутствие отчета о рыночной величине арендной платы не имеет правового значения. Проведение оценки объекта недвижимости по спорному договору аренды не требовалось, поскольку имело место распоряжение Федерального Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления.
При вынесении решения судом не учтен тот факт, что в соответствии с п. 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 является договором присоединения.
Истец является добросовестной стороной по договору аренды, исполняет свои обязательства надлежащим образом, в связи с чем действия ответчика, направленные на признание договора аренды ничтожной сделкой, являются злоупотреблением правом.
На апелляционную жалобу поступил отзыв Федерального Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум". Ответчик считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - подлежащими отклонению.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда считает подлежащим отмене. Пояснил, что дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился. Решение суда считает законным и обоснованным.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом. Заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя третьего лица.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, 07.12.2007 заключен договор N 199/07 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа, согласно которому Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан является арендодателем, Федеральное Государственное образовательное учреждению среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" - балансодержателем, а ООО "Слава" - арендатором.
По условиям договора истцу в аренду сроком на 5 лет, до 31.12.2012 передаются объекты федерального недвижимого имущества, расположенные в трехэтажном кирпичном здании N 61 по ул. Ленина, в г. Уфе на первом этаже и встроенное нежилое помещение цокольного этажа общей площадью 1427,7 кв. м.
Договор N 199/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2008.
01.06.2009 стороны подписали Дополнительное соглашение, из которого следует, что расчет арендной платы с момента подписания Соглашения осуществляется на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений от 17.04.2008 N 3578 и составляет 75 руб. за 1 кв. м в месяц, или 900 руб. за 1 кв. м в год.
Отчет об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. Ленина 61, на основании которого произведен расчет арендной платы, составлен ООО "Центр независимых экспертиз" 22.10.2008 за N 109/02-05.
Ссылаясь на то, что Дополнительное соглашение от 01.06.2009 заключено в нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 158-ФЗ и Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", ООО "Слава" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что размер арендной платы должен определяться на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Это условие сторонами при заключении договора аренды от 07.12.2007 не выполнено, отчет об оценке не составлялся. Следовательно, договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 следует признать ничтожным в соответствии со ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключает проведение торгов на право заключения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 1 статьи 607 Гражданского кодекса российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Как следует из п. 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156), заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе. Согласно данному постановлению, договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Указанный перечень является исчерпывающим.
Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество является федеральной собственностью.
Таким образом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, предусмотрен Положением, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации 29.07.1998 N 1576.
Однако, как следует из материалов дела, сдача имущества в аренду по договору аренды N 199/07 произведена без проведения конкурса, при этом заключение данного договора не относится к случаям, предусмотренным п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, поэтому суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 199/07 заключен с нарушением приведенных норм права, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность (ничтожность).
Таким образом, в связи с недействительностью договора аренды N 199/07, дополнительное соглашение, п. 3 которого оспаривает истец, не имеет юридической силы, и требования ООО "Слава" в этой части беспредметны.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на неправильное применение судом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обоснованна.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, при вовлечении их в сделку является обязательным.
Вместе с тем, как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод суда о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию, является ошибочным.
Между тем, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным, как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.
Суд апелляционной инстанции также отмечает следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Согласно расчету к договору аренды N 199/07, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, годовая арендная плата за 1 кв. м общей площади составляет 180 кв. м.
Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 01.06.2009, расчет арендной платы с момента подписания Соглашения осуществляется на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений от 17.04.2008 N 3578 и составляет 75 руб. за 1 кв. м в месяц, или 900 руб. за 1 кв. м в год.
Таким образом, дополнительным соглашением к договору аренды изменяются условия договора аренды N 199/07.
В материалах дела не имеется доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2009.
Поскольку дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в спорный договор аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Следовательно, дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 не может считаться заключенным до его государственной регистрации в установленном порядке. Поскольку дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 является незаключенным, оно не порождает правовых последствий.
Указанное обстоятельство исключает возможность признания дополнительного соглашения от 01.06.2009 недействительным в судебном порядке.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 является договором присоединения в связи с недействительностью договора аренды, не имеет правового значения.
Доказательств злоупотребления правом ответчиком, на которое ссылается податель апелляционной жалобы, в материалах дела также не имеется.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 июня 2010 г. по делу N А07-7359/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Слава" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2010 N 18АП-8495/2010 ПО ДЕЛУ N А07-7359/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2010 г. N 18АП-8495/2010
Дело N А07-7359/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2010 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Карпачевой М.И. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Слава" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 июня 2010 г. по делу N А07-7359/2010 (судья Шагабутдинова З.Ф.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Слава" - Бусыгиной С.В. (приказ N 1 от 01.10.1999); от Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" - Ефименко И.И. (доверенность N 235 от 16.03.2010),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Слава" (далее - истец, ООО "Слава") обратилось к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан и Федеральному Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" о признании недействительным п. 3 Дополнительного соглашения от 01.06.2009 к договору N 199/07 от 07.12.2007 "О передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа".
До вынесения решения истцом заявлен отказ от исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан.
