Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от закрытого акционерного общества "ЮГ" Смирнова А.Ю. по доверенности от 09.06.2010, от общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" Киреевой Т.Ю. по доверенности от 11.11.2010 N 894, Ананьевой Н.А. по доверенности от 24.03.2010 N 221, от индивидуального предпринимателя Зверева Евгения Александровича Бухарина С.В. по доверенности от 06.09.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮГ" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2010 года по делу N А13-6590/2010 (судья Лемешов В.В.),
установил:
закрытое акционерное общество "ЮГ" (далее - ЗАО "ЮГ") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" (далее - ООО "ВологдаСтройЗаказчик") о взыскании 100 000 руб. неосновательного обогащения по договору об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года.
Определением суда от 22 июня 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление), индивидуальный предприниматель Зверев Евгений Александрович.
В судебном заседании представитель истца заявил об увеличении исковых требований, просил взыскать с ответчика 17 000 000 руб. неосновательного обогащения по договору об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2010 года в удовлетворении иска отказано.
ЗАО "ЮГ" с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что в основе иска лежало требование о признании договора от 12 марта 2008 года незаключенным и о восстановлении нарушенных прав путем возврата уплаченных без оснований средств. Суд не дал оценки доводам истца об отнесении договора к договорам участия в долевом строительстве, о незаключенности договора об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года. Ответчик, являясь профессиональным застройщиком, знал о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве и его последующей регистрации. Суд не оценил письма истца ответчику о готовности возвратить объект после завершения всех расчетов по возврату уплаченных за него денежных средств. Суд не указал, каким правом злоупотребил истец и каким образом. Выбор способа защиты права - требовать возврата денежных средств вследствие незаключенности договора или легализации прав на объект - принадлежит только истцу. В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал.
ООО "ВологдаСтройЗаказчик" в отзыве на апелляционную жалобу и представители в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражали.
Представитель предпринимателя Зверева Е.А. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направило. Третьи лица отзывы на жалобу не представили. Управление заявило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения представителей сторон и Зверева Е.А., исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 12 марта 2008 года ООО "ВологдаСтройЗаказчик" (заказчик-застройщик) и ЗАО "ЮГ" (инвестор) подписали договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого инвестор обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме 17 000 000 руб. для осуществления строительства объекта инвестиционной деятельности - нежилых помещений площадью 427,7 кв. м крытой автостоянки боксового типа в составе проекта "17-квартирный жилой дом N 65 по генплану в квартале 251 г. Вологды", а заказчик-застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с договором и по окончании действия договора передать инвестору объект инвестиционной деятельности.
Во исполнение условий договора ЗАО "ЮГ" по платежному поручению от 02.04.2008 N 1 перечислило ООО "ВологдаСтройЗаказчик" 17 000 000 руб.
По соглашению об уступке прав и обязанностей от 23 июня 2008 года ЗАО "ЮГ" уступило все права по инвестиционному договору от 12 марта 2008 года предпринимателю Звереву Е.А.
Построенные помещения ООО "ВологдаСтройЗаказчик" передало по акту от 2 февраля 2009 года предпринимателю Звереву Е.А.
Предприниматель Зверев Е.А. 24 февраля 2010 года обратился в Управление за регистрацией первичного права собственности, однако 31 мая 2010 года получил отказ в государственной регистрации права собственности. В числе оснований для отказа Управление указало на отсутствие государственной регистрации договора, который по существу является договором долевого строительства, а также отсутствие в договоре обязательного условия о гарантийном сроке. В связи с данными обстоятельствами Управление отказало Звереву Е.А. в регистрации права собственности на помещения, являющиеся предметом договора от 12 марта 2008 года.
По соглашению сторон от 7 июня 2010 года договор уступки прав и обязанностей от 23 июня 2008 года по инвестиционному договору от 12 марта 2008 года, заключенный ЗАО "ЮГ" и предпринимателем Зверевым Е.А., расторгнут. Спорные помещения по акту от 9 июня 2010 года возвращены предпринимателем Зверевым Е.А. истцу.
