Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2014
Полный текст постановления изготовлен 15.12.2014
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Волкова С.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" - Семенова В.В.- доверен. от 28.02.2014 г., Белова Н.В. - доверен. от 01.12.2014 г.
от Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" - Проводин Д.Н. - доверен. от 27.02.2014 г., Шипилова А.Н. - доверен. от 27.02.2014 г.
рассмотрев в судебном заседании 08.12.2014
кассационную жалобу ООО "ЭЛЬФ"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 11 июня 2014 года,
принятое судьей Е.В. Михайловой,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 25 сентября 2014 года,
принятое судьями Е.Н. Барановской, Е.Е. Кузнецовой, Н.И. Панкратовой,
по иску Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" (ОГРН 1027739611151)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" (ОГРН 5117746021641, ИНН 7714859898)
о расторжении договора и взыскании 4 893 616 руб. 51 коп.
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ"
к Открытому акционерному обществу "Конгресс-Банк"
о взыскании 418 341 долларов США,
установил:
Открытое акционерное общество "Конгресс-Банк" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Эльф" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 2 от 05.09.2013, заключенного сторонами, и взыскании суммы 4 893 616 руб. 51 коп., составляющей 2 674 088 руб. 51 коп. - сумма залогового депозита, уплаченная по договору аренды в качестве гарантийной суммы в размере 81 675 долларов США, 2 219 528 руб. - стоимость оставленных в помещении Мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform/Reception и 3 шкафа-купе.
В процессе судебного разбирательства судом принято к рассмотрению дополнительное исковое требование ОАО "Конгресс-Банк" о признании недействительным абзаца 2 пункта 4.2.15 договора N 2 аренды нежилого помещения, заключенного сторонами 05.09.2013.
Определением от 03.03.2014 судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Эльф" о взыскании с ОАО "Конгресс-Банк" суммы 418 341 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, составляющей 326 700 долларов США - арендная плата за фактическое пользование помещением за декабрь 2013, январь, февраль, март 2014 года, 3028 долларов США - проценты за пользование чужими денежными средствами, 163 350 долларов США - неустойка за неосвобождение помещения в установленный срок, 1 578 303 руб. - стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2014 по делу N А40-6196/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных Банком, отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с ОАО "Конгресс-Банк" в пользу ООО "Эльф" взыскан долг в размере 8 167,50 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, проценты в размере 71,07 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда с продолжением начисления процентов на сумму долга в размере 8 167,50 долларов США с 30.05.2014 по день фактической уплаты долга, исходя из ставки банковского процента, равной 1,78% годовых, неустойка в размере 163 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2014 по делу N А40-6196/2014 отменено в части. С Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" взыскана гарантийная сумма в размере 81 675 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании с Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" неустойки в размере 163 350 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ отказано. В результате зачета первоначального и встречного исков с Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" взыскано 73 436,43 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного акта. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. С Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" взыскано 25 938 руб. 65 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. С Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" взыскано 2 082 руб. 24 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу N А40-6196/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, в материалах дела имеется многочисленная переписка между сторонами, из которой видно, что Банк не отрицает факт порчи им помещения в период действия договора аренды от 05.09.2013 и готов компенсировать ответчику стоимость ремонтных работ, однако, не согласен со стоимость ремонтных работ, заявленной ответчиком, вывод судов о необходимости определения стоимости устранения дефектов с учетом нормального износа является необоснованным, обстоятельства, при которых у ответчика возникает обязанность возвратить гарантийную сумму, обязанность арендатора по возврату арендодателю имущества после окончания срока аренды Банком не выполнена, имущество вывезено из помещения только частично, следовательно, с Банка подлежат взысканию арендные платежи за фактическое пользование помещением, а также неустойка, предусмотренная договором, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу N А40-6196/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, и направлении дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между ООО "Эльф" (арендодатель) и ОАО "Конгресс-Банк" (арендатор) заключен договор от 05.09.2013 N 2 аренды нежилого помещения, сроком действия с 05.09.2013 по 30.11.2013.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель по акту приема-передачи от 05.09.2013 передал арендатору во временное пользование нежилые помещения по адресу: город Москва, ул. Троицкая, д. 7, стр. 4, общей площадью 980,1 кв. м.
Ежемесячная плата за аренду помещения установлена в размере 81 675 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, которая подлежит перечислению на расчетный счет Арендодателя не позднее 3 рабочего дня текущего месяца (п. п. 3.2, 3.3 договора).