Судом производство по делу в части требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, судом привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.06.2010 (резолютивная часть объявлена 23.06.2010) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, с апелляционной жалобой обратилось ООО "Слава", в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда об определении размера арендной платы на основании Отчета об оценке не соответствует положениям Федерального закона N 135 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" необоснован. При определении размера арендной платы наличие или отсутствие отчета о рыночной величине арендной платы не имеет правового значения. Проведение оценки объекта недвижимости по спорному договору аренды не требовалось, поскольку имело место распоряжение Федерального Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления.
При вынесении решения судом не учтен тот факт, что в соответствии с п. 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 является договором присоединения.
Истец является добросовестной стороной по договору аренды, исполняет свои обязательства надлежащим образом, в связи с чем действия ответчика, направленные на признание договора аренды ничтожной сделкой, являются злоупотреблением правом.
На апелляционную жалобу поступил отзыв Федерального Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум". Ответчик считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - подлежащими отклонению.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда считает подлежащим отмене. Пояснил, что дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился. Решение суда считает законным и обоснованным.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом. Заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя третьего лица.
Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, 07.12.2007 заключен договор N 199/07 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа, согласно которому Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан является арендодателем, Федеральное Государственное образовательное учреждению среднего профессионального образования "Уфимский авиационный техникум" - балансодержателем, а ООО "Слава" - арендатором.
По условиям договора истцу в аренду сроком на 5 лет, до 31.12.2012 передаются объекты федерального недвижимого имущества, расположенные в трехэтажном кирпичном здании N 61 по ул. Ленина, в г. Уфе на первом этаже и встроенное нежилое помещение цокольного этажа общей площадью 1427,7 кв. м.
Договор N 199/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2008.
01.06.2009 стороны подписали Дополнительное соглашение, из которого следует, что расчет арендной платы с момента подписания Соглашения осуществляется на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений от 17.04.2008 N 3578 и составляет 75 руб. за 1 кв. м в месяц, или 900 руб. за 1 кв. м в год.
Отчет об определении рыночной стоимости ставки арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. Ленина 61, на основании которого произведен расчет арендной платы, составлен ООО "Центр независимых экспертиз" 22.10.2008 за N 109/02-05.
Ссылаясь на то, что Дополнительное соглашение от 01.06.2009 заключено в нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 158-ФЗ и Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", ООО "Слава" обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что размер арендной платы должен определяться на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Это условие сторонами при заключении договора аренды от 07.12.2007 не выполнено, отчет об оценке не составлялся. Следовательно, договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 следует признать ничтожным в соответствии со ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключает проведение торгов на право заключения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 1 статьи 607 Гражданского кодекса российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Как следует из п. 3 постановления от 30.06.1998 N 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156), заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе. Согласно данному постановлению, договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Указанный перечень является исчерпывающим.
Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество является федеральной собственностью.
Таким образом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, предусмотрен Положением, утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, зарегистрированным в Министерстве юстиции Российской Федерации 29.07.1998 N 1576.
Однако, как следует из материалов дела, сдача имущества в аренду по договору аренды N 199/07 произведена без проведения конкурса, при этом заключение данного договора не относится к случаям, предусмотренным п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется, поэтому суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 199/07 заключен с нарушением приведенных норм права, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность (ничтожность).
Таким образом, в связи с недействительностью договора аренды N 199/07, дополнительное соглашение, п. 3 которого оспаривает истец, не имеет юридической силы, и требования ООО "Слава" в этой части беспредметны.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на неправильное применение судом положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обоснованна.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, при вовлечении их в сделку является обязательным.
Вместе с тем, как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод суда о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию, является ошибочным.
Между тем, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным, как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.
Суд апелляционной инстанции также отмечает следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке.
В силу п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Согласно расчету к договору аренды N 199/07, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, годовая арендная плата за 1 кв. м общей площади составляет 180 кв. м.
Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 01.06.2009, расчет арендной платы с момента подписания Соглашения осуществляется на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений от 17.04.2008 N 3578 и составляет 75 руб. за 1 кв. м в месяц, или 900 руб. за 1 кв. м в год.
Таким образом, дополнительным соглашением к договору аренды изменяются условия договора аренды N 199/07.
В материалах дела не имеется доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.06.2009.
Поскольку дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в спорный договор аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Следовательно, дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 не может считаться заключенным до его государственной регистрации в установленном порядке. Поскольку дополнительное соглашение от 01.06.2009 о внесении изменений в договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 является незаключенным, оно не порождает правовых последствий.
Указанное обстоятельство исключает возможность признания дополнительного соглашения от 01.06.2009 недействительным в судебном порядке.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды N 199/07 от 07.12.2007 является договором присоединения в связи с недействительностью договора аренды, не имеет правового значения.
Доказательств злоупотребления правом ответчиком, на которое ссылается податель апелляционной жалобы, в материалах дела также не имеется.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 июня 2010 г. по делу N А07-7359/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Слава" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru. либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу: http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
В.В.БАКАНОВ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)