Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома, ответчик свои обязательства по оплате приобретенного домовладения не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Никитина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Храмцовой О.Н.
судей Давыдовой В.Е., Шалиевой И.П.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Т.Т. на решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 января 2015 года по иску К.В. к Т.Т. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Храмцовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Т.Т. и третьего лица Т.А. - Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца К.В. - Д., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К.В. обратился в суд с иском к Т.Т. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ****, от 27 октября 2011 года, прекращении права собственности Т.Т. на жилой дом. В обоснование заявленных требований указал, что данный жилой дом являлся предметом договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, согласно расписке от 27 октября 2011 года денежные средства в размере ******** рублей за дом должен был отдать сын Т.Т. - Т.А. не позднее декабря 2011 года, однако данные денежные средства истцу ни Т.А., ни Т.Т. не передавались. На основании ст. ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ истец просил расторгнуть договор купли-продажи, так как ответчик длительное время не исполняет свои обязательства по окончательному расчету, существенно нарушает условия договора, истец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.
В суд первой инстанции истец К.В. не явился. Представитель истца Д. в суде первой инстанции исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Т.Т. при надлежащем извещении в суд первой инстанции не явилась. Представитель ответчика Т.Т. - Г. в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие нарушений договора купли-продажи со стороны Т.Т., так как обязательство по оплате принято третьим лицом Т.А.
Третье лицо Т.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении в суд первой инстанции не явились.
Суд первой инстанции исковые требования К.В. удовлетворил. Судом принято решение о расторжении договора купли-продажи жилого дома общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, **** и возврате жилого дома в собственность К.В., погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Т.Т. на жилой дом. Суд также взыскал с Т.Т. в пользу К.В. государственную пошлину в сумме **** рублей, взыскал с Т.Т. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме **** рублей.
В апелляционной жалобе Т.Т. просит об отмене решения суда. Считает, что судом первой инстанции без достаточных оснований был расторгнут договор купли-продажи, чем были нарушены нормы материального и процессуального права. Указывает на то, что объекта недвижимого имущества - жилого дома с адресом "****" на момент рассмотрения и разрешения дела судом не имелось. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Т.Т. на жилой дом по адресу: ****, было погашено с выдачей нового свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28 апреля 2012 года. Ссылается на то, что при принятии решения суд вышел за рамки исковых требований К.В., расторгнул договор купли-продажи, прекратил право собственности Т.Т. в отношении жилого дома по адресу: ****, который не был предметом исковых требований. Кроме того, в резолютивной части решения суда указано на возврат жилого дома в собственность К.В., в то время как данных требований истцом заявлено не было. Ссылается на то, что Т.Т. не нарушала и не могла нарушить условия договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, поскольку при подписании договора Т.А. была составлена расписка о принятии обязательств произвести расчет по сделке не позднее декабря 2011 года в сумме ******** рублей, ответчиком Т.Т. было представлено истцу К.В. имущественное право требования денежной суммы в размере, превышающем цену договора. Указывает, что К.В. на момент подачи искового заявления в суд не использовал свое право на взыскание денежных средств с Т.А., реализовал данное право 30 декабря 2014 года, предъявив соответствующее исковое заявление в суд. Полагает, что возврат К.В. жилого дома без расположенного на нем земельного участка нарушает ст. 552 Гражданского кодекса РФ, принцип Земельного кодекса РФ, указанный в статье 1 Земельного кодекса РФ и конкретизированный в статье 35 Земельного кодекса РФ.
Истец К.В., ответчик Т.Т., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо Т.А. о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, в суд апелляционной инстанции не явились, причины неявки суду не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав объяснения представителя ответчика Т.Т. и третьего лица Т.А. - Г., представителя истца К.В. - Д., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по основанию существенного нарушения договора, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Как следует из материалов дела, 27 октября 2011 года К.В. (продавец) заключил с Т.Т. (покупатель) договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил жилой дом общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****. Регистрация договора купли-продажи и права собственности Т.Т. по договору купли-продажи произведена Управлением Росреестра по Челябинской области 15 ноября 2011 года (л.д. 39, 76 - 77).
Согласно пункту 3 договора купли-продажи, жилой дом оценен сторонами и продан за **** рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания договора.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось ответчиком, фактически денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи от 27 октября 2011 года ответчиком истцу не передавались, при подписании договора купли-продажи была составлена расписка от 27 октября 2011 года, подписанная сыном ответчика Т.Т. - Т.А. Из данной расписки следует, что Т.А. обязался отдать К.В. сумму в размере 1 **** руб. за проданный жилой дом не позднее декабря 2011 года (л.д. 8, 9 - 11). Сторонами также не оспаривалось, что ни Т.Т., ни Т.А. до настоящего времени не исполнили обязательства по оплате приобретенного жилого дома по договору купли-продажи от 27 октября 2011 года в полном объеме.