Пунктом 3.8 договора предусмотрено внесение арендатором арендодателю гарантийной сумму в размере месячной арендной платы. Гарантийная сумма не является арендной платой за нежилые помещения и сохраняется арендодателем в течение всего срока действия договора. В случае прекращения договора, надлежащей сдачи и аренды помещения и своевременной уплаты арендатором соответствующих сумм, арендодатель в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи на возврат нежилых помещений возвращает арендатору гарантийную сумму.
Во исполнение вышеуказанного условия договора истец платежным поручением N 202 от 16.09.2013 оплатил гарантийную сумму в размере 2 674 088 руб. 51 коп., что составляет на дату оплаты 81 675 долларов США.
Предъявляя исковые требования о возврате гарантийного платежа, истец указал на прекращение договорных правоотношений.
Судом апелляционной инстанции установлено прекращение договорных правоотношений - 03.12.2013 путем совершения сторонами конклюдентных действий - возврат помещений ответчику, что подтверждается письмом ОАО "Конгресс-Банк" от 02.12.2013 N 463/01, письмом ООО "Эльф" от 11.12.2013, в котором арендодатель признает факт освобождения арендатором помещений, договором N 2 от 02.12.2013 об аренде Банком иного помещения, сообщением Банка от 02.12.2013 N 12 по системе "банк-клиент" о переезде на новый адрес и объявлением в газете "Из рук в руки" N 24 (5411) от 11.02.2014 и газете "МК" N 29 (26.252) от 12.02.2014 об изменении с 03.12.2013 своего местонахождения, письмом Банка от 18.12.2013 в адрес ООО Издательский дом "Бухгалтерия и банки" об изменении с 02.12.2013 адреса доставки журналов.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.
Таким образом, удовлетворяя исковые требования в части возврата гарантийного взноса, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в связи с прекращением договорных отношений, у ответчика отпали основания для удержания взноса.
Согласно п. 4.2.8 договора арендатор обязался производить улучшения арендованных помещений только с письменного согласия арендодателя. Если произведенные арендатором улучшения неотделимы от арендованного имущества без нарушения его целостности или вида, то имущество возвращается арендодателю с произведенными улучшениями без возмещения стоимости затрат (п. 4.2.15 договора).
Согласно п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Предъявляя встречные исковые требования, ООО "Эльф" просило взыскать с Банка арендную плату за фактическое пользование помещением за декабрь 2013, январь, февраль, март 2014 год, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3028 долларов США, неустойку за неосвобождение помещения в установленный срок в сумме 163 350 долларов США и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат в сумме 1 578 303 руб.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Банка в пользу ООО "Эльф" задолженности по арендным платежам в сумме 8 167,50 долларов США, процентов в размере 71,07 долларов США, а также неустойки за нарушение обязательств по возврату помещений в размере 163 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности арендатора перед арендодателем.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с Банка неустойки в размере 163 350 долларов США, начисленной в соответствии с п. 4.2.17 договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что арендные правоотношения между сторонами были фактически прекращены по согласию сторон, срок аренды по договору установлен по 30.11.2013, тогда как помещение было освобождено Банком 03.12.2013. При этом, отсутствие в материалах дела акта возврата арендованного помещения, при установлении даты фактического освобождения Банком арендованного помещения, не является основанием для взыскания неустойки, установленной п. 4.2.17 договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с Банка стоимости устранения повреждений помещения, суд первой инстанции установил, что в материалах дела имеется многочисленная переписка между сторонами, из содержания которой следует, что ответчиком не оспаривается факт порчи помещения, но он не согласен с размером убытков.
Апелляционной инстанций исходили из того, что в представленном ООО "Эльф" в качестве доказательства причиненных убытков заключении специалиста отсутствуют сведения о том, что при определении суммы восстановительного ремонта учитывался износ арендованного имущества; более того, в заключении специалиста указано, что расчет стоимости восстановительного ремонта производился без учета степени износа элементов помещений на дату осмотра.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, осуществление текущего ремонта за свой счет и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
Вместе с тем, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствие в заключении эксперта сведений о том, что при определении суммы восстановительного ремонта учитывался износ арендованного имущества, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части в полном объеме.
По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем, для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору в части требования о взыскании ущерба, требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; определить размер стоимости восстановительного ремонта с учетом износа арендованного имущества, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 года по делу N А40-6196/14 отменить в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ. В этой части направить дело N А40-6196/14 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 года по делу N А40-6196/14 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 15.12.2014 N Ф05-13784/2014 ПО ДЕЛУ N А40-6196/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2014 г. по делу N А40-6196/14
Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2014
Полный текст постановления изготовлен 15.12.2014
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Волкова С.В., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" - Семенова В.В.- доверен. от 28.02.2014 г., Белова Н.В. - доверен. от 01.12.2014 г.
от Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" - Проводин Д.Н. - доверен. от 27.02.2014 г., Шипилова А.Н. - доверен. от 27.02.2014 г.
рассмотрев в судебном заседании 08.12.2014
кассационную жалобу ООО "ЭЛЬФ"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 11 июня 2014 года,
принятое судьей Е.В. Михайловой,
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 25 сентября 2014 года,
принятое судьями Е.Н. Барановской, Е.Е. Кузнецовой, Н.И. Панкратовой,
по иску Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" (ОГРН 1027739611151)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" (ОГРН 5117746021641, ИНН 7714859898)
о расторжении договора и взыскании 4 893 616 руб. 51 коп.
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ"
к Открытому акционерному обществу "Конгресс-Банк"
о взыскании 418 341 долларов США,
установил:
Открытое акционерное общество "Конгресс-Банк" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Эльф" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 2 от 05.09.2013, заключенного сторонами, и взыскании суммы 4 893 616 руб. 51 коп., составляющей 2 674 088 руб. 51 коп. - сумма залогового депозита, уплаченная по договору аренды в качестве гарантийной суммы в размере 81 675 долларов США, 2 219 528 руб. - стоимость оставленных в помещении Мини АТС, системы контроля доступа и видеонаблюдения, 2 стойки-ресепшен Newform/Reception и 3 шкафа-купе.
В процессе судебного разбирательства судом принято к рассмотрению дополнительное исковое требование ОАО "Конгресс-Банк" о признании недействительным абзаца 2 пункта 4.2.15 договора N 2 аренды нежилого помещения, заключенного сторонами 05.09.2013.
Определением от 03.03.2014 судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "Эльф" о взыскании с ОАО "Конгресс-Банк" суммы 418 341 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, составляющей 326 700 долларов США - арендная плата за фактическое пользование помещением за декабрь 2013, январь, февраль, март 2014 года, 3028 долларов США - проценты за пользование чужими денежными средствами, 163 350 долларов США - неустойка за неосвобождение помещения в установленный срок, 1 578 303 руб. - стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2014 по делу N А40-6196/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных Банком, отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с ОАО "Конгресс-Банк" в пользу ООО "Эльф" взыскан долг в размере 8 167,50 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, проценты в размере 71,07 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда с продолжением начисления процентов на сумму долга в размере 8 167,50 долларов США с 30.05.2014 по день фактической уплаты долга, исходя из ставки банковского процента, равной 1,78% годовых, неустойка в размере 163 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда. В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2014 по делу N А40-6196/2014 отменено в части. С Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" взыскана гарантийная сумма в размере 81 675 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании с Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" неустойки в размере 163 350 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ отказано. В результате зачета первоначального и встречного исков с Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" взыскано 73 436,43 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного акта. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. С Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" в пользу Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" взыскано 25 938 руб. 65 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. С Открытого акционерного общества "Конгресс-Банк" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" взыскано 2 082 руб. 24 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу N А40-6196/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, в материалах дела имеется многочисленная переписка между сторонами, из которой видно, что Банк не отрицает факт порчи им помещения в период действия договора аренды от 05.09.2013 и готов компенсировать ответчику стоимость ремонтных работ, однако, не согласен со стоимость ремонтных работ, заявленной ответчиком, вывод судов о необходимости определения стоимости устранения дефектов с учетом нормального износа является необоснованным, обстоятельства, при которых у ответчика возникает обязанность возвратить гарантийную сумму, обязанность арендатора по возврату арендодателю имущества после окончания срока аренды Банком не выполнена, имущество вывезено из помещения только частично, следовательно, с Банка подлежат взысканию арендные платежи за фактическое пользование помещением, а также неустойка, предусмотренная договором, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель подтвердил доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу N А40-6196/14 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе, представил отзыв.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене оспариваемых судебных актов в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, и направлении дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, а именно:
Из материалов дела следует и установлено судами, между ООО "Эльф" (арендодатель) и ОАО "Конгресс-Банк" (арендатор) заключен договор от 05.09.2013 N 2 аренды нежилого помещения, сроком действия с 05.09.2013 по 30.11.2013.
По условиям вышеуказанного договора арендодатель по акту приема-передачи от 05.09.2013 передал арендатору во временное пользование нежилые помещения по адресу: город Москва, ул. Троицкая, д. 7, стр. 4, общей площадью 980,1 кв. м.
Ежемесячная плата за аренду помещения установлена в размере 81 675 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, которая подлежит перечислению на расчетный счет Арендодателя не позднее 3 рабочего дня текущего месяца (п. п. 3.2, 3.3 договора).