ЗАО "ЮГ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ответчик неосновательно удерживает денежные средства в сумме 17 000 000 руб., уплаченные по договору от 12 марта 2008 года, так как ЗАО "Юг" и предприниматель Зверев Е.А. лишены возможности зарегистрировать право собственности.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, поскольку пришел к выводу, что у ответчика не возникло неосновательного обогащения по смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме этого, суд указал, что истец для достижения правовой цели договора - возникновения права собственности на помещения может требовать от ответчика внесения в договор изменений, необходимых для его регистрации, или ставить вопрос о признании права собственности на помещения в судебном порядке.
Апелляционная инстанция считает ошибочным вывод суда о необходимости государственной регистрации договора от 12 марта 2008 года, однако указанный вывод не привел к принятию неправильного решения.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Часть 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве, в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из условий пунктов 1.4, 3.4, 3.5, 5.1, 7.3 договора от 12 марта 2008 года следует, что стороны согласовали объект долевого строительства, срок его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого участия, то есть все существенные условия.
Довод ЗАО "Юг" о том, что исходя из правовой квалификации договора от 12 марта 2008 года как договора, отношения по которому регулируются нормами Закона N 214-ФЗ, необходима его государственная регистрация, не может быть признан обоснованным.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.
Между тем спорный договор заключен 12 марта 2008 года и обстоятельств, свидетельствующих о распространении норм Закона N 214-ФЗ на спорные правоотношения в соответствии с частью 3 статьи 1 этого Закона, судом не установлено, поэтому государственная регистрация данного договора не требуется и он является заключенным с момента подписания сторонами.
Аналогичный вывод содержится в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.08.2010 N ВАС-11103/10.
Апелляционный суд считает, что в удовлетворении иска отказано правомерно, так как ЗАО "Юг" не доказало в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации невозможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, полученный по договору об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года, и наличие неосновательного обогащения на стороне ответчика.
При указанных обстоятельствах доводы подателя жалобы являются несостоятельными, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2010 года по делу N А13-6590/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮГ" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2010 ПО ДЕЛУ N А13-6590/2010
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2010 г. по делу N А13-6590/2010
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Носач Е.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
при участии от закрытого акционерного общества "ЮГ" Смирнова А.Ю. по доверенности от 09.06.2010, от общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" Киреевой Т.Ю. по доверенности от 11.11.2010 N 894, Ананьевой Н.А. по доверенности от 24.03.2010 N 221, от индивидуального предпринимателя Зверева Евгения Александровича Бухарина С.В. по доверенности от 06.09.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮГ" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2010 года по делу N А13-6590/2010 (судья Лемешов В.В.),
установил:
закрытое акционерное общество "ЮГ" (далее - ЗАО "ЮГ") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" (далее - ООО "ВологдаСтройЗаказчик") о взыскании 100 000 руб. неосновательного обогащения по договору об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года.
Определением суда от 22 июня 2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление), индивидуальный предприниматель Зверев Евгений Александрович.
В судебном заседании представитель истца заявил об увеличении исковых требований, просил взыскать с ответчика 17 000 000 руб. неосновательного обогащения по договору об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года.
Решением Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2010 года в удовлетворении иска отказано.
ЗАО "ЮГ" с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что в основе иска лежало требование о признании договора от 12 марта 2008 года незаключенным и о восстановлении нарушенных прав путем возврата уплаченных без оснований средств. Суд не дал оценки доводам истца об отнесении договора к договорам участия в долевом строительстве, о незаключенности договора об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года. Ответчик, являясь профессиональным застройщиком, знал о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве и его последующей регистрации. Суд не оценил письма истца ответчику о готовности возвратить объект после завершения всех расчетов по возврату уплаченных за него денежных средств. Суд не указал, каким правом злоупотребил истец и каким образом. Выбор способа защиты права - требовать возврата денежных средств вследствие незаключенности договора или легализации прав на объект - принадлежит только истцу. В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержал.
ООО "ВологдаСтройЗаказчик" в отзыве на апелляционную жалобу и представители в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражали.
Представитель предпринимателя Зверева Е.А. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.
Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направило. Третьи лица отзывы на жалобу не представили. Управление заявило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия своего представителя. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав объяснения представителей сторон и Зверева Е.А., исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 12 марта 2008 года ООО "ВологдаСтройЗаказчик" (заказчик-застройщик) и ЗАО "ЮГ" (инвестор) подписали договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого инвестор обязуется передать заказчику-застройщику денежные средства в сумме 17 000 000 руб. для осуществления строительства объекта инвестиционной деятельности - нежилых помещений площадью 427,7 кв. м крытой автостоянки боксового типа в составе проекта "17-квартирный жилой дом N 65 по генплану в квартале 251 г. Вологды", а заказчик-застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с договором и по окончании действия договора передать инвестору объект инвестиционной деятельности.
Во исполнение условий договора ЗАО "ЮГ" по платежному поручению от 02.04.2008 N 1 перечислило ООО "ВологдаСтройЗаказчик" 17 000 000 руб.
По соглашению об уступке прав и обязанностей от 23 июня 2008 года ЗАО "ЮГ" уступило все права по инвестиционному договору от 12 марта 2008 года предпринимателю Звереву Е.А.
Построенные помещения ООО "ВологдаСтройЗаказчик" передало по акту от 2 февраля 2009 года предпринимателю Звереву Е.А.
Предприниматель Зверев Е.А. 24 февраля 2010 года обратился в Управление за регистрацией первичного права собственности, однако 31 мая 2010 года получил отказ в государственной регистрации права собственности. В числе оснований для отказа Управление указало на отсутствие государственной регистрации договора, который по существу является договором долевого строительства, а также отсутствие в договоре обязательного условия о гарантийном сроке. В связи с данными обстоятельствами Управление отказало Звереву Е.А. в регистрации права собственности на помещения, являющиеся предметом договора от 12 марта 2008 года.
По соглашению сторон от 7 июня 2010 года договор уступки прав и обязанностей от 23 июня 2008 года по инвестиционному договору от 12 марта 2008 года, заключенный ЗАО "ЮГ" и предпринимателем Зверевым Е.А., расторгнут. Спорные помещения по акту от 9 июня 2010 года возвращены предпринимателем Зверевым Е.А. истцу.
ЗАО "ЮГ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ответчик неосновательно удерживает денежные средства в сумме 17 000 000 руб., уплаченные по договору от 12 марта 2008 года, так как ЗАО "Юг" и предприниматель Зверев Е.А. лишены возможности зарегистрировать право собственности.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, поскольку пришел к выводу, что у ответчика не возникло неосновательного обогащения по смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме этого, суд указал, что истец для достижения правовой цели договора - возникновения права собственности на помещения может требовать от ответчика внесения в договор изменений, необходимых для его регистрации, или ставить вопрос о признании права собственности на помещения в судебном порядке.
Апелляционная инстанция считает ошибочным вывод суда о необходимости государственной регистрации договора от 12 марта 2008 года, однако указанный вывод не привел к принятию неправильного решения.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Часть 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве, в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из условий пунктов 1.4, 3.4, 3.5, 5.1, 7.3 договора от 12 марта 2008 года следует, что стороны согласовали объект долевого строительства, срок его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого участия, то есть все существенные условия.
Довод ЗАО "Юг" о том, что исходя из правовой квалификации договора от 12 марта 2008 года как договора, отношения по которому регулируются нормами Закона N 214-ФЗ, необходима его государственная регистрация, не может быть признан обоснованным.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.
Между тем спорный договор заключен 12 марта 2008 года и обстоятельств, свидетельствующих о распространении норм Закона N 214-ФЗ на спорные правоотношения в соответствии с частью 3 статьи 1 этого Закона, судом не установлено, поэтому государственная регистрация данного договора не требуется и он является заключенным с момента подписания сторонами.
Аналогичный вывод содержится в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.08.2010 N ВАС-11103/10.
Апелляционный суд считает, что в удовлетворении иска отказано правомерно, так как ЗАО "Юг" не доказало в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации невозможность зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, полученный по договору об инвестиционной деятельности от 12 марта 2008 года, и наличие неосновательного обогащения на стороне ответчика.
При указанных обстоятельствах доводы подателя жалобы являются несостоятельными, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 10 сентября 2010 года по делу N А13-6590/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ЮГ" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.РОМАНОВА
Судьи
Е.В.НОСАЧ
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)