Обращаясь в суд с иском, К.В. указывал на наличие оснований для расторжения договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, ссылаясь на то, что ни ответчик Т.Т., ни третье лицо Т.А. не произвели оплату за приобретенный жилой дом.
Разрешая спор на основании положений пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, учитывая полное неисполнение обязательств по оплате жилого дома, длительность периода просрочки исполнения обязательств (более трех лет), суд правильно исходил из того, что неоплата стоимости приобретенного жилого дома является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение, и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 23 октября 2011 года и возврате спорного жилого дома в собственность истца К.В., прекращении права собственности Т.Т. на спорный жилой дом.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда первой инстанции являются основанными на полно и всесторонне исследованных обстоятельствах дела, соответствуют положениям приведенных правовых норм.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Т.Т. не нарушила условия договора, поскольку обязательство произвести расчет по данной сделке приняло на себя третье лицо Т.А., не могут быть основанием для отмены решения суда.
В силу пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Возложение исполнения обязательства на третье лицо не представляет собой случая перемены лица в обязательстве, ибо не является переводом долга (статья 391 Гражданского кодекса РФ). Обязательства по оплате приобретенного в собственность жилого дома на основании договора купли-продажи от 27 октября 2011 года возникли у ответчика Т.Т., лицом, обязанным произвести оплату спорного объекта недвижимости, продолжает оставаться покупатель. Учитывая вышеизложенное, поскольку ни ответчик Т.Т., ни третье лицо Т.А. не оплатили стоимость спорного жилого дома по договору купли-продажи, у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований по причине отсутствия нарушений договора со стороны покупателя (Т.Т.), вследствие принятия Т.А. обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома передана сумма в размере **** рублей, противоречат материалам дела, в том числе пояснениям ответчика Т.Т., данным при проведении проверки по заявлению К.В. о мошенничестве и указывавшей на то, что **** рублей были переданы в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка. По тексту искового заявления истец К.В. также указывает на исполнение обязательств в размере **** рублей по договору купли-продажи земельного участка, а не жилого дома.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии на момент рассмотрения дела объекта недвижимого имущества с адресом "****" не могут быть основанием для отмены решения суда.
Действительно, из материалов дела следует, что адрес объекта недвижимости, указанного в договоре купли-продажи, изменился, в настоящее время спорный дом имеет адрес "****" (л.д. 91), при этом жилой дом как объект недвижимости реконструкции не подвергался.
Само по себе изменение адреса объекта недвижимости не имеет правового значения при рассмотрении исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома. Соответственно, указание в резолютивной части решения суда адреса объекта недвижимости на дату рассмотрения дела не является нарушением требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ о принятии решения по заявленным истцом требованиям.
Также необоснованны и доводы апеллянта о том, что суд не вправе был при отсутствии соответствующих требований со стороны истца принять решение о возврате спорного жилого дома К.В. Из заявленных исковых требований следует, что возврат спорного жилого дома истцу непосредственно связан с требованием о расторжении договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, вытекает из данного требования, следовательно, обоснованно рассмотрено в рамках настоящего спора.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении права собственности Т.Т. на земельный участок в результате удовлетворения исковых требований, не определении судом судьбы земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, судебная коллегия полагает необоснованными.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Как следует из материалов дела, ответчик Т.Т. является собственником земельного участка общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, на основании договора купли-продажи от 25 октября 2011 года, заключенного с Т.П.С. (л.д. 61, 73 - 74).
Поскольку истец не являлся стороной по договору купли-продажи земельного участка от 25 октября 2011 года, судом не могли быть разрешены требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с целью соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении имущества, заключенной с собственником имущества или уполномоченным им лицом. Гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (подп. 3 ст. 3 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом судебная коллегия отмечает, что Земельный Кодекс РФ запрещает сделки по продаже земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке является самостоятельным способом возникновения гражданских прав, соответственно, ограничения, установленные п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, учитываются при вынесении судом решения, но не являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Принимая во внимание длительный период просрочки исполнения обязанности по оплате спорного жилого дома, непогашение задолженности по договору купли-продажи в полном размере, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома в связи с существенным нарушением условий договора.
Предъявление истцом исковых требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, так как гражданское дело по иску о взыскании задолженности не рассмотрено, предъявление данного требования в декабре 2014 года, как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, обусловлено стремлением предотвратить пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности в случае отказа суда в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.