Пунктом 3.8 договора предусмотрено внесение арендатором арендодателю гарантийной сумму в размере месячной арендной платы. Гарантийная сумма не является арендной платой за нежилые помещения и сохраняется арендодателем в течение всего срока действия договора. В случае прекращения договора, надлежащей сдачи и аренды помещения и своевременной уплаты арендатором соответствующих сумм, арендодатель в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи на возврат нежилых помещений возвращает арендатору гарантийную сумму.
Во исполнение вышеуказанного условия договора истец платежным поручением N 202 от 16.09.2013 оплатил гарантийную сумму в размере 2 674 088 руб. 51 коп., что составляет на дату оплаты 81 675 долларов США.
Предъявляя исковые требования о возврате гарантийного платежа, истец указал на прекращение договорных правоотношений.
Судом апелляционной инстанции установлено прекращение договорных правоотношений - 03.12.2013 путем совершения сторонами конклюдентных действий - возврат помещений ответчику, что подтверждается письмом ОАО "Конгресс-Банк" от 02.12.2013 N 463/01, письмом ООО "Эльф" от 11.12.2013, в котором арендодатель признает факт освобождения арендатором помещений, договором N 2 от 02.12.2013 об аренде Банком иного помещения, сообщением Банка от 02.12.2013 N 12 по системе "банк-клиент" о переезде на новый адрес и объявлением в газете "Из рук в руки" N 24 (5411) от 11.02.2014 и газете "МК" N 29 (26.252) от 12.02.2014 об изменении с 03.12.2013 своего местонахождения, письмом Банка от 18.12.2013 в адрес ООО Издательский дом "Бухгалтерия и банки" об изменении с 02.12.2013 адреса доставки журналов.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в качестве неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.
Таким образом, удовлетворяя исковые требования в части возврата гарантийного взноса, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что в связи с прекращением договорных отношений, у ответчика отпали основания для удержания взноса.
Согласно п. 4.2.8 договора арендатор обязался производить улучшения арендованных помещений только с письменного согласия арендодателя. Если произведенные арендатором улучшения неотделимы от арендованного имущества без нарушения его целостности или вида, то имущество возвращается арендодателю с произведенными улучшениями без возмещения стоимости затрат (п. 4.2.15 договора).
Согласно п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Предъявляя встречные исковые требования, ООО "Эльф" просило взыскать с Банка арендную плату за фактическое пользование помещением за декабрь 2013, январь, февраль, март 2014 год, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3028 долларов США, неустойку за неосвобождение помещения в установленный срок в сумме 163 350 долларов США и стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат в сумме 1 578 303 руб.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Банка в пользу ООО "Эльф" задолженности по арендным платежам в сумме 8 167,50 долларов США, процентов в размере 71,07 долларов США, а также неустойки за нарушение обязательств по возврату помещений в размере 163 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности арендатора перед арендодателем.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с Банка неустойки в размере 163 350 долларов США, начисленной в соответствии с п. 4.2.17 договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что арендные правоотношения между сторонами были фактически прекращены по согласию сторон, срок аренды по договору установлен по 30.11.2013, тогда как помещение было освобождено Банком 03.12.2013. При этом, отсутствие в материалах дела акта возврата арендованного помещения, при установлении даты фактического освобождения Банком арендованного помещения, не является основанием для взыскания неустойки, установленной п. 4.2.17 договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с Банка стоимости устранения повреждений помещения, суд первой инстанции установил, что в материалах дела имеется многочисленная переписка между сторонами, из содержания которой следует, что ответчиком не оспаривается факт порчи помещения, но он не согласен с размером убытков.
Апелляционной инстанций исходили из того, что в представленном ООО "Эльф" в качестве доказательства причиненных убытков заключении специалиста отсутствуют сведения о том, что при определении суммы восстановительного ремонта учитывался износ арендованного имущества; более того, в заключении специалиста указано, что расчет стоимости восстановительного ремонта производился без учета степени износа элементов помещений на дату осмотра.
Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ обязанностью арендатора является поддержание имущества в исправном состоянии, осуществление текущего ремонта за свой счет и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
Вместе с тем, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что отсутствие в заключении эксперта сведений о том, что при определении суммы восстановительного ремонта учитывался износ арендованного имущества, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части в полном объеме.
По смыслу и содержанию п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Вместе с тем, для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору в части требования о взыскании ущерба, требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; определить размер стоимости восстановительного ремонта с учетом износа арендованного имущества, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 года по делу N А40-6196/14 отменить в части отказа в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ" о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ. В этой части направить дело N А40-6196/14 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2014 года по делу N А40-6196/14 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)