Что касается доводов о не определении судом судьбы земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, то истец, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, применяемого во взаимодействии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, как собственник жилого дома, приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В то же время судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части взыскания с Т.Т. в доход местного бюджета государственной пошлины в сумме **** рублей.
Взыскивая с Т.Т. в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере **** руб., суд исходил из того, что истец К.В. был освобожден судом при подаче иска от оплаты государственной пошлины, что следует из факта принятия искового заявления к рассмотрению, и потому государственная пошлина подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика Т.Т. на основании ст. 103 ГПК РФ.
В соответствии со статьей 132 ГПК РФ при подаче искового заявления истец должен в обязательном порядке приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. В силу статьи 136 ГПК РФ нарушение указанного требования влечет оставление искового заявления без движения, а впоследствии, если документ не будет представлен в определенный судом срок, исковое заявление подлежит возвращению заявителю.
Как следует из материалов дела, истец уплатил государственную пошлину при предъявлении иска в размере **** рублей, судом первой инстанции каких-либо требований к К.В. о доплате государственной пошлины на стадии принятия искового заявления к производству суда в соответствии со статьей 92 ГПК РФ предъявлено не было. Поэтому в дальнейшем при рассмотрении дела и разрешении спора по существу у суда не имелось предусмотренных законом оснований для пересмотра вопроса, касающегося размера уплаченной истцом государственной пошлины и, следовательно, для взыскании государственной пошлины при удовлетворении иска с ответчика Т.Т., так как вопрос о размере подлежащей уплате истцом государственной пошлины разрешается судом на стадии принятия искового заявления с учетом характера заявленных исковых требований.
Ввиду изложенного, решение суда первой инстанции в части взыскания с Т.Т. в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме **** руб. нельзя признать законным, решение суда в данной части подлежит отмене.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне, подробно и объективно исследованы доказательства, представленные участниками судебного разбирательства. Выводы суда достаточно аргументированы ссылками на действующее законодательство и являются верными. В связи с этим судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 января 2015 года в части взыскания с Т.Т. в доход местного бюджета государственной пошлины в сумме **** рублей отменить.
В остальной части решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.04.2015 ПО ДЕЛУ N 11-3741/2015
Требование: О расторжении договора купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома, ответчик свои обязательства по оплате приобретенного домовладения не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. по делу N 11-3741/2015
Судья: Никитина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Храмцовой О.Н.
судей Давыдовой В.Е., Шалиевой И.П.
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Т.Т. на решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 января 2015 года по иску К.В. к Т.Т. о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Храмцовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Т.Т. и третьего лица Т.А. - Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца К.В. - Д., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
К.В. обратился в суд с иском к Т.Т. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ****, от 27 октября 2011 года, прекращении права собственности Т.Т. на жилой дом. В обоснование заявленных требований указал, что данный жилой дом являлся предметом договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, согласно расписке от 27 октября 2011 года денежные средства в размере ******** рублей за дом должен был отдать сын Т.Т. - Т.А. не позднее декабря 2011 года, однако данные денежные средства истцу ни Т.А., ни Т.Т. не передавались. На основании ст. ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ истец просил расторгнуть договор купли-продажи, так как ответчик длительное время не исполняет свои обязательства по окончательному расчету, существенно нарушает условия договора, истец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.
В суд первой инстанции истец К.В. не явился. Представитель истца Д. в суде первой инстанции исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Т.Т. при надлежащем извещении в суд первой инстанции не явилась. Представитель ответчика Т.Т. - Г. в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие нарушений договора купли-продажи со стороны Т.Т., так как обязательство по оплате принято третьим лицом Т.А.
Третье лицо Т.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области при надлежащем извещении в суд первой инстанции не явились.
Суд первой инстанции исковые требования К.В. удовлетворил. Судом принято решение о расторжении договора купли-продажи жилого дома общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, **** и возврате жилого дома в собственность К.В., погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Т.Т. на жилой дом. Суд также взыскал с Т.Т. в пользу К.В. государственную пошлину в сумме **** рублей, взыскал с Т.Т. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме **** рублей.
В апелляционной жалобе Т.Т. просит об отмене решения суда. Считает, что судом первой инстанции без достаточных оснований был расторгнут договор купли-продажи, чем были нарушены нормы материального и процессуального права. Указывает на то, что объекта недвижимого имущества - жилого дома с адресом "****" на момент рассмотрения и разрешения дела судом не имелось. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Т.Т. на жилой дом по адресу: ****, было погашено с выдачей нового свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28 апреля 2012 года. Ссылается на то, что при принятии решения суд вышел за рамки исковых требований К.В., расторгнул договор купли-продажи, прекратил право собственности Т.Т. в отношении жилого дома по адресу: ****, который не был предметом исковых требований. Кроме того, в резолютивной части решения суда указано на возврат жилого дома в собственность К.В., в то время как данных требований истцом заявлено не было. Ссылается на то, что Т.Т. не нарушала и не могла нарушить условия договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, поскольку при подписании договора Т.А. была составлена расписка о принятии обязательств произвести расчет по сделке не позднее декабря 2011 года в сумме ******** рублей, ответчиком Т.Т. было представлено истцу К.В. имущественное право требования денежной суммы в размере, превышающем цену договора. Указывает, что К.В. на момент подачи искового заявления в суд не использовал свое право на взыскание денежных средств с Т.А., реализовал данное право 30 декабря 2014 года, предъявив соответствующее исковое заявление в суд. Полагает, что возврат К.В. жилого дома без расположенного на нем земельного участка нарушает ст. 552 Гражданского кодекса РФ, принцип Земельного кодекса РФ, указанный в статье 1 Земельного кодекса РФ и конкретизированный в статье 35 Земельного кодекса РФ.
Истец К.В., ответчик Т.Т., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо Т.А. о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, в суд апелляционной инстанции не явились, причины неявки суду не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав объяснения представителя ответчика Т.Т. и третьего лица Т.А. - Г., представителя истца К.В. - Д., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по основанию существенного нарушения договора, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Как следует из материалов дела, 27 октября 2011 года К.В. (продавец) заключил с Т.Т. (покупатель) договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил жилой дом общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****. Регистрация договора купли-продажи и права собственности Т.Т. по договору купли-продажи произведена Управлением Росреестра по Челябинской области 15 ноября 2011 года (л.д. 39, 76 - 77).
Согласно пункту 3 договора купли-продажи, жилой дом оценен сторонами и продан за **** рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания договора.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривалось ответчиком, фактически денежные средства в счет оплаты по договору купли-продажи от 27 октября 2011 года ответчиком истцу не передавались, при подписании договора купли-продажи была составлена расписка от 27 октября 2011 года, подписанная сыном ответчика Т.Т. - Т.А. Из данной расписки следует, что Т.А. обязался отдать К.В. сумму в размере 1 **** руб. за проданный жилой дом не позднее декабря 2011 года (л.д. 8, 9 - 11). Сторонами также не оспаривалось, что ни Т.Т., ни Т.А. до настоящего времени не исполнили обязательства по оплате приобретенного жилого дома по договору купли-продажи от 27 октября 2011 года в полном объеме.
Обращаясь в суд с иском, К.В. указывал на наличие оснований для расторжения договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, ссылаясь на то, что ни ответчик Т.Т., ни третье лицо Т.А. не произвели оплату за приобретенный жилой дом.
Разрешая спор на основании положений пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, учитывая полное неисполнение обязательств по оплате жилого дома, длительность периода просрочки исполнения обязательств (более трех лет), суд правильно исходил из того, что неоплата стоимости приобретенного жилого дома является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение, и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 23 октября 2011 года и возврате спорного жилого дома в собственность истца К.В., прекращении права собственности Т.Т. на спорный жилой дом.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда первой инстанции являются основанными на полно и всесторонне исследованных обстоятельствах дела, соответствуют положениям приведенных правовых норм.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Т.Т. не нарушила условия договора, поскольку обязательство произвести расчет по данной сделке приняло на себя третье лицо Т.А., не могут быть основанием для отмены решения суда.
В силу пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Возложение исполнения обязательства на третье лицо не представляет собой случая перемены лица в обязательстве, ибо не является переводом долга (статья 391 Гражданского кодекса РФ). Обязательства по оплате приобретенного в собственность жилого дома на основании договора купли-продажи от 27 октября 2011 года возникли у ответчика Т.Т., лицом, обязанным произвести оплату спорного объекта недвижимости, продолжает оставаться покупатель. Учитывая вышеизложенное, поскольку ни ответчик Т.Т., ни третье лицо Т.А. не оплатили стоимость спорного жилого дома по договору купли-продажи, у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований по причине отсутствия нарушений договора со стороны покупателя (Т.Т.), вследствие принятия Т.А. обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома передана сумма в размере **** рублей, противоречат материалам дела, в том числе пояснениям ответчика Т.Т., данным при проведении проверки по заявлению К.В. о мошенничестве и указывавшей на то, что **** рублей были переданы в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка. По тексту искового заявления истец К.В. также указывает на исполнение обязательств в размере **** рублей по договору купли-продажи земельного участка, а не жилого дома.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии на момент рассмотрения дела объекта недвижимого имущества с адресом "****" не могут быть основанием для отмены решения суда.
Действительно, из материалов дела следует, что адрес объекта недвижимости, указанного в договоре купли-продажи, изменился, в настоящее время спорный дом имеет адрес "****" (л.д. 91), при этом жилой дом как объект недвижимости реконструкции не подвергался.
Само по себе изменение адреса объекта недвижимости не имеет правового значения при рассмотрении исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома. Соответственно, указание в резолютивной части решения суда адреса объекта недвижимости на дату рассмотрения дела не является нарушением требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ о принятии решения по заявленным истцом требованиям.
Также необоснованны и доводы апеллянта о том, что суд не вправе был при отсутствии соответствующих требований со стороны истца принять решение о возврате спорного жилого дома К.В. Из заявленных исковых требований следует, что возврат спорного жилого дома истцу непосредственно связан с требованием о расторжении договора купли-продажи от 27 октября 2011 года, вытекает из данного требования, следовательно, обоснованно рассмотрено в рамках настоящего спора.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении права собственности Т.Т. на земельный участок в результате удовлетворения исковых требований, не определении судом судьбы земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, судебная коллегия полагает необоснованными.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ выражен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Как следует из материалов дела, ответчик Т.Т. является собственником земельного участка общей площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, на основании договора купли-продажи от 25 октября 2011 года, заключенного с Т.П.С. (л.д. 61, 73 - 74).
Поскольку истец не являлся стороной по договору купли-продажи земельного участка от 25 октября 2011 года, судом не могли быть разрешены требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с целью соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении имущества, заключенной с собственником имущества или уполномоченным им лицом. Гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (подп. 3 ст. 3 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом судебная коллегия отмечает, что Земельный Кодекс РФ запрещает сделки по продаже земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке является самостоятельным способом возникновения гражданских прав, соответственно, ограничения, установленные п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, учитываются при вынесении судом решения, но не являются безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Принимая во внимание длительный период просрочки исполнения обязанности по оплате спорного жилого дома, непогашение задолженности по договору купли-продажи в полном размере, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома в связи с существенным нарушением условий договора.
Предъявление истцом исковых требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, так как гражданское дело по иску о взыскании задолженности не рассмотрено, предъявление данного требования в декабре 2014 года, как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции, обусловлено стремлением предотвратить пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности в случае отказа суда в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.
Что касается доводов о не определении судом судьбы земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, то истец, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, применяемого во взаимодействии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, как собственник жилого дома, приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В то же время судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда в части взыскания с Т.Т. в доход местного бюджета государственной пошлины в сумме **** рублей.
Взыскивая с Т.Т. в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере **** руб., суд исходил из того, что истец К.В. был освобожден судом при подаче иска от оплаты государственной пошлины, что следует из факта принятия искового заявления к рассмотрению, и потому государственная пошлина подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика Т.Т. на основании ст. 103 ГПК РФ.
В соответствии со статьей 132 ГПК РФ при подаче искового заявления истец должен в обязательном порядке приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. В силу статьи 136 ГПК РФ нарушение указанного требования влечет оставление искового заявления без движения, а впоследствии, если документ не будет представлен в определенный судом срок, исковое заявление подлежит возвращению заявителю.
Как следует из материалов дела, истец уплатил государственную пошлину при предъявлении иска в размере **** рублей, судом первой инстанции каких-либо требований к К.В. о доплате государственной пошлины на стадии принятия искового заявления к производству суда в соответствии со статьей 92 ГПК РФ предъявлено не было. Поэтому в дальнейшем при рассмотрении дела и разрешении спора по существу у суда не имелось предусмотренных законом оснований для пересмотра вопроса, касающегося размера уплаченной истцом государственной пошлины и, следовательно, для взыскании государственной пошлины при удовлетворении иска с ответчика Т.Т., так как вопрос о размере подлежащей уплате истцом государственной пошлины разрешается судом на стадии принятия искового заявления с учетом характера заявленных исковых требований.
Ввиду изложенного, решение суда первой инстанции в части взыскания с Т.Т. в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме **** руб. нельзя признать законным, решение суда в данной части подлежит отмене.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне, подробно и объективно исследованы доказательства, представленные участниками судебного разбирательства. Выводы суда достаточно аргументированы ссылками на действующее законодательство и являются верными. В связи с этим судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 января 2015 года в части взыскания с Т.Т. в доход местного бюджета государственной пошлины в сумме **** рублей отменить.
В остальной части решение Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 12 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)